TJ 91228, 25 juin 2026, RG 25/01618

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 25 Juin 2026

AFFAIRE N° RG 25/01618 - N° Portalis DB3Q-W-B7J-QUWV

NAC : 72A

Jugement Rendu le 25 Juin 2026

FE Délivrées le :

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ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS IME GESTION, Société par actions simplifiée au capital de 210 000,00 euros, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de EVRY-COURCOURONNES sous le numéro 402 209 209, dont le siège social est [Adresse 3]

représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

Madame [G] [L], demeurant [Adresse 4]

défaillante

Madame [H] [L] épouse [R], demeurant [Adresse 4]

défaillante

DEFENDERESSES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe
Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente
Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge

Greffier : Sarah TREBOSC, Greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 02 octobre 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 04 Juin 2026 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 25 Juin 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [G] [L] et Mme [H] [L] épouse [R] sont propriétaires des lots numéros 68 et 152 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 1], sise [Adresse 2] à [Localité 1].

Par actes de commissaire de Justice en date du 10 mars 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS IME Gestion, a fait assigner Mme [G] [L] et Mme [H] [L] épouse [R] devant le tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes et sollicite le tribunal de :

- Recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé.

- Condamner les défenderesses in solidum à lui payer les sommes de :
• 8.179,96 € au titre des charges impayées arrêtées au 1er janvier 2025, Fonds de travaux loi Alur 2025 et TRX KIT GSM AG2024R15 inclus en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967
• 3.000 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil.
• 144 € au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.
• 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

- Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter du 19 mars 2024, date de la mise en demeure.

- Rejeter toute demande de délais.

- Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.

- Rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir.

-Condamner les défenderesses in solidum en tous les dépens et autoriser la SELARL Ad Litem Juris, représentée par Maître Jean-Sébastien Tesler à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.

Au soutien, il explique que les défenderesses ont déjà été condamnées à deux reprises par jugements du 23 novembre 2020 et du 27 janvier 2022 et que les charges postérieures afférentes aux lots, dûment approuvées et justifiées par les documents comptables, n’ont pas été réglées, ce qui a nécessairement perturbé la gestion de la copropriété et l’a contraint à engager la présente procédure.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures, par application de l'article 455 du code de procédure civile.

Mme [G] [L] et Mme [H] [L] épouse [R], bien que régulièrement assignées, n’ont pas comparu et n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 octobre 2025. L’affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 15 mai 2026, reportée à l’audience collégiale du 4 juin 2026, et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :
“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.
Bien que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, ne soit pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées, la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation de son compte individuel et il peut en demander rectification.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.
En l’occurrence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] produit, au soutien de sa demande en paiement:
- le justificatif de la qualité de copropriétaire des défenderesses qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété,

- un décompte, dans ses écritures, des charges de copropriété et appels de fonds travaux impayés, sur la période du 1er janvier 2023 au 1er janvier 2025, appels 1er trimestre 2025 et fonds de travaux loi Alur 2025 du 01/01/2025 et appels 1/1 TRX barrière levante AG24R14 et kit GSM AG2024R15 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 8 179,96 euros,
- une édition du compte du syndic du 8 janvier 2025,
- les appels de fonds des exercices 2022, 2023 et 2024 et du 1er trimestre 2025,
- les apurements de charges des exercices 2020 à 2023,
- les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires comportant approbation des comptes, vote des budgets prévisionnels et travaux des 27 juin 2022, 7 novembre 2023, 26 novembre 2024 et 4 décembre 2025,
- les jugements du tribunal de proximité de Juvisy-sur-Orge du 23 novembre 2020 et du 27 janvier 2021 et le jugement du tribunal judiciaire d’Evry du 27 janvier 2022,
- le contrat de syndic,
- et un extrait du règlement de copropriété.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

A l’examen des pièces produites, il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux impayés, sur la période du 1er janvier 2023 au 1er janvier 2025, appels 1er trimestre 2025 et fonds de travaux loi Alur 2025 du 01/01/2025 et appels 1/1 TRX barrière levante AG24R14 et kit GSM AG2024R15 inclus, s’élève bien à la somme de 8 179,96 euros.

S’agissant du point de départ des intérêts, il est justifié des mises en demeure du 20 mars 2024, qui seront considérées comme point de départ des intérets conformément à l’article 1231-6 du code civil.

En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

Sur la solidarité :

Aux termes de l'article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Elle doit être expressément prévue par une loi ou une convention.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas qu’il existe une clause de solidarité dans le règlement de copropriété, l’extrait versé aux débats n’en comportant pas.
Il ne saurait donc prétendre à la condamnation solidaire ou in solidum des défenderesses au paiement des sommes dues.

Il conviendra donc de condamner conjointement Mme [G] [L] et Mme [H] [L] épouse [R], à hauteur de leurs quote-parts respectives dans l’indivision, au paiement de la somme de 8179,96 euros au titre des charges de copropriété.
Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, Mme [G] [L] et Mme [H] [L] épouse [R] ont déjà été condamnées pour le non paiement de leurs charges de copropriété :
- par jugement du tribunal de proximité de Juvisy-sur-Orge du 23 novembre 2020, sur la période du 1er octobre 2018 au 1er trimestre 2020 inclus,
- et par jugement du tribunal judiciaire d’Evry 27 janvier 2022, au titre des charges échues sur la période du 1er avril 2020 au 5 juillet 2021, appel 3ème trimestre 2021 et fonds travaux Alur inclus ainsi que des provisions et appels de fonds travaux devenus exigibles sur la période du 4ème trimestre 2021 au 4ème trimestre 2022 inclus.

En continuant à ne pas procéder au paiement régulier de leurs charges de copropriété, les défenderesses causent nécessairement au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires puisque leur carence perturbe le bon fonctionnement de la trésorerie de la copropriété.

Co-responsables du même dommage, les défenderesses seront condamnées in solidum.

Il convient donc de condamner Mme [G] [L] et Mme [H] [L] épouse [R] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] une somme de 800,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette : frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permetre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] réclame une somme de 144,00 euros au titre des frais de recouvrement;

Ces frais apparaissent fondés mais seront ramenés à la somme de 120,00 euros conformément au contrat de syndic qui prévoit 60 euros pour une mise en demeure.

En conséquence, les défenderesses seront condamnées à payer aux syndicat des copropriétaires la somme de 120,00 euros.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Mme [G] [L] et Mme [H] [L] épouse [R], parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, seront condamnées in solidum aux dépens de l’instance, qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Elles seront par ailleurs condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] une somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS