TJ 61001, 25 juin 2026, RG 25/00473

N° RG 25/00473 - N° Portalis DBZX-W-B7J-CZGW

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ALENÇON (Orne)

N° RG 25/00473 - N° Portalis DBZX-W-B7J-CZGW

LE VINGT CINQ JUIN DEUX MIL VINGT SIX

PRÉSIDENT : Claire MESLIN, Juge près le Tribunal judiciaire d'Alençon et chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d'Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.

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DEMANDEUR

Société ORNE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Mme [J], munie d'un pouvoir écrit

DÉFENDEUR

Madame [N] [G], demeurant [Adresse 2]

Non comparante, représentée par Me LELONG, substitué par Me DUCHESNE, avocats au barreau d'ALENCON

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-61001-2026-0025 du 20/01/2026 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 1])

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PROCÉDURE
Date de la saisine : 24 Septembre 2025
Première audience : 19 Décembre 2025

DÉBATS
Audience publique du 30 Avril 2026.

JUGEMENT
Nature : contradictoire en premier ressort
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

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Copie exécutoire délivrée le :
à :
N° RG 25/00473 - N° Portalis DBZX-W-B7J-CZGW

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 mars 2024, l’Office Public de l’Habitat de l’Orne a donné à bail à Madame [N] [G] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3] [Adresse 4] A [Localité 2] moyennant un loyer mensuel de 0,00 euros révisable annuellement outre provisions sur charges locatives.

Le 11 février 2025, l’Office Public de l’Habitat de l’Orne a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’Orne.

Par acte de commissaire de justice du 10 juillet 2025, l’Office Public de l’Habitat de l’Orne a fait signifier à Madame [N] [G] un commandement de payer pour un montant en principal de 525,63 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 30 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice du 24 septembre 2025 , l’Office Public de l’Habitat de l’Orne a fait assigner Madame [N] [G]devant le juge des contentieux de la protection d’[Localité 1] aux fins de voir :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire au 22 août 2025,
- ordonner l’expulsion de Madame [N] [G] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,
- autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais et péril du locataire ,
- condamner Madame [N] [G] au paiement des sommes suivantes:
- 872,33 euros au titre de l'arriéré de loyers et des charges, arrêtée au 31 août 2025,
- une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant équivalent à celui du loyer et charges en cours, jusqu’à la libération effective des lieux loués,
- 500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- les entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de la dénonciation de l’assignation à la préfecture.

L’assignation a été dénoncée le 26 septembre 2025 à la Préfecture de l’Orne.

L'affaire a été appelée pour la première fois le 19 décembre 2025.

Après plusieurs renvois, l'affaire a été retenue à l’audience du 30 avril 2026.

À l’audience, l’Office Public de l’Habitat de l’Orne, dûment représentée, maintient l’intégralité de ses demandes dans les termes de l'acte introductif d'instance auquel il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens. Il actualise sa créance à la somme de 2 834,38 euros. L’Office Public de l’Habitat de l’Orne précise que Madame [N] [G] n'a pas repris le paiement du loyer et des charges courants, le dernier règlement, partiel, remontant à décembre 2025, et il s'oppose à des délais de paiement suspensifs.

En défense, Madame [N] [G], représentée par son Conseil, ne conteste pas le principe et le montant de la dette et sollicite des délais de paiement tout en précisant ne pas être en capacité de faire une proposition mensuelle. Elle explique être au RSA. à hauteur de XX euros par mois en plus du loyer courant.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION DU BAIL

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Orne par la voie électronique le 26 septembre 2025, soit plus de 6 semaines avant la première audience du 19 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur au jour de l’assignation.

Par ailleurs, l’Office Public de l’Habitat de l’Orne justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par signalement de la situation d’impayés à la Direction Départementale de l’Emploi, du Travail, des Solidarités et de la Protection des Populations de l’Orne le 11 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties le 11 mars 2024 postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 contient une clause résolutoire qui rappelle qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et/ou du dépôt de garantie, et après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Compte tenu de la date du bail, et en application des dispositions de l’article 24-1 de la loi précité dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le délai pour s’acquitter des causes du commandement est de 6 semaines.

L’Office Public de l’Habitat de l’Orne justifie avoir signifié à Madame [N] [G], le 10 juillet 2025, un commandement de payer la somme de 525,63 euros visant cette clause résolutoire et mentionnant un délai de six semaines pour s’acquitter des causes du commandement.

Il résulte des énonciations de l’assignation et du décompte produit par l’Office Public de l’Habitat de l’Orne, informations non contredites par le locataire, que les sommes dues au titre des loyers et des charges n’ont pas été réglées dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies et le contrat de bail résilié à la date du 22 août 2025.

Sur l’expulsion

En conséquence de la résiliation du contrat de bail, l’expulsion sera prononcée.

Il sera ordonné à Madame [N] [G] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L433-1, L433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

II. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, le contrat de bail s’étant trouvé résilié au 22 août 2025, Madame [N] [G] est tenue aux loyers et charges jusqu’à cette date.

Par ailleurs, selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Du fait de la résiliation du bail, il n’existe plus de titre d’occupation permettant au locataire de se maintenir dans les lieux. Cette occupation sans droit ni titre constitue une faute qui cause un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant une indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Le bail étant résilié depuis le 22 août 2025, Madame [N] [G] est devenue occupante sans droit ni titre à compter de cette date et il convient de la condamner à une indemnité d’occupation mensuelle qui sera fixée au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi (306,69 euros correspondant au montant du montant du loyer et provisions de charges à la date du 31 mars 2026)

Il ressort en outre des pièces du dossier, notamment du bail conclu le 11 mars 2024, du commandement de payer délivré le 10 juillet 2025 et du décompte de la créance actualisée, que l’Office Public de l’Habitat de l’Orne rapporte la preuve d’une créance d’un montant de 2 834,38 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 20 avril 2026, échéance d'avril 2026 non incluse.

Madame [N] [G] ne conteste pas la dette et n'a pas fait connaître d’éléments permettant de remettre en cause ce décompte.

Il convient par conséquent de condamner Madame [N] [G] à payer à l’Office Public de l’Habitat de l’Orne la somme totale de 2 834,38 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 20 avril 2026, échéance d'avril 2026 non incluse, outre l’indemnité d’occupation à compter du 1 avril 2026 et jusqu’à la libération des lieux.

III. SUR LA DEMANDE DE DÉLAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il apparaît que Madame [N] [G] n’a pas repris le paiement du loyer et des charges, le dernier règlement, partiel, remontant à décembre 2025 et la dette ne cessant de s’aggraver.

Au surplus, elle explique être dans l’incapacité de proposer une mensualité compte tenu de son absence de ressource. Elle ne fait d’ailleurs état d’aucune perspective d’amélioration de sa situation à brève ou moyenne échéance.

Il convient encore de constater que Madame [N] [G] se retrouve en situation d’impayés depuis le premier mois de sa location

Ainsi, outre l’absence de paiement du loyer courant qui exclu l’octroi de délai, il se déduit de ces divers éléments que Madame [N] [G] n’est ni en situation de régler sa dette locative ni en capacité de régler le loyer courant.

Dans ces conditions, ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire seront rejetées.

IV. SUR LES AUTRES DEMANDES

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il convient de condamner Madame [N] [G], qui succombe, aux dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la notification de l’assignation à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de Office Public de l’Habitat de l’Orne ses frais irrépétibles et de rejeter la demande formée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par conséquent, l’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.

N° RG 25/00473 - N° Portalis DBZX-W-B7J-CZGW

PAR CES MOTIFS