TJ 44184, 23 juin 2026, RG 24/00485

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C FTGC

23 Juin 2026

N° RG 24/00485 - N° Portalis DBYT-W-B7I-FORC 

Ord n°

S.A.R.L. [V]

c/

S.C.I. SCI [R]

Le :

Exécutoire à :

la SELARL SELARL SHANNON AVOCATS

Copies conformes à :

Me Magali AMISSE-GAUTHIER
la SELARL SELARL SHANNON AVOCATS

Régie
Expertises

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-NAZAIRE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 23 Juin 2026

DEMANDERESSE

S.A.R.L. [V]
RCS [Localité 1] 789 464 963 dont le siège social est situé [Adresse 1]
Rep/assistant : Maître Benjamin ENGLISH de la SELARL SELARL SHANNON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC

DEFENDERESSE

S.C.I. SCI [R]
RCS [Localité 1] [Localité 2] dont le siège social est situé [Adresse 2]
Rep/assistant : Me Magali AMISSE-GAUTHIER, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

LE PRÉSIDENT, JUGE DES RÉFÉRÉS : Stéphane BENMIMOUNE

LE GREFFIER : Julie ORINEL

DÉBATS : à l'audience publique du 26 Mai 2026

ORDONNANCE : Contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Juin 2026, date indiquée à l’issue des débats.

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS & MOYENS DES PARTIES

Par acte authentique du 22 décembre 2022, reçu par maître [O] [E], notaire à [Localité 3], la S.C.I [R] a renouvelé un bail commercial au profit de la S.A.R.L [V] pour des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4] pour un usage de bar restaurant.

La S.A.R.L [V] a déploré différents dysfonctionnements, notamment l’étanchéité des locaux, mettant en cause l’obligation du bailleur à délivrer un bien exploitable conforme à l’objet du bail.

A la demande de la S.A.R.L [V], une expertise amiable a été organisée par son assureur protection juridique, dont le rapport a été remis le 19 juillet 2024.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice 17 octobre 2024, la S.A.R.L [V] a fait assigner la S.C.I [R] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire aux fins d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire.

Lors de l’audience du 11 mars 2025, le dossier a fait l’objet d’un retrait du rôle à la demande des parties, les parties ayant décidé de mener une expertise conventionnelle.

L’expertise conventionnelle a été confiée à M. [T], qui a remis son rapport le 8 avril 2025.

Par conclusions notifiées le 5 mars 2026, la S.A.R.L [V] a demandé la réinscription du dossier au rôle.

L’affaire a été retenue à l’audience du 26 mai 2026.

Aux termes de ses écritures notifiées et soutenues à l’audience, la S.A.R.L [V] demande au juge des référés de :
Ordonner la suspension du paiement des loyers jusqu’à la réalisation effective des travaux prescrits par le rapport d’expertise de M. [T] ;Condamner la S.C.I [R] à réaliser les travaux prescrits par le rapport d’expertise de M. [T], sous astreinte de 100 euros par jour de retard, cette astreinte commençant à courir après un délai de deux mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir et pendant douze mois ; Condamner la même à lui verser la somme de 20.000 euros à titre de provision à valoir sur son préjudice de jouissance, d’exploitation et d’image ; Condamner la même à lui verser la somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Au soutien de ses demandes, elle relève que l’expert a mis en évidence l’existence de désordres majeurs affectant les locaux loués, majoritairement imputables à un défaut d’étanchéité de la toiture, et a préconisé différents travaux qui n’ont pas été exécutés par la bailleresse soulignant que la situation s’aggrave notamment au regard des dernières intempéries. Elle estime que le bailleur commet un manquement grave à son obligation de délivrance conforme et de jouissance paisible. Se fondant sur les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le preneur estime être fondé à solliciter la suspension des loyers, jusqu’à la réalisation effective des travaux, le bailleur ayant manqué à ses obligations, outre la condamnation sous astreinte à réaliser les travaux déterminés par l’expert. Faisant valoir que la situation endurée depuis de nombreux mois lui cause un préjudice d’image, elle sollicite le paiement d’une provision de 20000 euros à valoir sur la liquidation de son préjudice.

Par ses écritures notifiées et soutenues à l’audience, la S.C.I [R] prie le juge des référés de débouter la S.A.R.L [V] de l’intégralité de ses demandes et de la condamner à lui régler la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La S.A.R.L [V] soutient avoir agi avec célérité à la suite du dépôt du rapport d’expertise, en mandatant un maître d’œuvre qui a accompli de nombreuses diligences entre le 4 juin 2025 et le 16 mars 2026, date à laquelle le planning a été présenté à la demanderesse, sur lequel cette dernière a émis des réserves. Elle précise que le preneur n’a pas validé le dernier planning proposé, ce qui bloque la situation, et que la réalisation de l’ensemble des travaux associés aux préconisations est prévue. Soulignant la mauvaise foi de la demanderesse, elle rappelle la clause de souffrance stipulée dans le contrat de bail et explique qu’en cas de prononcé d’une astreinte, elle réalisera les travaux à marche forcée sans tenir compte des contraintes du preneur. Elle ajoute que les diligences entreprises s’opposent à la suspension des loyers et rappelle qu’une réduction de loyer a été consentie depuis le mois d’avril 2025 en compensation du trouble de jouissance généré par les désordres. La bailleresse affirme que l’exploitation du restaurant n’est aucunement empêchée ni altérée et qu’aucune impropriété n’a été relevée par le maître d’œuvre dans la salle de restaurant. Elle conclut que la preuve des préjudices allégués n’est pas établie.

A l’audience du 26 mai 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2026, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

- Sur la demande de condamnation à réaliser des travaux sous astreinte:

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Selon le premier alinéa de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution : « Tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision ».

Il est constant que la S.C.I [R] a renouvelé un bail commercial au profit de la S.A.R.L par acte authentique du 22 décembre 2022.

Aux termes de son rapport de constatations (phase 1), l’expert, mandaté par les deux parties, relève que « les désordres que j’ai observés dans les pièces et/ou à proximité de la rénovation du plan de toiture, relèvent de passages d’eau et/ou d’imprégnations qui ont touché les plans verticaux, murs et doublages, plan horizontaux et plafonds composés » et ajoute que « selon la loi de la gravité, ces désordres sont majoritairement liés à un défaut d’étanchéité du plan de toiture ».

Dans son rapport de constatations (phase 2) et avis d’expert du 4 juin 2025, celui-ci confirme que l’ensemble des désordres relevés et les matérialités constatées relèvent très majoritairement du clos couvert. Il conclut que « sous réserve des dispositions du bail, l’ensemble des désordres relève très majoritairement du clos couvert qui normalement reste à la charge du bailleur s’agissant de gros travaux ». Il précise les travaux de nature à remédier aux désordres, lesquels se concentrent sur la réalisation de « travaux de clos couvert et d’évacuation des eaux pluviales ».

La SCI [R], qui ne conteste pas les conclusions expertales tant sur l’identification des causes que des travaux réparatoires nécessaires, s’engage à réaliser l’ensemble de ces travaux « associés aux préconisations du rapport Rondeau II », lesquels sont bien inclus « dans le planning n°2, y compris les travaux complémentaires (rénovation de la toiture des annexes, changement huisseries au RDC) ». Elle ajoute que le marché « peintures » sera signé.

Il résulte de ces éléments que la SCI [R] ne conteste ni que la réalisation des travaux relevés par l’expert lui incombe, ni la nature et l’étendue de ces derniers, de sorte que l’obligation pesant sur la bailleresse est établie.

Le point restant en litige porte en réalité sur la temporalité de la réalisation des travaux. Le preneur, qui subit des désordres depuis de nombreux mois, souhaite, légitimement, que la réalisation intervienne rapidement, alors que la bailleresse, qui met en avant sa bonne foi, explique que la conclusion des marchés par le maître d’œuvre a pris du temps et souligne que le preneur n’a pas validé le dernier planning qui lui a été adressé.

Il ressort des pièces versées aux débats par la SCI [R] que celle-ci n’est pas restée sans rien faire depuis le dépôt de rapport de l’expert. En effet, sont produits : un acte d’engagement lot gros œuvre conclu avec la société PICAUD, une déclaration préalable pour différents travaux extérieurs déposée à la mairie de [Localité 5] et deux plannings provisoires de travaux.

Pour autant, il est compréhensible que la demanderesse souhaite qu’un cadre soit désormais posé pour s’assurer de la réalisation effective de l’ensemble des travaux.

Partant, la réalisation des travaux prescrits par l’expert sera ordonnée à l’encontre de la bailleresse.

Compte tenu de l’ancienneté du litige et de l’importance des désordres d’infiltration que subit le preneur à bail, il convient de fixer une astreinte, laquelle doit toutefois tenir compte de l’impossibilité de réaliser des travaux durant l’été sur la commune de [Localité 5] et des contraintes du preneur à bail. Un délai de 6 mois sera donc laissé aux bailleurs pour réaliser les travaux. A défaut de quoi une astreinte de 50 euros par jour de retard sera due.

Sur la demande de suspension du paiement des loyers :
La S.A.R.L [V] demande à ce que le paiement des loyers soient suspendus jusqu’à la réalisation effective des travaux, invoquant ainsi l’exception d’inexécution.

Il est jugé que le preneur peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser d’exécuter son obligation de paiement des loyers, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés.

Il en découle que l’exception d’inexécution ne peut être invoquée par le locataire qu’en cas d’impossibilité totale d’occuper les locaux conformément à leur destination.

En l’espèce, si l’existence d’infiltrations d’eau est avérée, il ne ressort pas des conclusions de l’expert que les locaux soient impropres à l’usage auquel ils sont destinés, les désordres observés ne se situant pas principalement dans la salle de restaurant. La S.A.R.L [V] ne démontre pas qu’elle se soit trouvée dans l’impossibilité d’exploiter son fonds de commerce de restauration.

Partant, en l’état de la procédure de référé, la S.A.R.L [V] ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution, étant observé qu’une réduction de loyer d’un montant de 300 euros lui a été consentie par la bailleresse depuis avril 2025.

Il lui appartiendra, le cas échéant, de solliciter la réparation du préjudice de jouissance qu’elle pourrait être amenée à subir pendant la réalisation des travaux, dès lors que les nuisances excèderaient les tolérances prévues par la clause de « souffrance » stipulée au bail.

Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de suspension des loyers.

Sur la demande de provision :
L’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par la juridiction de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l'obligation en cause. S'agissant de la question de la charge de la preuve, il appartient au demandeur de prouver l'existence de l'obligation, puis au défendeur de démontrer qu'il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

Enfin, l'existence d'une contestation sérieuse s'apprécie à la date de sa décision et non à celle de sa saisine.

Il est acquis que le bailleur est tenu à une obligation envers le locataire de délivrance conforme et de jouissance paisible du bien loué.

Soutenant avoir subi un préjudice de jouissance, d’exploitation et d’image, la S.A.R.L [V] sollicite l’octroi d’une somme de 20 000 euros.

Toutefois, force est de constater qu’elle n’articule aucun moyen tendant à établir l’existence d’un préjudice de jouissance et d’exploitation, aucun document comptable n’étant versé aux débats.

Les photos illustrant le rapport d’expertise comme celles versées aux débats montrent que ce sont principalement les plafonds de la cuisine et du laboratoire qui sont impactés par des développements de moisissures importants, la salle de restaurant ne présentant que quelques traces d’humidité.

Dans ces conditions, en l’absence de toute autre pièce de nature à étayer les allégations de la S.A.R.L [V], le préjudice d’image n’est pas établi.

Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

- Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que le juge des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

A la lumière de ce qui précède la SCI [R] supportera les dépens de la présente instance.

L’équité commande de condamner la SCI [R] à payer à la S.A.R.L [V] une somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS