TJ 91228, 25 juin 2026, RG 25/00865

TRIBUNAL
JUDICIAIRE D’[Localité 1]-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 25 Juin 2026

AFFAIRE N° RG 25/00865 - N° Portalis DB3Q-W-B7J-QUMG

NAC : 72A

Jugement Rendu le 25 Juin 2026

FE Délivrées le :

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ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Localité 3] représenté par son syndic le Cabinet LOISELET & DAIGREMONT [Localité 4] SUD immatriculé au RCS de [Localité 5] sous le numéro 318 291 697 dont le siège social est [Adresse 1] et une agence [Adresse 2]

représenté par Maître Eléonore DANIAULT, avocate au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

Madame [P] [S], demeurant [Adresse 3]

défaillante

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe
Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente
Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge

Greffier : Sarah TREBOSC, Greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 02 octobre 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 15 mai 2026. L’affaire a été renvoyée au 04 Juin 2026 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 25 Juin 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [P] [S] est propriétaire des lots numéros 146, 191 et 258 au sein de l’immeuble le MOULIN [Localité 6], en copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 7].

Par acte de commissaire de Justice en date du 5 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE MOULIN [Localité 6] sis [Adresse 4] à LONGJUMEAU (91160), représenté par son syndic en exercice, le cabinet LOISELET&DAIGREMONT [Localité 4] SUD, a fait assigner Mme [P] [S] devant le tribunal judiciaire d’ÉVRY et sollicite de :
la condamner à lui payer les sommes suivantes :
-8 877,66 €, au titre des charges courantes et exceptionnelles impayées entre le 1er avril 2023 au 1er janvier 2025 avec intérets légal :
sur la somme de 5 320,99 euros à compter du 31 janvier 2024, date de la mise en demeure par avocat;
pour le surplus à compter de la délivrance de l’assignation;
- 1 178,16 au titre des frais nécessaires avec intérets au taux légal à compter de la délivrance de la présente assignation ;
- 2 000 euros de dommages et intérêts;
- 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
- Condamner Mme [P] [S] aux entiers dépens dont recouvrement au profit de Me Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de Paris conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;
- Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisioire de la décision à intervenir ;

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement signifiées le 27 août 2025 par voie électronique et le 9 septembre 2025 à la défenderesse défaillante, le syndicat des copropriétaires a actualisé ses demandes en ces termes :
- Condamner Mme [S] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes:
• 10.722,78 € au titre des charges dues pour la période allant du 1er avril 2023 au 20 août 2025, avec intérêts au taux légal :
o Sur la somme de 5320,99 à compter du 31 janvier 2024, date de la mise en demeure par avocat,
o Sur la somme de 10.055,82 € à compter du 5 février 2025, date de délivrance de l’assignation,

o Pour le surplus, à compte de la signification des présentes conclusions.
• 1.250,11 € au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la présente assignation,
• 2.000 € à titre de dommages et intérêts,
• 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du CPC,
- Condamner Mme [S] aux entiers dépens, dont recouvrement au profit de Maître Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC,
- Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Au soutien, il explique que Mme [S] a déjà été condamnée pour non paiement de ses charges de copropriété. A nouveau les charges postérieures ne sont pas réglées ce qui cause à la copropriété un préjudice financier direct et distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. Il ajoute que le comportement de Mme [S] oblige les autres copropriétaires à faire l’avance des frais.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures, par application de l'article 455 du code de procédure civile.

Mme [P] [S] bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 octobre 2025. L’affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 15 mai 2026, puis reportée au 4 juin 2026 en audience collégiale, et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :
“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.
Bien que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, ne soit pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées, la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation de son compte individuel et il peut en demander rectification.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.
En l’occurrence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE MOULIN [Localité 6] produit, au soutien de sa demande en paiement :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire de la défenderesse qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété;
- un décompte, des charges de copropriété échues et impayées arrêté au 1er juillet 2025 sur la période du 1er avril 2023 au 1er juillet 2025 appel n°4 exercice 2024/2025, appel fonds travaux alur 4/4 exercice 2024/2025 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 10 722, 78 euros;
- les appels de fonds sur la période ;

-les procès-verbaux des assemblées générales des 4 avril 2022, 3 avril 2023 et l’attestation de non recours correspondante;
- un jugement du tribunal de proximité du 12 octobre 2023.

A l'examen des pièces produites, il apparait qu’il convient de déduire la somme de 3522,28 euros de la créance reclamée aucun procès-verbal d’assemblée générale approuvant les comptes ou le budget 2024/2025 n’étant produit.

De même, il convient de déduire les sommes de 200 euros et 450 euros du 20 avril 2023 au titre des rejets impayés qui ne sont pas justifiés.

En conséquence, il apparait que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE MOULIN [Localité 6] peut prétendre au titre des charges arrêtées au 30 septembre 2024 sur la période du 01/04/2023 au 30/09/2024 appel n°4 exercice 2023/2024 et appel fonds travaux alur 4/4 exercice 2023/2024, regul remboursement ADF except, provision départ gardiens inclus s’élève à la somme de 7 200,50 euros.

S’agissant des intérêts au taux légal, il est justifié d’une lettre de mise en demeure en date du 31 janvier 2024 pour un montant de 5 320,99 euros.
En conséquence, celle-ci ainsi que l’assignation pourront être considérées comme point de départ des intérets conformément à l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, Mme [S] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7 200, 50 euros avec intérets au taux légal sur la somme de 5 320, 99 euros à compter du 31 janvier 2024 date de la mise en demeure et pour le surplus à compter de l’assignation en justice en date du 5 février 2025.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, Mme [S] a déjà été condamnée pour non paiement de ses charges de copropriété ainsi qu’il en ressort du jugement du tribunal de proximité du 12 octobre 2023. Le non paiement récurrent des charges de copropriété à leurs échéances normales par celle-ci, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, constitue une faute qui cause aux autres copropriétaires un préjudice puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires qui ne dispose d’aucun autre patrimoine ni d’aucune autre ressource que celle consituée par les appels de fonds au titre des charges de copropriété. De plus, cela impose aux autres copropriétaires de faire l’avance des frais et perturbe la gestion de l’immeuble.

En conséquence, Mme [S] sera condamnée au paiement de la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette : frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permetre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le yndicat des copropriétaires réclame une somme de 1 250,11 euros au titre des frais de recouvrement.

Il convient de relever que :
- les frais bancaires ne sont pas justifiés.
-Les frais de mise en demeure et de relance des 3/11/2023 et 04/12/2023, n’apparaissent pas bien fondés en ce que leurs modalités d’envoi ne sont pas justifiées.
- Les frais “ouverture de contentieux” ne sont justifiés par aucune pièce.
Les factures d’huissier et d’assignation, constituent des dépens ou peuvent être recouvrés au titre de l’article 700 du code de procédure civile. En conséquence, ils seront rejetés.

Seuls apparaissent justifiés les frais d’hypothèque mais pour un montant de 273 euros et les frais de mise en demeure du 1er février 2024 mais pour un montant ramené à 41,48 euros, et ce en conformité avec le contrat de syndic.

Il y a donc lieu de condamner Mme [S] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 314,48 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 19 juillet 1965.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :
“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [S] qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code deprocédure civile.

Elle sera par ailleurs condamnée à payer au syndicat des copropriétairesune somme de 1200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS