TJ 85194, 23 juin 2026, RG 25/00337

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MINUTE N° :
ORDONNANCE DU : 23 Juin 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/00337 - N° Portalis DB3I-W-B7J-C6QB
AFFAIRE : Société [O] C/ Syndic. de copro. SYNDIC DE COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1], Syndic. de copro. SYNDIC DE COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 2], S.C.I. [X] BARBUSE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

ORDONNANCE DE REFERE DU 23 Juin 2026

DEMANDERESSE

Société [O], dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Marc BEZY, avocat au barreau de NANTES, avocat plaidant et Me Henri BODIN, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE, avocat postulant

DEFENDERESSES

SYNDIC DE COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 4] Représenté par Syndic, BOURNEIX-MENUET IMMOBILIER, immatriculée au RCS de la [Localité 1] Sur Yon sous le numéro 523.385.078, dont le siège social est situé [Adresse 5], dont le siège social est sis [Adresse 6]
non comparant

SYNDIC DE COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice, l’agence immobilière MORENO IMMOBILIER (AGENCE DE L’OCEAN), dont le siège social est sis [Adresse 8], dont le siège social est sis [Adresse 9]
représentée par Me Thomas ROUBERT, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

S.C.I. [X] BARBUSE, dont le siège social est sis [Adresse 10]
représentée par Me Dahlia ARFI-ELKAÏM, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant et Me Manuella RITEAU, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE, avocat postulant

PRESIDENT : Franck NGUEMA ONDO, Président

GREFFIER : Dorothée MALDINEZ, Greffier présente lors des débats et du prononcé de l’ordonnance

Débats tenus à l’audience publique du  18 Mai 2026
Date de mise à disposition au greffe indiquée par le Président : 23 Juin 2026
Ordonnance mise à disposition au greffe le 23 Juin 2026
grosse délivrée

le 23.06.2026

à Mes [K] [Q] Riteau

EXPOSE DU LITIGE

La S.C.C.V. FMR 01 a acquis une parcelle de terrain sise [Adresse 11] à [Localité 2] et obtenu le 28 octobre 2021 un permis de construire pour l’édification d’un ensemble immobilier situé entre deux immeubles : les [Adresse 12] [Adresse 4] et LES RÊVES BLEUS.

Par ordonnance de référé en date du 07 avril 2022, prononcée dans le dossier n° RG 22/00050, un expert judiciaire a été désigné dans la personne de Monsieur [F] [L], remplacé ultérieurement par Monsieur [G] [U].

Par ordonnance de référé en date du 09 octobre 2023, prononcée dans le dossier n° RG 23/00238, les opérations d’expertise ont été déclarées communes et opposables à la S.C.I. [X] [E].

Un permis de construire modificatif a été obtenu le 1er février 2024.

Par acte du 10 juin 2025, ledit permis de construire a été transféré à la S.C.C.V. [O], acquéreur de lots appartenant initialement à la S.C.C.V. FMR 01.

L’expert aurait adressé un projet de rapport le 19 septembre 2025.

Dans le but d’éviter toutes contestations ultérieures, la S.C.C.V. [O], par actes de commissaire de justice en dates du 18, 19, 22 et 31 décembre 2025, a de nouveau assigné devant le juge des référés du Tribunal judiciaire des Sables d’Olonne, le Syndic de copropriétaires de la [Adresse 13], représenté par son syndic, BOURNEIX-MENUET IMMOBILIER, le Syndic de copropriétaires de la [Adresse 14], représenté par son syndic l’Agence Immobilière MORENO IMMOBILIER et la S.C.I. [X] [E], afin de voir ordonner une expertise judiciaire préventive au visa de l’article 145 du code de procédure civile.

L'affaire a été appelée à l'audience du 15 décembre 2025.

La S.C.C.V. [O] a comparu et a maintenu sa demande d’expertise préventive.

Le Syndic de copropriétaires de la [Adresse 14] a comparu et formulé toutes protestations et réserves d’usage.

La S.C.I. [X] [E] a comparu et sollicité :
De débouter la demanderesse de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;De condamner la demanderesse à lui verser la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
Elle a fait valoir qu’une expertise préventive est en cours concernant le même projet immobilier ayant les mêmes parties, aux droits de la S.C.C.V. FMR 01 venant la S.C.C.V. [O] et a soutenu qu’une nouvelle expertise n’est pas nécessaire, l’ensemble des constatations étant déjà faites par l’expert, et engendrait des coûts supplémentaires.

Le Syndic de copropriétaires de la [Adresse 13] n’a pas comparu.

Le dossier a été mis en délibéré au 31 mars 2026.

Par ordonnance en date du 31 mars 2026, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats afin d’obtenir des clarifications sur l’existence d’une expertise en cours semblant avoir le même objectif à l’encontre des mêmes défenderesses.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 18 mai 2026.

La S.C.C.V. [O] a précisé ne pas être subrogée dans les droits de la société FMR 01, demanderesse à la précédente expertise. Elle a précisé avoir obtenu un permis de construire modificatif nécessitant une nouvelle expertise préventive sur la parcelle AT334. Au final, la SCCI [O] a demandé de :
DEBOUTER la SCI [X] [E] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusionsA TITRE PRINCIPAL
COMMETTRE tel expert qu’il plaira à Monsieur le Président nommer à l'effet de :-Se rendre sur les lieux et visiter les immeubles concernés,
-Se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utile à l'accomplissement de sa mission,
- Vérifier les immeubles riverains de la propriété de la requérante et notamment les plans des ouvrages construits en mitoyenneté,
- Dresser un état descriptif et qualitatif des immeubles riverains de la propriété de la requérante afin de déterminer si lesdits immeubles présentent ou non une dégradation, des désordres inhérents à la structure, à leur mode de construction, à leur état de vétusté, au moyen de relevés sur plans, descriptions, photographies ou reportages, vidéos si nécessaire,
- Dire si à son avis, il convient en cas de réel danger, de procéder à la mise en place et la réalisation de telles mesures de sauvegarde ou de travaux particuliers de nature à éviter toute aggravation,
- Dire éventuellement les travaux nécessaires et éventuellement en déterminer le cout,
- Si des désordres surviennent sur les immeubles riverains durant la réalisation des travaux, en déterminer les causes,
- Prescrire, le cas échéant, toutes mesures utiles ou urgentes,
- Poursuivre sa mission jusqu’à l`achèvement des fondations de l'immeuble,
- D'une manière générale, fournir tous éléments de nature à permettre à la juridiction qui serait éventuellement saisie de se prononcer sur les responsabilités encourues et les préjudices subis, notamment la désignation des responsables et le pourcentage de responsabilité de chacun dans la survenance des désordres,
- De tout cela dresser un rapport qui sera déposé au Greffe du Tribunal dans l’attente des constatations effectuées éventuellement pendant les travaux puis après leur réalisation en relation avec les constatations initiales,
- Dire et juger que l’expert pourra recueillir l`avis de toutes personnes informées et qu'il aura la faculté de s'adjoindre tout spécialiste de son choix,
- Dire et juger que l`expert devra déposer son rapport dans Lin délai de quatre mois à compter du jour du dépôt de la consignation qu`il plaira a Monsieur le Président de fixer.

A TITRE SUBSIDIAIRE
1°) DIRE ET JUGER commune et opposable à la Société SCCV [O] l`ordonnance de référé ayant confié à Monsieur [U] [G] les opérations d`expertise
2°) DIRE ET JUGER commun et opposables à la Société SCCV [O] les notes, pré-rapport, et rapport d`ores et déjà rendu par Monsieur [U] [G], Expert
3°) ETENDRE la mission d`expertise, initialement confiée à Monsieur [U] [G], Expert, lequel devra :
- si des désordres surviennent sur lesdits immeubles en cours de chantier, en déterminer la cause et dire à quel intervenant ils sont imputables sur le plan technique ;
- prescrire le cas échéant toutes mesures utiles et ou urgentes ;
- poursuivre sa mission pendant toute la durée de la construction jusqu’à la livraison de tous les corps d`état ;
- d'une manière générale, fournir tout élément de nature à permettre à la juridiction qui serait éventuellement saisie, de se prononcer sur les responsabilités encourues et les préjudices subis en cas de survenance de désordres ;
- dire que l`expert sera saisi jusqu’à l’achèvement des travaux de construction des immeubles à édifier ;
- Réserver les dépens.

La S.C.I. [X] [E] a comparu et a sollicité de :
RECEVOIR la société SCI [X] [E] en ses présentes conclusions, Y faisant droit,
DEBOUTER la société SCCV [O] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, CONDAMNER la société SCCV [O] à payer à la société ADM la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
La défenderesse a notamment soutenu qu’en faisant acquisition de lots auprès de la société FMR01, la SCCV [O] que la question de la subrogation serait secondaire dès lors que la demanderesse reprendrait en réalité le même projet immobilier, sur le même terrain, avec le même permis de construire initialement délivré à la société FMR01 puis transférer à son profit par acte du 10 juin 2025. Elle a fait valoir en outre qu’elle ne disposait d’aucun motif légitime dès lors qu’il suffit à la SCCV [O], en qualité d’unique promoteur, de contacter l’expert afin qu’il reprenne ses opérations dans le cadre de l’expertise préventive en cours.

Le Syndic de copropriétaires de la [Adresse 14] a comparu et formulé toutes protestations et réserves d’usage.

Le Syndic de copropriétaires de la [Adresse 13] n’a pas comparu.

Le dossier a été de nouveau mis en délibéré au 23 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 145 du Code de procédure civile prévoit que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès l’épreuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé ».

En l'espèce, l'objectif de la S.C.C.V. [O] est de déterminer la nature et les causes de désordres éventuels dans un cadre préventif et en vue d’une opération de construction immobilière pouvant affecter d’autres immeubles. Si le principe d’une expertise préventive ne pose pas de difficulté, force est de constater que celle initiée par la S.C.C.V. FMR 01, société à l’origine du projet immobilier repris par la S.C.C.V. [O] depuis juin 2025, est toujours en cours. En outre, l’objet même d’une nouvelle expertise préventive serait vicié dès lors que les constatations initiales effectuées au début du projet ne pourraient être exploitées aux fins de comparaison. Dans ces conditions, la demanderesse ne justifie pas d’un motif légitime au soutien d’une nouvelle demande d’expertise.

En revanche, la S.C.C.V. [O] est parfaitement fondée à solliciter une extension des opérations de l’expertise, conformément à sa demande subsidiaire. Il lui reviendra, es qualité de nouveau promoteur, de solliciter et de rémunérer l’expert déjà en charge de ses opérations, ce jusqu’à la fin des travaux. Il sera également fait droit, dans ce cadre subsidiaire, à la demande d’extension de mission des opérations d’expertise préventive.

Les dépens seront conservés à la charge de la S.C.C.V [O].

S’il n’y a pas de partie perdante dans le cadre d’une demande d’expertise formulée au visa de l’article 145 du code de procédure civile, la SCI [X] [E] a néanmoins dû exposer des frais au titre de la présente instance. Il apparaît équitable de condamner la S.C.C.V. [O] à lui verser la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS