TJ 21231, 23 juin 2026, RG 23/02001

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
de [Localité 1]

2ème Chambre République française
Au nom du peuple français
MINUTE N°

DU : 23 Juin 2026

AFFAIRE N° RG 23/02001 - N° Portalis DBXJ-W-B7H-IAK2

Jugement Rendu le 23 JUIN 2026

AFFAIRE :

[M] [C] [S] divorcée [F]
[E] [Q] [K] [Z]

C/

[L] [N]
[R] [O]

ENTRE :

1°) Madame [M] [C] [S] divorcée [F]
née le 10 Septembre 1976 à [Localité 2] (ANGOLA)
de nationalité Angolaise, demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître François-Xavier BERNARD de la SELARL CABINET D’AVOCATS PORTALIS ASSOCIES - CAPA, avocats au barreau de DIJON plaidant

2°) Monsieur [E] [Q] [K] [Z]
né le 04 Août 1963 en REPUBLIQUE DEMOCRATIQUE DU CONGO
de nationalité Congolaise, demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître François-Xavier BERNARD de la SELARL CABINET D’AVOCATS PORTALIS ASSOCIES - CAPA, avocats au barreau de DIJON plaidant

DEMANDEURS

ET :

1°) Madame [L] [N]
née le 10 Novembre 1970 à [Localité 3] (ALGERIE)
demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Arthur SPINA de la SCP JANIER & SPINA, avocats au barreau de DIJON plaidant

2°) Monsieur [R] [O]
né le 07 Mars 1975 à [Localité 4]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Arthur SPINA de la SCP JANIER & SPINA, avocats au barreau de DIJON plaidant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Anne-Bénédicte ROBERT, Juge délégué, placée au Tribunal judiciaire de DIJON suivant ordonnance de Monsieur le Premier président de la Cour d’appel de DIJON en date du 17 décembre 2025, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER : Madame Catherine MORIN,

Les avocats des parties ont déposé leur dossier de plaidoirie conformément à l’article 799 du code de procédure civile ;

DEBATS :

Vu l’avis en date du 05 mars 2026 ayant fixé l’affaire à l’audience de plaidoiries à juge unique du 28 Avril 2026 date à laquelle l’affaire a été appelée en audience publique ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 17 mars 2026 ;

Le prononcé du jugement a été mis en délibéré au 23 Juin 2026 ;

JUGEMENT :

- Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;
- Contradictoire
- en premier ressort
- rédigé par Anne-Bénédicte ROBERT
- signé par Anne-Bénédicte ROBERT, Présidente et Catherine MORIN, greffière principale, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le
à
Maître François-xavier BERNARD de la SELARL CABINET D’AVOCATS PORTALIS ASSOCIES - CAPA
Maître Arthur SPINA de la SCP JANIER & SPINA

* * *

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 19 juin 2020, M. [E] [Q] [K] [Z] et Mme [M] [C] [S] (ci-après dénommés les consorts [V]) ont acquis de M. [R] [O] et Mme [L] [N] (ci-après dénommés les consorts [W]) un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 5] à [Localité 1], cadastré Section DP, n° [Cadastre 1].

Après avoir pris possession des lieux, les acquéreurs se sont plaints de désordres affectant le bien immobilier consistant en des infiltrations en provenance de la toiture terrasse et de la détérioration des volets.

Le 26 janvier 2021, ils ont fait signifier un courrier de mise en demeure afin d’obtenir la prise en charge des travaux de remise en état et la réparation de leur préjudice de jouissance à M. [R] [O] et Mme [L] [N].

Par acte de résolution amiable du conflit, les consorts [V] ont saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Dijon aux fins d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire.

Par ordonnance du 02 juin 2021, le juge des référés a désigné M.[U] [B] en qualité d’expert. Celui-ci a accompli sa mission et déposé son rapport le 29 janvier 2022.

Par acte d’huissier de justice du 27 septembre 2022, les consorts [V] ont fait assigner les consorts [W] devant le tribunal judiciaire de Dijon afin d’obtenir leur condamnation à leur payer les sommes nécessaires à la réparation des désordres et la réparation de leur préjudice de jouissance.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 11 juillet 2023, l’affaire a fait l’objet d’une radiation sanctionnant le défaut de diligence des demandeurs.

L’affaire a été rétablie au rôle après notification de conclusions des consorts [V] en date du 25 juillet 2023.

°°°°

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 mars 2025, M. [E] [Q] [K] [Z] et Mme [M] [C] [S] demandent, au visa des dispositions de l’article 1645 du code civil :
- la condamnation in solidum de M. [R] [O] et Mme [L] [N] à leur payer les sommes de 4 257,75 euros pour les travaux de réparation des acrotères, 12 539,69 euros pour la réparation des volets roulants et 5 000 euros compensant leur préjudice de jouissance,
- dire que les sommes octroyées seront indexées sur l’indice BT 01 au jour du jugement l’indice de référence étant celui du 3e trimestre 2022 et seront assorties de la TVA en vigueur au jour du jugement,
- la condamnation in solidum de M. [R] [O] et Mme [L] [N] à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

°°°°
Par conclusions du 6 février 2023, M. [R] [O] et Mme [L] [N] demandent :
- le débouté de toutes les demandes présentées contre eux,
- la condamnation de M. [E] [Q] [K] [Z] et Mme [M] [C] [S] à leur payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 et aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, la juridiction se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées.

°°°°

La clôture de l’instruction est intervenue par ordonnance du 17 mars 2026 et les plaidoiries fixées à l’audience du 28 avril 2026.

Le jugement a été mis en délibéré au 23 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la garantie des vices cachés

Aux termes de l'article 1641 du code civil, « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. »

La mise en œuvre de la garantie des vices cachés de l’article 1641 du code civil exige que soit rapportée la preuve de la réunion de trois conditions : l’existence d’un vice caché, l’antériorité du vice au moment de la vente et la démonstration de la gravité du défaut compromettant l’usage de la chose vendue.

Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Les articles 1642 et 1643 du code civil précisent que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents mais qu'il est tenu des vices dès lors qu'ils sont cachés, même s'il ne les connaissait pas, sauf s'il a stipulé qu'il ne serait obligé à aucune garantie. Lorsque cette stipulation contractuelle excluant la garantie des vices cachés par le vendeur existe, il est constant que l'acquéreur doit établir la mauvaise foi du vendeur.

L'article 1644 du code civil laisse à l’acheteur d’un bien affecté de vices cachés une option entre rendre la chose et se faire restituer le prix, dans le cadre d’une résolution de la vente, ou garder la chose et se faire rendre une partie du prix.

Bien que l’acte de vente du 19 juin 2020 n’ait pas été produit, les parties s’accordent sur la présence dans l’acte d’une clause de non garantie des vices cachés suivant laquelle l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

- des vices apparents,

- des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, l’acte de vente précise que cette exonération de garantie ne s’applique pas si le vendeur à la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction ou s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.

La charge de la preuve repose sur les demandeurs conformément aux dispositions conjuguées de l’article 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile.

Au soutien de leur action en garantie des vices cachés contre les vendeurs, les demandeurs doivent donc rapporter la preuve de l’existence d’un vice caché antérieur à la vente, compromettant l’usage de la chose vendue mais aussi établir la connaissance du vice par les vendeurs.

Il convient d’examiner si les conditions de la garantie des vices cachés sont remplies pour chacun des désordres exposés par les demandeurs.

1/ Sur les désordres affectant les volets

L’expert s’est rendu sur place le 6 octobre 2021 et a constaté, ainsi qu’il l’indique dans son rapport que dix volets sur onze sont hors service suite à des pannes des moteurs.

Il précise qu’il ne peut dater l’apparition des pannes mais qu’il s’agit peut être d’une “arrivée en fin de vie”, c’est-à-dire de vétusté.

Les demandeurs expliquent ne pas avoir pu constater cet état de fait en visitant le bien car l’électricité était coupée alors que les défendeurs insistent sur le fait que la maison était occupée jusqu’au jour de la vente et que les acquéreurs ont visité le bien à trois reprises, en ayant toute latitude pour examiner les volets.

Indépendamment de la question très factuelle des circonstances dans lesquelles se sont déroulées les visites, sur laquelle chaque partie procède par voie d’affirmation, il convient de rappeler que les vices cachés sont ceux qui échappent à l’attention d’un acquéreur normalement vigilant.

Or, il est question ici de dysfonctionnements généralisés, affectant l’ensemble des volets de l’habitation.

S’agissant de volets électriques, le simple fait de manoeuvrer un bouton au cours d’une visite ou d’interroger quant à l’absence d’électricité si tel était le cas est accessible à un acquéreur attentif.

En outre, par courriel adressé au notaire le 22 septembre 2020, Mme [S] indique expressément « nous avions été mis au courant par rapport aux fenêtres mais pas du toit », ce dont il se déduit qu’ils avaient connaissance de difficultés affectant les volets.

Le vice n’est donc pas caché et ne permet donc pas la mise en oeuvre de la garantie.

2/ Sur les désordres affectant le toit terrasse

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire que les désordres constatés ne proviennent pas d’infiltrations par la toiture mais d’un débordement consécutif à l’insuffisance de hauteur des acrotères.

L’expert indique qu’il s’agit d’une erreur de conception lors de la construction de l’immeuble et ajoute que s’agissant d’une question technique, ce désordre n’était pas décelable par des acquéreurs dépourvus de connaissances en la matière.

Les débordements et ruissellements se produisent lors d’épisodes de fortes pluies.

Les consorts [V] soutiennent que les vendeurs avaient connaissance de ces désordres en produisant une lettre de la voisine Mme [Y] [D] indiquant subir des ruissellements d’eau dans sa cour depuis quelques mois avant l’arrivée des demandeurs.

Cette lettre datée du 31 août 2020 rejoint l’avis de l’expert quant à l’antériorité du vice.

L’expert précise que ces désordres ne rendent pas l’immeuble impropre à sa destination, après avoir néanmoins constaté des traces d’humidité sur le mur de la chambre à l’étage et des traces noires très marquées sur les murs extérieurs.

Le juge n’est pas lié par l’avis de l’expert, et il lui incombe de caractériser le vice caché au regard des éléments probatoires qui lui sont fournis.

Or, l’expert a rapporté l’existence de traces d’infiltrations à l’intérieur du pavillon, ce qui ajouté au coût des travaux à effectuer, de l’ordre de 12 500 euros d’après la facture produite par les demandeurs établit l’importance du désordre qui affecte le clos et le couvert du bâtiment, tel que les demandeurs auraient acquis à un prix moindre.

La connaissance du vice par les vendeurs se déduit de la lettre de la voisine, Mme [Y] [D] ajoutée au fait que des traces anciennes d’infiltrations soient visibles à l’intérieur de la chambre de l’étage et des traces noires très marquées sur la façade en plusieurs endroits.

En conséquence, l’existence d’un vice caché est caractérisée.

M. [R] [O] et Mme [L] [N] seront tenus de supporter le coût de reprise de ce vice, à hauteur de la facture du 5 mars 2022 de la société Service Etanche pour une somme de 12 539,69 euros TTC.

Les travaux ayant été effectués, et par conséquent la TVA acquittée suivant le taux en vigueur au jour des travaux, il n’y a pas lieu de prévoir que la condamnation tiendra compte de l’évolution éventuelle du taux de TVA.

Il ne sera en revanche pas fait droit à la demande d’indexation suivant l’indice du coût de la construction puisque les travaux ont été effectués et financés en 2022. L’indexation pour tenir compte de l’augmentation du coût des travaux n’est pas justifiée.

Sur le trouble de jouissance

L'article 1645 du code civil dispose que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.

Il incombe au demandeur de rapporter la preuve du préjudice qu’il invoque.

Les consorts [V] soutiennent que les désordres affectant les volets et toiture-terrasse ont généré des désagréments dans leur vie quotidienne.

Toutefois, il résulte de ce qui précède que les désordres affectant les volets ne constituent pas des vices cachés et que ceux relatifs à la toiture-terrasse n’ont pas eu pour effet de compromettre l’habitabilité de l’immeuble.

En effet, l’expert n’a pas constaté de gêne dans l’occupation de l’immeuble et les travaux ont été effectués avant même le dépôt du rapport d’expertise, ce qui a nécessairement contribué à l’absence de préjudice.

Les demandes présentées seront en conséquence rejetées.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [R] [O] et Mme [L] [N], parties perdantes, seront condamnées in solidum aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

M. [R] [O] et Mme [L] [N] , parties condamnées aux dépens, seront condamnés in solidum à payer à M. [E] [Q] [K] [Z] et Mme [M] [C] [S] une somme qu’il est équitable de fixer à 2 500 euros.

PAR CES MOTIFS