TJ 75056, 25 juin 2026, RG 25/06068

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée
à : M. [A]

Copie exécutoire délivrée
à : Me DEMEYERE

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/06068 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBOLC

N° MINUTE : 3/2026

JUGEMENT
rendu le jeudi 25 juin 2026

DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “RESIDENCE LES EIDERS” SIS [Adresse 1], [Adresse 2], [Adresse 3] - [Localité 1], représenté par son syndic la SAS ATRIUM GESTION [Localité 2], dont le siège social est sis [Adresse 4] - [Localité 2]
représenté par Me Dominique DEMEYERE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1291

DÉFENDEUR
Monsieur [N] [A]
demeurant [Adresse 5] - [Localité 1]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, statuant en juge unique,
assisté de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 11 mai 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 juin 2026 par Romain BRIEC, Juge, assisté de Jihane MOUFIDI, Greffière.
Décision du 25 juin 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/06068 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBOLC

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [N] [A] est propriétaire du lot n°581, 695, 696 et 6499 dans l'immeuble sis [Adresse 1], [Adresse 2] et [Adresse 3] [Localité 1], cadastré BL[Cadastre 1], soumis au régime de la copropriété représentant 130/100000ème tantièmes.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE LES EIDERS, représenté par son syndic la société ATRIUM GESTION [Localité 2] en exercice, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris Monsieur [N] [A], par acte de commissaire de justice en date du 17 novembre 2026, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- 2402,42 euros au titre des charges de copropriété au 1er octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2025, et la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil,
- 2297 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- 2000 euros de dommages et intérêts,
- 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE LES EIDERS fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 11 mai 2026.

A l'audience, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE LES EIDERS, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Bien que régulièrement assigné à étude de commissaire de justice, Monsieur [N] [A] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 25 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Les pièces d'actualisation remises dans le dossier du demandeur sont inopérantes en ce que le demandeur n'a pas modifié ses demandes à l'audience puisqu'il s'en est remis au bénéfice de son acte introductif d'instance (la formulation d'une telle demande aurait nécessité en tout état de cause un renvoi de l'affaire pour le respect du contradictoire). Elles ne seront donc pas prises en compte au titre d'une actualisation des demandes, sauf à préciser qu'elles permettent toutefois de constater qu'aucun paiement n'est intervenu depuis l'assignation.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
- les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,
- les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.
Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande :
- le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l'immeuble et relatif au lot 581, 695, 696 et 6499, indiquant la répartition des tantièmes (130/100000èmes), établissant la qualité de copropriétaire de Monsieur [N] [A],
- le précédent jugement du 29 août 2024 de condamnation pour la période du 21 décembre 2022 au 1er janvier 2024 (échéance du 1er trimestre 2024 incluse), avec le décompte d'exécution y afférent ayant imputé les paiements intervenus entre 11 avril 2024 et le 29 août 2024, faisant suite à deux précédents jugements des 20 janvier 2015 et 17 mars 2021,
- les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 25 mars 2024 au 27 septembre 2025,
- l’historique du compte du 1er avril 2024 au 1er octobre 2025 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 4699,42 euros (en ce inclus 2297 euros de frais), cette somme n’incluant pas le montant de la condamnation du 29 août 2024,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 18 décembre 2020, 20 juin 2021, 28 juin 2023, 6 juin 2024 et 3 juin 2025 comportant :
- approbation des comptes des exercices 2019 à 2024,
- vote des budgets prévisionnels 2021 à 2026,
- fonds travaux 2020 à 2025,
- vote des travaux ou opérations suivantes : travaux pour remédier aux infiltrations, reprise des scellements, drainage des eaux, traitement des joints de dilatation, mise à niveau des pompes de relevage (assemblée générale du 18 décembre 2020, résolution 26, 27, 28, 29, 30), remplacement des grilles de ventilation, remplacement des éclairages, remplacement de la porte coupe feux (assemblée générale du 20 juin 2021, résolution 21, 22, 23), réfection des peintures (assemblée générale du 28 juin 2023, résolution 21), remplacement des éclairages, travaux de plomberie (assemblée générale du 6 juin 2024, résolution 19, 23), achat d’un tracteur, remplacement du collecteur (assemblée générale du 3 juin 2025, résolution 18, 20),
- les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,
- la mise en demeure de payer la somme de 3569,92 euros adressée le 10 juillet 2025 à Monsieur [N] [A] (distribuée le 18 juillet 2025, pli avisé et non réclamé),
- le règlement de copropriété lequel contient une clause prévoyant la solidarité des copropriétaires indivis de toutes les charges afférentes à leur local,
- le contrat de syndic,
- les factures de frais de gestion.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 4699,42 euros portant sur la période allant du 1er avril 2024 au 1er octobre 2025, incluant l'appel provisionnel du 4ème trimestre 2025.

Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des dépens, de l’article 700 du code de procédure civile ou des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 2297 euros. L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d’être exigible.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 2402,42 euros (4699,42-2297).

Conformément à l’article 36 du décret n°2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Il s’évince de la combinaison de cet article et de l’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de 1967 que les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, cette somme produira intérêts au taux légal à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception au domicile du destinataire, soit le 19 juillet 2025.
Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les  frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »

Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l'espèce, il est sollicité la somme totale de 2297 euros se décomposant comme suit :
- 69 euros pour l’envoi de la mise en demeure du 10 juillet 2025,
- 510 euros pour la transmission du dossier avocat,
- 1500 euros pour suivi de dossier avocat,
- 208 euros pour la constitution d’hypothèque.

Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Pour l'envoi du dossier à l'avocat et le suivi du dossier avocat, il n’est pas justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier, ces frais constituant ainsi un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

En conséquence la somme globale de 277 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, se décomposant comme suit : 69 euros pour l’envoi de la mise en demeure du 10 juillet 2025 et 208 euros pour la constitution d’hypothèque.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2025.

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, il est établi que Monsieur [N] [A] présente, de manière récurrente depuis de nombreuses années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. C’est en outre la 4ème fois que le syndicat est contraint d’assigner en justice. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants, ce qui apparaît à la lecture des décisions d’assemblée générale comme la nécessité de reporter des travaux ou l’instauration d’un appel de fonds pour pallier les impayés. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par Monsieur [N] [A]. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 800 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 17 novembre 2025 pour les charges et frais de recouvrement et la date du présent jugement pour les dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,