TJ 07186, 25 juin 2026, RG 26/00125
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Texte de la décision
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PRIVAS
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
du 25 juin 2026
DOSSIER : N° RG 26/00125 - N° Portalis DBWS-W-B7K-ESRU
AFFAIRE : S.C.I. LES TROIS FRERES / [G]
DEMANDEUR :
S.C.I. LES TROIS FRERES
ayant son siège 796 route de Tanargue, 07380 LA SOUCHE
représentée par Me Viviane SONIER, avocat au barreau d’ARDECHE, postulant, Me Ségolène FOUCHE, avocat au barreau de PARIS, plaidant
DÉFENDEUR :
Monsieur [J] [G]
demeurnt 73 ter route de Lazuel, 07200 AUBENAS
représenté par Me Emmanuelle REYNIER, avocat au barreau d’ARDECHE
Nous, Jean-Paul Risterucci, président du tribunal judiciaire de Privas, tenant audience publique des référés, au Palais de Justice de Privas, assisté d’Emilie Guzovitch, greffière, lors de l’audience et lors de la mise à disposition de la décision ;
Après audience tenue publiquement, le 28 mai 2026 ;
Après mise en délibéré au 25 juin 2026, pour mise à disposition au greffe ;
FAITS, PROCÉDURE – PREÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
La SCI Les Trois Frères est propriétaire depuis le 15 avril 2024 des lots 3, 4, 5, 6, 7, 8 et 9, répartis entre le 1er et le 3ème étage d’un immeuble situé 94 rue Jean Jaurès à Vals-les-Bains, section AN 701. Le local du rez-de-chaussée est à nature commerciale, Il est exploité par la Sarl Pompes Funèbres Pailhes et Fils.
Elle déplore des vices cachés qui ont généré plusieurs des sinistres dégâts des eaux, en raison de fuites sur canalisation d’alimentation privée des toilettes dans plusieurs logements, non accessibles, notamment des infiltrations chroniques au premier étage qui fragilisent le plafond du local commercial du rez-de-chaussée qui présente un risque d’effondrement imminent.
Elle impute à son vendeur Monsieur [J] [G] qui a réalisé les travaux de rénovation dans les appartements, sans assurance et sans professionnel agréé, la connaissance personnelle des vices de l’immeuble dont il doit répondre en considération des mentions de l’acte de vente qui énoncent qu’il peut être assimilé à un professionnel.
En réponse à une requête du 5 mai 2026 de la SCI Les Trois Frères à fin d’autorisation d’assigner en référé d’heure à heure auprès du juge des référés du tribunal judiciaire de Privas, le président de la juridiction a fixé la date de l’audience au jeudi 21 mai 2026 à 9 heures.
Par exploit du 7 mai 2026, la SCI Les Trois Frères a fait citer Monsieur [J] [G] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Privas, sur le fondement des articles 145 du code de procédure civile, 1641 et 1648 du code civil, 2241 du code civil, pour instituer une expertise judiciaire et constater l’état des plafonds, planchers, cloisons, canalisations et équipements sanitaires et évaluer le risque d’effondrement du plafond du local commercial du rez-de-chaussée, identifier net décrire la nature, l’étendue et l’ancienneté des vices affectant les WC encastrés à bâti-support et dire s’ils existaient avant la vente du 15 avril 20245, déterminer la nature des travaux nécessaires pour mettre fin aux désordres, sécuriser l’immeuble et prévenir tout risque d’effondrement, en chiffrer le coût, en cas d’urgence et de danger réel, prescrire les mesures de sauvegarde immédiates et les travaux de sécurisation, fournir les éléments de fait ou techniques de nature à permettre de statuer sur les responsabilités encourues et les préjudices subis , dire que l’expert devra se rendre sur les lieux dans les huit jours de la signification de l’ordonnance et condamner Monsieur [J] [G] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile avec distraction au profit de Maître Ségolène Fouché, avocat au barreau de Paris, et aux dépens.
Monsieur [J] [G] souligne qu’il n’a pas réalisé de travaux dans l’appartement n° 2 et que dans l’appartement n° 1 il a limité son intervention à des opérations d’aménagement intérieur sans toucher aux toilettes. Il demande de statuer ce que de droit sur l’expertise et forme protestations et réserves d’usage.
MOTIFS
En application de l’article 145 du code de procédure civile, le juge des référés peut ordonner les mesures d’instruction légalement admissibles s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige ;
Le sinistre dégât des eaux du 23 septembre 2025 résulte d’écoulements constatés dans la réserve du local professionnel occupé par la Sarl Pompes Funèbres Pailhes et Fils, du fait d’une fuite sur la canalisation privative d’adduction d’eau des WC du logement Catenne appartenant à la SCI Les Trois Frères ;
Le rapport d’expertise [H] du 16 mars 2026 (AXA France pour la SCI Les Trois Frères) précise que la canalisation d’alimentation privée n’est pas accessible ;
Le rapport d’expertise Polyexpert du 7novembre 2025 (Pacifica pour la Sarl Pompes Funèbres Pailhes et Fils) explique que la fuite est située sur la canalisation du WC encastrée dans le bâti support au premier étage du logement Catenne ;
Un procès-verbal de constat en date du 14 avril 2026 décrit les récipients disposés dans les locaux de le local du rez-de-chaussée pour recueillir les eaux qui s’écoulent depuis le faux plafond et les très importants signes d’humidité et d’infiltrations sur la zone centrale du faux plafond ;
Les désordres se retrouvent sur la partie arrière du magasin ;
Dans l’appartement du premier étage gauche (logement Catenne), il est constaté un important développement de moisissures noire au pied des murs du WC et une serviette mouillée disposée au sol pour recueillir l’eau s’écoulant au pied de la cloison sur laquelle le WC est fixé. Il en est de même dans la salle de bains où il figure d’importantes moisissures ;
Le locataire précise qu’il est obligé de couper l’alimentation générale en eau du logement pour éviter une inondation. Il n’y a pas de robinet permettant de couper l’alimentation de la chasse d’eau ;
Dans l’appartement du premier étage droite (logement Verheyden), il est constaté le même problème d’infiltration qui affecte le seuil de la pièce WC. Des traces importantes de moisissures se retrouvent dans la chambre, au pied du mur de séparation avec la salle de bains ;
En tout état de cause, l’acte de vente stipule que Monsieur [J] [G] est informé qu’il peut être assimilé à un professionnel au titre des travaux qu’il a réalisé et qu’il peut voir sa responsabilité engagée pour cause de vices cachés ;
Dans ce contexte de remise en cause de la qualité des travaux de rénovation réalisés par Monsieur [J] [G], vendeur des lots à la SCI Les Trois Frères, il peut être considéré qu’il existe entre la mesure d’instruction requise et la confirmation de désordres de type infiltrations susceptibles de s’inscrire dans l’engagement d’un régime de responsabilité encouru, et la détermination d’une solution réparative et de son coût, un lien certain et suffisamment étroit qui caractérise l’utilité et un motif légitime pour l’organiser sous forme d’une expertise judiciaire ;
Requise par la SCI Les Trois Frères qui a saisi la juridiction à cette fin, la mesure d’instruction sera instituée à ses frais avancés ;
La mission de l’expert sera définie au dispositif qui suit ;
La SCI Les Trois Frères supporteront provisoirement la charge des dépens de l’instance et le coût de la mesure d’instruction ;
Il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la demanderesse ;
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des référés du tribunal judiciaire de Privas, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme elles en aviseront, mais dès à présent ;
Ordonnons une expertise et désignons pour y procéder Monsieur [W] [V], expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de Nîmes, demeurant 3 rue Rigoberta Menchu, résidence Equinoxe, bât B, 84097 Avignon, qui aura pour mission de :
- convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise ;
- se faire remettre par elles ou obtenir auprès de tiers, à charge d’en référer en cas de difficultés au juge chargé du contrôle des expertises, tous documents utiles à l'accomplissement de sa mission ;
1- se rendre sur les lieux 94 rue Jean Jaurès à Vals-les-Bains ; visiter les lots de copropriété acquis par la SCI Les Trois Frères selon acte notarié du 15 avril 2024 ; prendre connaissance des travaux de rénovation réalisés par le vendeur Monsieur [J] [G] ; les constater et les décrire ;
2- prendre connaissance des réclamations de type infiltrations dénoncées par la SCI Les Trois Frères dans son assignation, ainsi que dans les rapports d’expertise [H] du 16 mars 2026, Polyexpert du 7novembre 2025 et dans le procès-verbal de constat en date du 14 avril 2026 ; relever et décrire les désordres, en considération de ces réclamations ;
3- en détailler les causes et fournir tous les éléments permettant de déterminer à quels fournisseurs ou intervenants ces désordres sont imputables ; dire si ils étaient préexistants à la vente du 15 avril 2024 ;
4- indiquer les conséquences de ces désordres quant à la solidité de l’ouvrage et plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ;
5- indiquer les solutions appropriées pour y remédier ainsi que le coût des travaux de remise en état ; dire si des travaux urgents ou des mesures de sauvegarde doivent être entrepris ;
6- fournir tous éléments permettant d’apprécier les éventuels préjudices allégués ;
Disons que l'expert pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;
Disons que la mise en œuvre de la mesure d’expertise sera suivie par le juge chargé du contrôle des mesures d’instruction ;
Disons que l’expert fera connaître son acceptation et, en cas de refus ou d’empêchement légitime ou de négligence, le juge procédera à son remplacement par ordonnance rendue sur simple requête à sa demande, à celle de la partie la plus diligente ou d’office ;
Disons que la SCI Les Trois Frères fera l’avance des frais d’expertise et devra consigner la somme de 3 000 euros à la régie d’avance et des recettes du tribunal judiciaire de Privas, dans le délai de deux mois à compter de la remise de la décision par le greffe ou de sa notification, destinée à garantir le paiement des frais et honoraires de l’expert ;
Disons que si le demandeur obtient une décision d’aide juridictionnelle couvrant sa demande ou après la présente décision, il sera d’office dispensé de consigner les frais d’expertise ou le sera à compter de la prise d’effet de l’aide accordée et devra transmettre la copie de la décision d’aide juridictionnelle au service des expertises ;
Disons qu'à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités imparties, et sauf prorogation de ce délai pour motif légitime, la caducité de la désignation de l'expert est encourue de plein droit selon l'article 271 du code de procédure civile ;
Disons que l’expert commencera ses opérations dès qu’il aura été avisé par le greffe du versement de la consignation ;
Disons qu'à l’issue de la première réunion des parties, l’expert signalera aux parties ou à leurs avocats les personnes susceptibles d’être concernées par la procédure, afin que leur mise en cause éventuelle puisse être envisagée dans les meilleurs délais ;
Disons que lors de la première réunion ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations, évaluera le montant prévisible de ses honoraires et de ses dépenses et en transmettra un état détaillé au juge en sollicitant, si nécessaire le versement d'une consignation complémentaire nécessaire pour garantir le recouvrement de ses honoraires, après en avoir informé concomitamment les parties ;
Disons que l'expert aura, préalablement, communiqué aux parties sa demande de consignation complémentaire en les invitant à faire valoir auprès de lui leurs observations dans le délai de quinze jours qu'il adressera ensuite au juge accompagné de sa demande de consignation complémentaire ;
Disons qu'à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, et sauf prorogation de ce délai, l’expert est autorisé à déposer son rapport en l’état, en application de l’article 280 du code de procédure civile ;
Disons que l’expert accomplira personnellement sa mission, s’entourera de tous renseignements utiles à charge pour lui d’en mentionner l’origine et pourra recueillir toutes informations orales ou écrites de toutes personne selon les modalités de l’article 242 du code de procédure civile ;
Disons que l’expert rédigera un pré-rapport qu'il soumettra aux parties et répondra aux observations que celles-ci auront jugé utile de lui adresser sous forme de dires à annexer au rapport définitif ;
Disons que l’expert déposera son rapport en un exemplaire au greffe du tribunal dans le délai de six mois suivant sa saisine en y joignant, si nécessaire, l’avis du technicien qu’il aura requis, après en avoir adressé un exemplaire à chacune des parties en cause, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;
Disons que l'expert adressera au juge sa demande de frais et honoraires et en assurera la communication aux parties pour leur permettre de faire valoir leurs observations au juge ;
Disons que l'expertise pourra être conduite par l'expert sous l'outil opalexe ;
Laissons provisoirement à la charge de la SCI Les Trois Frères les dépens de l'instance en référé et le coût de l’expertise ;
Déboutons la SCI Les Trois Frères de sa demande en paiement présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Le greffier Le président
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