TJ 75056, 25 juin 2026, RG 25/04379

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [U] [P]
Madame [E] [P]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Philippe MARIN

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/04379 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAWLG

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le jeudi 25 juin 2026

DEMANDERESSE
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] représenté par son syndic la SELARL BPV dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Philippe MARIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D2004

DÉFENDEURS
Madame [E] [P], demeurant [Adresse 3]
comparante en personne et assistée de sa fille, [R] [P]

Monsieur [U] [P], demeurant [Adresse 4]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde BAILLAT, Juge, statuant en juge unique
assistée de Anaïs RICCI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 26 mars 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 juin 2026 par Mathilde BAILLAT, Juge assistée de Anaïs RICCI, Greffier
Décision du 25 juin 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/04379 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAWLG

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [U] [P] et Madame [E] [P] sont propriétaires des lots n°11 et n°25 dans l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 2], soumis au régime de la copropriété représentant 39/1019 tantièmes.

Faisant valoir des impayés, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à Paris (75018), représenté par son administrateur provisoire, Maître [S] [L], a fait assigner Monsieur [U] [P] et Madame [E] [P] devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, au visa de la loi du 10 juillet 1965, par actes séparés de commissaire de justice en date du 7 juillet 2025, aux fins de les voir condamner in solidum au paiement des sommes suivantes, avec capitalisation des intérêts :

- 4 768,39 euros au titre des charges de copropriété impayées,
- 1 500 euros à titre de dommages et intérêts,
- 1 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.

L'affaire a été appelée à l'audience du 19 décembre 2025 à laquelle le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 2], pris en la personne de son administrateur provisoire et représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, sauf à actualiser sa demande au titre des dommages et intérêts à la somme de 500 euros compte tenu de la reprise des paiements. Il a précisé être en attente de l'acte de vente afin de vérifier la propriété du bien et le caractère solidaire de la dette.

Madame [E] [P] a comparu en personne et a expliqué être seule propriétaire du bien, précisant être mariée avec Monsieur [U] [P] sous le régime de la séparation de biens. Elle a contesté le montant de la somme réclamée, faisant valoir une erreur comptable liée au versement d'une subvention en 2022 et non un défaut de paiement de ses charges.

A l'issue des débats, le demandeur a sollicité le renvoi aux fins de mise en état.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 26 mars 2026, lors de laquelle le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 2], pris en la personne de son administrateur provisoire et représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions récapitulatives visées par le greffe et soutenues oralement aux termes desquelles il sollicite la condamnation de Madame [E] [P] à lui payer les sommes suivantes :

- 3 545,75 euros au titre des charges impayées,
- 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.

Madame [E] [P], comparaît en personne assistée de sa fille, Madame [R] [P], et sollicite le bénéfice de ses conclusions récapitulatives visée par le greffe et soutenues oralement aux termes desquelles elle demande de :
- Constater que le solde débiteur de 3 257 euros résulte d'une erreur comptable et ne constitue pas un impayé de charges,
- Ordonner la rectification de son compte individuel de charges en écartant toute écriture liée à la subvention ANAH,
- Rejeter toute demande de restitution de la subvention accordée par l'ANAH,
- Rejeter toute demande de condamnation au paiement des frais de procédure.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à leurs écritures déposées à l'audience du 26 mars 2026 auxquelles elles ont déclaré se référer, conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Monsieur [U] [P], bien que régulièrement cité à étude de commissaire de justice ne comparaît pas et n'est pas représenté.

Conformément à l'article 474 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

A l'issue des débats, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de la décision au 25 juin 2026 par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera constaté que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 2], pris en la personne de son administrateur provisoire ne formule plus de demandes à l'encontre de Monsieur [U] [P].

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.
En l'espèce le syndicat des copropriétaires verse aux débats le justificatif de la qualité de copropriétaire de Madame [E] [P] tel que cela résulte de la matrice cadastrale, le relevé de compte propriétaire arrêté au 16 décembre 2025 portant sur la période allant du 27 novembre 2023 au 9 décembre 20205, appels du 4ème trimestre 2025 inclus, le procès-verbal de l'assemblée générale du 8 mars 2023, l'ordonnance désignant Maître [S] [L] administrateur provisoire de la copropriété du 27 novembre 2023 et l'ordonnance de prolongation de mission du 24 octobre 2024, les appels de fonds du 1er au 4ème trimestres 2024, les procès-verbaux de décision de l'administrateur provisoire en date des 29 août 2024 et 4 juillet 2025, une mise en demeure de payer la somme de 3 969,05 euros de l'administrateur provisoire en date du 24 septembre 2024 et une mise en demeure de payer la somme de 2991,20 euros de l'administrateur provisoire du 30 janvier 2025.

Madame [E] [P] conteste la somme réclamée, faisant valoir que la somme de 2 535,02 euros figurant au débit du grand livre pour l'exercice 2022 constitue une erreur comptable dans la mesure où il s'agit d'une subvention personnelle qui lui a été accordée par l'ANAH, distincte de la subvention collective perçue par le syndicat des copropriétaires. Elle prétend en conséquence que cette somme ne constitue pas une dette de charges de copropriété et qu'elle a été portée par erreur au débit de son compte, générant artificiellement une dette.
Le syndicat des copropriétaires soutient quant à lui que les décisions de l'administrateur provisoire ne sont pas susceptibles de recours et que l'approbation des comptes par celui-ci rend certaine, liquide et exigible la créance de charges du syndicat des copropriétaires. Il prétend par ailleurs que les copropriétaires ne peuvent opposer l'exception d'inexécution et restent redevables des charges en tout état de cause. Il considère dès lors que la contestation est infondée et que la créance réclamée résulte des mouvements du grand livre 2023.

Il sera rappelé qu'en application de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En vertu de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il incombe en conséquence au syndicat des copropriétaires demandeur de rapporter la preuve de l'existence d'une créance de charges de copropriété certaine, liquide et exigible.

S'il est exact, comme il le soutient, que les décisions de l'administrateur provisoire approuvant les comptes et les budgets prévisionnels sont définitives et exécutoires de plein droit et ne sont, dès lors, pas susceptibles de recours de la part des copropriétaires, il en va différemment dans l'hypothèse d'une erreur de retranscription comptable portant sur une somme étrangère aux charges et travaux de copropriété.

En application des règles gouvernant la charge de la preuve précitées, il incombe au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve de ce que la créance réclamée constitue une bien une dette de charges ou de travaux.

Or Madame [E] [P] démontre, par la production du courrier de l'Agence nationale de l'habitat du 3 juin 2021, avoir bénéficié d'une subvention attribuée à titre personnel d'un montant de 3 257 euros. Elle démontre encore que cette somme, initialement versée à l'ancien syndic, lui a été reversée le 28 juillet 2022, pour un montant de 2 535,02 euros, après déduction de la somme de 721,98 euros correspondant à une dette de charges. Il ressort cependant de l'extrait du grand livre de l'exercice 2022 produit par la défenderesse que cette somme de 2535,02 euros a été portée au débit de son compte de copropriétaire le 28 juillet 2022, ce alors que cette somme devait lui être créditée. Il s'agit par conséquent manifestement d'une erreur comptable ayant artificiellement générée une dette d'un montant de 2 535,02 euros à compter de cette date, laquelle a été reportée sur l'extrait du grand livre de l'exercice 2023 produit par le demandeur, étant incluse dans le solde débiteur figurant en début de période d'un montant de 3 860,61 euros.

En tout état de cause, la somme litigieuse ne constitue pas une créance de charges ou de travaux mais une subvention personnelle accordée à Madame [E] [P] par l'Agence nationale de l'habitat et ne peut qu'être déduite du montant de la créance réclamée.

Cependant, contrairement à ce que soutient la défenderesse, celle-ci était bien redevable d'une dette de 721,98 euros à la date du 1er juillet 2022 justifiant la retenue de cette somme sur le montant de la subvention créditée. Elle n'a d'ailleurs pas contesté cette retenue ainsi qu'il ressort des échanges de courriels produits.

Il ressort du décompte produit arrêté au 16 décembre 2025 que le compte de copropriétaire de Madame [E] [P] était débiteur à cette date de la somme de 3 545,75 euros, appels provisionnels du 4ème trimestre 2025 inclus. Après déduction de la somme de 2 535,02 euros, la créance du syndicat des copropriétaires s'élève donc à la somme de 1 010,73 euros.

Madame [E] [P], qui ne justifie d'aucun paiement libératoire, sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 2] la somme de 1010,73 euros au titre des charges, fonds de travaux et travaux impayés à la date du 16 décembre 2025, appels provisionnels du 4ème trimestre 2025 inclus.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe partiellement, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu des circonstances de l'espèce, l'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 2] pris en la personne de son administrateur provisoire sera donc débouté de cette demande.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,