TJ 72181, 25 juin 2026, RG 25/04487

MINUTE 2026/ TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

Première Chambre

Jugement du 25 Juin 2026

N° RG 25/04487 - N° Portalis DB2N-W-B7J-IWV2

DEMANDEURS

Monsieur [K] [T]
né le 27 Mars 1959 à [Localité 1] (35)
demeurant [Adresse 1] - [Localité 2] [Adresse 2]

Monsieur [G] [T]
né le 29 Juillet 1960 à [Localité 3] (91)
demeurant [Adresse 3] [Localité 4] [Adresse 4] [Localité 5]

Monsieur [H] [T]
né le 27 Novembre 1961 à [Localité 6] (72)
demeurant [Adresse 5]

Monsieur [N] [T]
né le 23 Juin 1969 à [Localité 6] (72)
demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Boris MARIE, membre de la SCP MARIE & SOULARD, avocat au Barreau du MANS

DEFENDEUR

Monsieur [B] [I]
né le 18 Janvier 1994 à [Localité 7] (44)
demeurant [Adresse 7]
défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Chantal FONTAINE, Vice-Présidente

Statuant comme Juge Unique en application de l’article L.212-2 du code de l’organisation judiciaire.
Les avocats constitués ont été régulièrement avisés de l’attribution du juge unique en application de l’article 765 du code de procédure civile, sans que la demande de renvoi ait été formulée dans les conditions prévues par l’article 766 du même code.

GREFFIER : Patricia BERNICOT

DÉBATS A l'audience publique du 09 avril 2026
A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 25 juin 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

Jugement du 25 Juin 2026

- prononcé publiquement par Chantal FONTAINE, par sa mise à disposition au greffe
- en premier ressort
- réputé contradictoire
- signé par le président et Patricia BERNICOT, greffier, à qui la minute du jugement été remise.

Copie exécutoire à Maître [B] MARIE de la SCP MARIE & SOULARD - 20 le
N° RG 25/04487 - N° Portalis DB2N-W-B7J-IWV2

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 24 juillet 2023 contenant promesse synallagmatique de vente, Monsieur [K] [T], Monsieur [G] [T], Monsieur [H] [T], Monsieur [N] [T] (ci-après les Consorts [T]) se sont engagés à vendre au profit de Monsieur [B] [I] une maison individuelle à usage d’habitation située [Adresse 8] à [Localité 8] (72) au prix net vendeur de 295 000 €, le coût total de l’opération s’élevant à la somme de 332 150 € en y incluant les honoraires de l’agence immobilière et les frais prévisionnels d’acquisition, l’acte authentique de vente devant être réitéré au plus tard le 16 octobre 2023, et le prix intégralement payé au moyen d’un apport personnel.

Le compromis de vente prévoyait une clause pénale d’un montant de 29 500 € (VINGT NEUF MILLE CINQ CENTS EUROS) due dans l’hypothèse où l’une des deux parties ne régulariserait pas l’acte authentique, et ce après l’envoi d’une mise en demeure.

Monsieur [B] [I] avait, au titre des conditions suspensives, subordonné la réalisation de son acquisition à des conditions de droit commun quant à la remise des titres antérieurs et pièces d’urbanisme, à l’absence d’inscriptions hypothécaires dont la charge augmentée du coût de la radiation serait supérieure au prix, à la purge du droit de préemption de la commune [Localité 9] et de la SAFER mais également à la création d’une servitude de passage sur la parcelle vendue pour accéder à la parcelle du fonds restant appartenir aux vendeurs et ce au plus tard le jour de la signature de l’acte authentique ainsi que l’obtention du plan de bornage définitif dans les mêmes délais.

Un acompte de 5 000 € devait être versé dans les 5 jours de la signature du compromis et le solde versé au plus tard la veille de la signature de l’acte au moyen d’un virement bancaire.

Le 31 janvier 2024, Maître [U] [O], Notaire associée de la SELARL “NOTAIRES 72-41 ” à [Localité 10] (72) et désignée par les parties pour la réitération de l’acte authentique dressait un procès-verbal de carence, après avoir préalablement constaté d’une part, que les conditions suspensives étaient réunies et d’autre part, qu’après divers échanges avec l’acquéreur assisté de son Notaire, aux termes d’un mail du 18 janvier 2024, ce dernier l’avait avisée de que Monsieur [B] [I] ne disposait pas des fonds pour régulariser l’acte le même jour “les fonds n’ayant pas été débloqués”.

Une sommation d’avoir à comparaître à la Chambre des Notaires [Localité 11] le 31 janvier 2024 a été délivrée au domicile de Monsieur [B] [I], lequel, absent, et joint par téléphone, a interdit à son père, présent, d’en recevoir copie.

Le 31 janvier 2024, aux termes d’un échange séparé entre d’une part chacune des parties et d’autre part, Maître [U] [O], Monsieur [B] [I] étant entendu en visioconférence, aucun accord n’a pu aboutir, Monsieur [B] [I] sollicitant une prorogation de délai jusqu’au 1er mars 2024 sous condition d’obtention d’une déclaration préalable nécessaire à son projet de lotissement, délai refusé par les vendeurs.

Par acte du 16 décembre 2025, les Consorts [T] ont assigné Monsieur [B] [I] à comparaître devant la présente juridiction à laquelle ils demandent de :

- les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes,
- en conséquence condamner Monsieur [B] [I] au paiement d’une somme de “29 400” euros en principal avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
- condamner Monsieur [B] [I] à leur verser la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

Les Consorts [T] se fondent sur les dispositions des articles 1103 et 1304-3 du code civil pour retenir la résiliation de la vente, en rappelant que par son comportement Monsieur [B] [I] a fait obstacle à la réitération de l’acte authentique dans les délais prévus, alors même que toutes les conditions suspensives étaient réalisées. Ils précisent que conformément aux termes du contrat, ils ont fait savoir à Monsieur [B] [I], par courrier recommandé du 26 février 2024, leur volonté de ne pas poursuivre la vente et estiment que ce dernier, responsable de l’absence de réitération est redevable de la clause pénale contractuellement prévue à titre de pénalité.

Assigné selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [B] [I] n’a pas constitué avocat.

Les débats ont été clôturés par ordonnance du Juge de la mise en état du 12 février 2026 et l’affaire renvoyée devant le Juge Unique à l’audience de plaidoirie du 28 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

I/ Sur la résiliation de la vente et l’inexécution contractuelle de Monsieur [B] [I]
Aux termes de l’article 1103 du code civil, “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits”.

L’article 1304 du même code prévoit que “l'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple. Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l'anéantissement de l'obligation”.

L’article 1217 du code civil dispose que “la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut:
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation;
- obtenir une réduction du prix;
- provoquer la résolution du contrat;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter”.

L’article 1224 du même code précise que “ La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice”.

En l’espèce la promesse synallagmatique de vente prévoyait en page 16/22 dans un paragraphe intitulé “Réitération authentique - Acte de vente” que “en cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis, l’acquéreur devra procéder au virement entre les mains de son notaire du montant du prix stipulé payable comptant et des frais au plus tard la veille du jour de la signature de l’acte de vente. La vente, si les conditions se réalisent devra être réitérée par acte authentique à recevoir par l’Etude de Maître [U] [O] au plus tard le 16 octobre 2023”. Il était prévu que le délai serait automatiquement prorogé de 15 jours s’il manquait des pièces essentielles à la confection de l’acte.

Il était par ailleurs spécifié “qu’en cas de défaillance ou de refus de signer de l’une des parties, alors que les conditions suspensives sont réalisées, l’autre partie pourra saisir le tribunal compétent afin de faire constater la vente par décision de justice. Si le défaut de réitération à la date de réalisation contractuellement prévue provient de la défaillance de l’acquéreur, les vendeurs pourront toujours renoncer à poursuivre l’exécution de la vente en informant l’acquéreur de leur renonciation par lettre recommandée avec accusé de réception ou par exploit d’huissier”.

Il ressort des pièces versées aux débats, que Monsieur [B] [I] s’était engagé à acquérir le bien immobilier appartenant aux Consorts [T] au prix de 295 000 € outre les frais, sans recourir à un prêt.

Il avait subordonné son achat à diverses conditions suspensives dont il est établi qu’elles étaient réalisées à la date de signature contractuellement prévue augmentée des 15 jours nécessaires à l’obtention de certaines pièces, l’acte devant être régularisé le 2 novembre 2023 au plus tard.

Ainsi, le procès-verbal de carence dressé par Maître [O] mentionne que :

la réception d’un certificat d’urbanisme en date du 22 septembre 2023 révèle pas de servitudes pouvant grever l'immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à sa destination,

la réception d'un état hypothécaire en date du 07 septembre 2023 et prorogé le 06 décembre 2023 ne révélant pas de saisies ou d'inscriptions dont la charge augmentée du coût des radiations à effectuer serait supérieure au prix,
de la purge des droits de préemption par la réception de la renonciation au droit de préemption urbain par le Mans Métropole en date du 16 octobre 2023 et la renonciation par la SAFER à son droit de préemption en date du 27 octobre 2023,
de la réception en date du 26 octobre 2023 du plan de bornage définitif établi par le géomètre-expert, le plan de bornage ayant été transmis le même jour au notaire de l'acquéreur,
de la création d'une servitude de passage sur la parcelle vendue pour accéder à la parcelle du fonds restant appartenir au vendeur ainsi qu'il figure dans le projet d'acte de vente transmis aux parties,
Monsieur [B] [I] n’a pas donné suite à la proposition d’un rendez-vous de signature le 20 décembre 2023,prétendant que les fonds n’avaient pas été débloqués entre les mains de son Notaire. Par l’intermédiaire de l’agence immobilière, Monsieur [B] [I] a proposé un rendez-vous de signature aux alentours du 20 janvier 2024, précisant ultérieurement par l’intermédiaire de son Notaire, Maître [Q],que la date du 18 janvier 2024 pouvait être retenue pour régulariser l’acte. A cette date, Maître [Q] a avisé Maître [O] de l’impossibilité de signer l’acte de vente, les fonds n’ayant toujours pas été débloqués.

La sommation d’avoir à comparaître à la Chambre des Notaires le 31 janvier 2024 aux fins de signature s’est soldée par un échec, Monsieur [B] [I], en visioconférence sollicitant un nouveau délai au 1er mars 2024 pour un tout autre motif, l’obtention d’une déclaration préalable nécessaire à son projet de lotissement, cette nouvelle condition n’ayant pas été érigée en condition suspensive dans l’avant-contrat.

Ce délai a été refusé et les Consorts [T], par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 février 2024 se sont prévalu de la clause ci-dessus visée les autorisant à ne pas poursuivre le contrat.

L’ensemble de ces éléments démontre que le défaut de réitération de l’acte authentique, alors même que toutes les conditions suspensives s’étaient réalisées, est imputable exclusivement à l’acquéreur, sans que celui-ci ne justifie d’un motif légitime.

Dans ces conditions, le contrat doit être considéré résilié aux torts de Monsieur [B] [I], en raison de l’inexécution par ce dernier de ses obligations.

II/ Sur la clause pénale

Selon l’article 1231-5 du code civil, la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l'exécution d'une convention, s'engage à quelque chose en cas d'inexécution.

La clause pénale est donc une sanction en cas d’inexécution contractuelle ou de retard dans l’exécution des obligations de l’une des parties, et permettant de fixer à l’avance le montant des dommages-intérêts dus par la partie défaillante.

En l’espèce la promesse synallagmatique de vente comportait un paragraphe intitulé “La clause pénale” prévoyant le paiement d’une telle indemnité d’un montant de 29 500 euros “dans l’hypothèse où les conditions d’exécution de la promesse étant remplies, l’une des parties après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte notarié de vente et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles. Elle devra verser à titre de clause pénale à l’autre partie, une somme représentant 10% du prix de vente, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil, indépendamment de tous dommages-intérêts”.

Les condition étant ainsi réalisées, l’absence de réitération de la vente en raison de l’inexécution de Monsieur [B] [I] permet l’application de la clause pénale.

Les Consorts [T] justifient d’un courrier en date du 26 février 2024 par pli recommandé avec accusé de réception adressé à Monsieur [B] [I] aux termes duquel ils avisent ce dernierde leur volonté de procéder à la résiliation du contrat et se prévalent de la clause pénale reproduite au verso du courrier. Cette lettre, suffisamment interpellative et comminatoire à l’égard Monsieur [B] [I], doit être regardée comme valant mise en demeure.

Le montant de la pénalité correspond à 10% du prix de vente et n’apparaît pas excessif, le délai de réitération étant dépassé de 6 mois et le bien ayant été immobilisé sur cette même période.

Monsieur [B] [I] sera donc condamné à payer aux Consorts [T], au titre de la clause pénale, la somme de 29 500 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

N° RG 25/04487 - N° Portalis DB2N-W-B7J-IWV2

III/ Sur les demandes accessoires

1°) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [B] [I] qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

2°) Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [B] [I] condamné aux dépens devra payer à Monsieur [K] [T], Monsieur [G] [T], Monsieur [H] [T], Monsieur [N] [T], au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 5 000 euros.

3°) Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. »

En conséquence, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS