TJ 93008, 26 juin 2026, RG 26/00307

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 26/00307 - N° Portalis DB3S-W-B7K-4RB6

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 JUIN 2026 MINUTE N° 26/01297

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Nous,Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 29 Mai 2026 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société UNITED FRANCE PROPCO 1 SNC
dont le siège social est sis c/o [Adresse 1]

ayant pour avocat plaidant Me Marie SACCHET, avocat au barreau d’AVIGNON, et pour avocat postulant Me Jean Claude GUIBERE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 001

ET :

La société LABEL [W]
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Géraud BOMMENEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0570

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er septembre 2023, la société United France Propco 1 SNC, a consenti un bail à la société Label [W] portant sur des locaux commerciaux situés à [Localité 1], [Adresse 3], [Adresse 4] et [Adresse 5] (lot n° 4), moyennant un loyer de base annuel initial de 56.916 euros, outre les charges et la TVA et avec indexation.

Par exploit délivré le 19 novembre 2025 (aux lieux loués) et le 28 novembre 2025 (au siège social), la société United France Propco 1 SNC a fait délivrer à la société Label [W] un commandement de payer la somme de 29.525,19 euros en principal au titre des arriérés, visant la clause résolutoire figurant au bail.

Soutenant que le commandement n'a pas été régularisé, la société United France Propco 1 SNC, par acte du 30 janvier et 5 février 2026, a assigné en référé devant le président de ce tribunal la société Label [W] aux fins de :
Constater la résiliation du bail par l’effet d’une clause résolutoire ;Ordonner l'expulsion de la société et de tous occupants de son chef, sous astreinte, à défaut de départ volontaire dans les quinze jours de la signification de la décision à intervenir ;Condamner la société Label [W] à lui payer à titre provisionnel la somme de 30.846,35 euros au titre du dépôt de garantie conservé par le bailleur, à titre de premiers dommages et intérêts ; Fixer l'indemnité journalière due par la société Label [W] à la somme de 603,51 euros au titre du loyer, 21,60 euros au titre des charges, 2,61 euros au titre de la taxe bureaux, 0,68 euros au titre de la TASS, 24,73 euros au titre de la taxe foncière, et condamner la société Label [W] à payer cette indemnité à titre provisionnel jusqu'à libération des lieux ; Dire et juger que cette indemnité d'occupation sera indexée annuellement à la date anniversaire du bail, sur la base de l'évoluation de l'ILAT, l'indice de base initial pour la première indexation étant l'indice du 4e trimetre 2022 (126,66) ;Condamner la société Label [W] à lui payer à titre provisionnel :la somme de 27.267,82 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges,la somme de 327,38 euros au titre des intérêts échus ; la somme de 150 euros au titre de la somme forfaitaire,la somme de 379,64 euros au titre du commandement de payer ;Condamner la société Label [W] à lui régler la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant l'assignation et la levée des états.
Lors des débats, la société United France Propco 1 SNC actualise sa créance au titre de l'arriéré de loyers et charges à la somme de 29.250,12 euros, arrêtée au 29 décembre 2025, demande de condamner la société Label [W] au paiement provisionnel de la somme de 92.744,46 euros (subsidiairement à la somme de 35.846,28 euros) au titre de l'indemnité d'occupation ayant couru du 29 décembre 2025 au 19 mai 2026, date de restitution des locaux, maintient ses autres demandes pécuniaires et conclut au débouté de la société Label [W] de l'ensemble de ses demandes, fins moyens et conclusions.

En défense, la société Label [W] demande au juge des référés de :
- Constater son acquiescement à la demande d'acquisition de la clause résolutoire ;
- Débouter la société United France Propco 1 SNC de sa demande de fixation d'une indemnité d'occupation égale au triple du montant du loyer en vigueur ;
- Fixer le montant de l'indemnité d'occupation journalière à la somme de 222.78 euros ;
- Débouter la société United France Propco 1 SNC de sa demande de condamnation de la société Label [W] à lui payer la somme provisionnelle de 30.846,35 euros correspondant au dépôt de garantie versé par elle ;
- Dire que cette somme s'imputera sur les sommes demandées par la société United France Propco 1 SNC au titre des arriérés de loyers d'une part et au titre de l'indemnité d'occupation d'autre part, la société Label [W] ne restant lui devoir que la somme de 17.274,24 euros ;
- Reconventionnellement, condamner la société United France Propco 1 SNC à verser à la société Label [W] la somme provisionnelle de 5.000 euros au titre de la rupture abusive des négociations précontractuelles ;
- Condamner la société United France Propco 1 SNC à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles et aux dépens.

En substance, la société Label [W] fait valoir l'existence de contestations sérieuses sur les sommes réclamées, du fait d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance des locaux conformes à leur destination justifiant une exception d'inexécution et le non paiement des loyers.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions déposées et soutenues à l'audience.

MOTIFS

Sur les demandes principales

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, en application de l'article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

En l'espèce, le bail comporte une clause résolutoire qui stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 19 novembre 2025 (aux lieux loués) et le 28 novembre 2025 (au siège social) pour le paiement de la somme en principal de 29.525,19 euros.

Il résulte du décompte arrêté au 22 décembre 2025, que ledit commandement est resté infructueux dans le délai d’un mois.

La partie défenderesse acquiesce d'ailleurs à la demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire.

Par voie de conséquence, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après la première délivrance du commandement, soit le 20 décembre 2025.

Sur les demandes en paiement provisionnelles

- Sur les indemnités d'occupation

Le bailleur est donc fondé à réclamer, à compter de la résiliation du bail, une indemnité d'occupation. Toutefois, il sollicite à ce titre une somme supérieure au montant du loyer contractuel. Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et peut s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si, comme en l'espèce, elle est susceptible d'apparaître manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire.

Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Il est constant que la société Label [W] a quitté les lieux et que les clés ont été remises en date du 19 mai 2026. Le décompte locatif ayant proratisé les arriérés locatifs jusqu'au 22 décembre 2025, la société Label [W] est donc redevable d'une indemnité d’occupation, pour la période du 23 décembre 2025 au 19 mai 2026 (soit 116 jours).

Le montant de cette indemnité sera fixé au au montant du dernier loyer en vigueur, soit 205,64 euros par jour (18.507,81 /3 mois/ 30 jours), augmenté des charges (21,60 euros) soit 227,24 euros par jour.
Ainsi, la société Label [W] sera condamnée par provision à régler au bailleur la somme de 26.359,84 euros (227,24 x 116) au titre de l'indemnité d'occupation due pour la période du 23 décembre 2025 au 19 mai 2026.
Pour le surplus, les sommes réclamées au titre des taxes n'étant pas justifiées, les demandes formées à ce titre seront rejetée.

La demande d'indexation sera également rejetée, le preneur ayant quitté les lieux.

- Sur les arriérés au titre des loyers et charges

Il ressort du décompte arrêté au 22 décembre 2025 que les sommes restant dues au titre des loyers charges et accessoires s'élèvent à cette date, après déduction de la somme de 327,38 euros au titre des intérêts échus et de la somme de 150 euros au titre de la somme forfaitaire, à la somme de 27.267,82 euros.

L’obligation du preneur de payer la somme de 27.267,82 euros n’étant pas sérieusement contestable, la société Label [W] sera condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme.

- sur le dépôt de garantie

Le pré-état des lieux produit en défense et l'état de lieux produit en demande ne permettent pas avec l'évidence requise en référé de caractériser l'existence de désordres imputables au preneur, ni, le cas échéant, de les chiffrer.
En conséquence, il n'y pas lieu de prévoir que le montant du dépôt de garantie versé par le preneur restera acquis à la société United France Propco 1 SNC dès lors que ce dépôt de garantie ne peut être conservé par le bailleur qu’à la reddition définitive des comptes entre les parties et sous réserve de justifier de l’existence de désordres susceptibles de donner lieu à des dommages et intérêts, ce qui n'est pas justifié en l'espèce et relève en tout état de cause d'un débat devant le juge du fond.

- Sur les autres demandes

Il ne saurait être fait droit aux demandes relatives aux intérêts échus et à la somme forfaitaire, leur application, au surplus cumulative, pouvant revêtir un caractère manifestement excessif au sens de l'article 1231-5 du code civil, dont l'appréciation ne relève pas du juge des référés.

La demande au titre la somme de 379,64 euros au titre du commandement de payer sera également rejetée, faisant double emploi avec les dépens.

Sur les demandes reconventionnelles

- sur l'imputation du dépôt de garantie

De même qu'il n’y a pas lieu au stade des référés de prévoir que le montant du dépôt de garantie versé par le preneur restera acquis à la société United France Propco 1 SNC, il n'y a pas lieu non plus de l'imputer sur les sommes dûes au bailleur, dès lors que le pré-état des lieux produit en défense et l'état de lieux produit en demande ne permettent pas avec l'évidence requise en référé d'écarter l'existence de désordres imputables au preneur.

Cette demande relève donc d'un débat devant le juge du fond.

- Sur les dommages et intérêts

La société Label [W] soutient que des pourparlers relatifs à la résiliation amiable du bail sont intervenus entre les parties, mais que les négociations précontractuelles ont été rompues de manière abusive par la société United France Propco 1 SNC.

Au vu des pièces produites, l'appréciation de l'existence d'un manquement commis par la société United France Propco 1 SNC dans les négociations précontractuelles constitutif d'un abus ainsi que du préjudice invoqué par la société Label [W] ne relève nullement de l'évidence et doit être soumise au juge du fond.

Il n'y a donc pas lieu à référé de ce chef.

Sur les demandes accessoires

La société Label [W] sera condamnée aux dépens, y compris les frais de délivrance du commandement de payer, de l'assignation et de levée des états.

La société Label [W] sera également condamnée à payer à la société United France Propco 1 SNC la somme de 1.800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS