TJ 91228, 25 juin 2026, RG 25/01742

TRIBUNAL
JUDICIAIRE D’[Localité 1]-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 25 Juin 2026

AFFAIRE N° RG 25/01742 - N° Portalis DB3Q-W-B7J-QUMD

NAC : 72A

Jugement Rendu le 25 Juin 2026

FE Délivrées le :

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ENTRE :

Le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1], représenté par son Syndic, le Cabinet [A] Société à responsabilité limitée au capital de 60.000,00 euros, donr le siège social est situé [Adresse 2], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d'Evry sous le numéro 403 747 397

représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [P] [Q], demeurant [Adresse 3]

défaillant

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe
Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente
Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge

Greffier : Sarah TREBOSC, Greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 02 octobre 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 15 mai 2026. L’affaire a été renvoyée au 04 Juin 2026 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 25 Juin 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [P] [Q] est propriétaire des lots numéros 1,3,4, 5, 9,10, 11 au sein d’un ensemble immobilier, en copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 3].

Par acte de commissaire de Justice en date du 12 mars 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, le cabinet [A], a fait assigner M. [P] [Q] devant le tribunal judiciaire d’ÉVRY et sollicite de :

- CONDAMNER Monsieur [P] [Q] au paiement d'une somme de 13.419,37 euros au titre des charges courantes et frais impayés (échéance du1er trimestre 2025 incluse).
- ORDONNER la capitalisation des intérêts;
- CONDAMNER Monsieur [P] [Q] au paiement d'une somme de 3.000,00 euros à titre de dommages et intérêts;
- RAPPELER que l'exécution provisoire est de droit et qu'aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu'elle soit écartée.
- CONDAMNER Monsieur [P] [Q] à verser au Syndicat des copropriétaires del'ensemble immobilier sis [Adresse 5] une indemnité d'un montant de 1.200,00 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
outre les entiers dépens.

Au soutien, il explique que M.[Q] a déjà été condamné par jugement du 6 avril 2023 au paiement de la somme de 25.101,21 euros au titre de ses charges de copropriété impayées arrêtées au 2ème trimestre 2022. A nouveau, il ne paie plus les charges postérieures causant à la copropriété un préjudice financier direct et distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. La copropriété est de ce fait privée des fonds nécessaires à une gestion normale et à l'entretien de l'immeuble et le comportement de M. [Q] oblige les autres copropriétaires à faire l’avance des frais.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures, par application de l'article 455 du code de procédure civile.

M. [P] [Q] bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 octobre 2025. L’affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 15 mai 2026, puis reportée à l’audience collégiale du 4 juin 2026 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :
“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

Bien que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, ne soit pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées, la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation de son compte individuel et il peut en demander rectification.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.
En l’occurrence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] produit, au soutien de sa demande en paiement :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété;
- un décompte, des charges de copropriété échues et impayées arrêté au 1er janvier 2025, sur la période du 1er juillet 2022 au 1er janvier 2025, appel de fonds 1er trimestre 2025, appel fonds travaux alur 1er trimestre 2025 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 13 419, 37 euros,
- les appels de fonds sur la période ;
-les procès-verbaux des assemblées générales des 17 mars 2022, 16 novembre 2023, 5 septembre 2024, et les attestations de non recours correspondantes ;
- un jugement du tribunal judiciaire d’Evry du 6 avril 2023;
- le contrat de syndic.

A l'examen des pièces produites, il apparait qu’il convient de déduire de la créance réclamée les appels de fonds travaux alur en ce qu’il n’est pas produit les procés-verbaux d’assemblées générales approuvant la cotisation annuelle fonds alur sur tous les exercices concernés.

En conséquence, il apparait que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] peut prétendre au titre des charges arrêtées au 1er janvier 2025 sur la période du 1er juillet 2022 au1er janvier 2025 appel de fonds 1er trimestre 2025,inclus s’élève à la somme de 12 900, 14 euros.

En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

En conséquence, M.[Q] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] la somme de 12 900, 14 euros.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, M. [Q] a précédemment été condamné pour non paiement des charges le 6 avril 2023. Il n’est noté aucun versement sur la période de ses charges de copropriété.
Le non paiement récurrent des charges de copropriété à leurs échéances normales par le défendeur, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, constitue une faute qui cause aux autres copropriétaires un préjudice puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires qui ne dispose d’aucun autre patrimoine ni d’aucune autre ressource que celle consituée par les appels de fonds au titre des charges de copropriété. De plus, cela impose aux autres copropriétaires de faire l’avance des frais et perturbe la gestion de l’immeuble.

En conséquence, M.[Q] sera condamné au paiement de la somme de 1 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :
“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

M.[Q] qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance.

Il sera par ailleurs condamné à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 1200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS