TJ 75056, 25 juin 2026, RG 23/07228

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1]
Expéditions exécutoires à:
-Me Alain DE LANGLE
-Me Nicolas PILLON
Copies certifiées conformes à :
--Me Alain DE LANGLE
-Me Nicolas PILLON
délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/07228
N° Portalis 352J-W-B7H-CZQU5

N° MINUTE :

Assignation du :
24 Mai 2023

JUGEMENT
rendu le 25 Juin 2026
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la sociét GFT, S.A
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Me Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0208

DÉFENDEUR

Monsieur [Q] [K]
[Adresse 3]
[Localité 2]

représenté par Me Nicolas PILLON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0683

Décision du 25 Juin 2026
Charges de copropriété
N° RG 23/07228 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZQU5

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière,

DÉBATS

A l’audience publique du 16 Avril 2026

JUGEMENT

- Contradictoire
-En premier ressort
-Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Q] [K] est propriétaire des lots de copropriété n° 8 et 28 au sein d'un immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice en date 20 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure Monsieur [Q] [K] de payer la somme de 13.933,83 euros au titre des charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice signifié le 24 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à Paris (9ème arrondissement) a fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, Monsieur [Q] [K] en paiement d’arriérés de charges de copropriété.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 10 novembre 2025, et au visa des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et des articles 36 et 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1231 et 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à Paris (9ème arrondissement) demande au tribunal de :

Débouter Monsieur [Q] [K] de ses demandes,

Condamner Monsieur [Q] [K] au paiement de la somme de 4.888,15 € au titre des charges arriérées arrêtées au 4ème appel 2025 (3.955,62 €) et des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (932,53 €) avec intérêts qui doivent courir à compter de la date de délivrance de l’assignation,

Condamner Monsieur [Q] [K] à la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts,

Ordonner la capitalisation des intérêts en vertu de l’article 1343-2 du code civil,

Condamner Monsieur [Q] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] une indemnité de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance,

Maintenir l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 12 novembre 2025, et au visa des articles 15 et 18, 10 et 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ainsi que des articles 1231 et 1153, 1153 et 1231 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, Monsieur [Q] [K] demande au tribunal de :

Rejeter les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] à l’encontre de Monsieur [Q] [K],

A titre reconventionnel,

Ordonner au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] de contre passer, au crédit du compte de copropriétaire de Monsieur [Q] [K], dans les 30 jours de la signification du jugement à intervenir et sous astreinte de 50 € par jour de retard, la somme de 3.936,35 € imputée à titre de « reprise de solde » (2ème appel provisionnel 2025 inclus),

Ordonner au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] de contre passer, au crédit du compte de copropriétaire de Monsieur [Q] [K], dans les 30 jours de la signification du jugement à intervenir et sous astreinte de 50 € par jour de retard, la somme de 932.53 € (2ème appel provisionnel 2025 inclus) imputée à titre de frais de recouvrement (frais de relance et de mises en demeure, de transmission dossier à avocat et à huissier, commandement de payer) sur le compte individuel de copropriétaire de Monsieur [Q] [K],

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] à payer à Monsieur [Q] [K] une somme de 5.000 € à titre de réparation du préjudice moral subi,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] à payer à Monsieur [Q] [K] une somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] aux dépens.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 19 février 2026, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 16 avril 2026. La décision a été mise en délibéré au 25 juin 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1 - Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Monsieur [Q] [K] est propriétaire des lots de copropriété n° 8 et 28 au sein d'un immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 3].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 3 mars 2013, 11 novembre 2014, 9 octobre 2015, 12 avril 2016, 15 décembre 2016, 30 mai 2017,13 juin 2018, 4 juillet 2019, 16 juillet 2020, 6 avril 2021, 6 janvier 2022, 22 juillet 2022 et 16 décembre 2024 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2013 à 2024, fixé les budgets prévisionnels des années 2014 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;
- les attestations de non-recours correspondantes ;
- un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;
- un décompte de créance actualisé au 10 novembre 2025.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 3.955,62 euros (hors frais de recouvrement) au titre des charges impayées arrêtées au 1er octobre 2025 (4ème appel provisionnel 2025 inclus).

Il ressort du décompte de créance actualisé au 10 novembre 2025 l’existence d’une reprise de solde au 31 décembre 2013 d’un montant de 3.936,35 euros. La mention d’un « report à nouveau » ou d’une « reprise de solde débiteur » dans un document établi par le syndic, comme un décompte de créance ou un appel de fonds, n’est pas de nature à prouver la réalité de la créance alléguée à ce titre (Cass. Civ. 3ème, 14 juin 2018, n° 17-14.766).

Or, si le syndicat des copropriétaires produit le procès-verbal de l’assemblée générale du 3 mars 2013 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2013, il ne produit aucun autre procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires ni aucun décompte de répartition des charges ni appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur antérieurs à cette date.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de sa créance d’un montant de 3.936,35 euros au titre d’une reprise de solde au 31 décembre 2013.

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Monsieur [Q] [K], déduction faite des frais de recouvrement, est toutefois débiteur de la somme de 19,27 euros (3.955,62 - 3.936,35) au titre des charges impayées arrêtées au 1er octobre 2025 (4ème appel provisionnel 2025 inclus).

Monsieur [Q] [K] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 19,27 au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er octobre 2025 (4ème appel provisionnel 2025 inclus).

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

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Charges de copropriété
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- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.

***

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 932,53 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Il n’est produit au débat qu’un commandement de payer signifié par acte de commissaire de justice le 20 janvier 2023. Il est justifié des frais de cette signification à hauteur de la somme de 186,53 euros.

Le syndicat des copropriétaires réclame notamment le paiement de sommes au titre de « frais de relance ». Il est toutefois de jurisprudence constante que ces frais ne peuvent donner lieu à indemnisation que lorsqu'ils ont été exposés à compter de la mise en demeure (voir notamment Cass. civ. 3ème, 27 septembre 2006, n°05-15.048).

Il ressort du décompte actualisé au 10 novembre 2025 qu’aucun frais de relance n’a été engagé par le syndicat des copropriétaires postérieurement à la sommation de payer du 20 janvier 2023.

Il s'évince de l'examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des autres frais de recouvrement sollicités.

Il convient par ailleurs de rappeler que les clauses du contrat de syndic ne sont pas opposables en tant que telles aux copropriétaires pris individuellement, car ils ne sont pas les cocontractants du syndic. La jurisprudence (CA [Localité 1]) considère de longue date que ce type de frais constitue des actes élémentaires d'administration de la copropriété, et qu'ils doivent être rejetés en ce qu'ils ne sont pas « procéduralement nécessaires ».

En outre, il est relevé que le recouvrement d'une créance de charges constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n'est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d'envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu'en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l'espèce.

En conséquence, Monsieur [Q] [K] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 186,53 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Compte tenu des condamnations partielles prononcées à l’encontre du défendeur, la demande de Monsieur [Q] [K] tendant à voir ordonner sous astreinte au syndicat des copropriétaires de contre passer certaines sommes au crédit de son compte de copropriétaire sera rejetée.

2 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

***

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par Monsieur [Q] [K] de ses obligations.

A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que Monsieur [Q] [K] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès 2016.

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que Monsieur [Q] [K] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts formée par Monsieur [Q] [K], ce dernier sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5.000 euros en réparation des préjudices moraux subis en raison que le syndicat des copropriétaires lui réclame depuis plusieurs années des sommes au titre de divers charges impayées.

Outre le fait qu’il ne démontre aucune faute de la part du syndicat des copropriétaires, il ne justifie par aucune pièce ni de l’existence d’un quelconque préjudice moral ni du quantum de sa demande.

En conséquence, il sera débouté de cette demande.

3 - Sur les demandes accessoires

- Sur les intérêts

Comme sollicité par le syndicat des copropriétaires, l'intérêt au taux légal sera donc dû à compter du 24 mai 2023, date de signification de l'assignation.

Par application de l'article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (ancien article 1154), la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu'il s'agit d'intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [Q] [K], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l'instance.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenu aux dépens, Monsieur [Q] [K] sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Monsieur [Q] [K] sera débouté de l’intégralité de ses demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles.

- Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,