TJ 75056, 26 juin 2026, RG 26/00107

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : LA SOCIETE KMC

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Benjamin JAMI

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 26/00107 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBX2A

N° MINUTE : 8 JTJ

JUGEMENT
rendu le vendredi 26 juin 2026

DEMANDERESSE
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 1] représenté par son syndic le Cabinet TETHYS GESTION
dont le siège social est situé [Adresse 2]
représenté par Me Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, toque : E1811

DÉFENDERESSE
LA SOCIETE KMC
S.C.I. dont le siège social est situé [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, statuant en juge unique assistée de Clémence MULLER, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 16 avril 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 juin 2026 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 26 juin 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 26/00107 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBX2A

EXPOSE DU LITIGE

La SCI KMC est propriétaire du lot n°10 au sein d'un immeuble sis [Adresse 4] soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriétés, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic la SARL LE CABINET TETHYS GESTION a, par acte de commissaire de justice en date du 10 novembre 2025, fait assigner la SCI KMC devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de PARIS, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
5 122,16 euros au titre des charges de copropriété courantes et frais impayés, échéance du 4eme trimestre 2025 incluse, la capitalisation des intérêts, 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ; 1 320 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 16 avril 2026.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

La SCI KMC, citée à l'étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 26 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété impayées

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Décision du 26 juin 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 26/00107 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBX2A

En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver, conformément à l'article 1353 du code civil.

En l'espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :
un extrait de la matrice cadastrale dont il ressort que la SCI KMC est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant le lot n°10 ;
un décompte individuel des sommes dues , pour la période du 10/01/2021 au 01/10/2025 ( appel provisions 4eme trimestre 2025 inclus)les appels de charges sur la période concernéele contrat de syndicle procès-verbal de l'assemblée générale en date du 11/06/2021, 25/06/2022, 17/04/2023, 17/04/2024, ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels de charges et les attestations de non recours contre ces assemblées générales.
Il ressort des pièces produites que le compte de copropriétaire de la SCI KMC est débiteur, au 01 octobre 2025, hors frais de recouvrement qui seront examinés infra, de la somme de 4 528,16 euros au titre des charges impayées.

La SCI KMC, ni comparante, ni représentée, n'apporte de fait aucun élément de nature à remettre en cause le principe et l'exigibilité de cette dette.

Par conséquent la SCI KMC sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic la SARL LE CABINET TETHYS GESTION, la somme de 4 528,16 euros au titre des arriérés de charges de copropriété selon décompte arrêté au 01 octobre 2025, appel du 4eme trimestre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2025.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Par "frais nécessaires" au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Il convient à ce titre de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d'administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l'objet d'une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu'en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour "constitution et transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat", pour "suivi de contentieux" ou "suivi de procédure", qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les propriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, les relances antérieures à la mise en demeure et postérieures à la délivrance de l'assignation.

Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l'espèce, au vu de ce qui précède et des pièces produites, il y a lieu de retenir les frais relatifs aux lettres de mise en demeure à hauteur de 330 euros étant précisé que les frais relatifs au courrier de mise en demeure du 19 février 2025 qui émane non pas du syndic mais du conseil du syndicat des copropriétaires seront inclus dans l'article 700 du code de procédure civile.

En conséquence, la SCI KMC sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic la SARL LE CABINET TETHYS GESTION, la somme de 330 euros avec intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2025.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle est ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l'assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 10 novembre 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts

Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Décision du 26 juin 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 26/00107 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBX2A

L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires est défaillant dans l'administration de cette preuve de sorte qu'il sera débouté de sa demande.

Sur les demandes accessoires

La SCI KMC, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s'est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle la SCI KMC sera condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS