TJ 42218, 25 juin 2026, RG 25/05939

Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/05939 - N° Portalis DBYQ-W-B7J-JBMT

4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 25 Juin 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame [Z] MANET, Juge chargé des contentieux de la protection
assistée, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l'audience publique du 04 Mai 2026

ENTRE :

Société M2C IMMO
dont le siège social est sis [Adresse 1] ([Localité 1])

représentée par Me Christophe JOSEPH, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Madame [Z] [N]
née le 02 Août 2001 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 2] ([Localité 1])

non comparante

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 25 Juin 2026
EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat à effet du 15 septembre 2023, la SAS M2C IMMO a donné à bail à Madame [Z] [N] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel révisable de 455 euros outre une provision sur charges de 15 euros.

Un contrat de cautionnement VISALE a été établi le 13 septembre 2023 entre la SAS M2C IMMO et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.

Par courrier électronique du 24 septembre 2025, la SAS M2C IMMO a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

La SAS M2C IMMO a fait délivrer le 24 septembre 2025 à Madame [Z] [N] un commandement de payer les loyers et charges échus pour un arriéré de 4763,41 euros, échéance de septembre 2025 inclus.

La SAS M2C IMMO a fait signifier le commandement le 30 septembre 2025 à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en sa qualité de caution.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 5 décembre 2025, la SAS M2C IMMO a attrait Madame [Z] [N] et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

- à titre principal, de constater la résiliation du contrat de bail et subsidiairement de prononcer sa résiliation,
- d'ordonner l'expulsion de Madame [Z] [N], et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
- de condamner solidairement Madame [Z] [N] et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au paiement des sommes suivantes :
5732,83 euros au titre de sa créance locative (échéance de novembre 2025 inclus), outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, outre les loyers échus entre la date de l’assignation et la date d’audience,une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges dues et en subissant les augmentations légales jusqu’au départ effectif des lieux,250 euros à titre de dommages-intérêts,250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,des entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au préfet par voie électronique le 11 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément à la loi du 27 juillet 2023.

A l’audience de plaidoirie du 4 mai 2026, la SAS M2C IMMO, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes et a actualisé sa créance locative par la communication d’un décompte. Elle a communiqué la décision de la commission de surendettement en date du 23 janvier 2026 orientant le dossier de Madame [Z] [N] vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Madame [Z] [N], citée à étude, n'a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, citée à domicile, n’a pas comparu en la personne de son représentant légal et ne s’est pas fait représenter.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2026 pour y être rendu la présente décision.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'absence des défendeurs :

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l'espèce, il convient de faire application de l'article précité en raison de l'absence des défendeurs.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au litige dans sa nouvelle version dispose :

VIII. - Lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture.
Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu'en application de l'article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l'une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation.
Ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Compte tenu de la force obligatoire du contrat, la stipulation contractuelle dérogeant au délai légal de six semaines, il sera appliqué un délai de deux mois pour le calcul de l’acquisition de la clause résolutoire.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [Z] [N] le 24 septembre 2025 pour un arriéré de loyers vérifié de 4763,41 euros, échéance de septembre 2025 inclus.

Il est rapporté que le commandement de payer délivré à Madame [Z] [N] est demeuré infructueux dans le délai imparti de deux mois.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 25 novembre 2025.
Notification le :
- CCC à :
- Copie exécutoire à :
- Copie au dossier

Madame [Z] [N] n'a pas repris le paiement du loyer courant, de sorte que l’impact de la recevabilité de son dossier de surendettement est nul.

Ainsi, il convient donc d’ordonner l’expulsion de Madame [Z] [N] et de dire que faute d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la SAS M2C IMMO verse aux débats un décompte établissant l’arriéré locatif à la somme de 8346,09 euros, échéance de mai 2026 inclus, étant précisé que la somme de 5732,83 euros a fait l’objet d’un effacement de dette selon décision de la commission de surendettement en date du 23 janvier 2026.

Il convient par conséquent de condamner Madame [Z] [N] à payer à la SAS M2C IMMO la somme de 8346,09 euros, échéance de mai 2026 inclus en ce compris les indemnités d’occupation, à charge pour la débitrice et le créancier d’observer les modalités d’exécution utiles à l’aune de la décision de la commission de surendettement en date du 23 janvier 2026.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Madame [Z] [N] est donc désormais occupante sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges (sur justificatifs) qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce à compter du 1er juin 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Il y a donc lieu de condamner Madame [Z] [N] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande de dommages-intérêts

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

En l'espèce, compte tenu de l’absence totale d’effort de Madame [Z] [N] pour régler son loyer et ce nonobstant le bénéfice d’un effacement de dette conséquent, elle sera condamnée à payer à la SAS M2C IMMO la somme de 250 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la caution

L’article 1103 du code civil dispose : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, la SAS M2C IMMO ne justifie pas avoir procédé aux démarches stipulées à l’article 8.1 du contrat conclu avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pour obtenir le bénéfice du cautionnement dit VISALE.

Dans ces conditions, la demande de condamnation en paiement de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ne peut être que rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [Z] [N] au paiement des entiers dépens de l’instance.

Elle sera condamnée à payer à la SAS M2C IMMO la somme de 250 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS