TJ 34032, 25 juin 2026, RG 24/00101

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BEZIERS

MINUTE N° 26/351

AFFAIRE : N° RG 24/00101 - N° Portalis DBYA-W-B7H-E3EW6

Jugement Rendu le 25 Juin 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [E] [K]
né le 27 Avril 1950 à [Localité 1] (34)
[Adresse 1]
[Localité 2]

Représenté par : Maître Sandrine DUMAS de la SELARL ACTIUM AVOCATS ASSOCIES, avocat postulant au barreau de BEZIERS, assistée de Maître Hervé POQUILLON, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS :

Madame [C] [Q]
née le 15 Février 1969 à [Localité 3] (34)
[Adresse 2]
[Localité 4]

Représentée par : Maître Christian CAUSSE de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocats au barreau de BEZIERS

Monsieur [B] [X]
né le 10 Avril 1972 à [Localité 5] (11)
[Adresse 3]
[Localité 5]

Défaillant

Madame [O] [X]
2 copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

2 copie(s) conforme(s) aux conseils des parties

1 copie dossier

le 25/06/2026

née le 16 Juin 1971 à [Localité 5] (11)
[Adresse 4]
[Localité 6]

Défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Sans débat en audience publique :

Patrick CHEVRIER Magistrat Honoraire Juridictionnel, siégeant en qualité de juge rapporteur en vertu de l’article 805 du Code de Procédure Civile avec l’accord des avocats, assisté de Audrey SAUNIERE, Greffier.

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Julie LUDGER, Vice-Présidente,
Joël CATHALA, Vice-Président,
Patrick CHEVRIER, Magistrat Honoraire Juridictionnel,

Vu l’ordonnance de clôture en date du 19 Mars 2026 différée en ses effets au 09 Avril 2026, ayant fixé l’audience de dépôt des dossiers de plaidoirie au 23 Avril 2026 où l’affaire a été mise en délibéré au 25 Juin 2026 ;

Les conseils ont déposé leurs dossiers de plaidoirie ;

JUGEMENT :

Rédigé par Patrick CHEVRIER, Magistrat Honoraire Juridictionnel et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Julie LUDGER, Vice-Présidente, assisté de Audrey SAUNIERE, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

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EXPOSE DU LITIGE

Par un compromis de vente du 13 novembre 1997, Feu [H] [Q] et Madame [D] [T] ont promis de vendre une parcelle de terrain située au milieu de leur propriété, cadastrée AP [Cadastre 1] sis [Adresse 5] à [Localité 2], moyennant le prix de 5.000 Francs à Monsieur [E] [K].

Monsieur [H] [Q] est décédé le 12/11/2019 laissant pour ayant-droit :
- Madame [C] [Q].

Madame [D] [T] est décédée le 11/12/2005 laissant pour ayants droits:
- Madame [O] [X],
- Monsieur [B] [X].

Par assignation délivrée le 6 décembre 2023, Monsieur [E] [K] a saisi le tribunal judiciaire aux fins de contraindre Madame [C] [Q], Madame [O] [X] et Monsieur [B] [X] à réitérer cette vente immobilière.

Il expose avoir payé directement le prix de vente à Monsieur [H] [Q] et avoir confié le soin de procéder aux formalités de la vente à son notaire qui a omis de traiter le dossier, l’acte réitératif de vente n’ayant jamais été dressé.

Monsieur [B] [X] et Madame [O] [X] n’ont pas constitué avocat, bien que régulièrement assignés selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile pour le premier et à domicile pour la seconde.

Madame [C] [Q] a constitué avocat.

Par ordonnance d’incident en date du 21 novembre 2024, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par Madame [C] [Q], débouté Madame [C] [Q] de sa demande d’expertise judiciaire et débouté Monsieur [E] [K] de sa demande de dommages et intérêts au titre de l’incident.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 mars 2026.

****
Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions n° 2, remises le 12 décembre 2025, Monsieur [E] [K] demande au tribunal de :
« CONDAMNER Madame [C] [Q], Madame [O] [X] et Monsieur [B] [X] à venir réitérer la vente par acte authentique sous un délai de 30 jours à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 200€ par jour de retard ; Et à défaut d’y procéder dans un délai de trois mois après signification ;
JUGER la vente parfaite de la parcelle sis AP [Cadastre 1] [Adresse 6], à [Localité 2], entre Madame [C] [Q], Madame [O] [X] et Monsieur [B] [X] d’une part, en leur qualité d’ayants droits de Monsieur [H] [Q] et Madame [D] [T], vendeurs, et Monsieur [E] [K], acquéreur ;
ORDONNER la publication du jugement valant vente dans un délai de trois mois à la diligence du greffe ou des parties aux services de la publicité foncière du lieu du bien, en application de l’article 28 du décret du 4 janvier 1955 ;
DEBOUTER les défendeurs de l’ensemble de leurs prétentions ;
CONDAMNER in solidum Madame [C] [Q] et Madame [O] [X] à verser la somme de 2.000€ à Monsieur [E] [K] en réparation du préjudice subi du fait de leur résistance abusive à réitérer la vente;
CONDAMNER in solidum Madame [C] [Q] et Madame [O] [X] à verser la somme de 5.000€ à Monsieur [E] [K] au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais de projet d’acte, de procès-verbal de carence et de mises en demeure, ainsi que les éventuels frais de publication à intervenir. »

Madame [C] [Q] demande au tribunal de :
« À titre principal,
JUGER que le comportement des parties démontre leur volonté de révoquer, au moins tacitement, le compromis de vente du 13 novembre 1997,
DÉBOUTER Monsieur [E] [K], Monsieur [B] [X] et Madame [O] [X] de l’ensemble de leurs demandes.
À titre subsidiaire,
JUGER qu’il n’est pas démontré que les conditions suspensives contenues au sein du compromis de vente en date du 13 novembre 1997 étaient réalisées,
JUGER que la réitération du compromis de vente en date du 13 novembre 1997 constituait une condition préalable au transfert de propriété, CONSTATER que le prix de vente n’a pas été payé, JUGER qu’en l’absence de ces conditions essentielles, le compromis de vente en date du 13 novembre 1997 est caduc,
DEBOUTER Monsieur [E] [K] de sa demande en exécution forcée de la vente de la parcelle sise AP [Cadastre 1] [Adresse 6] à [Localité 2],
A titre infiniment subsidiaire,
JUGER que Monsieur [E] [K] a manqué à son obligation de bonne foi,
JUGER que Monsieur [E] [K] a manqué à son obligation de loyauté,
DÉBOUTER Monsieur [E] [K], Monsieur [B] [X] et Madame [O] [X] de l’ensemble de leurs demandes,
ORDONNER la résolution judiciaire du compromis de vente du 13 novembre 1997,
A titre encore plus subsidiaire,
Vu le décès des promettants,
JUGER que l’offre est caduque,
DÉBOUTER Monsieur [E] [K], Monsieur [B] [X] et Madame [O] [X] de l’ensemble de leurs demandes,
En tout état de cause,
ECARTER l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir,
CONDAMNER Monsieur [E] [K], Monsieur [B] [X] et Madame [O] [X] à payer la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNER Monsieur [E] [K], Monsieur [B] [X] et Madame [O] [X] aux entiers dépens ;
ET DIRE que, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, Maître Christian CAUSSE pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision. »

MOTIFS

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Aucune des parties ne conteste la régularité de la promesse de vente consentie par les auteurs des défendeurs en 1997.

Monsieur [K] expose en substance que :
. En 2021, Madame [C] [Q] a formé des contestations sur la propriété de cette parcelle, revendiquant sa propriété indivise en vertu d’une attestation notariée du 27 janvier 2020.
. Par acte du 29 mars 2021, elle fait assigner vainement la SOCIETE DES ETABLISSEMENTS [K] et la société COLAS MIDI MEDITERRANEE en référé aux fins de solliciter une expertise judiciaire, avec notamment pour mission de dire le droit de chacune des parties sur ladite parcelle, ainsi que d’évaluer son prétendu préjudice. Par ordonnance de référé, confirmée par la cour d’appel, Madame [Q] a été déboutée de ses demandes.
. Monsieur [K] a ainsi pris connaissance de la difficulté relative à l’absence de réitération de la vente, conclue plus de 20 ans plus tôt alors qu’il était convaincu que l’acte réitératif avait été passé.
. Il a immédiatement saisi son notaire afin que soit signé l’acte réitératif.
. Les ayants droits de Madame [D] [T], Madame [O] [X] et Monsieur [B] [X], se sont engagés à réitérer la vente mais Madame [C] [Q] semblait s’y opposer.
. Me [N] [P], Notaire à [Localité 2], procédait en 2022 à la rédaction du projet d’acte réitératif, lequel était transmis à l’ensemble des parties. Monsieur [B] [X] donnait procuration à l’étude notariale pour procéder à la réitération de l’acte. Madame [O] [X] et Madame [C] [Q] étaient quant à elles mise en demeure de venir régulariser l’acte authentique en l’étude du notaire le 24 mai 2023 à 17H00, selon courrier adressé le 21 avril 2023.
. Le 24 mai 2023, le Notaire a pris acte de la carence de Mesdames [O] [X] et [C] [Q].

Selon le demandeur, la vente est parfaite en vertu de l’article 1583 du code civil. Elle est opposable aux héritiers des vendeurs.
Pour contester le moyen tiré de la caducité du compromis de vente, il plaide que ce compromis est parfaitement clair et stipule que la date limite du 28 février 1998, pour réitérer la vente, n’est pas extinctive. Il ajoute que les parties n’ont jamais fait de la signature de l’acte authentique de vente un élément constitutif de nature à rendre caduque le compromis de vente conclu. Bien au contraire, elles ont souhaité expressément rappeler qu’aucun délai maximum n’était prévu pour réitérer la vente et que l’absence de réitération n’était soumise à aucune sanction, ce délai prévoyant simplement la possibilité à chaque partie d’exiger judiciairement l’exécution des obligations de l’autre partie. Enfin, Monsieur [K] avait effectivement réglé à l’époque le prix de vente à Monsieur [H] [Q] et pensait que l’acte réitératif avait passé.
Le demandeur est d’accord pour payer une seconde fois le prix de la vente.
En outre, le décès des promettants n’a aucun effet sur la caducité alléguée du contrat.
Il soutient l’absence de « révocation tacite » du compromis de vente entre les parties qui se sont comportées comme si le contrat était pleinement exécuté : Monsieur [K] a pris la jouissance de la parcelle ; les vendeurs n’ont plus jamais revendiqué la propriété. L’absence de réitération ne permet pas à elle seule de conclure à une quelconque révocation tacite du contrat, d’autant plus que Monsieur [K] était persuadé que la réitération de la vente était intervenue.
Il s’oppose à la demande de résiliation du contrat alors qu’aucune des parties défenderesses n’avait sollicité la réitération de la vente, que l’inexécution du contrat est imputable aux défendeurs et non à Monsieur [K] qui tente au contraire d’exécuter ses engagements tandis que la réitération du compromis de vente n’aurait aucune conséquence irréversible pour la défenderesse alors que le compromis litigieux est exécuté sans aucune difficulté depuis bientôt 30 ans.
Madame [Q] réplique en substance que :
. Les parties, entre la signature du compromis de vente et l’assignation des demandeurs, ont exprimé implicitement leur volonté de révoquer la promesse. En effet, la Cour de cassation considère que la révocation d’un contrat peut être tacite, résultant des circonstances de l’espèce.
. Le demandeur ne peut pas nier qu’il avait la possibilité, à compter de la date limite stipulée à la promesse de vente, de demander l’exécution forcée du compromis. En réalité, parfaitement informé de l’absence de transfert de propriété, le contractant n’a pas jugé utile de réitérer par acte authentique. Il a donc renoncé implicitement à se prévaloir des effets du compromis de vente.
. En parallèle, Monsieur [Q] puis ses héritiers n’ont pas jugé utile de réitérer par acte authentique. Ils n’ont pas jugé utile de demander l’exécution forcée.
. Il en ressort donc que le comportement des contractants témoigne d’une volonté mutuelle de révoquer le contrat.

Subsidiairement, elle plaide que la réitération du compromis de vente était une condition préalable au transfert de propriété du bien. Il en résulte que l’absence de réitération constitue un élément essentiel manquant.
Monsieur [K] fonde sa demande d’exécution forcée du compromis de vente alors qu’il ne prouve pas que les conditions suspensives ont été réalisées et qu’il n’a pas payé le prix de vente.

A titre infiniment subsidiaire, Madame [Q] considère que le tribunal doit prononcer la résolution judiciaire du compromis de vente alors que le promettant ne pouvait ignorer que le transfert de propriété n’avait pas été effectué, que sa passivité pendant plus de vingt-sept ans témoigne d’un manquement au devoir de bonne foi et de loyauté contractuelle, ainsi qu’une faute de Monsieur [K].
Elle ajoute que l’exécution du compromis de vente, après ce délai, aurait des conséquences importantes et irréversibles pour elle.

Ceci étant exposé,

Il convient de faire application des dispositions du code civil antérieures à l’Ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 entrées en vigueur le 1er octobre 2016.

Sur la validité du compromis de vente:
Aux termes de l’article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Il convient d’abord de relever que le compromis de vente litigieux n’a pas été passé en la forme authentique contrairement à ce qu’expose Monsieur [K] puisque la pièce n° 1 qu’il produit au soutien de son action est un acte sous seing privé, ce que le notaire a d’ailleurs décrit dans l’exposé préalable du projet de réitération (page 2 de la pièce n° 8 du demandeur).

Néanmoins, le principe de la promesse de vente n’est pas contesté par la défenderesse comparante, héritière à qui l’acte est opposable.

Sur la caducité du compromis de vente:
Madame [Q] affirme que les parties ont fait de la réitération de la promesse de vente, une condition préalable au transfert de propriété et que l’absence de réitération constitue un élément essentiel manquant.
Or, la promesse synallagmatique ne stipule que deux conditions suspensives :
. La purge de tous droits de préemption ;
. La délivrance d’un état hypothécaire ne révélant pas d’inscription pour un montant supérieur au prix.

Or, une condition suspensive non réalisée ne peut être réputée accomplie que lorsque sa défaillance est imputable au débiteur qui était obligé sous cette condition, ce qui en l’occurrence était imputable au vendeur et non à Monsieur [K].

Madame [Q] ne démontre donc pas que ces conditions suspensives auraient été réalisées, justifiant ainsi la nullité de la promesse de vente, d’autant moins que Monsieur [K] produit désormais les actes préparatoires à la régularisation de la vente (pièces n° 13, 14 et 15) s’agissant de la purge des droits de préemption et l’état hypothécaire du bien.

Enfin, le terme de la régularisation de la vente est stipulé après l’article sur les conditions suspensives en précisant expressément que la date limite du 28 février 1998 ne constitue que le point de départ du délai pour qu’une partie puisse agir en exécution forcée des obligations de l’autre partie.

Le moyen tiré de la caducité du compromis de vente ne peut pas être retenu.

Sur la révocation implicite de l’acte:
Monsieur [K] n’a jamais agi comme si la promesse de vente était révoquée. En effet, il résulte de la lecture de l’arrêt de la cour d’appel en date du 10 novembre 2022, ayant notamment confirmé le rejet en référé de la demande d’expertise formée par Madame [Q] (pièce n° 7 du demandeur), que Monsieur [K] se comportait en véritable propriétaire de la parcelle litigieuse puisqu’il a signé une convention de fortage avec deux sociétés dès le 2 juillet 2003.

Le moyen tiré de la révocation implicite de la promesse synallagmatique de la vente doit être écarté.

Sur la résolution judiciaire du compromis de vente:
Vu l’article 1184 du code civil dans sa rédaction applicable à la cause ;

Monsieur [K] s’est comporté comme le véritable propriétaire de la parcelle litigieuse depuis 1997 sans que les vendeurs ou leurs héritiers n’aient formé la moindre contestation avant la présente action répliquant à la revendication de Madame [Q].

Si cette passivité révèle un manque de diligences de la part de Monsieur [K], elle est insuffisante pour la qualifier de manquement fautif au devoir de bonne foi et de loyauté contractuelle alors que le demandeur a conclu des conventions de fortage avec plusieurs sociétés depuis au moins 2003, agissant comme le réel propriétaire de la parcelle revendiquée par Madame [Q].

Il n’y a donc pas lieu de prononcer la résolution de la promesse de vente ni de la vente litigieuse.

Sur les demandes de Monsieur [K]:
Compte tenu de ce qui précède et de l’ordonnance du juge de la mise en état ayant rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en exécution forcée du compromis de vente litigieux,
Madame [C] [Q], Madame [O] [X] et Monsieur [B] [X] seront condamnés à réitérer la vente par acte authentique sous un délai de 60 jours à compter de la signification du jugement à intervenir.

En l’état du litige, aucune astreinte ne paraît nécessaire.

Il y a lieu d’ordonner la publication du jugement à la diligence des parties en application de l’article 28 du décret du 4 janvier 1955.

Sur la demande de dommages et intérêts:
Monsieur [K] sollicite la condamnation des défendeurs à lui payer la somme de 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de leur résistance abusive à réitérer la vente.

Toutefois, sa passivité durant de nombreuses années est incontestable et Madame [Q], en lui opposant des moyens sérieux, n’a fait que de tenter de faire valoir des droits sans qu’aucun abus ne soit démontré de la part du demandeur.

Cette demande doit être rejetée.

Sur l’exécution provisoire:
Compte tenu de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’accueillir la demande tendant à écarter l’exécution provisoire.

Sur les dépens et les frais irrépétibles:
Madame [C] [Q] sera seule condamnée aux dépens et à payer à Monsieur [E] [K] une indemnité de 2.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les frais de projet d’acte, de procès-verbal de carence et de mises en demeure ne relèvent pas des dépens.

PAR CES MOTIFS