TJ 69123, 26 juin 2026, RG 24/01174

DOSSIER N° RG 24/01174 - N° Portalis DB2H-W-B7I-ZKTI

Jugement du :
26/06/2026

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT LONG S2

[N] [W]
C/
S.A.S. FONCIA [Localité 1]
SAS REGIE DES LUMIERES
SARL IMMOBILIER GESTION EYRAUD
SCO [Adresse 1]
Sté CIVIS

Copie exécutoire délivrée
à :
- Me GARCIA (T.2731)
- Me CHAZELLE (T.875)
- Me MEILHAC

Expédition délivrée
à : Me SANTA-CRUZ (T.692)
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON
PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Vendredi vingt six Juin deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
JUGE : STELLA Karen
GREFFIER : DIPPERT Floriane

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [N] [W], demeurant [Adresse 1]
Monsieur [R] [Y], demeurant [Adresse 1]
représentés par Me Sandra GARCIA (T.2731), avocat au barreau de LYON

d’une part,

DEFENDERESSES

S.A.S. FONCIA [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Colette CHAZELLE (T.875), avocat au barreau de LYON

S.A.S. REGIE DES LUMIERES, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Jean-paul SANTA-CRUZ (T.692), avocat au barreau de LYON

S.A.R.L. IMMOBILIER GESTION EYRAUD REGIE exerçant sous l’enseigne NOTRE AGENCE IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 4]
non comparante, ni représentée

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], dont le siège social est sis C/ Sté REGIE DES LUMIERES - [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

Société CIVIS, dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Me Benoît MEILHAC, avocat au barreau de VILLEFRANCHE SUR SAONE

Cités à personne morale, à étude par acte de commissaire de justice en date des 19, 20, Décembre 2023.
d’autre part

Date de la première audience : 04 juin 2024
Date de la mise en délibéré : 22 janvier 2026

EXPOSE DU LITIGE

La résidence sise [Adresse 1] à [Localité 2] est un immeuble en copropriété régi par la loi du 10 juillet 1965. Cet immeuble est représenté par le syndic en exercice, soit la société SARL IMMOBILIER GESTION EYRAUD REGIE exerçant sous l’enseigne NOTRE AGENCE IMMO selon procès-verbal d’assemblée générale du 16 janvier 2019. Ce syndic a succédé à la société SAS FONCIA BOUTEILLE devenue FONCIA [Localité 1].

Madame [W] et Monsieur [Y] sont copropriétaires dans cette résidence.

La copropriété a subi des désordres lors d’une opération de construction tant dans les parties communes que privatives. La société CIVIS assureur a accepté d’indemniser les copropriétaires et la copropriété.

Le 4 décembre 2018, une quittance subrogatoire a été émise par la société CIVIS qui indique que la société FONCIA BOUTEILLE accepte pour le compte de la copropriété le règlement de la somme de 920 euros, pour le compte du copropriétaire [W] la somme de 2668,71 euros et pour le compte du copropriétaire [Y] la somme de 1727 euros.

La quittance du 10 janvier 2019 a été signée par Madame [W] et Monsieur [Y] le 10 janvier 2019 jour de l’assemblée générale de la copropriété.

Les indemnisations n’ont jamais été perçues malgré diverses relances faites au syndic de copropriété

La société SAS REGIE DES LUMIERES a été constituée en septembre 2021 et a racheté le fonds de commerce de la société NOTRE AGENCE IMMO pour l’activité de syndic postérieurement.

Suivant exploits délivrés les 19 et 20 décembre 2023, [N] [W] et [R] [Y] ont assigné devant le tribunal judiciaire pris en son pôle de protection du tribunal judiciaire de LYON la SAS FONCIA LYON venant aux droits de la société FONCIA BOUTEILLE, la SAS REGIE DES LUMIERES, la SARL IMMOBILIER GESTION EYRAUD REGIE exerçant sous l’enseigne NOTRE AGENCE IMMO, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 3], la société CIVIS, groupe d’intérêt économique aux fins de, au visa des articles 1103, 1240 , 1991, 1992 du Code civil, 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 :

- se voir déclarer recevables et bien fondés,
A titre principal

- voir condamner la société CIVIS à payer à Madame [W] la somme de 2668,71 euros au titre de la quittance subrogatoire signée le 10 janvier 2019 outre intérêt au taux légal,

- voir condamner la société CIVIS à payer à Monsieur [Y] la somme de 1727 euros au titre de la quittance subrogatoire signée le 10 janvier 2019 outre intérêt au taux légal,

- voir condamner la société CIVIS à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 920 euros au titre de la quittance subrogatoire signée le 10 janvier 2019 outre intérêt au taux légal,

A titre subsidiaire

- voir juger que la société FONCIA, la société IMMOBILIER GESTION EYRAUD REGIE et la société REGIE DES LUMIERES ont commis des fautes de gestion dans l’exécution de leurs mandats successifs de syndic,

- les voir condamner solidairement à payer à Madame [W] la somme de 2668,71 euros en indemnisation de son préjudice financier,

- les voir condamner solidairement à payer à Monsieur [Y] la somme de 1727 euros en indemnisation de son préjudice financier,

- les voir condamner solidairement à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 920 euros en indemnisation de son préjudice financier,

En tout état de cause

- les voir condamner solidairement à payer à Madame [W] et Monsieur [Y] la somme de 2000 euros chacun de dommages et intérêts pour leur préjudice moral,

- les voir condamner in solidum à leur payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en sus des entiers dépens.

Suivant ses dernières conclusions, la SAS FONCIA [Localité 1] a demandé de dire à titre principal que les demandes formulées pour le compte du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sont irrecevables pour défaut de qualité à agir et que celles formulées par Madame [W] et Monsieur [Y] sont irrecevables pour violation de l’article 750-1 du Code de procédure civile. A titre subsidiaire, il est demandé de dire qu’elle a parfaitement exécuté ses obligations contractuelles et légales. Il est conclu au débouté des demandes et sa mise hors de cause. Il est demandé de condamner solidairement Monsieur [Y] et Madame [W] à lui payer 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en sus des entiers dépens. La société FONCIA a maintenu sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Lors de leurs dernières conclusions, Monsieur [Y] et Madame [W] ont maintenu leurs demandes principales, précisé qu’ils n’étaient pas irrecevables au regard de l’article 750-1 du Code de procédure civile du fait de l’urgence liée à la prescription imminente des demandes, et ont réduit leurs demandes subsidiaires en ne ciblant que la société IMMOBILIER GESTION EYRAUD REGIE et la société REGIE DES LUMIERES. A l’audience, ils ont oralement indiqué que FONCIA avait fait son travail. Les demandes contre CIVIS et contre FONCIA sont abandonnées. Ils ont pointé la mauvaise foi de la REGIE DES LUMIERES et de NOTRE AGENCE IMMO qui doivent être solidairement condamnées à leur payer leur dû outre 2000 euros chacun de dommages et intérêts. Il est conclu au rejet des demandes de FONCIA et de CIVIS ou d’être relevés et garantis par NOTRE AGENCE IMMO et la REGIE DES LUMIERES. Rien n’est demandé au syndicat des copropriétaires.

Suivant ses dernières conclusions, la SAS Régie des LUMIERES, intervenante à titre principal, a demandé de dire à titre principal que les demandes formulées pour le compte du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sont irrecevables pour défaut de qualité à agir et que celles formulées par Madame [W] et Monsieur [Y] sont irrecevables pour violation de l’article 750-1 du Code de procédure civile. A titre subsidiaire, il est conclu au débouté des demandes à son encontre. Il est demandé de condamner Monsieur [Y] et Madame [W] à lui payer 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en sus des entiers dépens.

Suivant ses dernières conclusions, le groupement d’intérêt économique CIVIS a demandé de juger que les demandes de Monsieur [Y] et Madame [W] sont irrecevables en l’absence de démarche préalable de conciliation, de médiation ou de procédure participative. Il est conclu à l’irrecevabilité de leurs demandes pour cause de prescription biennale en matière d’assurance. Il est conclu à l’irrecevabilité des demandes formulées au nom du Syndicat des copropriétaire pour défaut de qualité à agir. Il est demandé au fond de rejeter les demandes, fins et prétentions de Madame [N] [W] et de Monsieur [R] [Y]. Il est demandé de dire qu’il n’a commis aucun manquement contractuel.

Il est demandé de condamner in solidum Madame [W] et Monsieur [Y] à lui payer 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en sus des entiers dépens et frais de l’instance.

Le Syndicat des copropriétaires, assigné en l’étude, n’a pas comparu ni personne pour lui.

La SARL IMMOBILIER GESTION EYRAUD REGIE assignée à personne habilitée n’a pas comparu ni personne pour elle.

Selon l’article 35 alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque plusieurs prétentions réunies sont fondées sur les mêmes faits ou sont connexes, la compétence et le taux de ressort sont déterminés par la valeur totale du litige.

En l’espèce, plusieurs demandeurs distincts ont formulé à l’encontre de plusieurs défendeurs des demandes sur le fondement d’une quittance subrogative unique établissant une connexité entre les faits dont se prévalent Madame [W] d’une part et Monsieur [Y] d’autre part. Le taux de ressort est donc déterminé par la valeur totale du litige qui excède en l’occurrence la somme de 5000 euros.

Le jugement sera donc en premier ressort et par conséquent réputé contradictoire.

Puis, l’affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2026.

MOTIFS

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité pour agir de Madame [W] et Monsieur [Y] dans l’intérêt du syndicat des copropriétaires

Selon l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice en demande ou en défense même contre des copropriétaires. Il peut agir conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot à charge d’en informer le syndic. En cas d’inaction ou de carence du syndic, le président du conseil syndical peut également sur délégation expresse de l’assemblée générale, exercer une action contre le syndic en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires. Lorsque la copropriété n’a pas de conseil syndical, cette action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.

En l’espèce, Monsieur [Y] et Madame [W], deux copropriétaires, agissent tant en leur nom personnel pour leur lot privatif qu’au nom du syndicat des copropriétaires.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 16 janvier 2019 (pièce 1 de FONCIA [Localité 1]) qu’il existe un conseil syndical.

Dès lors, Monsieur [Y] et Madame [W], qui ne rapportent pas la preuve qu’il n’y avait plus de conseil syndical au moment de l’assignation et qu’ils représentaient ¼ des voix des copropriétaires n’avaient pas de qualité pour agir au nom du syndicat des copropriétaires.

Leurs demandes au nom du syndicat des copropriétaires sont irrecevables pour défaut de qualité à agir au sens des articles 31 et 122 du Code de procédure civile.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la violation de l’article 750-1 du Code de procédure civile

Au sens de ce texte, et au moment où l’assignation a été délivrée, toute demande dont le montant n’excède pas 5000 euros doit préalablement faire l’objet d’une procédure de médiation, de conciliation de justice ou d’une procédure participative sous peine d’irrecevabilité d’office.

Or, il ressort du calcul du taux de ressort ci-dessus, que les demandes étant fondées sur des faits connexes doivent se cumuler au sens de l’article 35 al 2 du Code de procédure civile. Dès lors, le montant total des demandes excédait 5000 euros. Les demandeurs n’étaient pas donc pas soumis à l’exigence de l’article 750-1 du Code de procédure civile.

Il y a lieu de rejeter la fin de non-recevoir développée par FONCIA [Localité 1], CIVIS et la REGIE DES LUMIERES tirée du non-respect de l’article 750-1 du Code de procédure civile.

Sur les demandes formées à l’encontre du GIE CIVIS

A l’audience, les demandeurs ont renoncé à leurs demandes à l’encontre de CIVIS. En tout état de cause, leurs demandes se heurtaient à la prescription biennale sur le plan procédural prévue à l’article L 114 du Code des assurances, la quittance subrogative initiale ayant été contresignée le 10 janvier 2019 et la quittance subrogative rectifiée pour faire figurer le nom du nouveau syndic NOTRE AGENCE IMMO en lieu est place de FONCIA BOUTEILLE datant du 11 juin 1919. En outre, sur le fond, le GIE CIVIS s’engageait à verser les fonds au syndic et non directement aux copropriétaires. Il n’a plus pu le faire faute pour le nouveau syndic de régulariser la nouvelle quittance.

Il y a lieu de prendre acte que [N] [W] et [R] [Y] se sont désistés de leurs demandes respectives à l’encontre du GIE CIVIS.

Sur les demandes formées à l’encontre de FONCIA BOUTEILLE devenu FONCIA [Localité 1]

Dans leurs dernières écritures soutenues à l’audience oralement, les demandeurs ont reconnu que les pièces versées ont démontré la diligence de FONCIA dans la gestion du sinistre de copropriété. En particulier, FONCIA a bien transmis la quittance subrogatoire signée dans les délais à CIVIS en l’informant du changement de syndic. Elle a transmis également ses archives (pièce 4 notamment le dossier sinistre) à NOTRE AGENCE IMMO enseigne de la société IMMOBILIER GESTION EYRAUD REGIE. Ainsi, elle n’avait plus qualité pour recevoir l’indemnisation et la répercuter.

Il y a lieu de prendre acte que [N] [W] et [R] [Y] se sont désistés de leurs demandes respectives à l’encontre de FONCIA [Localité 1].

Sur les demandes de condamnation de la SAS REGIE DES LUMIERES et de la SAS IMMOBILIER GESTION EYRAUD exerçant sous l’enseigne NOTRE AGENCE IMMO

La SAS REGIE DES LUMIERES n’a été immatriculée au RCS qu’en septembre 2021. Ainsi, il ne peut lui être reproché d’avoir commis une faute de gestion par omission en ne transmettant pas la quittance subrogative nouvellement éditée en date du 11 juin 2019, la prescription biennale étant atteinte au 11 juin 2021 soit avant la création de cette personne morale.

Les demandes formulées à l’encontre de la REGIE DES LUMIERES ne sont pas fondées. Elles doivent être rejetées.

En revanche, il ressort de la chronologie des faits que le nouveau syndic NOTRE AGENCE IMMO exerçant sous l’enseigne de la société IMMOBILIER GESTION EYRAUD REGIE en remplacement de la société FONCIA à compter du 16 janvier 2019 n’a pas géré le dossier sinistre. Il aurait dû signer la quittance subrogatoire du 11 juin 2019 permettant le déblocage des indemnités dues notamment à M. [Y] et Madame [W] et le règlement à son profit de l’ensemble des sommes moyennant l’engagement d’adresser le règlement qui lui revient à chaque copropriétaire concerné. IMMOBILIER GESTION EYRAUD REGIE devait également faire signer les copropriétaires.

En s’abstenant de le faire dans le temps de la prescription biennale, le syndic a manqué à son obligation contractuelle vis à vis du syndicat des copropriétaires mais sa faute contractuelle a également eu des conséquences à l’encontre des copropriétaires tiers au sens de l’article 1240 du Code civil. En effet, les copropriétaires n’avaient aucun recours direct contre l’assureur CIVIS.

Cette faute contractuelle a donc causé directement mais nécessairement un préjudice financier à Madame [W] à hauteur de 2668,71 euros et à Monsieur [Y] à hauteur de 1727 euros.

S’agissant du préjudice moral, il est établi par le fait qu’en dépit des diverses relances par mail ou par courrier, le syndic n’a jamais daigné répondre convenablement à la légitime interrogation des demandeurs qui ont cru à un acte de rétention de leur indemnité, ni daigné faire les recherches pour régler la question. Dès lors, IMMOBILIER GESTION EYRAUD REGIE doit payer une indemnité à chacun des deux copropriétaires en réparation de leur préjudice moral qu’il convient toutefois de ramener à la plus juste proportion de 1000 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

IMMOBILIER GESTION EYRAUD REGIE doit payer les entiers dépens de l’instance.

En équité, IMMOBILIER GESTION EYRAUD REGIE doit payer une somme de 1250 euros à [N] [W] et de 1250 euros à [R] [Y] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

[N] [W] et [R] [Y] sont déboutés de leurs demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure à l’encontre de la société REGIE DES LUMIERES. 

En équité, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de la société REGIE DES LUMIERES à l’encontre de [N] [W] et [R] [Y]. Sa demande au titre des dépens est également rejetée.

En équité, [N] [W] et [R] [Y], parties perdantes vis à vis de ce défendeur, doivent in solidum verser au GIE CIVIS une indemnité de procédure au titre de l’article 700 du Code de procédure civile qu’il convient de ramener à la plus juste proportion de 1500 euros. Le surplus de la demande et celle au titre des dépens sont rejetés.

En équité, [N] [W] et [R] [Y], parties perdantes vis à vis de ce défendeur, doivent in solidum verser à la SAS FONCIA [Localité 1] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en application de l’article 700 du Code de procédure civile. La condamnation n’a pas à être solidaire faute de clause contractuelle en ce sens ou de cas de solidarité légale. La demande de la SAS FONCIA [Localité 1] au titre des dépens est rejeté.

Il y a lieu de dire que IMMOBILIER GESTION EYRAUD REGIE qui a entretenu la confusion dans la situation et empêché le paiement du GIE CIVIS doit relever et garantir [N] [W] et [R] [Y] des sommes mises à leur charge au titre de l’article 700 du Code de procédure civile au regard de l’article 1240 du Code civil.

PAR CES MOTIFS,