TJ 91228, 25 juin 2026, RG 25/01778

TRIBUNAL
JUDICIAIRE D’[Localité 1]-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 25 Juin 2026

AFFAIRE N° RG 25/01778 - N° Portalis DB3Q-W-B7J-QXIG

NAC : 72A

Jugement Rendu le 25 Juin 2026

FE Délivrées le :

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ENTRE :

Syndicat des copropriétaires situé [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet IMMO DE FRANCE [Localité 3] ILE DE FRANCE, Société par actions simplifiée, au capital de 23 486 519,79 euros dont le siège social est [Adresse 2], immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 529196412

représenté par Maître Nadia MOGAADI, avocate au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [G] [P], demeurant [Adresse 3] [Localité 4] [Adresse 4] [Localité 5]

défaillant

Madame [V] [J] épouse [P], demeurant [Adresse 5]

défaillante

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe
Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente
Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge

Greffier : Sarah TREBOSC, Greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 16 octobre 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 15 mai 2026. L’affaire a été renvoyée au 04 Juin 2026 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 25 Juin 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [G] [P] et Mme [V] [P] née [J] sont propriétaires du lot numéro 163 au sein de la résidence en copropriété [Etablissement 1] sis [Adresse 6] à [Localité 6] [Adresse 7] [Localité 7].

Par acte de commissaire de Justice en date du 20 février 2025, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, le cabinet IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, a fait assigner M M. [G] [P] et Mme [V] [P] née [J] devant le tribunal judiciaire D’EVRY-COURCOURONNES et sollicite le tribunal de :

-Condamner solidairement Monsieur [G] [P] et Madame [V] [P] née [J] à payer au Syndicat des copropriétaires de I'immeuble situé [Adresse 9] [Localité 8] [Adresse 10] [Localité 9] [Adresse 7] les sommes suivantes :
23.797,73 € au titre des charges de copropriété dues pour la période du 2ème trimestre 2021 au 1er trimestre 2025 à titre principal avec intéréts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 novembre 2024.
3.000,00 € a titre de dommages et intérêts.
3.000,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
- Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien, il explique que les défendeurs ont été condamnés à trois reprises pour non paiement de leurs charges de copropriété. La totalité des condamnations a été acquittée par voie de saisies. Le bien est mis en vente. Les charges postérieures ne sont pas réglées à nouveau.
Il ajoute que le comportement des défendeurs contraint les autres copropriétaires à faire l’avance des frais et occasionne au syndicat des copropriétaires qui les représente un préjudice financier distinct du simple retard de paiement ce qui justifie l’octroi de dommages intérêts.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures, par application de l'article 455 du code de procédure civile.

M. [G] [P] et Mme [V] [P] née [J], bien que régulièrement assignés, n’ont pas comparu et n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 octobre 2025. L’affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 15 mai 2026, puis reportée à l’audience collégiale du 4 juin 2026 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :
“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.
Bien que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, ne soit pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées, la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation de son compte individuel et il peut en demander rectification.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.
En l’occurrence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires situé [Adresse 8] produit, au soutien de sa demande en paiement :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire des défendeurs qui indique les tantièmes représentés par leur lot dans la copropriété;
- un décompte, des charges de copropriété échues et impayées arrêté au 20 janvier 2025, sur la période du 31 décembre 2021 au 20 janvier 2025, 1er appel charges courantes du 01/01/2025 au 31/03/2025 et fonds travaux alur 01/01/2025 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 23 797,73 euros dont 1947, 66 euros de frais de recouvrement;
- les appels de fonds sur la période ;
-les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 8 juin 2022, 27 juin 2023,4 juin 2024;
- le contrat de syndic;
- les jugements des 14 février 2019 et du 31 juillet 2020, 31 décembre 2021 du tribunal d’instance et de proximité de Longjumeau.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

A l’examen des pièces produites, il apparaît qu’il convient de déduire de la créance réclamée :
- Les appels de fonds travaux alur, aucun procès-verbal d’assemblée générale n’étant produit concernant l’adoption de la cotisation annuelle ALUR;
- les appels de fonds relatifs aux travaux “remplacement haie” en ce qu’il n’est produit aucune assemblée générale votant ceux-ci;
- les appels de fonds relatifs aux travaux “élagage” en ce qu’il n’est produit aucune assemblée générale votant ceux-ci;

- les appels de fonds relatifs aux travaux de rénovation énergétique en ce qu’il n’est produit aucune assemblée générale votant ceux-ci;
- l’appel de fonds relatif à [Localité 10] ET MISE EN DECHETERIE qui est injustifié;
- enfin les suivis impayés, réalisation prêt état financier, les frais de relance, de mise en demeure et dossier avocat qui ne sont pas des charges de copropriété et qui doivent être ventilés dans les demandes au titre des frais de recouvrement de l’article 10 de la loi du 10-1 juillet 1965.

En conséquence, il apparait que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires situé [Adresse 8] peut prétendre au titre des charges de copropriété impayées arrêtés au 1er janvier 2025, sur la période du 31 décembre 2020 au 1er janvier 2025, 1er appel provisions charges courantes 01/01/2025- 31/03/2025 inclus, s’élève à la somme de 5 067,75 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2024, date de la mise en demeure.

Aux termes de l'article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Elle doit être expressément prévue par une loi ou une convention.

En l’espèce le syndicat des copropriétaire ne verse pas le règlement de copropriété, qui aurait pu contenir une clause de solidarité relatif au paiement des charges entre coindivisaires de lots.
De même, il n’est pas prouvé (adresse différente entre les appels de fonds et l’adresse de la copropriété) que les époux défendeurs habitent le lot et que ces frais constituent les charges du ménage au sens de l’article 220-1 du code civil.

En conséquence, M. [G] [P] et Mme [V] [P] née [J], seront condamnés conjointement au paiement de la somme de 5 067, 75 euros.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, il ressort des jugements produits, que les défendeurs ont déjà été condamnés à trois reprises antérieurement.

De même une procédure de saisie a eu lieu. Le non paiement récurrent des charges de copropriété à leurs échéances normales, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer la carence des défendeurs, constitue une faute qui cause aux autres copropriétaires un préjudice puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires qui ne dispose d’aucun autre patrimoine ni d’aucune autre ressource que celle consituée par les appels de fonds au titre des charges de copropriété. De plus, cela impose aux autres copropriétaires de faire l’avance des frais et perturbe la gestion de l’immeuble.
Il est cependant noté un versement dont il sera tenu compte pour modérer les dommages et intérets dus.

Responsables du préjudice, les les défendeurs seront condamnés in solidum au paiement.

En conséquence, M. [G] [P] et Mme [V] [P] née [J] seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :
“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

M. [G] [P] et Mme [V] [P] née [J], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Ils seront par ailleurs condamnés in solidum à payer au Syndicat des copropriétaires une somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS