TJ 69123, 26 juin 2026, RG 24/03356

DOSSIER N° RG 24/03356 - N° Portalis DB2H-W-B7I-2AA6

Jugement du :
26/06/2026

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT [Localité 1] S2

[Q] [E] [O] [U]
[V] [S] ép.[U]
C/
[I] [D]
[F] [H]
[K] [H] épouse [D]

Copie exécutoire délivrée
à : Me [Localité 2]

Expédition délivrée
à : Me HALLE (T.1217)

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Vendredi vingt six Juin deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
JUGE : STELLA Karen
GREFFIER : DIPPERT Floriane

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [Q] [E] [O] [U], demeurant [Adresse 1]

Madame [V] [S] épouse [U], demeurant [Adresse 1]

représentés par Me Bénédicte ROCHEFORT, avocat au barreau de VIENNE

d’une part,

DEFENDEURS

Monsieur [I] [D], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [F] [H], demeurant [Adresse 3]

Madame [K] [H] épouse [D], demeurant [Adresse 2]

représentés par Me Carole HALLE (T.1217), avocat au barreau de LYON

Cités à étude et à personne par acte de commissaire de justice en date du 24 Avril 2024 et le 2 mai 2024.

d’autre part

Date de la première audience : 10 décembre 2024
Date de la mise en délibéré : 22 janvier 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant bail d 19 septembre 2019, Monsieur et Madame [U] ont loué leur appartement duplex 94 m² sis [Adresse 4] [Localité 3] [Adresse 5] à [I] [D] et [K] [H]. [F] [H] s’est porté caution solidaire le 20 septembre 2019.

Le montant du loyer était de 690 euros par mois outre 30 euros de provisions sur charges et le dépôt de garantie a été de 690 euros.

L’état des lieux de sortie des précédents locataires a été contresigné par Monsieur [D] et Madame [H] lors de leur entrée dans les lieux le 16 octobre 2019.

Ils ont quitté les lieux le 30 novembre 2023 après quatre ans d’occupation. Un état des lieux de sortie a été réalisé le jour même par voie de commissaire de justice.

Les bailleurs ont estimé que des dégradations avaient été causées et que les locataires leur devaient un somme de 5200,69 euros qu’ils ont réclamée en vain malgré une mise en demeure.

Suivant exploit délivré le 24 avril 2024, [Q] [U] et [V] [U] née [S] ont assigné [I] [D] et [K] [H] épouse [D] ainsi que [F] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LYON, aux fins de, au visa de l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 :

- les dire et juger recevables et bien fondés,
- constater que les dégradations et pertes du logement loué sont imputables dans leur totalité à [K] [H] et [I] [D],
- voir condamner solidairement [K] [H] et [I] [D], en leur qualité de locataires, et [F] [H] en sa qualité de caution, à leur payer la somme de 5200,69 euros décomposée comme suit :
* reprise peinture : 1694,69 euros
* reprise menuiseries : 2519 euros
* reprise cuisine : 1293 euros
* nettoyage de l’appartement : 192 euros
* constat état des lieux : 192 euros
A déduire le montant du dépôt de garantie de 690 euros

- outre 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

- les voir débouter de leurs demandes, fins et conclusions,

- les voir condamner in solidum à leur payer 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en sus des entiers dépens,

-voir ordonner l’exécution provisoire de la décision.

A l’audience, les conseils de parties ont déclaré déposer leurs dossiers respectifs.

Suivant leurs dernières conclusions, les époux [U] ont demandé au visa de l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 de :

- les dire et juger recevables et bien fondés,
- constater que les dégradations et pertes du logement loué sont imputables dans leur totalité à [K] [H] et [I] [D],
- voir condamner solidairement [K] [H] et [I] [D], en leur qualité de locataires, et [F] [H] en sa qualité de caution, à leur payer la somme de 5200,69 euros décomposée comme suit :
* reprise peinture : 1694,69 euros
* reprise menuiseries : 2519 euros
* reprise cuisine : 1293 euros
* nettoyage de l’appartement : 192 euros
* constat état des lieux : 192 euros
A déduire le montant du dépôt de garantie de 690 euros

- outre 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

- les voir débouter de leurs demandes, fins et conclusions,

- les voir condamner in solidum à leur payer 2500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en sus des entiers dépens,

- voir ordonner l’exécution provisoire de la décision.

Suivant leurs dernières conclusions, les défendeurs ont demandé, au visa de la loi du 6 juillet 1989, de l’article 1721 du Code civil et du décret du 30 janvier 2002, de :

- rejeter les demandes de condamnation,
- de condamner les époux [U] à leur payer la somme de 4400 euros soit 400 euros par mois en réparation de leur préjudice de jouissance de janvier 2023 à novembre 2023,
- outre 2500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en sus des entiers dépens.

Puis, l’affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2026.

MOTIFS

Sur la responsabilité des locataires

Sur les réparations locatives

Selon l’article 7 c ) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du bail dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, sauf cas de force majeure, faute du bailleur ou fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Selon l’article 7 d) de la même loi, il doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au bail et les menues réparations et l’ensemble des réparations locatives sauf si elles ont été occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l’article 1217 et 1231-1 du Code civil, en cas de mauvaise exécution par une partie de ses obligations, le créancier peut notamment demander réparation des conséquences de l’inexécution si le débiteur ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il apparaît que Monsieur [D] et Madame [H] ont vécu 4 ans dans les lieux. La comparaison entre les deux états des lieux contradictoires d’entrée et de sortie montre que à l’entrée, dans le hall, le salon et la cuisine, il existait des murs notés en état d’usage. 4 ans après le revêtement mural a été décrit comme en mauvais état avec peinture présentant des traces, cloques, éclats.

Ainsi, il existe une preuve de dégradation à la charge des locataires. Toutefois, la remise en peinture pour 1694 ,69 euros TTC qui a été effectuée ne saurait être mise à la charge totale des locataires qui n’étaient pas tenus de remettre à neuf.

En outre, un coefficient de vétuste doit s’appliquer du fait des 4 ans d’occupation.
Ainsi, le montant de la réparation doit se limiter à 30 % du montant soit 508,40 euros TTC.

- pour la porte d’entrée, la porte coulissante du placard d’entrée, la porte coulissante de la chambre 2 et celle de la chambre 3 : l’état des lieux d’entrée contresigné par les défendeurs en leur qualité de locataires a montré que la porte d’entrée était en état d’usage, que la porte du placard d’entrée était en état d’usage et fonctionnait, que la porte coulissante de la chambre 2 était en mauvais état, coulissant mal mais fonctionnant et celle de la chambre 3 était en bon état.

Dans l’état des lieux de sortie, la porte d’entrée est notée en mauvais état, les baguettes sont en partie manquantes. Il existe des griffures et des éclats. La porte coulissante du placard de l’entrée est en mauvais état, les portes miroirs ont été déposées ; les montants sont rayés et l’intérieur des placards est marqué. La porte coulissante de la chambre 2 est en mauvais état avec les deux portes déposées. La porte coulissante de la chambre 3 est en mauvais état et les portes sont déposées.

Ainsi, la dégradation locative est flagrante surtout par comparaison au traitement de la porte coulissante de la chambre 3 qui est passée de bon état à mauvais état en 4 ans.

Il n’existe pas de preuve que les locataires ont alerté les bailleurs sur le mauvais fonctionnement des portes en cours de bail.

Le devis de reprise des portes s’élève à 2519 euros TTC. Il est mis à la charge des locataires en totalité la vétusté n’ayant aucune incidence sur ce type de dégradations. En la matière, un devis qui n’ a pas été remis en cause quant à son montant par d’autres contre-preuves, doit être pris en compte car l’indemnisation des bailleurs n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations.

- pour la plaque de cuisson, le four et les caissons bas de la cuisine :

la plaque de cuisson, décrite en état d’usage, fonctionnait à l’entrée mais comportait des traces de graisse et un éclat sur le côté. Lors de la sortie, elle est notée en mauvais état, 3 feux sur 4 fonctionnent et elle est fissurée avec un impact. Il existe en outre des rayures et des traces blanches. La responsabilité des locataires est engagée mais il ne saurait leur être demandé la totalité d’un remplacement à neuf.

Ainsi, avec la vétusté, sera retenue à leur charge, 50 % de la somme soit 99,50 euros.

S’agissant du four, il était décrit en état d’usage à l’entrée. A la sortie, il est décrit comme en mauvais état et extrêmement sale. Il n’a pas pu être testé du fait de son insalubrité. Dans ces conditions, le très mauvais entretien est établi et le remplacement du four doit être retenu à la charge des locataires en totalité car la vétusté ne peut pas expliquer cet état d’insalubrité.

Ainsi, est due la somme de 299 euros.

Pour les caissons bas, lors de l’état des lieux d’entrée, les meubles sous évier et caissons ont été décrits comme en bon état. A la sortie, soit ils sont en mauvais état soit manquants. Deux tiroirs sont retirés. La porte du meuble sous évier est manquante. La porte vitrée des meubles hauts est manquante.

Ainsi, la somme de 1293 euros pour les trois caissons est justifiée et doit être mise à la charge des locataires. Leur remarque sur un tiroir à casseroles qui ne fonctionnait pas et une poignée d’un tiroir tordue dans un mail du 25 octobre 2029 ne sauraient remettre en cause les manquements constatés sur les caissons.

Sur le nettoyage

Il ressort de manière évidente du constat d’état des lieux de sortie que les locataires ont laissé beaucoup de poussières et que de nombreux éléments étaient à nettoyer. Dès lors, la facture de nettoyage est à mettre à la charge des défendeurs à hauteur de 192 euros suivant devis pièce 14. Cela fait partie de l’entretien courant quand bien même le ménage laissait à désirer lors de l’entrée dans les lieux.

Sur le coût du constat d’état des lieux de sortie

Selon l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque l’état des lieux ne peut être fait à l’amiable et contradictoirement, il y a recours à un commissaire de justice et les frais sont partagés entre le locataire et le bailleur.

En l’espèce, il n’est pas soutenu que les locataires auraient refusé un état des lieux amiable ou auraient fait de l’obstruction. Dès lors, les frais du constat d’état des lieux de sortie ne sont qu’à la charge des bailleurs.

Leur demande sur ce point est rejetée.

Ainsi, déduction faite du dépôt de garantie de 690 euros, [I] [D], [K] [H] et [F] [H] doivent solidairement la somme de 4220,90 euros à Monsieur et Madame [U] au titre des réparations locatives et du nettoyage.

Le surplus de la demande est rejeté.

Sur la demande reconventionnelle et la responsabilité contractuelle des bailleurs.

Selon l’article 1719 du Code civil, le bailleur doit entretenir la chose louée en l’état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur durant la durée du bail.

L’article 6 al 3 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur d’assurer au locataire la jouissance paisible de son logement et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal des locaux loués.

Les articles 2 et 3 du décret Le décret n°2022-120 du 30 janvier 2002 définissent notamment le logement décent comme celui :

- qui assure le clos et le couvert, est protégé des infiltrations d’air et pourvu de dispositifs de retenue des personnes,
- dont les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement,
- qui comporte les éléments d’équipement et de conforts comme une installation permettant un chauffage normal, une installation d’alimentation en eau potable, une installation d’évacuation des eaux ménagères et des eaux vannes, une cuisine, une installation sanitaire intérieure au logement, un réseau électrique permettant un éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne en fonctionnement,
- qui comporte une installation sanitaire intérieure alimentée en eau chaude notamment,
- qui ne comporte pas de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et rendant le logement non conforme à l'usage d'habitation. Tel est le cas d’un logement infesté d’insectes nuisibles qui sont notoirement connus pour être vecteurs de maladies ou déclencheurs d’allergie chez les humains.
Depuis la loi [Localité 4] du 23 novembre 2018, il est expressément prévu que le bailleur doit remettre un logement exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites.

Selon l'article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon l'article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier du paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Le preneur doit établir la faute du bailleur ayant engendré un dommage dont il doit établir la nature et le montant.

En l’espèce, il est soutenu que les locataires ont subi une fuite d’eau sur le chauffe-eau de l’appartement au mois de février 2023, qu’à l’occasion de l’expertise amiable d’assurance, il a été mis en lumière un affaissement antérieur du plancher de l’appartement, qu’à la suite de la fuite, l’eau serait restée stockée entre les carreaux du carrelage et la dalle. Ils soutiennent qu’il existe un problème structurel affectant la solidité de l’immeuble et affectant leur sécurité. Ils ont souligné avoir été contraints de vivre dans une humidité permanente et des conditions indignes.

Or, ils ne produisent qu’une expertise d’assurance amiable qui ne conclut aucunement à la mise en cause de la solidité de l’immeuble ni à la mise en évidence d’un taux d’humidité du logement en l’absence d’élément corroborant ces allégations. La fuite du chauffe-eau a été réparée. D’ailleurs, dans leur dédite, ils ont indiqué comme motif la perte d’emploi de Monsieur [D] et non l’indécence du logement ou la mise en cause de sa solidité.

A défaut d’un élément technique corroborant ces points, la responsabilité contractuelle de leurs bailleurs n’est pas établie. De ce fait, leur demande est rejetée.

Sur la demande indemnitaire des époux [U] au titre de la résistance abusive

Il y a lieu de rejeter ce chef de demande car outre le fait que dans les conclusions des époux [U] il n’existe pas d’argumentaire ni de démonstration précise quant à la résistance abusive des défendeurs à leur payer le solde locatif, l’intégralité de leurs demandes n’a pas été accueillie ce qui rendait légitime une contestation.

Sur les demandes accessoires

Parties succombantes, [I] [D], [K] [H] et [F] [H] sont in solidum tenus de payer les entiers dépens de l’instance.

En équité, ils sont également tenus de payer aux époux [U] une indemnité de procédure d’un montant de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les demandes des défendeurs au titre des dépens et des frais irrépétibles sont rejetées.

PAR CES MOTIFS,