TJ 06069, 25 juin 2026, RG 25/05240

1 CCC DOSSIER + 1 CC Me HOBSTERDRE-HAUTECOEUR + 1 CC Me TROIN
Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

PÔLE PRÉSIDENTIEL

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND DU 25 JUIN 2026

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [R]
c/
[B] [D]

DÉCISION N° : 2026/
N° RG 25/05240 -
N° Portalis DBWQ-W-B7J-QOAM

Après débats à l'audience publique tenue le 13 Mai 2026

Nous, Madame Stéphanie LE GALL, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Florine JOBIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

SDC [R]
C/o son syndic, GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE-ROULLAND
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Stéphanie HOBSTERDRE-HAUTECOEUR, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

ET :

Madame [B] [D]
née le 03 Mars 1993 à [Localité 2][Adresse 2] [Localité 3] ( TUNISIE)
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Thierry TROIN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 13 Mai 2026 que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 25 Juin 2026.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Madame [B] [D] est copropriétaire (lot n°7) au sein de la communauté immobilière [R] située [Adresse 4].

Suivant acte de commissaire de justice en date du 24 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires [R], représenté par son syndic en exercice, la SAS GESTION IMMOBILIÈRE DAUBEZE-ROULLAND, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond Madame [B] [D] devant le président du tribunal judiciaire de Grasse à l’effet de voir, au visa des articles 10 et 19-2 la loi du 10 juillet 1965:

- juger que les conditions de l’application des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sont réunies et remplies en l’état notamment de l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du syndicat des copropriétaires [R] du budget prévisionnel des travaux et comptes annuels,
- juger que Madame [B] [D] est défaillante quant au paiement de ses charges,
- condamner Madame [B] [D] à lui payer la somme de 13.070,52€ outre les intérêts au taux légal à compter de la présente assignation jusqu’à parfait paiement,
- condamner Madame [B] [D] à lui payer la somme de 2.000€ à titre de dommages et intérêts,
- condamner Madame [B] [D] à lui payer la somme de 2.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de procédure.

Le syndicat des copropriétaires requérant expose que Madame [B] [D] a reçu en donation le lot n°7 suivant acte reçu par Maître [Z] [V], notaire, le 22 juin 2018 et qu’elle ne règle pas le moindre centime au titre des charges de copropriété de sorte qu’elle est redevable d’un arriéré de charges de 12.539,95€ au titre du solde antérieur du 30 septembre 2024 et des 4 appels de fond de l’exercice 2024/2025. Il précise que sa mère, donatrice, a été condamnée par jugement en date du 3 novembre 2023 à hauteur de 7.546,30€ au titre des charges impayées, que Madame [B] [D] s’était engagée, en janvier 2022, à régler les impayés et les charges courantes et qu’elle n’a pas respecté ses engagements. Il ajoute que son compte de copropriété est débiteur depuis 2018.

L’affaire a été initialement appelée à l’audience de procédure accélérée au fond du 26 novembre 2025 puis, après trois renvois à la demande des parties, à celle du 13 mai 2026, date à laquelle elle a été évoquée.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par le RPVA le 9 mars 2026, le syndicat des copropriétaires [R], représenté par son syndic en exercice, la SAS GESTION IMMOBILIÈRE DAUBEZE-ROULLAND maintient l’intégralité de ses demandes pécuniaires et sollicite, en sus, que Madame [B] [D] soit déboutée de ses demandes en paiement à hauteur de 14.598,32€ et 730€ comme étant non fondées ainsi que de sa demande de délais fondée sur l’article 1343-5 du code civil.

Il indique que les manquements allégués par Madame [B] [D] ne la dispensent pas de participer aux charges et qu’en toute hypothèse, les désordres allégués ne relèvent pas de sa responsabilité.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par le RPVA le 11 mai 2026, Madame [B] [D] sollicite de la présente juridiction, au visa des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1217 et 1345-5 du code civil, de:
- juger le syndicat des Copropriétaires [R] responsable des désordres survenus dans son appartement,
En conséquence:
- débouter le syndicat des copropriétaires [R] de toutes ses demandes,
- condamner reconventionnellement le syndicat des copropriétaires [R] à lui payer la somme de 14.598,32 € au titre des travaux de reprise de son appartement,
- condamner reconventionnellement le syndicat des copropriétaires [R] à lui payer la somme de 730 € au titre du remplacement de son chauffe-eau électrique,
A titre subsidiaire:
- lui accorder les plus larges délais de paiement,
En tout état de cause:
- condamner le syndicat des copropriétaires [R] à lui payer la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Madame [B] [D] expose que le syndicat requérant sollicite le paiement de la somme de 12 539,95 € au titre des charges de copropriété et que ces sommes doivent correspondre à des prestations effectivement réalisées ou à une gestion normale et conforme de l’immeuble, ce qui n’est pas le cas en raison des manquements du syndicat à plusieurs obligations essentielles relevant de sa mission de conservation et d’administration (entretien des parties communes, pourtant obligatoire, mise en sécurité des parties communes exposant les occupants à des risques manifestes, traitement des infiltrations d’eau persistantes provenant du grenier, partie commune, connues du syndic et non traitées , reprises des dégradations importantes des parties communes, laissant apparaître un abandon manifeste de l’immeuble, travaux de ravalement de façade malgré l’état de dégradation avancé et les signalements répétés). Elle ajoute qu’en raison d’un dégât des eaux dans son appartement en provenance des parties communes et d’infiltrations provenant du grenier, elle a subi d’importants dégâts qui ont nécessité la réalisation de travaux de reprise à hauteur de 14.598,32€ et le changement du chauffe eau pour un coût de 730€ de sorte que le syndic doit être condamné à lui payer ces sommes. A titre subsidiaire, elle sollicite des délais de paiement au motif qu’un accord était oralement intervenu avec le syndic pour que sa dette soit échelonnée en des versements de 400€ jusqu’à apurement de la dette.

Il convient de se référer aux écritures pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2026.

MOTIFS ET DÉCISION

1/ Sur les demandes principales

Il appartient à tout créancier, conformément aux dispositions de l'article 1353 du code civil, de rapporter la preuve de l'obligation de paiement ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui produit l'extinction de son obligation.

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L'approbation des comptes par l'assemblée générale rend liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque copropriétaire est recevable à contester son décompte individuel s'il s'avère que les sommes qui sont portées, en débit ou en crédit, ne sont pas en corrélation avec les résolutions adoptées par l'assemblée générale.

Aux termes de l’article 14-1 de la même loi, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2023, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.

Il résulte par ailleurs de l’article 14-2-1 dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2023 que, dans les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l'immeuble [...] Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à compter du 1er janvier 2023, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.

Cette procédure accélérée de recouvrement des sommes dues par un copropriétaire a été mise en place afin d'assurer le bon fonctionnement du budget prévisionnel annuel prévu à l’article 14-1 de la loi et prévoit ainsi la possibilité d'obtenir une décision exécutoire permettant à la copropriété de recouvrer plus rapidement les provisions sur charges et les fonds de travaux nécessaires au bon fonctionnement de son exercice en cours.

Sur la qualité à agir

Le syndicat des copropriétaires [R] fournit
- l’acte authentique de vente en date du 9 juin 2000 aux termes duquel Madame [E] [U] a procédé à l’acquisition du bien objet du litige et l’acte authentique de donation en date du 22 juin 2018 aux termes duquel elle a fait donation dudit bien à Madame [B] [J], sa fille, ainsi que le relevé des formalités en date du 19 janvier 2022;
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 mars 2025 ayant procédé à la désignation du cabinet GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE-ROULLAND en qualité de syndic pour une durée de 3 ans commençant à courir le 28 mars 2025 pour se terminer 27 mars 2028 (résolution n°6, page 3).

Sur l’approbation par l’assemblée générale du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels

Il résulte des pièces produites que les exercices comptables du syndicat des copropriétaires courent du 1er octobre au 30 septembre de l’année suivante.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] produit notamment aux débats les pièces suivantes :
- le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 8 juin 2021 dont il résulte que les copropriétaires ont approuvé les comptes des exercices 2018/20198 et 2019/2020 et voté le budget prévisionnel de l’exercice 2021/2022,
- le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 28 juin 2022 dont il résulte que les copropriétaires ont approuvé les comptes de l’exercice 2020/2021 et voté le budget prévisionnel de l’exercice 2022/2023 ainsi que divers travaux,
- le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 20 mars 2024 dont il résulte que les copropriétaires ont approuvé les comptes des exercices 2020/2021, 2021/2022 et 2022/2023 et voté les budgets prévisionnels des exercices 2023/2024 et 2024/2025 ainsi que divers travaux,
- le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 28 mars 2025 dont il résulte que les copropriétaires ont approuvé les comptes de l’exercice 2023/2024, voté la modification du budget prévisionnel en cours de l’exercice 2024/2025 et voté le budget prévisionnel de l’exercice 2025/2026 ainsi que les travaux de réfection de la conduite d’évacuation des eaux usées.

Il résulte de ces pièces que les copropriétaires ont notamment voté les budgets prévisionnels des exercices 2024,/2025 et 2025/2026, ce dernier correspondant à l’exercice en cours au jour de l’envoi de la mise en demeure.

Sur l’existence d’une provision demeurée impayée après mise en demeure

La mise en oeuvre de l’article 19-2 suppose qu’une provision due au titre de l'article 14-1 ou une cotisation fonds travaux due au titre de l’article 14-2-1 soit demeurée impayée passé un délai de 30 jours après mise en demeure.

Ainsi que cela été rappelé dans un avis rendu le 12 décembre 2024 par la 3ème chambre de la cour de cassation, cette mise en demeure doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprise dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond.

Il est en effet nécessaire, pour que la procédure dérogatoire prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 puisse être mise en oeuvre, que la mise en demeure préalable constitue une interpellation utile, informative et dénuée d’ambiguïté afin que le copropriétaire défaillant puisse prendre la mesure exacte de l’injonction qui lui est faite et identifier clairement la réponse appropriée attendue, dans le délai requis.

L’article 64 du décret n° 67- 223 du 17 mars 1967 prévoit que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir, a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

L'article 65 de ce décret dispose qu'en vue de l'application des articles 64 et 64-2, chaque copropriétaire ou titulaire d'un droit d'usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s'il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique. Les notifications et mises en demeure prévues par les articles 64 et 64-2 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic.

Il résulte de ces articles que le délai de 30 jours débute au lendemain du jour de la première présentation du courrier au dernier domicile connu du copropriétaire défaillant, que ce copropriétaire signe l'avis de réception ou que ce courrier revienne avec les mentions “pli avisé et non réclamé”, “pli refusé par le destinataire” ou “destinataire inconnu à cette adresse” lorsque le copropriétaire n'a pas notifié dans les formes son changement d'adresse.

Selon le décompte en date du 6 mars 2026, récapitulant les sommes échues à cette date (pièce en demande n°13), au moins une provision trimestrielle due au titre du budget prévisionnel de l’exercice 2025/2026, approuvé selon assemblée générale des copropriétaires en date du 28 mars 2025, n'a pas été versée à sa date d'exigibilité.

Il n’en demeure pas moins que le syndicat des copropriétaires requérant n’allègue pas avoir adressé à Madame [B] [D] une mise en demeure visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Or, seule une mise en demeure visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 permet au syndicat des copropriétaires de se prévaloir de la procédure accélérée au fond dérogatoire instituée par ledit article.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sera donc déclaré irrecevable en ses demandes au titre des charges de copropriété impayées et en sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

2/ Sur la demande reconventionnelle en condamnation du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5]

A titre reconventionnel, Madame [B] [D] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] en paiement des sommes de 14 598,32€ au tire des travaux de reprise de son appartement de 730€ au titre du remplacement de son chauffe-eau électrique.

Or, il résulte des articles 481-1 et 839 du code de procédure civile que le président du tribunal judiciaire ne statue selon la procédure accélérée au fond que lorsque la loi ou le règlement lui confère expressément le pouvoir de connaître de certaines demandes selon cette procédure.

Lorsqu'il est saisi sur le fondement de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le président dutribunal judiciaire ne peut statuer que dans les limites de ses attributions et ne peut connaître, à ce titre, d'une demande reconventionnelle qui n'entre pas dans le champ d'application de la procédure accélérée au fond, ce défaut de pouvoir juridictionnel constituant une fin de non-recevoir.

En l’espèce, dès lors que les demandes reconventionnelles formulées par Madame [B] [D] n’entrent pas dans le champ des compétences du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, elle seront déclarées irrecevables.

3/ Sur les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], dont les demandes ont été déclarées irrecevables, supportera les entiers dépens et sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, il ne sera pas fait droit aux demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS