TJ 78646, 25 juin 2026, RG 25/01808

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
25 JUIN 2026

N° RG 25/01808 - N° Portalis DB22-W-B7J-SZAF
Code NAC : 71F

DEMANDEURS :

1/ Monsieur [J] [A]
né le 17 Février 2025 à [Localité 1] (REPUBLIQUE DE MOLDAVIE),
demeurant [Adresse 1],

2/ La société RALEX IMMO, société civile immobilière immatriculée
au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro
802 454 603 dont le siège social est situé au [Adresse 2] et prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [J] [A], domicilié en cette qualité audit siège,

représentés par Maître Isabelle MORIN, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Pierre JUDE, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDEUR :

Le syndicat des copropriétaires coopératif de l’immeuble MICIS situé
[Adresse 3] représenté par son Syndic coopératif, Monsieur [T] [I], demeurant [Adresse 3],

représenté par Maître Aliénor DE BROISSIA de la SELARL CONCORDE AVOCATS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Romain ROSSI-LANDI de la SELARL ROSSI-LANDI AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS.

ACTE INITIAL du 13 Février 2025 reçu au greffe le 31 Mars 2025.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 07 Mai 2026, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président siégeant en qualité de juge unique conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 25 Juin 2026.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

La société RALEX IMMO dont le gérant est Monsieur [J] [A] est propriétaire des lots n°37, 38, et 72 dans l’immeuble en copropriété situé [Adresse 4] à [Localité 2] dit « [Adresse 5] ».

Monsieur [J] [A] est lui-même propriétaire des lots n°29, 30 et 74 dans la même résidence.

Le syndicat des copropriétaires coopératif de l'immeuble MICIS sis [Adresse 3], ci-après le syndicat, est représenté par Monsieur [T] [I], en qualité de syndic-président.

Le 4 décembre 2024, le syndic-président a convoqué une assemblée générale.

Par acte du 13 février 2025, la société RALEX IMMO et Monsieur [J] [A] ont fait assigner le syndicat devant la présente juridiction aux fins d’obtenir l’annulation des résolutions 4.1, 5.1, 6.1, 7.1, 8.1, 9.1, 10.1, et 11.1 de l’assemblée générale du 4 décembre 2024.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 février 2026.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 5 décembre 2025, la société RALEX IMMO et Monsieur [J] [A] demandent au tribunal de :

Vu la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
Vu l’article de de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Vu le décret du 17 mars 1967 ;
Les dispositions de l’article 9, 11,13 et suivants du décret du 17 mars 1967 ; Vu le règlement de copropriété de l’ensemble immobilier ;

- déclarer la SCI RALEX IMMO et M. [A] recevable en son action ;

à titre principal
- constater l’absence de mise en concurrence concernant les travaux votées par l’assemblée générale des copropriétaires et mentionnées dans les résolutions n°5.1, n° 6.1, n°7.1, n°8.1, n°9.1, n°10.1, n°11.1. de l’AGE du
04 décembre 2024 pour défaut de mise en concurrence ;

en conséquence
- prononcer la nullité des résolutions n°5.1, n°6.1,n°7.1, n°8.1, n°9.1, n°10.1, n°11.1 de l’AGE du 04 décembre 2024 du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE MICIS, SISE [Adresse 6] pour défaut de mise en concurrence dans la réalisation des travaux ;

à titre principal
- constater les amendements effectués sur les résolutions n°4.1, n°5.1, n°6.1, n°8.1, n°9.1, n°10.1 et n°11.1 de l’AGE du 04 décembre 2024 concernant les modalités de financement des travaux ;
en conséquence
- prononcer la nullité des résolutions n°4.1, n°5.1, n°6.1, n°8.1, n°9.1, n°10.1 et n°11.1 de l’AGE du 04 décembre 2024 du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE MICIS, SISE [Adresse 6] pour les amendements affectant lesdites résolutions ;

en tout état de cause
- rejeter la demande de dommages et intérêts formulées par le SDC pour procédure abusive ;
- condamner solidairement le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE MICIS, SISE [Adresse 6] à régler à la SCI RALEX IMMO une somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils font valoir que :
- les travaux n’ont pas fait l’objet d’une véritable mise en concurrence,
- il a été ajouté dans les résolutions querellées la souscription d’un prêt bancaire pour le financement des travaux,
- M. [A] engage des actions judiciaires pour faire valoir ses droits en tant que copropriétaire sans caractère abusif.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 6 mai 2025, le syndicat demande au tribunal de :
- débouter la SCI RALEX IMMO et Monsieur [J] [A] de l’ensemble de leurs demandes ;
- condamner in solidum la SCI RALEX IMMO et Monsieur [J] [A] au paiement de la somme de 7 000,00 € au titre du préjudice moral subi par le Syndicat des copropriétaires ;

- condamner in solidum la SCI RALEX IMMO et Monsieur [J] [A] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître ROSSI-LANDI conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
- condamner in solidum la SCI RALEX IMMO et Monsieur [J] [A] au paiement de la somme de 4 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Il fait valoir que :
- la copropriété Résidence [Etablissement 1] n’a pas fixé de seuil spécifique imposant une telle obligation,
- une mise en concurrence a toutefois été respectée,
- il est incohérent de contester la résolution n°7 pour absence de mise en concurrence alors qu’elle n’a pas été adoptée,
- le libellé de chaque résolution figurant à l’ordre du jour précisait explicitement que le montant définitif à voter et les modalités de financement seraient fixés en séance sur la base des devis analysés par l’architecte et validés par le conseil syndical,
- les décisions prises le jour de l’assemblée n’ont donc nullement dénaturé le contenu des projets soumis à l’approbation des copropriétaires,
- le comportement de la SCI RALEX IMMO et de Monsieur [J] [A], caractérisé par des agissements répétés et nuisibles, a causé un préjudice moral au syndicat des copropriétaires, justifiant une demande de réparation.

MOTIFS

Sur la demande d’annulation des résolutions n°5.1, n°6.1,n°7.1, n°8.1, n°9.1, n°10.1, n°11.1 de l’assemblée générale du 4 décembre 2024

A titre liminaire, il convient de constater que la résolution n°11.1 querellée n’a pas été adoptée et a été déclarée sans objet. En l’absence d’une résolution adoptée, les demandeurs ne pourront qu’être déboutés de leur demande d’annulation sur ce point.

Sur le moyen tiré de l’absence de mise en concurrence

Aux termes de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale des copropriétaires arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.

Toutefois, lorsque l’assemblée générale n’a pas fixé de montant à partir duquel une mise en concurrence était rendue obligatoire, la décision de voter des travaux sans mise en concurrence préalable n'encourt pas la nullité (Cass. 3e civ., 26 mars 2014, n° 13-10.693).

En l’espèce, le syndicat indique qu’aucun seuil n’a été fixé par l’assemblée générale et les demandeurs ne justifient d’aucun élément contraire.

En conséquence, il est indifférent de rechercher si une mise en concurrence effective est intervenue dès lors qu’en tout état de cause, la décision de voter des travaux n’encourrait pas la nullité.

Le moyen sur ce point sera donc écarté.

Sur le moyen tiré de la dénaturation des résolutions

Aux termes des dispositions de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : l'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration.

L’article 11 7° décret du 17 mars 1967 prévoit que les projets de résolution lorsque l’assemble est appelée à statuer sur l’une des questions mentionnées à l’article 25 précité est communiqué au plus tard en même temps que l’ordre du jour.

L’article 13 du décret précité ajoute que l'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.
Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l'ordre du jour.

En l’espèce, les résolutions 4.1, 5.1, 6.1, 8.1, 9.1 et 10.1 comportent sur le procès-verbal les mentions suivantes qui ont été ajoutées par rapport aux projets de résolutions communiqués avec l’ordre du jour :
« Le montant du financement sera basé sur la somme du montant total HT des devis et des honoraires et services HT validés lors de l’assemblée générale extraordinaire (A.G.E.) du 4 décembre 2024.
Une seconde A.G.E. se tiendra en 2025, dès que le dossier financier (aides et crédit) sera monté et accepté, afin de déterminer le calendrier des appels de fonds si nécessaire.
Les acomptes (20 % du montant des devis acceptés) seront versés aux entreprises un mois avant le démarrage du chantier.
Le financement de la rénovation énergétique se décomposera de la manière suivante :
L’avance de la subvention, destinée à verser l’acompte des devis et honoraires acceptés lors de l’AGE du 4 décembre 2024, se fera par le recours au prêt d’avance de subventions proposé par l’organisme financier la « Caisse d’Epargne ». La Caisse d’Epargne est un organisme financier conventionné par l’État, pour octroyer un prêt réglementé d’avance de subventions.
Le reste à charge.
Chaque copropriétaire demeurera libre de la manière de financer son reste à charge.
De ce fait, le reste à charge de chaque copropriétaire sera financé :
- soit par ses fonds propres,

- soit par un Eco PTZ copropriété, mis en place par le SDC Micis auprès de la Caisse d’Epargne. L’adhésion à l’Eco PTZ copropriété n’est pas une obligation.
- soit par un Eco PTZ travaux mis en place par chaque copropriétaire.
- ou par tout autre prêt individuel mis en place par chaque copropriétaire.
L’éco-PTZ travaux est proposé par tous les établissements de crédit, les sociétés de financement et les sociétés de tiers-financement qui ont signé une convention avec l’État ».

Cette mention qui n’était pas prévue dans les projets de résolution n’aurait pas dû, formellement, être intégrée dans celles-ci dès lors qu’elles avaient pour objet d’autoriser des travaux spécifiques et non le financement global de l’opération de rénovation de l’immeuble qui constitue un objet distinct.
Toutefois, il ne résulte de cette mention aucune prise de décision de la copropriété dès lors que les indications qui y figurent ne font que décrire le projet de financement sans demander aux copropriétaires de se positionner sur celui-ci. Cette mention n’a donc pas de portée décisoire. Conformément au second alinéa de l’article 13 précité, il n’est pas nécessaire dès lors qu’elle figure à l’ordre du jour et dans les projets de résolution. En outre, du fait de son simple caractère informatif, cette mention ne constitue pas une décision au sens de l’article 13 précité. Elle est par conséquent sans conséquence sur la partie décisoire des résolutions adoptées dont la rédaction est conforme au projet de résolutions transmis de sorte qu’aucune irrégularité de nature à entraîner la nullité des résolutions querellées n’apparaît établie.

Il y a donc lieu de débouter la société RALEX IMMO et Monsieur [J] [A] de l’intégralité de leurs prétentions relatives à la validité des résolutions querellées de l’assemblée générale du 4 décembre 2024.

Sur la demande de condamnation de la société RALEX IMMO et Monsieur [J] [A] au paiement de dommages-intérêts

La juridiction n’est pas saisie dans le cadre de la présente instance de l’ensemble des assemblées générales des années précédentes du syndicat. Par conséquent, celui-ci ne saurait faire valoir dans le cadre d’une demande reconventionnelle les agissements répétés de Monsieur [J] [A] dès lors que ceux-ci sont sans lien suffisant avec la demande principale qui
ne concerne que l’annulation de résolutions de l’assemblée générale du
4 décembre 2024.
Au surplus, il y a lieu de constater que les demandeurs produisent trois décisions en date des 21 avril 2022, 14 novembre 2024 et 3 avril 2025 par lesquelles la présente juridiction a fait droit à des demandes d’annulation présentées par la société RALEX IMMO et Monsieur [J] [A].
Enfin, il y a lieu de constater que le syndicat ne fait état d’aucun préjudice moral ou financier (perte de subvention, augmentation du coût des travaux…) qui résulterait du recours exercé par les demandeurs concernant les résolutions objets du présent litige.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de débouter le syndicat de sa demande.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La société RALEX IMMO et Monsieur [J] [A] succombant, ils devront supporter la charge des dépens in solidum sans qu’il y a lieu d’accorder le droit au recouvrement direct qui ne peut être délivré à l’avocat plaidant.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les sommes exposées dans la présente instance. Il convient donc de condamner in solidum la société RALEX IMMO et Monsieur [J] [A] à lui verser la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS