TJ 75056, 26 juin 2026, RG 26/01683

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : S.C.I. TRUFFAUT-CARDINET

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Hervé CASSEL

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 26/01683 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCOPV

N° MINUTE : 1 JTJ

JUGEMENT
rendu le vendredi 26 juin 2026

DEMANDERESSE
SYNDICAT DE COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] représenté par son syndic le CABINET JOURDAN (agence [Localité 2])
dont le siège social est situé [Adresse 2]
représenté par Me Hervé CASSEL, avocat au barreau de PARIS, toque : K49

DÉFENDERESSE
S.C.I. TRUFFAUT-CARDINET
dont le siège social est situé [Adresse 3]
représentée par Madame [F] [K], gérante

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, statuant en juge unique assistée de Clémence MULLER, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 16 avril 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 juin 2026 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 26 juin 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 26/01683 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCOPV

EXPOSE DU LITIGE

La SCI TRUFFAUT-CARDINET est propriétaire du lot n°44 au sein d'un immeuble sis [Adresse 4] soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriétés, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic la SA CABINET JOURDAN a, par acte de commissaire de justice en date du 09 janvier 2026, fait assigner la SCI TRUFFAUT-CARDINET devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de PARIS, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
3 235,33 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 10 octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer ; 222 euros au titre des frais de recouvrement ; 1 800 euros à titre de dommages et intérêts ; 1 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 16 avril 2026.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance sauf à actualiser sa créance à la somme de 5 181,06 euros, 2eme trimestre 2026 inclus.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

La SCI TRUFFAUT-CARDINET, représentée par sa gérante, a comparu. Elle ne conteste pas la dette mais elle allègue que deux chèques ont été récemment adressés au syndic, d'un montant respectif de 1 000 euros et de 1 500 euros. Elle conteste toute mauvaise foi. Elle explique que sa mère travaille dans les locaux litigieux avec deux autres salariés, qu'il s'agit d'un local de confection, qu'il a été convenu que cette dernière ne paierait pas de loyers mais réglerait les charges, ce qu'elle a omis de faire. Elle précise que sa mère est née en 1938, que l'atelier de confection génère peu de revenus, que sa mère perçoit une retraite annuelle de 24 000 euros. Elle sollicite des délais de paiement pour apurer la dette sur 8 mois.

Le Tribunal a sollicité du conseil du syndicat des copropriétaires la communication, en cours de délibéré, d'un décompte actualisé au regard des règlements allégués et les derniers appels de charges.

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 26 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

Sur autorisation du magistrat, le conseil du syndicat des copropriétaires a adressé une note en délibéré le 22 avril 2026 ; il confirme avoir reçu les fonds relatifs au chèque de 1 000 euros mais n'avoir pas reçu celui de 1 500 euros. Il a produit le décompte actualisé au 21 avril 2026 tenant compte de ce versement de 1 000 euros et les derniers appels de charges.
Décision du 26 juin 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 26/01683 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCOPV

La SCI TFUFFAUT-CARDINET a, quant à elle, indiqué par courrier reçu au greffe le 15 juin 2026 que le chèque de 1 500 euros avait été encaissé, sans produire de pièces justificatives.

MOTIF DE LA DÉCISION

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété impayées

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver, conformément à l'article 1353 du code civil.

En l'espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :
un extrait de la matrice cadastrale dont il ressort que la SCI TRUFFAUT-CARDINET est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant le lot n°44 ; un décompte individuel des sommes dues au 21 avril 2026, pour la période du 10/01/2024 au 15/04/2026 (appel provisions 2eme trimestre 2026 inclus) ; les appels de charges sur la période concernée ; le contrat de syndic ;le procès-verbal de l'assemblée générale en date du 28/09/2023, 17/09/2024, 24/09/2025, ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels de charges et les attestations de non recours contre ces assemblées générales ;un courrier de mise en demeure du 10 octobre 2025.
Il ressort des pièces produites que le compte de copropriétaire de la SCI TRUFFAUT-CARDINET est débiteur, au 21avril 2026, hors frais de recouvrement qui seront examinés infra, de la somme de 4 181,06 euros au titre des charges impayées.

La SCI TRUFFAUT-CARDINET n'apporte aucun élément de nature à remettre en cause le principe et l'exigibilité de cette dette.

Par conséquent la SCI TRUFFAUT-CARDINET sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic la SA CABINET JOURDAN, la somme de 4 181,06 euros au titre des arriérés de charges de copropriété selon décompte arrêté au 21 avril 2026, appel du 2eme trimestre 2026 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2025 sur la somme de 3 457,33 euros et à compter de la signification de la décision sur le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Par "frais nécessaires" au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Il convient à ce titre de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d'administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l'objet d'une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu'en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour "constitution et transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat", pour "suivi de contentieux" ou "suivi de procédure", qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les propriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, les relances antérieures à la mise en demeure et postérieures à la délivrance de l'assignation.

Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.
Décision du 26 juin 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 26/01683 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCOPV

En l'espèce, au vu de ce qui précède et des pièces produites, il y a lieu de retenir les frais relatifs à la lettre de mise en demeure du 26 février 2025 et à la lettre de relance du 04 septembre 2025 soit au total 78 euros. En revanche, les frais relatifs à la mise en demeure du 10 octobre 2025, qui émane non pas du syndic mais du conseil du syndicat des copropriétaires seront inclus dans l'article 700 du code de procédure civile.

En conséquence, la SCI TRUFFAUT-CARDINET sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic la SA CABINET JOURDAN, la somme de 78 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires est défaillant dans l'administration de cette preuve de sorte qu'il sera débouté de sa demande.

Sur la demande reconventionnelle tendant à l'octroi de délai de paiement

Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années. L'octroi de délais constitue une faculté laissée à l'appréciation souveraine du juge, lequel doit concilier les intérêts respectifs des parties.

Plusieurs éléments conduisent à considérer que l'octroi de délais demeure compatible avec les intérêts du créancier : la dette, bien que significative, peut être apurée dans un délai raisonnable au regard du montant des versements proposés ; la SCI TRUFFAUT-CARDINET ne conteste pas le principe de la dette et manifeste une volonté de régularisation ; le syndicat des copropriétaires, bien qu'opposé à la demande, ne justifie pas que l'échelonnement sollicité compromettrait gravement la trésorerie de la copropriété.

Dans ces conditions, et afin de favoriser le recouvrement effectif de la créance, il apparaît opportun d'accorder des délais de paiement, selon les modalités visées au dispositif de la présente décision, lesquels permettront un apurement progressif de la dette sans porter une atteinte disproportionnée aux intérêts du syndicat des copropriétaires.

Sur les demandes accessoires

La SCI TRUFFAUT-CARDINET, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Décision du 26 juin 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 26/01683 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCOPV

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s'est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 900 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle la SCI TRUFFAUT-CARDINET sera condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS