TJ 75056, 25 juin 2026, RG 25/06047

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [V] [B]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Jean-yves ROCHMANN

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/06047 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBOCD

N° MINUTE : 5

JUGEMENT
rendu le jeudi 25 juin 2026

DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] représenté par son syndic La société DEBERNE, dont le siège social est sis - [Adresse 2]
représentée par Me Jean-yves ROCHMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0643

DÉFENDEUR
Monsieur [V] [B], demeurant [Adresse 3]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, statuant en juge unique
assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 09 avril 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 juin 2026 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 25 juin 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/06047 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBOCD

EXPOSE DU LITIGE

M. [V] [B] est propriétaire du lot n°6 dans l'immeuble sis [Adresse 1], cadastré An [Cadastre 1] Sec DM n°[Cadastre 2], soumis au régime de la copropriété représentant 35/1000 tantièmes.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, M. [V] [B] a été condamné par jugement du tribunal de Paris en date du 2 juillet 2021 à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 5061,94 euros au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 26 mai 2021, outre 500 euros de frais irrépétibles.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic la société DEBERNE administrateurs de biens en exercice, a assigné M. [V] [B] devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- 3784,77 euros au titre des charges de copropriété (4ème trimestre 2025) et des frais de recouvrement (d'un montant de 188,39 euros), décompte arrêté au 15 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 25 mai 2025, sur la somme de 3866,58 euros puis à compter de l'assignation pour le surplus,
- 2500 euros de dommages et intérêts,
- 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui perturbe sa trésorerie.

L'affaire a été appelée à l'audience du 9 avril 2026, à laquelle le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, actualisant sa créance à la somme de 4288,77 euros, décompte arrêté au 23 mars 2026, dont il convient selon lui de déduire la somme de 1630,53 euros, laquelle inclut une somme qui avait été réclamée lors de la précédente instance, mais que le juge statuant le 2 juillet 2021 avait rejetée, soit une créance actualisée à la somme de 2658,24 euros.

M. [V] [B], comparant en personne, reconnaît le montant de la somme qui lui est réclamée au titre des charges de copropriété, mais conteste les sommes réclamées au titre des frais de recouvrement et des dommages-intérêts.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

Invité par le tribunal à communiquer un décompte expurgé des causes du jugement du 2 juillet 2021, le conseil du demandeur ne l'a pas fait parvenir dans le délai fixé au 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
- les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,
- les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande :
- le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l'immeuble et relatif au lot 6, indiquant la répartition des tantièmes établissant la qualité de copropriétaire de M. [V] [B] ,
- les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1 juillet 2021 au 1 octobre 2025,
- les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2019 à 2024,
- l'historique du compte du 1 avril 2016 au 23 mars 2026 faisant état d'un solde débiteur de 4288,77 euros (en ce inclus 1630,53 euros correspondante, selon les déclarations du demandeur à l'audience, à une somme réclamée au juge ayant statué le 2 juillet 2021, mais rejetée, et 884,77 euros de frais de recouvrement),
- les procès-verbaux des assemblées générales des 24 mai 2022, 9 mai 2023, 15 mai 2024 et 17 juin 2025 comportant :
o approbation des comptes des exercices 2021 à 2024,
o vote des budgets prévisionnels et fonds travaux 2023 à 2025,
o vote de travaux de surélévation de l'immeuble,
- les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,
- la mise en demeure de payer la somme de 3866,58 euros adressée à M. [V] [B] le 25 mai 2025, distribuée le 3 juin 2025,
- le contrat de syndic.

Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 884,77 euros. Il convient par ailleurs de déduire la somme de 1630,53 euros dont le demandeur a indiqué à l'audience qu'elle correspondait à une somme qui avait été réclamée au juge statuant le 2 juillet 2021. L'ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d'être exigible. La somme due sera donc arrêtée à la somme de 1773,47 euros.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 1773,47 euros.

M. [V] [B] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 1773,47 euros, portant sur la période allant du 1 juillet 2021 au 23 mars 2026 (1er appel de charges 2026 inclus).

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure réceptionnée le 3 juin 2025, en application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 " sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur;
b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…) "

Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.

En l'espèce, il est sollicité la somme totale de 884,77 euros se décomposant comme suit :
- 72,38 euros pour le coût d'une assignation, portés au débit du compte le 22 février 2023,
- 36 x 2 euros pour l'envoi de deux mises en demeure en date du 17 mars 2023 et du 3 décembre 2025,
-36 euros pour l'envoi d'une relance en date du 13 décembre 2022,
- 48 euros pour le relevé de matrice cadastrale, portés au débit du compte le 5 juin 2023,
- 188,39 euros pour l'envoi d'une mise en demeure par avocat en date du 4 juillet 2023,
- 180 euros pour l'envoi d'une mise en demeure par avocat en date du 27 mai 2025,
-288 euros pour la transmission du dossier à l'avocat.

Il est constant que les frais de relance avant mise en demeure, ne peuvent être pris en compte.

Il sera par ailleurs relevé qu'il n'est justifié que de l'envoi de la mise en demeure par avocat du 27 mai 2025 ; quant aux 48 euros facturés le 5 juin 2023 pour le relevé de matrice cadastrale, et aux 72,38 euros correspondant à la délivrance d'une assignation, laquelle relève manifestement, compte-tenu de la date, des dépens de la précédente instance, ils ne sont pas expliqués et ne semblent pas liés à la présente procédure, introduite en 2025.

Il n'est par ailleurs justifié d'aucune diligence particulière ni du temps consacré à la constitution du dossier transmis à l'avocat, de sorte que les diligences accomplies au titre du suivi de la procédure ou de la constitution et transmission du dossier doivent être considérées comme un acte élémentaire d'administration de la copropriété.

Enfin, la réalité des autres frais et actes dont le paiement est sollicité n'est pas justifiée.

En conséquence, seule la somme de 180 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2025.

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l'abus de droit, ni de la mauvaise foi -ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur- ni d'un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Les dépenses engagées pour recouvrer la créance sont quant à elles compensées par les dépens, l'article 700 du code de procédure civile et les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La réalité d'aucun autre préjudice n'est avérée.

Il y a lieu, en conséquence, de rejeter sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,