TJ 80021, 25 juin 2026, RG 26/00268

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS
Chambre de proximité
[Adresse 1]
[Localité 1]

JCP [Localité 2]

N° RG 26/00268 - N° Portalis DB26-W-B7K-IXH6

Minute n° :

JUGEMENT
DU
25 Juin 2026

[A] [M], [Y] [M]

C/

[J] [P] épouse [L], [U] [L], [X] [T]

Expédition délivrée le 25 Juin 2026
Me Carole SERRA
[J] [P]
[U] [L]

Exécutoire délivrée le 25 Juin 2026
Me Carole SERRA

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Sous la présidence de Sébastien LIM, Premier Vice-Président, chargé de la chambre de la proximité et de la protection, assisté de Charlotte VIDAL, greffière ;

Après débats à l'audience publique du 11 Mai 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 25 Juin 2026 ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [A] [M]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me Carole SERRA, avocat au barreau d’AMIENS

Madame [Y] [M]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Me Carole SERRA, avocat au barreau d’AMIENS

ET :

DÉFENDEUR(S) :

Madame [J] [P] épouse [L]
[Adresse 4]
[Localité 4]
comparante en personne

Monsieur [U] [L]
[Adresse 4]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté

Madame [X] [T]
[Adresse 5]
[Localité 5]
comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 mai 2020, Monsieur [A] [M] et Madame [Y] [M] ont donné à bail à Madame [X] [T] un logement situé au [Adresse 6] à [Localité 2] (80) pour un loyer mensuel de 650 euros hors charges.

Suivant acte du 29 mai 2020, Monsieur [U] [L] et Madame [J] [P] se sont portés caution solidaire de Madame [X] [T] notamment pour le paiement des réparations locatives.

Par jugement du 29 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’AMIENS a entre autres dispositions :
-constaté l’acquisition de la clause résolutoire,
-ordonné l’expulsion de Madame [X] [T],
-condamné solidairement Madame [X] [T], Monsieur [U] [L] et Madame [J] [P] au paiement de la somme de 6100,82 euros au titre de la dette locative,
-accordé à Madame [X] [T] des délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire.

Ce jugement est définitif.

Un procès-verbal d’expulsion a été dressé le 15 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice du 4 mars 2026, Monsieur [A] [M] et Madame [Y] [M] ont fait assigner Madame [X] [T], Monsieur [U] [L] et Madame [J] [P] devant le juge des contentieux de la protection afin d’obtenir la condamnation :
solidaire des défendeurs au paiement de la somme de 23760 euros au titre des réparations des dégradations locatives,de Madame [X] [T], à payer la somme de 1291,05 euros au titre des dégradations locatives (somme dépassant la limite de l’engagement des cautions),de Madame [X] [T] à payer la somme de 83 euros au titre du coût de la moitié de l’état des lieux de sortie,de Madame [X] [T] à payer la somme de 5000 euros au titre du préjudice de jouissance,des défendeurs à payer chacun la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, solidaire des défendeurs aux dépens.
Après un renvoi, l’affaire été retenue à l’audience du 11 mai 2026.

À l'audience du 11 mai 2026, Monsieur [A] [M] et Madame [Y] [M], représentés, ont maintenu leurs prétentions en exposant que :
-le logement a été laissé dans un état de saleté considérable, que les sols ont dû être remplacés, qu’il a été nécessaire de remplacer la chaudière pour défaut d’entretien et l’ensemble des pièces ont dû être refaites,
-il n’a pas été possible de faire un état des lieux de manière amiable,
-l’engagement des cautions est limitée à 23760 euros,
-le logement a perdu de sa valeur.

Madame [X] [T] et Madame [J] [P] ont demandé le rejet des demandes adverses.

Elles ont fait valoir que :
- Madame [X] [T] a restitué les clés le 24 avril 2025 et assure ne pas avoir été convoquée à un état des lieux de sortie,
-le logement était humide avec des problèmes de chauffage,
-Madame [X] [T] a dû quitter le logement pendant plusieurs mois en raison d’une hospitalisation et dans la mesure où la porte de la maison ne fermait pas, des chats s’y sont introduits et ont commis des dégradations,
-Madame [X] [T] a signalé ce problème de fermeture de porte,
-Madame [X] [T] assure avoir entretenu la chaudière,
-Monsieur [A] [M] et Madame [Y] [M] ont vendu la maison.

Bien que régulièrement assigné à domicile, Monsieur [U] [L] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2026.

Madame [X] [T] a été autorisée à transmettre en cours de délibéré les mails qu’elle dit avoir transmis à l’agence gestionnaire au sujet du fonctionnement de la porte et des problèmes d’humidité, contradictoirement avec l’ensemble des parties.

Autorisé à y répondre, le conseil de Monsieur [A] [M] et Madame [Y] [M] a aussi transmis des observations concernant l’entretien de la chaudière, les problèmes d’humidité, le manque d’hygiène dans le logement ainsi que des photographies dudit logement.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande au titre des dégradations locatives et défauts d’entretien

Aux termes des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :
-c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement,
-d) de prendre en charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
Il n’y a pas eu d’état des lieux contradictoire de sortie, Monsieur [A] [M] et Madame [Y] [M] ont fait le choix de missionner un commissaire de justice qui a établi un procès-verbal de constat.
Alors que l’état des lieux d’entrée énonce que le logement est dans un bon état d’entretien, l’état des lieux de sortie témoigne d’un logement sale.
En effet, le constat dressé le 24 avril 2025 par le commissaire de justice, démontre un défaut majeur d'entretien du logement, très encrassé avec présence d'excréments d'animaux, de tapisseries griffées et déchirées. Le commissaire de justice relève qu'une odeur nauséabonde se dégage des différentes pièces visitées.
De plus, la confrontation des deux documents met en évidence l’apparition des dégradations suivantes après l’occupation par Madame [X] [T] :
-dans le séjour (murs tachés de façon prononcée)
-dans la cuisine (traces d’humidité prononcée, évier sale, hotte aspirante et plan de travail tachés)
-dans la salle de bains (carrelage encrassé, fibre de verre arrachée, radiateur oxydé, bâti rongé, lavabo fendu, joints noircis, porte manquante)
-dans les WC (tapisserie tachée de façon prononcée en partie basse)
-dans l’escalier (taches blanches),
-sur le palier (barre de seuil de la chambre n°2 manquante, revêtements soulevés, détecteur de fumée manquant)
-dans la chambre 1 (revêtement PVC au sol déchiré et gondole le long des plinthes, papier peint jauni, radiateur à l’état d’usage),
-dans la chambre 2 (revêtement de la plinthe déchiré, traces au plafond peint, radiateur à l’état d’usage)

-dans la chambre 3 (présence d’excréments, moquette hors état d’usage, poutres griffées, store du velux hors état d’usage)
-dans le grenier (grenier encombré de divers objets à évacuer)
-dans le jardin (jardin à l’état de friche, gouttière arrière encombrée)
-un état de saleté généralisé du logement avec de nombreuses traces à lessiver dans la quasi-totalité des pièces, des sols sales et des peintures hors d’état d’usage
-l'état de fonctionnement de la chaudière, de la hotte aspirante, de la plaque de cuisson, la chasse d’eau est questionné au regard de leur état d'encrassement.

Si Madame [X] [T] verse un mail en date du 24 novembre 2022 attestant que la porte ne ferme pas, elle ne rapporte pas la preuve de la cause de ce défaut, ni même de la persistance de ce désordre trois ans après et, surtout, de ce que sa réparation relevait de la charge des propriétaires. Son argumentation selon laquelle, les dégradations seraient en majeur partie dus à une défectuosité de la porte, ayant permis l’introduction de chats pendant sa longue absence pour hospitalisation et convalescence, avec engagement de la responsabilité des bailleurs pour ne pas l’avoir réparée, ne sera pas retenue.

En l’absence de preuve contraire, l’entretien de la porte reste une charge locative et le locataire doit assurer le bon fonctionnement des portes et fenêtres.

Il sera par ailleurs observé que la société ORSOL, intervenue dans le logement à la demande des bailleurs, avait dès 10 octobre 2023, soit avant l’hospitalisation de Madame [X] [T], constaté des traces d’urine de chien le long des murs de la salle de bains et WC, des odeurs d’urine provenant de bacs de litière remplis d’excréments de chats dans les étages où règne une odeur insupportable et une absence de ventilation générant de la moisissure. Il a conclu à l’impossibilité de maintenir dans ces circonstances le logement dans un bon état. La présence d’animaux dans le logement a été une cause importante de dégradation de l’état d’hygiène et Madame [X] [T] a admis qu’elle en accueillait dans le logement (cf. son courriel adressé au conseil des bailleurs le 23 novembre 2025.

Concernant l’humidité, celle-ci a été aggravée du fait de l’absence de chauffage et du manque d’entretien de la chaudière. En effet, il n’est rapporté la preuve d’aucun entretien de la chaudière entre 2020 et 2024, alors que la charge de cette preuve appartient à Madame [X] [T].

Il est au contraire versé un échange de mails permettant de constater qu’un professionnel était intervenu afin de remédier aux problèmes de pression et que Madame [X] [T] n’avait pas pris attache avec l’artisan pour faire l’entretien de la chaudière. Ces constations démontrent un manque d’entretien imputable au locataire en vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
La responsabilité de Madame [X] [T] dans les dégradations et le défaut d’entretien du logement sera retenue.
Les demandeurs sollicitent une indemnisation à hauteur de 25.051,05 euros ventilée comme suit :
-facture du 10 septembre 2025 d’une prestation nettoyage d’un montant de 5372,14 euros,
-devis du 15 septembre 2025 de démontage et remplacement du plancher des combles pour un montant de 2541 euros
-devis du 25 juillet 2025 de rénovation du logement (remplacement des peintures, sols, menuiseries dégradées, réfection du radiateur, remplacement des meubles et équipements de cuisine, réfection du sol des combles avec la pose d’un sol vinyle) pour un montant de 15270 HT, soit 16797 euros TTC.

Le coût du nettoyage est totalement justifié au regard de l’état de saleté important du logement.

Pour le coût des travaux, il sera observé en premier lieu qu’il s’agit de devis et que Monsieur [A] [M] et Madame [Y] [M] ne justifient, ni ne soutiennent d’ailleurs qu’ils ont été acceptés et donné lieu à des travaux. Ils sont néanmoins fondés à solliciter une indemnisation en raison de la perte de valeur de leur immeuble en raison des désordres et l’agence qui avait assuré la gestion locative a d’ailleurs, dans un courrier du 26 septembre 2025, indiqué que les dégradations occasionnées lors de l’occupation de Madame [X] [T] avaient entraîné une diminution de la valeur de l’ordre de 30.000 euros.

Il sera observé que le devis du sol des combles est inclus dans les deux devis des 25 juillet et 15 septembre 2025 de sorte qu’il ne sera retenu que le devis global du 25 juillet 2025.

Les dégradations et défauts d’entretien résultant de la confrontation de l’état des lieux d’entrée et le procès-verbal de constat à la sortie permet de considérer que l’ensemble des travaux sont justifiés à l’exception :
- dans la cuisine, du remplacement des meubles, de l’évier, du plan de travail, de la crédence et de la plaque de cuisson pour un montant de 2630 euros HT
-dans la salle de bains, le remplacement de la porte de douche d’un montant de 420 euros HT
-la fourniture et la pose de l’isolation entre la cuisine et la salle de bain d’un montant de 1340 euros HT.

L’indemnisation des demandeurs doit ainsi être ramenée à 10 880 euros HT, soit 11968 euros TTC.

S’agissant de désordres issus de dégradations, volontaires ou par négligence, et défauts d’entretien, aucun coefficient de vétusté ne sera appliqué.

Madame [X] [T] sera ainsi condamnée à payer la somme de 17340,14 euros.

L’engagement de caution de Monsieur [U] [L] et Madame [J] [P] comprend également les sommes dues au titre des dégradations locatives pour un montant maximum de 23 760 euros.

Ils seront donc tenus solidairement au paiement de cette somme.

Il n’est pas justifié de la mise en demeure du 25 novembre 2025 de sorte que les intérêts légaux débuteront à compter de la présente décision.

Sur les frais de l’état des lieux de sortie

Il résulte de l’article 3-2, alinéa 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que si l'état des lieux ne peut être établi amiablement et contradictoirement, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Monsieur [A] [M] et Madame [Y] [M] ne rapportent pas la preuve d’une tentative d’établissement contradictoire et amiable de l’état des lieux de sortie avant de mandater un commissaire de justice. Leur demande de partage par moitié du coût du procès-verbal de constat sera rejetée.

Sur le préjudice de non-relocation

L'état de restitution du logement était incompatible avec une remise du bien sur le marché de la location.
Le fait que, comme l’allègue Madame [X] [T], l’appartement ait été mis en vente ou vendu n’a pas d’incidence le droit de Monsieur [A] [M] et Madame [Y] [M] à revendiquer un préjudice de non-relocation à partir du moment où ils ont repris le logement, à savoir le 24 avril 2025. Madame [X] [T] a pu soutenir dans un courrier adressé au conseil adverse que le logement n’était pas aux normes, ce qui aurait en tout état de cause privé les bailleurs de la possibilité de le relouer. Il s’agit d’une allégation qui n’est pas corroboré par des éléments objectifs.
Ce préjudice sera fixé à la somme de 2600 euros qui équivaut à 4 mois de loyer.
Madame [X] [T] sera condamnée au paiement de cette somme.

Sur les demandes accessoires :

Succombante et unique responsable des désordres, Madame [X] [T] sera condamnée seule aux dépens.

Il n’est ainsi pas inéquitable de la condamner également à payer à Monsieur [A] [M] et Madame [Y] [M] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS