TJ 91228, 25 juin 2026, RG 21/05087

TRIBUNAL
JUDICIAIRE D’[Localité 1]-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 25 Juin 2026

AFFAIRE N° RG 21/05087 - N° Portalis DB3Q-W-B7F-OBQN

NAC : 30B

Jugement Rendu le 25 Juin 2026

FE Délivrées le :

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ENTRE :

Société LA PULPE, Société anonyme au capital de 838.140 euros, dont le siège social est situé [Adresse 1], immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 662 055 730

représentée par Maître Francine TOUCHARD VONTRAT de la SELEURL FTO AVOCAT, avocate au barreau de PARIS

DEMANDERESSE

ET :

Société EURORIENT, Société à responsabilité limitée au capital de 225.000 euros, immatriculée au RCS d’[Localité 1] sous le numéro 510 987 100 , dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentée par Maître Ouali BENMANSOUR, avocat au barreau de PARIS plaidant, Maître Vanessa FRASSON, avocate au barreau de l’ESSONNE postulant

DEFENDERESSE

Société PC INVESTISSEMENT, Société à responsabilité limitée au capital de 1.653.000 euros, dont le siège social est situé [Adresse 3], immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 450 027 354

représentée par Maître Francine TOUCHARD VONTRAT de la SELEURL FTO AVOCAT, avocate au barreau de PARIS

PARTIE INTERVENANTE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :
Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,
Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,
Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 18 septembre 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 05 Mars 2026 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 04 Juin 2026. Le délibéré a été prorogé au 25 juin 2026.

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 23 novembre 2011, la société SA La pulpe a donné à bail commercial à la SARL Eurorient des locaux sis dans un ensemble situés [Adresse 4] à [Localité 4], comprenant 100 m² de bureaux en rez-de-chaussée, 1 325 m² d’activités en rez-de-chaussée, un accès aux quais, représentant une surface locative HO d’environ 1 425 m².

Ce bail a été consenti pour une durée de 13 mois du 1er décembre 2011 pour se terminer le 31 décembre 2012, moyennant un loyer annuel de 70 000 euros HT, outre une provision pour charges et taxes, de 1 622,34 euros par mois.

Par avenant du 31 décembre 2012, le bail a été renouvelé pour une durée de 11 mois, pour la période du 1er janvier 2013 pour se terminer le 30 novembre 2013.

Par acte du 1er décembre 2013, les parties ont conclu un bail portant sur les mêmes locaux pour une durée de 9 années, commençant à courir le 1er décembre 2013 pour se terminer le 30 novembre 2022.

Par avenant du 1er août 2017, les locaux ont été étendus, incluant 500 m² supplémentaires d’activités en rez-de-chaussée, le loyer étant porté alors à une somme annuelle de 24 960 euros HT annuelle HT et HC payable à compter du 1er octobre 2017.

A compter du 30 novembre 2022, le bail s’est prolongé tacitement pour une durée indéterminée.

* * *

Par acte du 30 juillet 2021, la société La pulpe a fait assigner la société Eurorient devant le tribunal judiciaire d’Evry.

* * *
Par acte authentique en date du 17 décembre 2024, la société La pulpe a transféré la propriété de son ensemble immobilier à la société PC investissement, laquelle, est intervenue volontairement à l’instance aux termes de conclusions notifiées par RPVA le 28 janvier 2025.

* * *

Aux termes de leurs dernières conclusions responsives et récapitulatives n° 5, notifiées par RPVA le 17 septembre 2025, les sociétés La pulpe et PC investissement demandent au tribunal, au visa des articles 1224 et suivants et 1728 du code civil, de :

-prononcer la résolution judiciaire du bail commercial conclu le 1er décembre 2013,

En conséquence :
-ordonner l’expulsion de la société Eurorient et tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu, du local commercial situé [Adresse 4] à [Localité 4] et sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,
-condamner la société Eurorient à payer à la société La Pulpe la somme de 18 897,50 euros TTC au titre du solde des loyers, charges et accessoires arriérés au 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
-condamner la société Eurorient à payer à la société PC investissement la somme de 7 498,7l euros TTC au titre du solde des loyers et charges des 1er, 2ème et 3ème trimestres 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de la société PC investissement en date du 28 janvier 2025, somme à parfaire au jour de la décision à intervenir,
-fixer l’indemnité d’occupation due par la société Eurorient, à compter de la résolution judiciaire du bail commercial prononcé par le tribunal judiciaire de céans jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à la somme mensuelle de 12 996 euros TTC (indemnité égale au loyer courant, charges et accessoires en sus), et condamner la société Eurorient à la payer au profit de la société PC investissement,

Y ajoutant, vu l’occupation illicite de la société Eurorient du hall 3 :
-constater l’occupation illicite de la société Eurorient du hall 3 de l'ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 4]
-condamner la société Eurorient à payer à la société La pulpe les sommes suivantes :
*50 000 euros pour l’indemnité d’occupation physique du hall 3 de la société Eurorient afférente à la période du quatrième trimestre 2020 au premier trimestre 2023,
*5 469 euros pour l’indemnité d’occupation au titre de l'utilisation de la zone des quais de déchargement comme une zone de stockage par la société Eurorient depuis avril 2023 et afférente à la période du deuxième trimestre 2023 au quatrième trimestre 2024,
*146 250 euros pour l’indemnité de préjudice décomposée comme suit :
-125 000 euros au titre de l'indemnisation résultant de l’impossibilité dans laquelle la société Eurorient a placé la société bailleresse de louer le hall 3 (période indemnisée allant du quatrième trimestre 2020 jusqu'au premier trimestre 2023 (si on arrête l'occupation au 14 avril 2023),

-21 250 euros au titre de l’indemnisation résultant de l’impossibilité dans laquelle le bailleur a été placé de louer le bureau du premier étage (1.250 euros x 17 trimestres - période indemnisée allant du quatrième trimestre 2020 jusqu’au quatrième trimestre 2024), ces sommes seront à parfaire au jour de l’audience de plaidoiries,
-condamner la société Eurorient à payer à la société PC investissement les sommes suivantes :
*2 343,90 euros pour l’indemnité d’occupation au titre de l’utilisation de la zone des quais de déchargement comme une zone de stockage par la société Eurorient à compter du 1er janvier 2025 et afférente au 1er, 2ème et 3ème trimestres 2025,
*3 750 euros pour l’indemnité de préjudice décomposée comme suit :
-1 250 euros au titre de l’indemnisation résultant de l’impossibilité dans laquelle le bailleur a été placé de louer le bureau du premier étage (1 250 euros par trimestre, période indemnisée : les 3 trimestres 2025), ces sommes seront à parfaire au jour de l’audience de plaidoiries,
-ordonner que le dépôt de garantie, d'un montant de 17 500 euros, restera acquis au bailleur au titre d’indemnité de résiliation,
-débouter la société Eurorient de toutes ses demandes, fins et conclusions,
-acter que les sommes versées par la société Eurorient à compter du 2ème trimestre 2021 jusqu'au 2ème trimestre 2022 ont été imputées par la société La pulpe pour régler la somme de 18 466,68 euros (somme impayée au 31 décembre 2020 en raison des déductions arbitraires de la société Eurorient),
-condamner la société Eurorient à payer aux sociétés La pulpe et PC investissement la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamner la société Eurorient aux entiers dépens.

* * *

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives n° 5, notifiées par RPVA le 04 juin 2025, la société Eurorient demande au tribunal, au visa des articles L. 145-41 du code de commerce, et 1104 du code civil, de :

A titre principal :
-constater l’absence d’un commandement délivré à la requête de la société La pulpe à la société Eurorient,
-constater la non-application de la clause résolutoire du bail commercial,
-constater qu’il n’y a pas lieu à faire droit à la demande de la résiliation judiciaire du bail commercial du 1er décembre 2013,
-débouter la société La pulpe et/ou la société PC investissement de toutes ses demandes tant au titre de la demande en fixation de l’indemnité d’occupation, qu’au titre de la demande d’indemnisation visant à réparer le préjudice du défaut de location du hall 3 et du défaut de location du bureau du 1er étage, compte tenu du fait que le préjudice n’est pas démontré de la société La pulpe,
-débouter la demande de la société La pulpe et/ou la société PC investissement de l’acquisition du dépôt de garantie d’un montant de 17 500 euros au titre d’indemnité de résiliation,
-débouter la société La pulpe et/ou la société PC investissement de sa demande de paiement de la somme de 18 897,50 euros au titre du solde des loyers, charges et accessoires arriérés au 31 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
-débouter la société La pulpe et/ou la société PC investissement au paiement de la somme de 38 898 euros TTC au titre du loyer et charges du premier trimestre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 janvier 2025,
-débouter la société La pulpe et/ou la société PC investissement de toutes ses demandes, fins et conclusions,
-dire que les loyers et les charges payés pour la partie louée du hall 3 resteront acquis au bailleur au titre de l’occupation,
-condamner la société La pulpe et/ou la société PC investissement à verser à la société Eurorient la somme de 100 000 euros au titre du non-respect de son obligation de délivrance,
-condamner la société La pulpe et/ou la société PC investissement à verser à la société Eurorient la somme de 50 000 euros au titre du non-respect du bailleur à son obligation à permettre au locataire une jouissance de paisible et de la mauvaise foi du dirigeant,

A titre subsidiaire :
-accorder un délai de 12 mois à la société Eurorient afin qu’elle puisse quitter les locaux dans de bonnes conditions,
-dire que le montant de l’indemnité d’occupation pendant cette période sera égale au montant des loyers et des charges applicables actuellement,
-condamner la société La pulpe et/ou la société PC investissement au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
-condamner la société La pulpe et/ou la société PC investissement aux entiers dépens.

* * *

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 18 septembre 2025.

A l’audience de plaidoiries à juge rapporteur du 05 mars 2026, les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail du 1er décembre 2013

Si la société Eurorient soutient que la bailleresse ne peut poursuivre l’acquisition de la clause résolutoire faute d’avoir fait délivrer préalablement un commandement de payer visant ladite clause, force est de constater que les sociétés La pulpe et PC investissement sollicitent uniquement le prononcé de la résiliation judiciaire du bail commercial les liant à la société Eurorient aux torts exclusifs de cette dernière du fait d’impayés, de divers manquements et d’occupation illégale d’une partie du hall 3 et du quai de déchargement, mais ne demande nullement l’acquisition de la clause résolutoire.

En application de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales, d’une part d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; et d’autre part de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, si la société Eurorient fait valoir que les bailleresses invoquent un mauvais fondement, il y a lieu de relever qu’elles visent expressément l’ancien article 1184 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance au 1er octobre 2016, lequel dispose que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, les bailleresses se prévalent de trois manquements de leur locataire :

-le non-paiement de l’intégralité des loyers et charges appelés par la société La pulpe, puis par la société PC Investissement à compter du 1er trimestre 2025,
-divers manquements, à savoir l’interdiction de l’accès au bailleur à divers locaux par le changement de serrures et badges empêchant toute location, des dégradations, le stockage de rebuts, la pose de caméras de surveillance sans autorisation, l’installation de 3 bornes de rechargement et le stationnement de charriots élévateurs, ainsi que le stockage de marchandises au niveau des quais de déchargement,
-l’occupation illégale d’une partie du hall 3 et du quai de déchargement.

*Sur le non-paiement des loyers et charges

La société La pulpe expose que la locataire n’a pas réglé toutes les sommes dues au titre des halls 1 et 2 et est ainsi débitrice d’une somme de 18 897,50 euros à ce titre, arrêtée au 15 octobre 2024, tandis que la société PC investissement fait valoir que la société Eurorient n’a pas réglé l’intégralité des sommes dues au titre des loyers pour les trois premiers trimestres 2025, de sorte qu’elle est débitrice à ce titre d’une somme de 7 498,74 euros.

En réplique, la société Eurorient soutient avoir réglé l’intégralité des loyers appelés par la société La pulpe tant au titre des halls 1 et 2 qu’au titre du hall 3, précisant que les sommes pouvaient varier en fonction des charges appelées.

Les bailleresses lui objectent qu’elles n’ont jamais émis ni de factures, ni de quittances de loyers à l’attention de la société Eurorient afférentes à une location du hall 3, expliquant qu’aucun accord n’a été convenu entre les parties sur ce point, la locataire occupant illicitement ledit hall 3, les factures émises visant uniquement la location des halls 1 et 2 conformément aux dispositions du bail.

Il convient de rappeler qu’en vertu de l’ancien article 1315, devenu l’article 1353 du code civil, il incombe au bailleur qui se prévaut d’une obligation du locataire de paiement de loyers, charges et accessoires, de produire les pièces justificatives permettant au tribunal de constater et de vérifier, outre l’existence de cette obligation, l’exactitude des sommes réclamées.

Il doit notamment fournir tous les justificatifs (factures, appels de charges, avis d’imposition, relevés individuels et généraux de copropriété, etc…) des sommes réclamées, mais aussi tout document détaillant les modalités de leur calcul, afin que le tribunal puisse vérifier ce calcul et en apprécier la pertinence.

En l’espèce, le paragraphe DESIGNATION du bail du 1er décembre 2013 est ainsi rédigé : « Dans un ensemble immobilier sis [Adresse 5] pour une contenance de 1 425 m² composé comme suit :
-100 m² de bureaux en rez-de-chaussée,
-1 325 m² d’activités en rez-de-chaussée,
-un accès aux quais.
Ce qui représente une surface locative HO de 1 425 m².
Ainsi que les lieux désignés se poursuivent et comportent, sans aucune exception ni réserve de la part du PRENEUR qui déclare les connaître parfaitement. »

L’avenant au bail commercial du 1er août 2017 prévoit, en son article 1, une extension des locaux ainsi définie : « Immeuble – Adresse : [Adresse 5] - 500 m² supplémentaires d’activité en RDC, pour un loyer supplémentaire de 24 960 euros annuels HT et hors charges, à partir du 1er octobre 2017.
L’échéance de ces locaux supplémentaires sera alignée sur l’échéance principale, soit le 30 novembre 2022. »

Par ailleurs, aux termes de l’article 28-LOYER ANNUEL DE BASE des conditions particulières du bail, le loyer a été fixé à la somme de 70 000 euros hors TVA et hors charges, payable le 1er de chaque mois, en quatre fractions mensuelles égales de 17 500 euros hors TVA et hors charges, loyer ramené aux termes de l’avenant précité à la somme annuelle de 94 960 euros hors TVA et hors charges, payable le 1er de chaque mois en quatre fractions mensuelles égales de 23 740 euros hors TVA et hors charge, outre le remboursement au bailleur « de toutes charges, taxes ou prestations de quelque nature qu’elles soient, le loyer étant fixé et accepté à titre de cause essentielle et déterminante comme devant toujours être net de charges pour le bailleur. »

A l’examen des pièces fournies, il y a lieu de constater qu’à compter de l’année 2023, la société Eurorient n’a versé trimestriellement qu’une somme de 36 488,42 euros, correspondant aux loyer et charges appelés jusqu’en 2022, en lieu et place des loyers et charges appelés à hauteur de 38 988,00 euros par trimestre, la différence portant sur les sommes appelées au titre des provisions sur charges.

Sur ce point, il convient de relever que jusqu’en 2022, la société La pulpe a facturé des charges trimestrielles à hauteur de 4 867,02 euros HT.

Si le bail régularisé le 1er décembre 2023 ne précise pas le montant des provisions pour charges, le tribunal observe que cette somme correspond aux stipulations du premier bail dérogatoire signé entre les parties le 23 novembre 2011, plus précisément à son article 29-PROVISIONS SUR CHARGES ET TAXES qui prévoyait que « En règlement des charges et taxes, el bailleur appellera auprès du preneur une provision pour l’exercice fixé à 19 468,15 €, soit 4 867 € par trimestre ou 1 622,34 € par mois. Les charges, soit l’eau, le chauffage et l’électricité, seront directement assumées par le preneur », stipulations non reprises dans le bail du 1er décembre 2013.

La société Eurorient, qui conteste le surplus des charges appelées par ses bailleresses depuis 2022, indique, à juste titre, que celles-ci n’expliquent ni ne justifient ce surplus, étant en effet observé qu’à l’exception des factures adressées à sa locataire, les demanderesses ne versent aucun élément permettant au tribunal de s’assurer du bien-fondé de la créance de charges revendiquée.

De la même manière, si la société La pulpe fait valoir que la dette de la société Eurorient s’élevait, à son égard, à 18 897,50 euros au 05 octobre 2024, évoquant notamment, de manière assez lacunaire, des « imputations arbitraires » opérées par la locataire de 2019 à 2023, force est de constater que les pièces auxquelles elle renvoie à ce titre ne sauraient être considérées comme probantes. En effet, le tribunal observe que sur le décompte de l’année 2021, figure un report à nouveau de 18 466,68 euros libellé « déduction Eurorient assurance plombier au 31 décembre 2020 », sans que la demanderesse ne verse la moindre pièce à l’appui de cet enregistrement comptable. De son côté, la société Eurorient, sans répondre spécifiquement sur ce report à nouveau, conteste, comme il a été dit, la dette locative et produit son extrait de compte fournisseur, dont une écriture de janvier 2021, à hauteur de 3 850 euros, est libellée « Assurance impute La pulpe ». En l’absence d’éléments complémentaires de la demanderesse, cette somme de 18 466,68 euros ne saurait être retenue au titre de la dette locative.

En conséquence, en considération de tout ce qui précède, n’étant pas démontré que la société Eurorient resterait à devoir un arriéré de loyers et charges à ses deux bailleresses, le grief de défaut de paiement ne saurait être retenu.

*Sur le grief tiré de l’interdiction d’accès au bailleur à divers locaux par le changement de serrures et badges empêchant toute location

La société La pulpe expose que la locataire a changé des serrures et des badges lui empêchant ainsi l'accès au parking et aux bureaux du 1er étage. Elle ajoute que l’entreposage de palettes devant les escaliers entrave également l’accès audit 1er étage.

A l’appui, elle produit les trois constats de commissaire de justice suivants :

*un premier constat dressé non contradictoirement le 26 mars 2021 lequel indique qu’une porte d’accès à une partie bureaux est close, l’huissier relevant en outre la présence de palettes entravant l’accès aux escaliers permettant l’accès au 1er étage. Si les photographies versées aux débats, prises depuis l’extérieur, montrent effectivement la présence de palettes dans le hall carrelé, leur qualité ne permet pas d’attester du blocage évoqué, lesdites photographies faisant apparaître, à droite des palettes, la naissance d’un escalier, et sur un autre cliché, un escalier dégagé de tout encombrement.

Par ailleurs, l’affirmation selon laquelle le gérant de la bailleresse ne dispose pas des clés ne permet pas de conclure à l’obstruction dénoncée, aucun élément ne démontrant plus avant que la locataire détiendrait effectivement cette clé ;
*un deuxième constat réalisé au contradictoire des parties le 24 octobre 2022, au cours duquel le gérant de la société Eurorient a indiqué, sans être contredit par celui de la société La pulpe, ne pas avoir remplacé la serrure de la première porte (vraisemblablement d’accès aux bureaux), ne pas détenir la clé du cadenas du portillon extérieur, ne jamais avoir détenu la clé de la porte d’accès au hall 3 depuis le parking extérieur. Il a en outre indiqué que la porte automatique d’accès au site ne fonctionne pas, de sorte que le site est ouvert en permanence, les parties ayant alors convenu que locataire et bailleresse devaient disposer de la clé du cadenas équipant la chaine ;
*un troisième constat dressé non contradictoirement le 07 mars 2023, aux termes duquel il apparaît que le gérant de la société La pulpe était en possession de la clé de la porte d’accès au hall 3 située à gauche des quais de chargement, eux-mêmes situés à l’arrière du parking. A l’occasion de ce même constat, le gérant de la bailleresse présentait au commissaire de justice une clé « supposée permettre l’ouverture de la serrure de la porte vitrée d’accès aux bureaux, située à gauche du portail d’accès au site », laquelle ne s’insérait pas dans la serrure.

La société La pulpe fournit par ailleurs une facture du 16 novembre 2022 pour le changement de cylindre sur la porte vitrée d’accès aux bureaux, le gérant de cette entité ayant par ailleurs attesté avoir remis 3 des 5 clés au responsable de la société Eurorient et les deux autres clés à M. [B] [Z], représentant de la bailleresse pour la maintenance. La demanderesse produit en outre une attestation de ce dernier qui affirme s’être présenté sur le site le 27 février 2023 et n’avoir pas pu ouvrir la porte au moyen des clés en sa possession.

De son côté, la locataire conteste avoir empêché l’accès aux bureaux du 1er étage, tout comme elle conteste avoir fait changer la serrure. Sur ce point, le tribunal relève que si M. [Z] indique n’avoir aucun lien de collaboration ou de communauté d’intérêts avec la société La pulpe, force est de constater que ce dernier est prestataire de la bailleresse pour la maintenance des locaux. S’il indique « ne pas avoir réussi à franchir la porte d’entrée principale car la serrure a été changée » et que « dans l’échange téléphonique, M. [O], le gérant de la société, m’a bien confirmé le changement de serrure », ces affirmations sont contestées par l’intéressé.

Dans ces conditions, à défaut d’éléments complémentaires pour confirmer ou infirmer les allégations contradictoires des parties, et en considération des relations conflictuelles de longue date entre elles, preuve n’est pas rapportée que la locataire a empêché l’accès aux locaux à la demanderesse dans les conditions dénoncées.

En conséquence, ce grief ne saurait justifier la résiliation du bail.

*Sur le grief tiré des dégradations, stockage de rebuts, pose de caméras de surveillance sans autorisation, d’installation de 3 bornes de rechargement, du stationnement de charriots élévateurs et du stockage de marchandises au niveau des quais de déchargement

Le paragraphe 9-JOUISSANCE DES LIEUX de l’avenant au contrat de bail stipule que « [Adresse 6] jouira des lieux paisiblement sans nuire à la tranquillité de l’immeuble ou du voisinage. Il ne disposera de quoi que ce soit en dehors des lieux loués, même pour un court délai. Il n’entreposera, dans les lieux loués, des produits chimiques, inflammables, susceptibles de faire courir un risque d’explosion ou pouvant nuire par l’odeur le voisinage. Il se conformera aux règlements applicables à l’exercice de sa profession et aux règlements d’hygiène (…) ».

Le paragraphe 4-TRAVAUX-AMELIORATIONS prévoit que « Le PRENEUR pourra faire dans les lieux loués tous les travaux d’aménagement qu’il jugera utile. Il ne pourra néanmoins, sans obtenir l’accord préalable du BAILLEUR, toucher au gros œuvre de la construction, murs et toiture, le BAILLEUR pouvant en ce cas exiger que les travaux intéressant le gros œuvre soient exécutés sous la surveillance de son architecte dont les honoraires seront à la charge du PRENEUR. »

S’agissant de l’installation des caméras de surveillance et bornes de rechargement, il y a lieu de relever qu’aucune disposition du bail n’interdit de telles installations.

S’agissant de l’entreposage de palettes, rebuts et conteneur frigorifique à l’extérieur des bâtiments, la bailleresse produit les procès-verbaux de constatations de commissaire de justice suivants :

-un procès-verbal de constat du 24 octobre 2022 relevant la présence de palettes et cartons à l’extérieur des halls, principalement sous un auvent, ainsi qu’un conteneur à ordures ménagères ; si le gérant de la société Eurorient contestait que les déchets et le conteneur à ordures appartenaient à sa société, le commissaire de justice relevait que le couvercle dudit conteneur comportait la mention, au feutre noir, « Eurorient 2 » ;
-trois procès-verbaux de constat dressés les 09, 10 et 12 janvier 2024, faisant état :
*de la présence de palettes en bois entreposées le long de la façade droite des locaux, le long du grillage métallique séparant le hall 3 du quai de déchargement et le long de la façade avant du quai de chargement, ainsi que sous un auvent à gauche du parking et derrière un espace délimité par des bâches,
*de la présence, sous l’auvent, d’un conteneur frigorifique sur le toit duquel sont entreposés des pneus,
*de la présence, au sein de l’espace fermé délimité au moyen de bâches en plastique, de palettes contenant des marchandises alimentaires,
*de la présence, au pied de la façade droite des locaux, d’une porte métallique de camion abandonnée au sol,
*de l’existence d’importantes dégradations à l’arrière de la rampe sur l’un des quais de chargement, outre un enfoncement du bardage, à gauche de la porte d’accès au hall 3 depuis le parking.

Elle produit par ailleurs un courrier recommandé du 05 mai 2023, avec avis de réception du 19 mai 2023, aux termes duquel elle mettait en demeure sa locataire de « retirer l’intégralité des rebuts (palettes en bois, container frigorifique et autres dont certains revêtus d’une bâche blanche) à l’extérieur des bâtiments ».

En défense, la société Eurorient ne formule aucune observation ni ne propose aucune explication sur ce grief.

En considération des différents constats de commissaire de justice, dont les photographies sont particulièrement éloquentes, de la mise en demeure de mai 2023, à l’évidence non suivie d’effet compte tenu des constats réalisés l’année suivante, preuve est rapportée de l’étendue et de la persistance de la présence de ces palettes et rebuts en infraction avec les stipulations contractuelles, lesquelles prévoient, comme il a été constaté ci-avant, que le preneur « ne disposera de quoi que ce soit en dehors des lieux loués. »

Ce grief revêt un caractère de gravité suffisant pour justifier de la résiliation du bail.

*Sur l’occupation illégale d’une partie du hall 3 et du quai de déchargement

Si les termes du bail mentionnent « un accès aux quais » sans viser précisément le terme « hall 3 », les pièces du dossier établissent avec suffisance que ledit hall 3 constituait cet accès aux quais, les halls 1 et 2 se situant à l’arrière du hall 3.

Si à l’occasion du procès-verbal de constat de commissaire de justice dressé au contradictoire des parties le 24 octobre 2022, le hall 3 se trouvait totalement dégagé, force est de constater que les constats réalisés avant et après, soit les 26 mars 2021, 31 janvier 2023, 07 mars 2023, 18 avril 2023, ainsi que les 09, 10 et 12 janvier 2024, montraient une occupation de plusieurs cellules dudit hall, le commissaire de justice ayant au demeurant pris soin de relever que de nombreuses palettes comportaient des affichettes portant la mention « SARL EURORIENT ».

Au surplus, à l’occasion du constat dressé au contradictoire des parties le 18 avril 2023, il était constaté que la société Eurorient avait fait installer, contre la cloison séparant les halls 2 et 3, côté hall 3, des bornes de rechargement et qu’elle entreposait, dans le hall 3 toujours, 5 pneus, un ensemble de palettes contenant des denrées alimentaires, un transpalette manuel ainsi qu’une échelle équipée de roulettes.

En tout état de cause, la société Eurorient ne conteste pas l’occupation du hall 3, mais soutient, d’une part, que la bailleresse y avait consenti et, d’autre part, qu’elle a versé en contrepartie un loyer à compter du 2ème trimestre 2021.

A l’examen des pièces fournies, il apparaît que si la société Eurorient a effectivement réglé une somme supérieure à celle des loyers et charges appelés, force est de constater qu’elle n’a procédé à ces versements supplémentaires que sur l’année 2021 et le premier trimestre 2022.

Il est ainsi parfaitement établi que la société Eurorient occupe une partie du hall 3 depuis fin 2020 sans que cette occupation n’ait été formalisée par avenant, ni n’ait donné lieu à facturation, nonobstant les quelques versements spontanés complémentaires précités. En effet, le tribunal relève que la bailleresse a vainement tenté de régler cette situation d’abord en proposant un accord sur la surface et sur le prix, puis en mettant en demeure la société Eurorient de libérer l’espace occupé de manière illicite, ainsi qu’en attestent les courriels et courriers adressés à sa locataire les 20 octobre 2020, 28 décembre 2020, 07 juin 2021, 28 janvier 2021, 09 juillet 2021, 1er février 2023, 28 février 2023, 05 mai 2023.

Le même constat s’impose au sujet des manœuvres d’obstruction de la locataire à l’occasion de l’installation de grilles séparatives par la bailleresse, ainsi que cela ressort du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 18 avril 2023.

Si le hall 3 ne fait pas partie de l’assiette du bail en tant que lieu d’entreposage, il constitue néanmoins une de ses composantes en tant que lieu de passage, seule cette servitude ayant été allouée à la société Eurorient aux termes dudit bail.

Dans ces conditions, preuve est rapportée de l’occupation illicite du hall 3, grief qui présente, là aussi, un degré de gravité suffisant pour justifier la résiliation du bail.

Dans ces conditions, deux manquements, le premier à l’interdiction de disposer des espaces extérieurs par l’entreposage de palettes et rebuts, le second à l’occupation illicite du hall 3, suffisamment graves pour fonder une résiliation judiciaire du bail, sont caractérisés.

Il y a lieu en conséquence de prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de la locataire, à effet à la date de la présente décision.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de la locataire selon les modalités fixées au dispositif ci-après.

L’enlèvement des meubles et effets se trouvant dans les lieux sera effectuée selon les règles fixées par les articles L. 433-1 et suivants, et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes financières au titre du bail

*Sur les demandes au titre du solde des loyers, charges et accessoires, arrêté au 31 décembre 2024 pour la société La pulpe, et relatif aux 1er, 2ème et 3ème trimestre 2025 pour la société PC investissement

Tenant ce qui a été constaté ci-avant, les sociétés La pulpe et PC investissement ne justifient pas du bien-fondé de leurs créances au titre de l’arriéré des loyers et charges.

En conséquence, leurs demandes respectives à ce titre seront rejetées.

*Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 22-CLAUSE RESOLUTOIRE du bail, « (…) Au cas où, après résiliation, les lieux ne seraient pas restitués au bailleur, libres de toute occupation, l’indemnité d’occupation due par le preneur ou ses ayants droits jusqu’à la restitution effective, sera égale, par jour de retard, à 2 % (deux pour cent) du montant du loyer trimestriel TTC augmentés de tous droits à dommages-intérêts au profit du bailleur. Ladite indemnité d’occupation s’entend hors droits et taxes, droits et taxes en sus à la charge du débiteur de ladite indemnité.
En aucune circonstance et pour quelque cause que ce soit, la clause ci-dessus ne pourra être considérée ni comme comminatoire ni comme clause de style. Elle contient une dérogation expresse, voulue et acceptée par les parties au dernier paragraphe l’article 1184 du code civil. 
Tenant lieu de loi aux termes de l’article 1134 du code civil, cette clause devra être rigoureusement exécutée par les parties. »

Il est d’usage en matière de baux ou d’occupations de lieux de fixer l’indemnité d’occupation à un montant compensant d’une part la valeur locative des lieux et d’autre part le préjudice résultant pour les propriétaires du maintien de l’occupant dans les lieux ; cette indemnité est en pratique fixée à un montant égal à celui des derniers loyers et charges contractuels.

Au cas présent, il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 12 996,00 euros TTC, correspondant au loyer mensuel contractuellement prévu, charges et accessoires en sus.

En conséquence, la société Eurorient sera condamnée à payer à la société PC investissement une indemnité d’occupation mensuelle de 12 996,00 euros TTC charges et accessoires en sus, et ce à compter de la présente décision, date du prononcé de la résiliation du bail.

Sur les demandes financières relatives au hall 3

*Sur la demande au titre de l’occupation du hall 3

La société La pulpe sollicite à ce titre la somme de 50 000 euros HT pour la période comprise entre le 4ème trimestre 2020 et le 1er trimestre 2023 inclus, soit 10 trimestres.

Si la défenderesse soutient que la bailleresse ne détaille pas son calcul, il convient d’observer qu’elle explique au contraire avoir opéré ledit calcul sur la base d’une surface occupée de 400 m² et d’un prix au mètre carré de 50 euros (94 960 euros / 1 925 m² = 49,33 euros). Elle ajoute que c’est la proposition qu’elle avait d’ailleurs formulée à sa locataire le 20 octobre 2020, et qu’elle l’avait mise en demeure à ce titre par courrier du 07 janvier 2021.

Toutefois, si l’occupation illicite du hall 3 est établie, il y a lieu de relever que la surface réellement occupée est sujette à caution, la demanderesse indiquant elle-même aux termes de ses écritures, ainsi que le fait valoir la société Eurorient, que « l’occupation du hall 3 par la société EURORIENT était fluctuante jusqu’à la mise en place de grilles séparatrices par le Bailleur le 14 avril 2023, cette dernière s'étendant au gré de ses besoins dans ledit hall, tel que cela résulte des divers constats d'huissier versés aux débats. »

A la lecture des échanges entre les parties, il apparaît que la locataire avait opté pour la location d’une cellule, et qu’elle a spontanément versé, entre le 2ème trimestre 2021 et le 1er trimestre 2022 inclus, une somme complémentaire représentant peu ou prou un loyer pour une surface supplémentaire de 100 m², les variations étant attribuées, par la société Eurorient, à la fluctuation des charges du loyer principal.

Dans ces conditions, en l’absence d’éléments probants complémentaires, le tribunal ne saurait retenir d’avantage que la surface minimale ayant fait consensus, soit 100 m².

Compte tenu des versements déjà opérés, la société Eurorient sera condamnée à verser à la société La pulpe une somme de 4 933,00 euros au titre de l’occupation du hall 3 pour les trois derniers trimestres 2022 et le 1er trimestre 2023 ([(49,33 x 100) / 12) x 3)] x 4), le surplus de la demande à ce titre étant rejeté.

*Sur la demande au titre de l’indemnité d’occupation pour l’utilisation de la zone des quais de déchargement comme zone de stockage

Les sociétés La pulpe et PC investissement, qui sollicitent à ce titre des sommes respectives de 5 469 euros pour la période du deuxième trimestre 2023 au quatrième trimestre 2024 et 2 343,90 euros pour la période des 1er, 2ème et 3ème trimestres 2025, ne précisent pas plus avant leurs demandes.

En effet, elles n’expliquent pas :
-en quoi consisterait l’utilisation de la zone des quais de déchargement,
-en quoi cette zone différerait de l’occupation du hall 3,
-la surface concernée et le calcul retenu.

Dans ces conditions, faute pour le tribunal de pouvoir s’assurer que ces sommes sont réellement dues, ces demandes ne sauraient prospérer et seront rejetées.

*Sur l’indemnité de préjudice

Les sociétés La pulpe et PC investissement sollicitent à ce titre des sommes respectives de 146 250,00 euros et 3 750,00 euros, exposant qu’elles se sont trouvées dans l’impossibilité de louer tant le hall 3 que le bureau du 1er étage.

Pour autant, force est de constater qu’elles ne produisent pas le moindre élément à l’appui de ces demandes d’indemnisations, ainsi que le soulève à juste titre la société Eurorient.

En effet, elles ne justifient d’aucune démarche entreprise pour la location du hall 3 ou du bureau, ni du quantum des sommes réclamées. Au surplus, s’agissant du bureau, force est de rappeler qu’il a été jugé ci-avant que preuve n’est pas rapportée de l’obstruction de la locataire pour l’accès au 1er étage.

Dans ces conditions, les demandes d’indemnités de préjudice seront rejetées.

Sur la demande au titre du dépôt de garantie

L’article 21-DEPOT DE GARANTIE du contrat de bail stipule que « Pour garantir l’exécution des obligations lui incombant, le preneur versera au bailleur un dépôt de garantie d’un montant égal à trois mois de loyer hors taxes (…).
Dans le cas de résiliation du présent bail par suite d’exécution de ses conditions pour une cause imputable au preneur, ledit dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de premiers dommages-intérêts, sans préjudice de tous autres. »

Cette stipulation s’analyse en une clause pénale.

Selon l’ancien article 1152, maintenant l'article 1231-5 du code civil, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

L’attribution d’une somme de plus de 17 500 euros à ce titre à la bailleresse apparaît excessive dès lors qu’elle ne fait pas état d’un préjudice résultant de la défaillance de la locataire, distinct des frais exposés pour le recouvrement des sommes dues et de la résiliation en justice du bail ; or ce dernier préjudice est grandement couvert par la mise à la charge de la locataire desdits frais.
 
Ainsi, la pénalité se justifie essentiellement par son caractère comminatoire.
 
Il convient par conséquent de réduire la pénalité contractuelle en prévoyant que la demanderesse ne pourra conserver qu’un tiers du dépôt de garantie au titre de la clause pénale, le surplus devant être restitué à la défenderesse.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un dommage de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, la société Eurorient soutient que la bailleresse a failli à son obligation de délivrance en ne remédiant pas aux problèmes de fuites d’eau en toiture, lesquelles ont causé d’importantes avaries aux marchandises entreposées dans les locaux loués, et sollicite à ce titre une somme de 100 000 euros en réparation du préjudice subi.

Elle expose par ailleurs qu’elle n’a pas pu jouir des locaux depuis 2022, faisant état notamment de dégradations, des plaintes déposées, de la pose de caméras non autorisées, et sollicite à ce titre une somme de 50 000 euros en réparation du préjudice subi.

A l’examen des seules captures d’écran d’échanges Whatsapp, des deux courriels et des quelques photographies versés par la défenderesse, force est de constater que cette dernière ne démontre pas le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, pas plus qu’elle ne justifie du préjudice dont elle se prévaut.

Elle ne justifie pas d’avantage du préjudice de jouissance justifiant une indemnité de 50 000 euros, les éléments épars évoqués ne rapportant ni la preuve de la faute de la bailleresse, ni d’un préjudice qui en aurait résulté.

En conséquence, les demandes d’indemnisation seront intégralement rejetées.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

En considération de la nature de l’activité poursuivie par la société Eurorient et des locaux loués, il sera laissé à la défenderesse un délai de deux mois pour quitter les lieux.

Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la société Eurorient, qui succombe au principal, sera condamnée aux dépens ainsi qu’à verser aux demanderesses, au titre de leurs frais irrépétibles, une somme que l’équité et les circonstances de la cause commandent de limiter à 4 000 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Au cas présent, aucune circonstance ne commande de l’écarter.

PAR CES MOTIFS