TJ 83050, 23 juin 2026, RG 25/00337

N° RG 25/00337 - N° Portalis DB3D-W-B7J-K6LT
Minute n° 2026/

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE BRIGNOLES

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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JUGEMENT DU 23 JUIN 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [G] [J]
né le 19 Janvier 1950 à [Localité 1],
demeurant [Adresse 1]
Représenté par Maître Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS, substituée à l'audience par Maître Cécile BOUVERET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Madame [I] [V] épouse [J]
née le 12 Mai 1952 à [Localité 2],
demeurant [Adresse 1]
Représentée par Maître Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS, substituée à l'audience par Maître Cécile BOUVERET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DÉFENDEUR) :

Monsieur [S] [K],
demeurant [Adresse 2]
Comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Madame Sabine SALANON
Greffier : Monsieur Eddy LE GUEN, Directeur des services de greffe judiciaires

DÉBATS  : à l'audience du 28 Avril 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 23 Juin 2026

NATURE DU JUGEMENT : par décision contradictoire et premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe

Le :

1 copie exécutoire délivrée à Maître Laurence DENOT

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 16 avril 2020, Monsieur [G] [J] et Madame [I] [V] épouse [J] ont consenti à Monsieur [S] [K] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 3] [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 514 euros outre 60 euros de provisions pour charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 juin 2025, Monsieur [G] [J] et Madame [I] [V] épouse [J] ont fait signifier à Monsieur [S] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant de 2.020,53 euros en principal.

Par notification électronique du 18 juin 2025, Monsieur [G] [J] et Madame [I] [V] épouse [J] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 12 novembre 2025, Monsieur [G] [J] et Madame [I] [V] épouse [J] ont fait assigner Monsieur [S] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Brignoles aux fins de voir, sous le bénéficie de l’exécution provisoire :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail et à défaut prononcer la résiliation judiciaire du bail,
- rejeter toute demande de délais de paiement,
- ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [K] ainsi que de tout occupant de son chef des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,
- supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,
- condamner Monsieur [S] [K] à leur payer la somme de 956,51 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2025, à parfaire au jour de l’audience,
- condamner Monsieur [S] [K] à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant indexable comme le loyer et prévoyant le paiement sur justificatifs de la régularisation annuelle des charges / [T] / cotisations d’assurance, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à l’entière libération des lieux,
- condamner Monsieur [S] [K] au paiement de la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance en ce compris les frais du commandement et de l’assignation.

L'assignation a été dénoncée par voie dématérialisée à la préfecture du Var le 19 novembre 2025.

À l'audience du 28 avril 2026 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, Monsieur [G] [J] et Madame [I] [V] épouse [J] étaient représentés par leur conseil. Les demandeurs ont précisé que le locataire avait régularisé l’arriéré locatif et qu’ils n’ont donc plus de créance locative au jour de l’audience. Ils ont maintenu leurs demandes et déposé leur dossier.

Monsieur [S] [K] a comparu en personne. Il indique avoir notifié son congé aux bailleurs. Il doit libérer le logement le 4 mai 2026. Il ne forme donc aucune demande de maintien dans les lieux.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISON

Sur les demandes principales :

a) Sur la recevabilité de la demande aux fins de constat de la résiliation du bail :

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail d’habitation a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l'Etat dans le département le 19 novembre 2025, soit au moins six semaines avant la première audience.

La notification du commandement de payer à la CCAPEX, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n’est pas exigée à peine d’irrecevabilité en l’espèce. En effet, la saisine de la CCAPEX n’est pas une formalité obligatoire lorsque le bailleur est une personne physique. Monsieur [G] [J] et Madame [I] [V] épouse [J] justifient avoir néanmoins saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 18 juin 2025.

En conséquence, la demande de Monsieur [G] [J] et Madame [I] [V] épouse [J] aux fins de constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire est recevable.

b) Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, conformément à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l'article 24-I la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de le loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Néanmoins, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui ont modifié, pour le fixer à six semaines, le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis C. Cass. n°15007 13 juin 2024). Dès lors ce nouveau délai de six semaines ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (paragraphe VIII) qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et contenant les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié par commissaire de justice en date du 10 juin 2025 pour la somme en principal de 2.020,53 euros.

Il résulte du dossier que les sommes dues, dont le paiement était demandé, n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois du commandement de payer.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 10 août 2025 à 24 heures. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 16 avril 2020 à compter du 11 août 2025.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [S] [K] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Aux termes de l'article L.131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [S] [K] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.

Il résulte de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L.442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

c) Sur l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail d’habitation se trouve résilié depuis le 11 août 2025, et Monsieur [S] [K] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité mensuelle d'occupation à un montant égal au montant du dernier loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 641,99 euros, outre la régularisation annuelle des charges sur justificatifs, cette somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur, sans majoration ni indexation, et de condamner le locataire à son paiement à compter de la résiliation du bail, jusqu'à la libération effective des lieux, sauf déduction des règlements d’ores et déjà intervenus le cas échéant.

d) Sur la demande en paiement des loyers, charges, et indemnités d’occupation

Selon les articles 1728 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation

En l'espèce, il résulte des déclarations des bailleurs à l’audience que Monsieur [S] [K] a réglé l’intégralité de l’arriéré locatif au jour de l’audience, comprenant les loyers, charges et indemnités échues à cette date.

En conséquence, il convient de débouter Monsieur [G] [J] et Madame [I] [V] épouse [J] de leur demande de condamnation au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 avril 2026.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [S] [K] aux dépens de l'instance qui comprendront le coût du commandement de payer, s’agissant d’un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi.

Il convient également de le condamner à payer à Monsieur [G] [J] et Madame [I] [V] épouse [J] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS