TJ 29019, 7 avr. 2026, RG 25/00861

Minute : 26/00008

N° RG 25/00861 - N° Portalis DBXW-W-B7J-GMFZ
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE MORLAIX

JUGEMENT DU 07 AVRIL 2026

DEMANDERESSE :

Etablissement public FINISTERE HABITAT
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Mme [G] avec pouvoir

D'UNE PART

DEFENDEURS :

M. [D] [I] - Mme [H] [M]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Mme [H] comparant et représentant M.[D], sans pouvoir

D'AUTRE PART

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : David ZOUAOUI, vice-président au tribunal de proximité de Morlaix chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection, assisté de Aurélie GUILLEM, greffier.

DEBATS à l'audience publique du 03 février 2026

JUGEMENT rendu par mise à disposition au greffe à la date indiquée par le président à l'issue des débats conformément aux articles 450 et suivants du Code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 25 octobre 2018 ayant pris effet le 31 octobre 2018, Finistère Habitat a consenti à [M] [H] et [I] [D] la location d'un immeuble à usage d'habitation, sis [Adresse 3] [Localité 2], moyennant un loyer mensuel actualisé de 429.55 euros outre une provision pour charges de 35.23 euros.

Par acte de commissaire de Justice du 21 août 2025, Finistère Habitat leur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est resté sans effet.

Par acte de commissaire de Justice en date du 31 octobre 2025, le bailleur a fait assigner les locataires devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de MORLAIX, aux fins de voir :

- constater que la clause résolutoire insérée dans le bail est acquise et en conséquence constater la résiliation du bail signé par les parties,

- ordonner l'expulsion du locataire ainsi que de tous les occupants de leur chef du logement, avec, au besoin, le concours de la force publique / et d’un serrurier,

- d’autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde meuble au choix du requérant, aux frais et risques de qui il appartiendra.

-condamner les locataires solidairement au paiement :

* de la somme de 3104.15 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation, somme à parfaire à l'audience;

* d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer mensuel, charges comprises, outre réévaluation légale, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux loués,

* des entiers dépens de l’instance et de ses suites, qui comprendront notamment les frais du commandement de payer et de l’assignation.

-ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l'appui de ses prétentions, le bailleur expose :

- que les loyers et charges n’ont pas été honorés, malgré diverses tentatives de démarches amiables,

-que le locataire n'ayant pas régularisé dans les deux mois les causes d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, celui-ci est résilié de plein droit.

A l'audience devant le Juge des contentieux de la protection, Finistère Habitat a maintenu ses demandes, actualisant sa créance au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés à la somme de 2958.38 euros en principal.

Bien que régulièrement assigné, [I] [D] n’était ni présent ni représenté.
[M] [H], présente, ne disposait pas d’un pouvoir pour représenter [I] [D]. Elle a reconnu être débitrice de Finistère Habitat d’une somme de deux mille neuf cent cinquante huit euros et trente-huit centimes (2958.38).

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le demandeur a précisé n'avoir pas été avisé de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit du défendeur.

Le locataire a indiqué qu’elle allait déposer un requête en surendettement auprès de la Banque de France.

L'affaire a été mise en délibéré au 7 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

Conformément à l’article 832 du code de procédure civile, la demande incidente tendant à l’octroi d’un délai de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil, peut-être formée par courrier remis ou adressé au greffe. (...)

L’auteur de cette demande incidente peut ne pas se présenter à l’audience conformément au second alinéa de l’article 446-1, le jugement étant rendu contradictoirement dans ce cas.

Sur la recevabilité de l'action :
En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation aux fins de constat de la résiliation – ou l’assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – doit être notifiée au préfet 6 semaines au moins avant la date de l'audience, par lettre recommandée avec accusé réception, à peine d'irrecevabilité de la demande.

En outre, le bailleur personnes morales, autres qu'une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation – ou une assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – qu'après l'expiration d'un délai de 2 mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d'impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir accompli les diligences qui lui incombaient dans le délai légal.
L’action en résiliation est donc recevable.

Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés :

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations du bail, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par application des dispositions de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

De fait, il appartient au locataire de justifier qu’il s’est libéré du paiement de ses loyers jusqu’au terme du bail.

En l'espèce, le bailleur réclame le paiement de l'arriéré des loyers et charges et des indemnités d'occupation non réglés par le locataire.

A l’appui de sa demande, Finistère Habitat verse aux débats l'engagement de location et le décompte des sommes dues faisant apparaître une dette locative d'un montant de deux mille neuf cent cinquante-huit euros et trente-huit centimes (2958.38) en principal au jour de l'audience.

Le bailleur produit également le commandement de payer notifié aux locataires et resté sans effet.

[I] [D], absent à l'audience, n'a produit aucun document relatif à sa situation.

[M] [H] a reconnu tant le principe que le montant de la dette locative arrêtée par le bailleur.

Elle a exposé sa situation personnelle et financière, et sollicité des délais de paiement, se proposant de régulariser sa dette en mensualités de quatre-vingt-deux euros outre le paiement du loyer courant.

Il convient en conséquence de condamner solidairement [M] [H] et [I] [D] à payer à Finistère Habitat la somme de deux mille neuf cent cinquante-huit euros et trente-huit centimes (2958.38) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, décompte arrêté à la date du 3 février 2026.

Sur les délais de paiement :

En application des dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Les locataires se trouvent dans l'incapacité de s'acquitter immédiatement de la totalité des sommes dues.

Leur situation permet cependant d’envisager la mise en place d’un échéancier, et de prévoir qu’ils s’acquitteront de la dette par un versement mensuel s’ajoutant au loyer courant.

Il convient dans ces conditions de leur accorder des délais de paiement à compter de ce jour, assortis de l'obligation de s'acquitter des sommes dues par acomptes mensuels de quatre-vingt-deux euros avant le 10 de chaque mois, le premier versement devant intervenir avant le 10 du mois suivant la notification de la présente décision et la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, en principal et intérêts.

Enfin il y a lieu de dire qu'en cas de dépôt d'une requête en surendettement :
- il ne pourra être versé l'acompte prévu au titre de l'apurement de la dette à compter de la date de recevabilité et jusqu'à la décision relative à la procédure de surendettement,
- les modalités d'apurement de la dette et/ou d'effacement se substitueront aux dispositions précitées.

Il y a lieu en outre de prévoir qu'à défaut de règlement d'une seule échéance, et UN MOIS après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d'avoir à reprendre les paiements, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible.

Il doit enfin être rappelé que pendant ce délai les procédures d'exécution tendant au recouvrement des sommes dues sont suspendues et les majorations d'intérêts ou les peines encourues à raison du retard cessent d'être dues.

Sur la résiliation du contrat de bail :

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois pour les baux conclus avant le 27 juillet 2023, contenant une clause résolutoire mentionnant expressément un délai de deux mois, ce délai continue à s’appliquer.

En l'espèce en vertu des conditions générales du bail conclu avant le 27 juillet 2023, à défaut de paiement à son terme du loyer, après un commandement infructueux, la location est résiliée de plein droit deux mois après le commandement.

Il est établi et non contesté que les locataires ont laissé impayées les échéances de loyer auxquelles ils étaient tenus.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail leur a été signifié le 21 août 2025.

Ces derniers n’ont pas apuré leur dette dans le délai de deux mois suivant cet acte et restent toujours redevables d'un arriéré.

Il convient en conséquence de constater l'acquisition de la clause résolutoire au profit de Finistère Habitat à la date du 21 octobre 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation et mixtes, dans sa rédaction issue de la loi du 29 juillet 1998 relative à l'exclusion, les effets de la clause résolutoire du bail sont suspendus pendant le cours des délais accordés au locataire en situation de régler sa dette locative.

Cette situation se caractérise par la capacité du locataire défaillant non seulement à apurer l'arriéré constitué mais également à reprendre le paiement des échéances normales de loyer.

En l'espèce, les délais accordés au locataire pour régulariser l'arriéré de loyers, tels qu'exposés au dispositif, apparaissent compatibles avec la reprise des échéances courantes.

Il convient en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés.

Sur la demande d'expulsion :

En considération de la suspension des effets de la clause de résiliation, il n'y a pas lieu d'ordonner l'expulsion du locataire tant que ladite clause est suspendue.

En effet, en cas de régularisation intégrale de l'arriéré, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre.

En revanche, en cas de non-respect des délais de paiement ainsi accordés, et/ou de non-paiement du loyer courant et un mois après une ultime mise en demeure d'avoir à respecter l'échéancier adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, la clause résolutoire recevra ses pleins et entiers effets. Dans ce cas, [M] [H] et [I] [D] pourront être expulsés, ainsi que tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier.

Sur l'indemnité d'occupation :

En considération de la suspension des effets de la clause de résiliation, il n'y a pas lieu de fixer l'indemnité d'occupation tant que la résiliation n'est pas définitivement acquise. En effet, en cas de régularisation intégrale de l'arriéré, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre.

En revanche en cas de résiliation du contrat, il sera dû une indemnité d'occupation d'un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi normalement, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisé par la restitution des clés.

Sur la demande portant sur les meubles et objets mobiliers :

Les dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution portant sur l'entrepôt des meubles et objets mobiliers à la date de l'expulsion relèvent des formalités susceptibles d'être mise en œuvre sous le contrôle du Juge de l'exécution dans le cadre des opérations d'expulsion et ne sauraient à priori servir de base légale à une décision de la juridiction compétente pour statuer sur la résiliation du contrat de bail.

Il convient en conséquence de débouter Finistère Habitat de ses/leurs demandes portant sur les meubles et objets mobiliers garnissant les locaux loués.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

En application de l'article 696 du code de procédure civile, [M] [H] et [I] [D], succombants dans le cadre de la procédure, seront condamnés in solidum aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais du commandement de payer / et de l'assignation.

Sur l'exécution provisoire :

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit dans le cadre de la présente procédure en application de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :