TJ 91228, 25 juin 2026, RG 25/00896

TRIBUNAL
JUDICIAIRE D’[Localité 1]-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 25 Juin 2026

AFFAIRE N° RG 25/00896 - N° Portalis DB3Q-W-B7J-QVHO

NAC : 72A

Jugement Rendu le 25 Juin 2026

FE Délivrées le :

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ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA SENART GATINAIS, Société par actions simplifiée au capital de 59 000,00 euros, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de EVRY-COURCOURONNES sous le numéro 413 426 479, dont le siège social est [Adresse 3]

représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [M] [V], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Tanguy ARNOULT, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe
Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente
Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge

Greffier : Sarah TREBOSC, Greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 02 octobre 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 15 mai 2026. L’affaire a été renvoyée au 04 Juin 2026 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 25 Juin 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [M] [V] est propriétaire des lots numéros 51 et 125 au sein de l’immeuble en copropriété [Adresse 1], sise [Adresse 5] [Localité 3].

Par actes de commissaire de Justice en date du 8 février 2025, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA SENART GATINAIS, a fait assigner M. [M] [V] devant le tribunal judiciaire D’EVRY-COURCOURONNES et sollicite le tribunal de :

- Condamner le défendeur à lui payer les sommes de :
• 7 653,55 € au titre des charges impayées arrêtées au 1er janvier 2025, APPEL PROVISIONS SUR CHARGES, 1er janvier 2025, COTISATION FONDS TRAVAUX inclus en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967
• 3 000,00 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil.
• 676,58 € au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.
• 2 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter du 23 octobre 2024, date de la sommation de payer.
- Rejeter toute demande de délais.
- Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.
- Rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir.
- Condamner le défendeur en tous les dépens et autoriser la SELARL AD LITEM JURIS, représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.

Au soutien, il explique que le comportement du copropriétaire ne réglant pas les charges dues au syndicat des copropriétaires, et préférant rembourser d'autres créanciers, obtient de fait des délais auxquels il n'a pas droit, générant ainsi un préjudice au syndicat des copropriétaires.

De plus, cela contraint les autres copropriétaires à faire l’avance des frais et occasionne au syndicat des copropriétaires qui le représente un préjudice financier distinct du simple retard de paiement ce qui justifie l’octroi de dommages intérêts.
Enfin, il ajoute que le syndicat des copropriétaires n'a pas d'autre ressource que le paiement des appels de fonds ; Ainsi la carence du défendeur a nécessairement perturbé la gestion de la copropriété privée de revenus découlant du paiement des charges, que ce préjudice distinct de celui compensé par les intérêts moratoires doit être réparé par l'allocation de dommages et intérêts.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures, par application de l'article 455 du code de procédure civile.

M. [M] [V], bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 octobre 2025. L’affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 15 mai 2026 reportée à l’audience collégiale du 4 juin 2026 à 14h.

Par conclusions siginifiées par voie éléctronique le 3 juin 2026, Monsieur [M] [V] a sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture à laquelle le demandeur s’est opposé.

Les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Aux termes de l’article 803 du code de procédure civile :

“L'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.
Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l'instruction, l'ordonnance de clôture n'est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.
L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal.
L'ordonnance de clôture peut également être révoquée, après recueil de l'avis des parties, afin de permettre au juge de la mise en état, conformément à l'article 785, de décider de la convocation des parties à une audience de règlement amiable selon les modalités prévues aux articles 774-1 à 774-4.”

Au soutien de sa demande, et au visa des articles 15, 16, 802 du code deprocédure civile ainsi que du droit à être entendu, M. [V] explique que les pièces fondant la demande ne lui ont pas été communiquées contradictoirement et qu’il n’a pu présenter aucun moyen de défense. Il ajoute que les parties ne sont pas en désaccord sur le principe d’une résolution amiable.

Par message RPVA du 4 juin 2026, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], s’oppose vivement à la demande de renvoi, expliquant que l’assignation a été délivrée le 8 février 2025 pour une audience le 2 octobre 2025 à laquelle il a été décidé de fixer l’audience de plaidoiries le 15 mai 2026, audience renvoyée au 4 juin 2026. Qu’ainsi le défendeur avait plus d’un an pour se manifester, et n’a pas pris attache pour un éventuel règlement, notamment les charges courantes. La dette ne faisant que de s’accroitre, il sollicite que l’affaire soit jugée.

En l’espèce, il ressort que l’assignation qui vise 7 pièces a été régulièrement délivrée à M. [V] le 8 février 2025 eu égard aux diligences du commissaire de justice qui a relevé le nom du défendeur sur la boite aux lettres. Par ailleurs, M. [V] a attendu la veille de l’audience de plaidoiries pour se manifester, constituer avocat, et solliciter la révocation de l’ordonnance de clôture pour se défendre. Cependant, il ne justifie aucune cause grave intervenue depuis l’ordonnance de clôture au soutien de cette demande si ce n’est l’application du principe du contradictoire, la constitution de l’avocat après l’ordonnance de clôture n’étant pas en soi une cause de révocation.

En conséquence, sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture en date du 2 octobre sera rejetée.

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :
“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.
Bien que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, ne soit pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées, la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation de son compte individuel et il peut en demander rectification.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.
En l’occurrence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] produit, au soutien de sa demande en paiement :

- le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété;
- un décompte, dans ses écritures, des charges de copropriété échues et impayées arrêté au 1er janvier 2025, sur la période du 1er juillet 2022 au 1er janvier 2025, APPEL PROVISION SUR CHARGES 01/01/2025 1/4 et COTISATION FONDS TRAVAUX 01/01/2025 1/4 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 7 653,55 euros,

-les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 20 ocotbre 2022,13 juillet 2021, 29 juin 2023, 6 septembre 2024;
- le contrat de syndic,
- Le règlement de copropriété et l’acte modificatif du 11 juillet 1991.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

A l’examen des pièces produites, il apparaît que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] peut prétendre au titre des charges de copropriété impayées et appels de fonds travaux échus arrêtés au 1er janvier 2025, sur la période du 1er juillet 2022 au 1er janvier 2025, APPEL PROVISION SUR CHARGES 01/01/2025 1/4 et COTISATION FONDS TRAVAUX 01/01/2025 1/4 inclus, s’élève bien à la somme de 7 653, 55 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 7049, 63 euros à compter du 23 octobre 2024, date du commandement de payer et pour le surplus à compter du 8 février 2025, date de l’assignation introductive d’instance.

En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

En conséquence, M. [V] sera condamné au paiement de la somme de 7653, 55 euros.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, M.[V] n’a effectué aucun versement sur toute le période soit sur près de 3 ans. Le non paiement récurrent des charges de copropriété à leurs échéances normales par celui-ci, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, constitue une faute qui cause aux autres copropriétaires un préjudice puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires qui ne dispose d’aucun autre patrimoine ni d’aucune autre ressource que celle consituée par les appels de fonds au titre des charges de copropriété.
De plus, cela impose aux autres copropriétaires de faire l’avance des frais et perturbe la gestion de l’immeuble.

En conséquence, il sera condamné au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette : frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permetre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] réclame une somme de 676,58 euros au titre des frais de recouvrement.

Les frais intitulés “constitution du dossier remis à l’huissier”et “constitution du dossier transmis à l’avocat” ne sont pas des frais nécessaires en application stricto sensu de l’article 10-1 de la loi de 1965 et doivent être rejetés.
Ces frais correspondent à des actes élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions habituelles, le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique à titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en changeant pas la nature.
Le demandeur n’apporte pas la preuve que ces frais traduisent des diligences exceptionnelles propres à lui permettre de recouvrer la créance auprès du défendeur.

Seuls apparaissent justifiés les frais du commandement de payer de 166,58 euros.

Il y a donc lieu de condamner M. [V] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 166,58 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 19 juillet 1965.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :
“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

M. [V], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance, qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Il sera par ailleurs condamné à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] une somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS