TJ 93008, 7 mai 2026, RG 25/08600

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 1]
[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/08600 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3VI2

Minute : 26/101

S.D.C. [Adresse 2]
Représentant : Me Nadia MOGAADI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0601

C/

Monsieur [N] [Y]

Exécutoire délivrée le :
à :Maître Nadia MOGAADI

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 07 Mai 2026 par Madame Audrey GRAFF, en qualité de juge du tribunal judiciaire assistée, de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 22 Janvier 2026 tenue sous la présidence de Madame Audrey GRAFF, juge du tribunal judiciaire, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Syndicat des Copropriétaires de la. [Adresse 2] représenté par son Syndic le cabinet MMO DE FRANCE PARIS IDF, dont le siège social est situé au [Adresse 3]

représentée par Maître Nadia MOGAADI, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [Y]
demeurant [Adresse 4]
[Localité 2]

non comparant, ni représenté

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [N] [Y] est propriétaire des lots n°10 et 12 au sein d’un immeuble situé [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 26 juillet 2024 retournée avec la mention “destinataire inconnu à l’adresse”, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sise [Adresse 7] et [Adresse 8] (ci-après le syndicat des copropriétaires) a adressé une mise en demeure à Monsieur [N] [Y] de régler la somme de 1.821,99 euros au titre des charges de copropriété impayées.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [N] [Y] devant la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au Raincy aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- condamner Monsieur [N] [Y] à lui payer la somme de 3.569,54 euros, 3ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts légaux à compter du 26 juillet 2024 sur la somme de 1.821,99 euros,
- condamner Monsieur [N] [Y] à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,
- condamner Monsieur [N] [Y] à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 22 janvier 2026.

Le syndicat des copropriétaires, représenté, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Il indique qu’aucun paiement n’est intervenu depuis l’assignation.

Bien que régulièrement cité par acte de commissaire de justice signifié à à tiers présent à domicile en la personne de Madame [F] [M], Monsieur [N] [Y] n’est ni présent, ni représenté.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera intégralement renvoyé à l’assignation du syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 7 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 473 du code de procédure civile indique que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

I - Sur les demandes principales

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Il est de jurisprudence constante que le syndicat des copropriétaires justifie suffisamment de sa créance par la production des procès-verbaux d’assemblées générales ayant approuvé les comptes et voté les budgets, des appels de fonds, d’un état récapitulatif de créance et d’un décompte individuel, sans être tenu de verser l’intégralité des pièces comptables de l’immeuble (Civ. 3e, 10 mars 2015, n° 12-18.340).

En outre, l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend la créance du syndicat certaine, liquide et exigible.

Conformément à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes doivent être contestées dans un délai de deux mois à compter de leur notification. A défaut de contestation dans ce délai, le copropriétaire n’est plus recevable à remettre en cause les décisions ayant approuvé les comptes et ne peut, par conséquent, refuser de régler les sommes mises à sa charge. S’il demeure recevable à contester son décompte individuel, il lui appartient néanmoins de démontrer l’existence d’erreurs précises affectant l’imputation ou la répartition des charges.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :
- l’extrait de matrice cadastrale justifiant la qualité de propriétaire de Monsieur [N] [Y],
- le contrat de syndic,
- les procès-verbaux d’assemblées générales des 28 novembre 2023 et 8 avril 2025 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2024 et le budget prévisionnel pour les exercices 2024, 2025 et 2026,
- les appels de fonds du 1er trimestre 2023 au 3ème trimestre 2025,
- un décompte de charges au 15 juillet 2025,
- un décompte de charges au 21 janvier 2026,
- la mise en demeure du 26 juillet 2024.

Il résulte de ces éléments que les comptes des exercices concernés ont été régulièrement approuvés et que les appels de fonds correspondant ont été régulièrement émis.

Dès lors, les provisions sur charges sont exigibles à compter de leur appel, en application du budget prévisionnel adopté. De même, les provisions pour travaux correspondent à des dépenses votées en assemblée générale, de sorte que leur exigibilité est également établie.

Le décompte produit fait apparaître un solde débiteur de 3.569,54 euros, 3ème trimestre 2025 inclus.

Il résulte du décompte actualisé du 21 janvier 2026 qu’aucun paiement n’est intervenu depuis l’assignation.

Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement inclus dans le décompte ventilé dans la colonne dédiée aux sommes dues au titre des charges de copropriété, soit la somme de 917,02 euros, qui ne constituent pas des charges de copropriété. (54,38 + 39,50 + 343,17 + 120 + 360)

Monsieur [N] [Y], non comparant, n'apporte aucun élément de nature à contester ni le principe, ni le montant de la dette.

Il en résulte que la créance du syndicat des copropriétaires est bien fondée.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [N] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.652,52 euros, arrêtée au 15 juillet 2025, 3ème trimestre 2025 inclus, déduction faite des frais de contentieux et de recouvrement, au titre des charges de copropriété impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2025, date de l’assignation, à défaut d’interpellation suffisante par la mise en demeure du 26 juillet 2024 dont il n’est pas démontré qu’elle a touché son destinataire, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires expose que sa trésorerie est sérieusement obérée par la carence persistante de Monsieur [N] [Y].

En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est de principe que le paiement en retard des charges de copropriété ne constitue pas un dommage en soi et que deux conditions sont nécessaires pour caractériser le retard comme un dommage : la mauvaise foi de l’intéressé et la démonstration, par le syndicat des copropriétaires, de l’existence d’un préjudice indépendant du simple retard (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation

Il convient donc de rejeter la demande de dommages et intérêts.

II - Sur les mesures de fin de jugement

Sur les dépens

Monsieur [N] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Sur la demande au titre des frais irrépétibles

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par ses soins dans la présente instance et non compris dans les dépens.

Il est notamment produit une note d’honoraires d’avocat en date du 26 juillet 2024 correspondant à la rédaction d’une mise en demeure pour un montant de 120 euros.

Au regard de ces éléments et de la procédure, Monsieur [N] [Y] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 620 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS