TJ 83137, 23 juin 2026, RG 25/02735

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON PÔLE JCP - RÉFÉRÉ

Minute n° 26 /00606

N° RG 25/02735 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NTHM

AFFAIRE :

[U]

C/

[F]
[X]

Grosse exécutoire : Me Christine BALENCI, avocat au barreau de TOULON + dossier de plaidoirie - case palais n° 14

Copie : Me Antoine GIGNOUX, avocat au barreau de TOULON + dossier de plaidoirie + attestation de fin de mission x 2 - case palais n° 1004

délivrées le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 23 JUIN 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Monsieur [J] [U]
né le 18 Juin 1972 à [Localité 1]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Me Christine BALENCI, avocat au barreau de TOULON

à

DÉFENDEURS :

Monsieur [O] [F]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me Antoine GIGNOUX, avocat au barreau de TOULON - aide juridictionnelle totale n° C83137-2025-006254

Madame [P] [X]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Antoine GIGNOUX, avocat au barreau de TOULON - aide juridictionnelle totale n° C83137-2025-005675

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrat à titre temporaire : Gilles COMBREDET
Greffier : Karine PASCAL

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 04 novembre 2025
Date des débats : 28 Avril 2026
Date du délibéré : 23 Juin 2026

ORDONNANCE :

Rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 23 JUIN 2026 par Gilles COMBREDET, magistrat à titre temporaire, assisté de Karine PASCAL, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Vu l'assignation en référé du 3 novembre 2025 délivrée à l’encontre de [F] [O] et [X] [P], ci-après désignés « les locataires », à la demande de [U] [J], ci-après-désigné « le bailleur », à laquelle il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et prétentions.

A l’audience initiale du 4 novembre 2025, l’affaire a été renvoyée successivement à la demande des parties au 2 décembre 2025, 13 janvier 2026, 3 mars 2026 et au 28 avril 2026 date à laquelle elle a été retenue.
A l’audience de renvoi du 28 avril 2026, le bailleur, est non présent mais représenté par son conseil. Il dépose son dossier dans lequel il maintient ses demandes en constatation de la résiliation de plein droit du bail du 13 juin 2022 par acquisition de la clause résolutoire, en expulsion des locataires des lieux loués sis [Adresse 2], des personnes et des biens, ordonner le séquestre des meubles conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution, la condamnation solidaire des locataires à payer par provision une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, soit 530 euros à compter du 5 mars 2025 et jusqu’à complète libération des lieux et la remise des clés, la somme de 1.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de ses suites. Par conclusions déposées à l’audience du 2 décembre 2025 il ajoute de condamner solidairement les locataires à payer au bailleur la somme provisionnelle de 9.010 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés à la date du 30 octobre 2025 et assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification des conclusions du 31 octobre 2025 et de la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les locataires ne sont pas présents mais, après avoir obtenu chacun l’aide juridictionnelle totale, ils sont représentés par leur conseil lequel dépose son dossier et par, conclusions déposées à l’audience du 2 décembre 2025, demande à titre principal de constater que le bailleur ne justifie d’aucune urgence légitimant le recours au référé au visa de l’article 834 du code de procédure civile, de constater que les importants désordres d’infiltration et d’écroulement du plafond rencontrés par les locataires dans l’usage de l’appartement sont susceptibles de justifier l’octroi de dommages et intérêts, juger que l’affaire relève donc de la compétence des juges du fond, par conséquent débouter le bailleur de toutes ses demandes, à titre subsidiaire, octroyer aux consorts [F] et [X] des délais de paiement sur 24 mois, en tout état de cause, débouter le bailleur de sa demande au titre des frais irrépétibles et le condamner aux dépens.

Selon ce qu’autorisent les dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé du surplus de leurs moyens.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 23 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des pièces versées aux débats que les parties sont liées par un bail du 13 juin 2022 contenant une clause résolutoire et une clause de solidarité pour un logement sis à l’adresse précitée.

La procédure diligentée est régulière pour avoir respecté toutes les exigences de la loi notamment quant à la forme du commandement de payer du 5 mars 2025 à la notification de la présente assignation au représentant de l'Etat avant l'audience pour lui permettre de saisir les organismes sociaux et les services compétents.

Les services sociaux du département du Var nous ont transmis le 4 novembre 2025 leur rapport concernant le diagnostic social et financier des locataires. Le couple a 2 enfants à charge de 8 et 2 ans et souhaite un plan d’apurement et demande à rester dans les lieux. Le total mensuel des ressources est de 1.163,00 euros et celui des charges de 848,00 euros. Ils demandent à rester dans les lieux en attendant de trouver un autre logement et une demande d’ASLL a été transmise.

Il y est joint la fiche de renseignement bailleur.
Ce dernier a un crédit en cours sur le logement dont s’agit. Il déclare qu’il fait face à une situation de risque d’endettement et de surendettement. Il est sans emploi et inscrit à France-Travail depuis juin 2025. Le non-paiement des loyers par les locataires a un impact sur le remboursement du crédit auprès de la banque LCL, ainsi que sur le non-paiement des charges de l’immeuble, le manque de moyens pour l’entretien de l’appartement. Sa situation de « sans emploi » s’ajoute aux difficultés de la situation financière de la famille. Il ajoute que le logement n’est pas adapté à la famille et que les locataires avaient dissimulé qu’ils avaient des enfants.

Sur le débouté des demandes du bailleur en référé :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ;

Aux termes de l’article 835 du même code, le juge peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, l’assignation en référé est une procédure d’urgence mise en place par le législateur pour permettre le recouvrement rapide de sommes d’argent correspondant aux loyers et charges dus par les locataires. Cette procédure est strictement encadrée et répond à des critères particuliers de mise en œuvre pour préserver les droits des parties et notamment du bailleur pour obtenir le paiement des sommes dues. Il est évident que l’urgence ne se présume pas, qu’elle est démontrée par des éléments factuels tels que le non-paiement des loyers et charges mettant en difficulté le bailleur ; qu’une réponse non rapide pourrait entraîner la perte de sommes conséquentes si les locataires venaient à déposer un dossier de surendettement devant la Banque de France et obtenaient un redressement personnel sans liquidation judiciaire.

De plus, il résulte du diagnostic social et financier que le bailleur est en très grande difficulté financière par le non-paiement des loyers et charges des locataires et que la somme due par ces derniers devient importante. Il produit à cet effet la situation de ses remboursements à la banque LCL à la date du 23 janvier 2026.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il y a lieu de faire cesser ce trouble manifestement illicite de la part des locataires qui n’ont pas payé le loyer et les charges depuis plus d’un an.
Il s’avère donc que l’urgence est réelle en la matière.

En outre, il ne peut y avoir de contestation sérieuse et la jurisprudence est constante en la matière que les locataires ne peuvent se retrancher sur les normes de décence par la présence de moisissures, défaut d’étanchéité et isolation, il n’en demeure pas moins que le logement n’était pas inhabitable nonobstant le fait qu’il s’agit de problème ayant eu lieu il y a presque 4 ans et que les locataires y sont toujours présents. En conséquence, les locataires ne pouvaient pas invoquer l’exception d’inexécution pour justifier le non-paiement de loyers.

En outre le bailleur n’est pas resté inactif puisqu’il a fait procéder aux réparations et il en est pour preuve la production des mails entre les parties pour pouvoir accéder au toit et faire le nécessaire. Il produit également des factures et la liste des travaux effectués depuis 2021 jusqu’à 2024 (courrier du 17 février 2026 au conseil des locataires). Il en résulte que le bailleur n’a pas manqué à ses obligations.

Il sera dit que la demande en référé du bailleur est fondée et recevable.

Les locataires, défendeurs, seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

Sur les demandes du bailleur :

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail contient une clause de solidarité et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 mars 2025, pour la somme en principal de 4.770,00 euros correspondant à tous les mois de juin 2024 à février 2025.

Il résulte du décompte du bailleur que malgré le rappel de façon claire et légale de la clause résolutoire prévue au bail faisant la loi des parties et de ses conséquences graves par le commandement de payer précité, les locataires n'ont pas apuré l'intégralité de la dette dans les délais impartis ni sollicité de délai par les voies légales.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 5 mai 2025, date à laquelle les locataires sont devenus occupants des lieux sans droit ni titre. L’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef sera ordonnée et le bailleur sera autorisé à disposer des biens conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte des pièces et de l’audience que le bailleur présente un décompte de la dette pour un montant de 9.010,00 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés à la date du 30 octobre 2025. La créance n’est pas sérieusement contestable. En l’absence de preuve de libération de cet arriéré locatif il s’ensuit que les locataires seront condamnés solidairement au paiement par provision de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la signification des conclusions en date du 31 octobre 2025.

Attendu les dispositions de la loi n°462-89 du 6 juillet 1989 en son article 24 V : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

Les locataires n’ont pas payé de loyer depuis juin 2024. Il ne peut leur être accordé de délai même au visa de l’article 1343-5 du code civil dans la mesure où leurs revenus ne leur permettent pas de faire face aux remboursements des échéances qui seraient de 375,00 euros sans compter l’arriéré de dette de loyers et charges du 30 octobre 2025, date du dernier décompte, au 28 avril 2026 date de l’audience, soit 3.420 euros en plus à devoir, et du loyer en cours de 570,00 euros. Ils ne sont de toute évidence pas en situation de régler leur dette locative.

L'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. Il convient de n’accorder en référé qu’une provision au titre de l’indemnité d’occupation, dans sa partie non contestable, soit un montant égal au dernier loyer augmenté des charges, que les locataires auraient payé si le bail s’était poursuivi. En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 5 mai 2025 à minuit, les locataires sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. En conséquence, il convient de les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter de cette date, non indexable et sans intérêt s’agissant d’une indemnité non contractuelle, jusqu' à la libération effective des lieux avec remise des clés. Il y a lieu de tenir compte de ce que l’indemnité est déjà incluse dans le décompte arrêté à la date du 30 octobre 2025.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Les locataires, partie perdante au procès, supporteront les dépens de l’instance qui seront recouvrés directement par Maître Antoine GIGNOUX, en application de l’article 699 du code de procédure civile.
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité.
La situation économique des locataires et l'équité commandent de rejeter la demande formée par le bailleur au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Les parties seront déboutés du reste de leurs demandes, fins et conclusions.

PAR CES MOTIFS