TJ 19031, 25 juin 2026, RG 25/00071

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIVE LA GAILLARDE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 25 JUIN 2026

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N° RG 25/00071 - N° Portalis DBXF-W-B7J-C36Q

NATAF : Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion (30B)

MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 25 JUIN 2026

DÉCISION : RÉPUTÉE CONTRADICTOIRE

DEMANDERESSE :

S.C.I. FLJ, inscrite au RCS de Brive sous le numéro 887 943 165, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Me Soraya JOSEPH, avocat au barreau de BRIVE

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. IMR [S], inscrite au RCS Brive sous le numéro 902 813 419, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Me François CHADAL, avocat au barreau de BRIVE

INTERVENANTE FORCÉE :

S.C.P. BTSG2, en la personne de Maître [B] [F], es qualité de mandataire judiciaire de la société IMR [S], dont le siège social est sis [Adresse 3]

Défaillant

Copie exécutoire Me Joseph, Me Chadal le 25/06/2026

DÉBATS : Audience Publique du 21 Mai 2026

Président : Caroline CHABANON, Président du Tribunal Judiciaire de Brive,

Greffier : Aurore LEMOINE, Cadre greffier,

Date indiquée aux parties pour la mise à disposition au greffe de la décision : 25 Juin 2026.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte en date du 27 mai 2019 reçu par Maître [P], Notaire à [Localité 1], Monsieur [J] [K] et Madame [Y] [W] épouse [K] ont donné à bail commercial à la SARL JECO un local situé [Adresse 4] cadastré BK [Cadastre 1] pour une activité de café, bar, brasserie et plats à emporter à compter du 27 mai 2019 pour se terminer le 26 mai 2028 moyennant un loyer annuel de 9 480 €.

Une clause résolutoire a été insérée au bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat à défaut de paiement d'une seule des charges et conditions ou de payer exactement à son échéance un seul terme du loyer un mois après un simple commandement de payer.

Par acte pris en l'étude de Maître [M], Notaire à [Localité 2], en date du 24 septembre 2020 Monsieur [J] [K] et Madame [Y] [W] épouse [K] ont cédé à la Société FLJ l'ensemble immobilier sis [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 3].

Le 3 août 2021 la société JECO a cédé à Monsieur [C] [T] le fonds de commercre de bar, restaurant, brasserie, plats cuisinés à emporter connu sous l'enseigne "[S]" sis et exploité à [Adresse 7] à [Localité 2].

Constatant que sa locataire ne réglait pas son loyer, la SCI FLJ a, par acte du 11 avril 2025, fait signifier à la SARL IMR [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme totale en principal de 6 964 € outre 696,40 € au titre de l'indemnité forfaitaire de 10 % sur les loyers et charges et 161,06 € de coût de l'acte soit 7 821,46 €, sans résultat.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 mai 2025, la SCI FLJ a assigné la SARL IMR [S], devant la Présidente du Tribunal statuant en référé aux fins suivantes :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail commercial liant les parties à la date du 12 mai 2025,
- prononcer la résiliation du bail commercial,

- ordonner l’expulsion de la société IMR [S], et de tous occupants de son chef, des locaux en cause, dans le mois de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de deux cents euros (200 €), par jour de retard, à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir,
- condamner la société IMR LE [O] à payer à la SCI FLJ l’arriérés locatif (loyer + charges et intérêts) à hauteur de 8 805,30 € TTC,
- condamner la société IMR [S] à payer à la SCI FLJ la somme de 696,40 € à titre d’indemnité forfaitaire pour retard de paiement,
- condamner la société IMR [S] à payer à la SCI FLJ la somme de 21,94 € HT, 26,33 € TTC par jour, à titre d'indemnité d'occupation, à compter du 12 mai 2025 et jusqu'à restitution des lieux et la remise des clés,
- condamner la société IMR LE [O] à payer à la SCI FLJ la somme de 2 000 €, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, - condamner la société IMR LE [O] aux entiers dépens, en ce compris, les frais de Commissaire de justice et autres frais nécessaires à l’expulsion.

Cette procédure a été enregistrée sous le numéro de RG 25-71.

Par acte de commissaire de Justice en date du 30 mars 2026, la SCI FLJ a assigné la société BTSG² en la personne de Maître [B] [F] es qualité de mandataire judiciaire de la société IMR LE [O] devant le président du tribunal judiciaire de Brive la Gaillarde aux fins de voir :

- ordonner la jonction de l'appel en cause avec l'instance principale pendante devant la Présidente du Tribunal judiciaire de BRIVE-LA-GAILLARDE sous le numéro de répertoire général 25/00071,
- fixer au passif de la société IMR LE [O] la créance de 5 498,13 €, au titre des loyers impayés,
- fixer au passif de la société IMR [S] la créance de 861,03 € au titre des intérêts de retard,
- fixer au passif de la société IMR LE [O] la créance de 818,20 € à titre d'indemnité forfaitaire pour retard de paiement,
- condamner la société SCP BTSG2 à verser à la SCI FLJ la somme de 4 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société SCP BTSG2 aux entiers dépens.

Cette procédure a été enregistrée sous le numéro de RG 26-00035.

Aux termes de ses conclusions n°5 notifiées par RPVA le 20 mai 2026 la SCI FLJ maintient l'ensemble de ses demandes telles que formulées dans son acte à l'encontre de la société BTSG en la personne de Maître [B] [F] es qualité de mandataire judiciaire de la société IMR LE [O].

Elle fait valoir que le preneur lui a adressé un chèque officiel de 8 805,30 € par lettre officielle du 18 juin 2025, soit plus d'un mois après la délivrance du commandement de payer et alors qu'elle se trouvait en état de cessation de paiement. elle ajoute qu'un autre chèque de 800 € lui a été adressé en octobre 2025 alors que les loyers postérieurs à la saisine de la juridiction n'étaient pas réglés.

Elle soutient qu'à la date d'ouverture de la procédure collective le preneur lui devait la somme de 5 498,13 € TTC au mois de février 2026, loyer de février inclus.

Elle se prévaut par ailleurs de la clause pénale insérée au bail pour réclamer la somme de 893,34 € au titre des intérêts contractuels.

Elle affirme qu'actuellement le preneur lui doit 818,20 € au titre de l'indemnité forfaitaire.

Dans ses conclusions notifiées par RPVA le 6 janvier 2026, la SARL IMR [S] conclut à titre principal qu'il n'y a pas lieu à référé et de déclarer la demanderesse à la présente procédure irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes et l'en débouter.

A titre subsidiaire, elle demande :
- qu'il lui soit accordé un délai de paiement pour le reliquat de la dette qui pourrait être finalement déterminée et ce même s'i1 était constaté que le preneur s'est intégralement libéré de sa dette au jour où il sera statué ;
- la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais de grâce accordés ;
- le débouté de la SCI FLJ de toutes autres demandes ;
- la condamnation de la SCI FLJ à lui payer la somme de 1 500 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- la condamnation de la SCI FLJ aux entiers dépens.

Elle soutient que le 18 juin 2025 elle a apuré l'arriéré de loyers par le versement d'un chèque CARPA d'un montant de 8 805,30 € et que le principal ayant été régularisé il n'y a plus lieu à statuer sur la résiliation du bail, l'expulsion du preneur, l'indemnité d'occupation, l'indemnité forfaire pour retard de paiement et celle relative à l'article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir être de bonne foi et a intégralement réglé sa dette telle qu'elle était énoncée à l'assignation de sorte que le juge des référés peut écarter les effets de la clause résolutoire. Elle ajoute que les loyers antérieurement à la résiliation du bail en date du 12 mai 2015 s'établissait à la somme de 61,63 €, soit un montant résiduel.

Elle argue que le bailleur n'a jamais recherché une solution amiable au litige et qu'elle a la volonté en réalité de se débarrasser de son preneur.

Citée à personne morale le société BTSG² en la personne de Maître [B] [F] es qualité de mandataire judiciaire de la société IMR [S] n'a pas constitué avocat.

Elle a fait parvenir le 30 mars 2026 un courrier aux termes duquel elle indique que le 20 février 2026, le tribunal de commerce de Brive a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la SARL IMR [S] et a désigné la SCP BTSG² en la personne de Maître [B] [F] en qualité de mandataire judiciaire et que la SCI FLJ a déclaré à la procédure une créance d'un montant de 11 709,67 € à titre chirographaire se décomposant comme suit : 7 209,67 € échu et 4 500 € à échoir (provisoire).

La décision, mise en délibéré au 25 juin 2026 sera réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1/ Sur la jonction

Dans l’intérêt d’une bonne justice, il convient, en application de l’article 367 du Code de procédure civile, d’ordonner la jonction des dossiers ouverts sous les numéros de RG 25-00071 et RG 26-00035, sous le numéro de répertoire général RG 25-0071.

2/ Sur les demandes principales

En application de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, la Présidente du Tribunal statuant en référé peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, en ordonner l’exécution même s'il s'agit d'une obligation de faire, ou accorder une provision au créancier.

Selon l’article L 145-41, alinéa 1er du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

A l’appui de ses demandes, la SCI FLJ produit notamment :

- le contrat de bail commercial liant les parties,
- l'attestation de vente de l'immeuble en date du 24 septembre 2020,
- la cession du fonds de commerce en date du 3 août 2021,
- le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 11 avril 2025 pour la somme totale en principal de 6 964 € outre 696,40 € au titre de l'indemnité forfaitaire de 10 % sur les loyers et charges et 161,06 € de coût de l'acte soit 7 821, 46 €,
- un récapitulatif des loyers du 1er janvier 2023 au 30 janvier 2026,
- une déclaration de créance de la SCIO FLJ à la SCP BTSG.

En application de la clause résolutoire contenue dans le bail liant les parties, la résiliation de plein droit du bail produit effet à défaut de paiement d'un seul terme de loyer ou à défaut de remboursement à leur échéance exacte de toutes sommes accessoires audit loyer, un mois après un commandement de payer ou d'exécuter demeuré infructueux.

En l'espèce, la SCI FLJ a fait délivrer un commandement de payer le 11 avril 2025 pour la somme en principal de 6 400 € au titre des loyers de septembre 2024 à avril 2025 inclus et 564 € au titre des charges et ordures ménagères. Toutefois, aucun décompte des sommes dues n'apparaît dans ce commandement de payer permettant de vérifier la réalité de l'arriéré locatif.

Si la preuve du paiement dans le mois du commandement incombe au locataire débiteur des loyers, il apparaît nécessaire préalablement de vérifier la réalité de la créance du bailleur.

Le seul récapitulatif des loyers produit par la requérante pour la période du 1er janvier 2023 au 30 janvier 2026 ne fait aucunement ressortir la totalité des sommes perçues et la somme due au titre de l'arriéré locatif, certaines sommes apparaissant comme étant payées mais avec un commentaire en marge et sans que la règle de l'imputation du versement des loyers soit appliquée.

En l'état, il n'est ainsi pas possible au regard de cette seule pièce d'apprécier à la fois le bien fondé de la délivrance du commandement de payer, et en conséquence des manquements de la locataire, pouvant entrainer l'acquisition de la clause résolutoire mais aussi de se prononcer sur les différentes provisions sollicitées.

Au regard de l’existence d’une contestation sérieuse, la requérante ne peut être que déboutée de l'ensemble de ses demandes.

3/ Sur les frais

Succombant, la demanderesse sera condamnée aux dépens.

En revanche, l'équité ne justifie pas qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS