TJ 78646, 25 juin 2026, RG 24/00071

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
25 JUIN 2026

N° RG 24/00071 - N° Portalis DB22-W-B7H-RXKD
Code NAC : 30B

DEMANDERESSE :

La société SCI UBAYE, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 841 129 745 ayant son siège social sis [Adresse 1] 78500 SARTROUVILLE désormais représentée par la SELARL [A] [B] en la personne de Maître [A] [B], ayant son siège social au [Adresse 2]
[Adresse 3] LE CHESNAY ROCQUENCOURT, désigné en qualité d’Administrateur Provisoire de la SCI UBAYE par arrêt de la Cour d’Appel de Versailles en date du 5 Juin 2025,

représentée par Maître Marc LENOTRE de la SELARL FOURNIER LA TOURAILLE & ASSOCIÉS, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDERESSE :

La SELARL CABINET DE LAUDET, société d’exercice libéral à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 894 560 242 ayant son siège social situé [Adresse 1] 78500 SARTROUVILLE et représentée par Madame [P] [D], en sa qualité de gérante,

représentée par Maître Sandrine BEZARD, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Olivier LIGETI membre de l’AARPI ALMATIS, avocat plaidant au barreau de PARIS.

PARTIE INTERVENANTE :

La SELARL JSA représentée par Maître [K] [J], Mandataire Judiciaire au redressement judiciaire de la SCI UBAYE désignée à cette fonction par jugement du Tribunal des Activités Economiques de Versailles en date du 8 Juillet 2025 et demeurant [Adresse 4],

représentée par Maître Marc LENOTRE de la SELARL FOURNIER LA TOURAILLE & ASSOCIÉS, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

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ACTE INITIAL du 21 Décembre 2023 reçu au greffe le 27 Décembre 2023.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 07 Mai 2026 Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 25 Juin 2026.

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EXPOSE DU LITIGE

A compter du 7 septembre 2021, la SCI UBAYE a donné à bail professionnel des locaux situés [Adresse 1] 78500 SARTROUVILLE.

Par acte d’huissier en date du 22 décembre 2023, la SCI UBAYE a assigné la SELARL CABINET DE LAUDET devant la présente juridiction aux fins de paiement d’un arriéré locatif.

Par ordonnance du 2 avril 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles a ordonné la révocation de Monsieur [X] [E] de ses fonctions de gérant de la SCI UBAYE et a désigné la SELARL [A] [B] en qualité d’administrateur provisoire.

Une première ordonnance de clôture a été rendue le 8 avril 2025 mais révoquée le 9 avril 2025 dans l’attente de la décision de la cour d’appel saisie concernant l’ordonnance du 2 avril 2024.

Par décision du 5 juin 2025, la cour d’appel de [Localité 1] a infirmé la décision du juge des référés concernant la révocation de Monsieur [X] [E] mais a confirmé la désignation de la société [A] [B] en qualité d’administrateur provisoire.

Par jugement du 8 juillet 2025, le tribunal des activités économiques de Versailles a prononcé l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire au bénéfice de la SCI UBAYE. La SELARL JSA, prise en la personne de Maître [K] [J], a été désignée en qualité de mandataire judiciaire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 mars 2026.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 4 mars 2026, la SCI UBAYE et la SELARL JSA demandent au tribunal de :

Vu le contrat de bail du 26 mai 2021,
Vu la jurisprudence,
Vu les articles 1728, 1103 et suivants, et 1237-1 du code Livil,
Vu l'article 700 du code de procédure civile,

- donner acte à la SELARL JSA en sa qualité de mandataire au redressement judiciaire de la SCI UBAYE de son intervention volontaire à la présente procédure.
- juger la SELARL [A] [B] es qualité d’Administrateur Provisoire de la SCI UBAYE et la SELARL JSA en sa qualité de mandataire au redressement judiciaire de la SCI UBAYE recevables et bien fondées en leur demande.

En conséquence,
- condamner la SELARL CABINET DE LAUDET à payer à la SCI UBAYE la somme de 634.359,00 euros, au titre du paiement des loyers dus jusqu’au 31/12/2025.
- condamner la SELARL CABINET DE LAUDET à payer à la SCI UBAYE la somme de 63.435,90 euros, au titre de la clause pénale prévu à l’article 9 du contrat de bail.
- condamner la SELARL CABINET DE LAUDET à payer à la SCI UBAYE la somme de 2.500 euros au l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l’instance,
- dire n’y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 17 mars 2026, la SELARL CABINET DE LAUDET demande au tribunal de :

Vu les pièces versées aux débats ;

- juger que le loyer contractuel est celui visé en accord avec les parties dans le bail qui a été officialisé auprès du Conseil de l’Ordre des chirurgiens-dentistes lors de la constitution de la SELARL DE LAUDET et s’élève un montant mensuel de 7500 euros HT outre une provision de
375 euros par mois.

En conséquence,
- débouter la SCI UBAYE de l’ensemble ses demandes
- condamner la SCI UBAYE à payer à la SELARL CABINET DE LAUDET la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
- condamner la SCI UBAYE aux entiers dépens
- écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Pour un exposé exhaustif des moyens des parties, il sera renvoyé à leurs conclusions ci-dessus visées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la détermination du bail liant les parties

Selon les termes de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, “le contrat de location d'un local affecté à un usage exclusivement professionnel est conclu pour une durée au moins égale à six ans. Il est établi par écrit”.

Il résulte de ce texte que le bail doit être obligatoirement établi par écrit.

Toutefois, si, contrairement aux prescriptions de la loi dont les dispositions sont, en l'espèce d'ordre public, les parties concluaient un bail purement verbal, ce bail n'est pas nul et ne fait pas obstacle à l'application de l'article 57 -A de la loi du 23 décembre 1986 (Cass. 1re civ., 24 avr. 2013, n° 11-26.597).

En l’espèce, la SCI UBAYE se prévaut d’un bail portant une signature et daté du 26 mai 2021 sous l’intitulé « LE BAILLEUR OU SON MANDATAIRE ». Aucune signature ne figure sous l’intitulé « LE LOCATAIRE ».

La demanderesse ne saurait se prévaloir du fait que Monsieur [X] [E] étaient gérant des deux sociétés au moment de la signature unique constatée dès lors que Madame [P] [D] était déjà co-gérante de la SELARL CABINET DE LAUDET aux termes des statuts signés le
1er décembre 2020. Or, il était expressément stipulé sur le bail produit
par la SCI UBAYE en pièce n°3 que la SELARL CABINET DE LAUDET serait représentée pour la conclusion du dit bail par cette dernière.

Dès lors, il ne saurait être retenu que l’absence de signature sous la mention « LOCATAIRE » résulterait du fait que la signature de Monsieur [X] [E] sera valable pour les deux parties dès lors que seule la signature de Madame [P] [D] conformément aux mentions figurant en page 1 du projet de bail était susceptible d’engager la SELARL CABINET DE LAUDET.

Le fait qu’une copie de ce bail non signé ait pu être joint à l’acte de cession de parts sociales du 27 mai 2021 est sans effet sur sa validité dès lors qu’il est constant que cette copie n’était pas davantage signée.

Réciproquement, la SELARL CABINET DE LAUDET ne saurait se prévaloir de l’exemplaire qu’elle produit en pièce 13 aux motifs qu’il aurait été transmis à l’ordre des chirurgiens-dentistes dès lors que cet exemplaire n’est pas signé. Le fait que cette transmission constitue une formalité obligatoire pour les chirurgiens-dentistes ne saurait suppléer à l’absence de preuve du consentement réciproque des parties sur les conditions de prix figurant dans ce projet de bail.

Au surplus, il y a lieu de constater que les deux versions du bail dont
se prévalent chacune des parties prévoit, chacune, une prise d’effet
le 1er janvier 2021 alors qu’il est constant que le bail n’a reçu exécution
qu’à compter du 7 septembre 2021 de sorte que celui-ci n’a pas pu être exécuté sur le fondement des stipulations des documents produits.

Par conséquent, aucune des parties ne produisant un contrat écrit signé des deux parties, le bail dont les parties conviennent qu’il a finalement été consenti par la SCI UBAYE à la SELARL CABINET DE LAUDET et a reçu commencement d’exécution ne peut qu’être qualifié que de bail verbal.

Sur la détermination du prix

Aux termes de l’article 1716 du code civil, lorsqu'il y aura contestation sur le prix du bail verbal dont l'exécution a commencé, et qu'il n'existera point de quittance, le propriétaire en sera cru sur son serment, si mieux n'aime le locataire demander l'estimation par experts ; auquel cas les frais de l'expertise restent à sa charge, si l'estimation excède le prix qu'il a déclaré.

Il convient de rappeler que lorsque les conditions prévues par cet article sont réunies le juge ne peut statuer en fonction des circonstances (Cass. 3e civ., 15 mars 2000, n°98-11.855). Toutefois, le juge n'a pas le pouvoir d'appliquer d'office les dispositions de l'article 1716 ( Cass. 3e civ., 22 févr. 1989, n° 87-16.460).

En l’espèce, aucune des parties ne demandant l’application de ces dispositions qui seules doivent recevoir application pour déterminer le prix du bail dès lors la SCI UBAYE ne justifie pas de quittances prouvant le prix qui aurait été convenu par les parties, la présente juridiction n’est pas en mesure de déterminer le montant du loyer dû par la SELARL CABINET DE LAUDET. Par conséquent, les parties seront déboutées de l’intégralité de leurs prétentions y compris la demande de la SELARL CABINET DE LAUDET tendant à voir fixer le loyer au montant du loyer prévu par l’exemplaire de projet de bail dont elle se prévaut.

Sur les autres demandes

Les deux parties succombant, il sera laissé à chaque partie la charge de ses propres dépens.

Par conséquent, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS