TJ 75056, 25 juin 2026, RG 25/09249

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Audrey FERTINEL

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Arié ALIMI

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 25/09249 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBBDB

N° MINUTE : 5

JUGEMENT
rendu le jeudi 25 juin 2026

DEMANDERESSE
Madame [E] [H], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Audrey FERTINEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1567

DÉFENDERESSE
Madame [S] [O], demeurant [Adresse 1]
comparante en personne assistée de Me Arié ALIMI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1899

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 09 avril 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 juin 2026 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 25 juin 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/09249 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBBDB

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 juin 2023, Mme [E] [H] a donné à bail meublé à Mme [S] [O] un appartement à usage d'habitation meublé situé [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel de 1303,90 euros comprenant un forfait pour charges de 196 euros outre un dépôt de garantie de 2080 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 janvier 2025, Mme [E] [H] a délivré à Mme [S] [O] un congé pour vente à effet au 31 août 2025.

Par acte du 1 octobre 2025, Mme [E] [H] a fait assigner Mme [S] [O] devant le juge des contentieux la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :
- valider le congé pour vente,
- constater la qualité d'occupante sans droit ni titre de Mme [S] [O] depuis le 1 août 2025,
- ordonner l'expulsion de Mme [S] [O] et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- condamner Mme [S] [O] à lui payer une indemnité d'occupation journalière de 83,26 euros à compter du 1er septembre 2025 jusqu'à la libération effective et complète des lieux, soit :
- 2581,06 euros pour les mois de janvier, mars, mai, juillet, août, octobre et décembre,
- 2497,80 euros pour les mois d'avril, juin, septembre et novembre,
- 2331,28 euros pour le mois de février,
- condamner à ce titre Mme [S] [O] à lui payer la somme de 1280,90 euros, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation, et anatocisme,
- condamner Mme [S] [O] à lui payer, à compter du 1er septembre 2025, une indemnité de 600 euros par mois au titre de ses différents préjudices découlant de l'absence de libération des lieux, et ce jusqu'à complète libération des lieux, en ce compris la remise des clés
- condamner à ce titre Mme [S] [O] à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Mme [S] [O] a libéré les lieux le 30 novembre 2025, l'état des lieux de sortie ayant été réalisé le 1 décembre 2025.

L'affaire a été appelée à l'audience du 14 janvier 2026, à laquelle elle a fait l'objet d'un renvoi à l'audience du 9 avril 2026.

A l'audience du 9 avril 2026, Mme [E] [H], représenté par son conseil, a déposé des conclusions aux termes desquelles elle se désiste de ses demandes de validation du congé et d'expulsion et maintient sa demande de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation majorée, le solde dû à la date du départ de Mme [S] [O] s'élevant à la somme de 1833,22 euros pour la période du 1er septembre 2025 au 1er décembre 2025, cette somme devant produire intérêts au taux légal sur la somme de 1248,90 euros à compter de l'assignation et de la présente décision pour le surplus. Elle maintient en outre sa demande de dommages-intérêts, sollicitant le paiement d’une somme arrêtée à 1800 euros à ce titre, ainsi que sa demande en paiement de la somme de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle précise que l'indemnité d'occupation majorée est prévue au contrat de bail et qu'il a été déjà réglé la somme de 2080 euros à ce titre, cette somme correspondant au montant du dépôt de garantie qu’elle a conservé. Elle ajoute que le maintien dans les lieux de Mme [S] [O] au-delà du terme fixé par le congé lui a causé un préjudice moral lié à la déconvenue de ne pas pouvoir organiser la vente de son bien comme elle l'entendait, ainsi que du stress découlant du fait de ne pas savoir ce qu'il adviendrait de ce logement dans les trois prochaines années, la mise en œuvre de l'expulsion de Mme [O] pouvant prendre plusieurs années. En réponse à la demande de restitution du dépôt de garantie majoré d’une pénalité formée à titre reconventionnel, elle expose que la majoration n'est due que si le locataire a justifié de sa nouvelle adresse lors de l'état des lieux de sortie, ce qui n'a pas été le cas en l'espèce.

Mme [S] [O], représentée par son conseil, demande au juge de :
- réduire le montant de l'indemnité d'occupation à un montant égal à celui du loyer contractuel, dès lors que la clause contractuelle s'analyse en une clause pénale, et qu'il n'existe aucune justification de la majoration sollicitée,
- rejeter la demande formée au titre de l'indemnité d'occupation pour le mois de décembre 2025, dès lors que les lieux ont été restitués le 29 novembre 2026,
- la restitution du de son dépôt de garantie majoré de 10% par mois de retard, dès lors qu'aucun élément ne permettait à Mme [E] [H] de conserver le dépôt de garantie,
- le débouté de Mme [E] [H] de ses demandes de dommages-intérêts, dès lors qu'il n'est justifié d'aucun préjudice moral,
- le paiement de la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 25 juin 2026.

MOTIFS

Sur les arriérés d'indemnités d'occupation

Lorsque l'occupant sans droit ni titre d'un local s'y maintient, il peut être condamné à la demande du propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation.

Cette indemnité trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l'article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux. Ayant pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature : compensatoire et indemnitaire. Elle peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l'indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible.

En l'espèce, il est constant que Mme [S] [O] s'est maintenue dans les lieux au delà du 31 août 2025, date d’effet du congé, les clés n'ayant été restituées qu'à l'occasion de l'état des lieux de sortie réalisé le 1er décembre 2025.

L'indemnité d'occupation est donc due du 1er septembre 2025, date du premier jour d'occupation sans droit ni titre du logement, jusqu'au 1 décembre 2025 inclus, date de la restitution des clés.

S'agissant de son montant, le contrat de bail contient une clause en vertu de laquelle "si, à l'expiration de la location, le locataire ne libère pas les lieux, pour quelque cause que ce soit, il devra verser au bailleur une indemnité par jour de retard égale à deux fois le montant du loyer quotidien et ce jusqu'à complète liberation des lieux et restitution des clés".

Cette clause s’analyse en une clause pénale, régie par l'article 1231-5 du code civil, en vertu duquel “lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire”.

En l'espèce, Mme [E] [H] ne justifie d'aucun un préjudice distinct de la seule occupation des locaux, dont la valeur correspond à celle du loyer conventionnellement.

En conséquence, l'indemnité d'occupation doit être fixée conformément au prix du loyer contractuel, soit 1248,90 euros selon le décompte produit, dont il résulte par ailleurs que Mme [S] [O] a réglé mensuellement cette somme entre septembre et novembre 2025, les sommes indiquées comme restant dues correspondant précisément au surplus que représente la majoration du loyer contractuel prévue par la clause pénale insérée au contrat de bail, ainsi que l’indemnité d’occupation majorée au titre de la journée du 1 décembre 2025.

Mme [S] [O] ayant réglé l’indemnité d’occupation judiciairement fixée jusqu’au mois de novembre 2025 inclus, seule reste due à la bailleresse une somme égale à 1248,90 / 31 au titre du premier jour du mois de décembre 2025 soit 40,28 euros.

Mme [S] [O] est ainsi redevable, au titre de son arriéré d'indemnités d'occupation, de la somme de 40,28 euros.

Sur la restitution du dépôt de garantie

Aux termes de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.

En l'espèce, Mme [E] [H] explique avoir conservé la somme de 2080 euros qu'elle a déduite du montant de la somme qu'elle estimait devoir due par Mme [S] [O] au titre du solde d'indemnités d'occupation.

Toutefois, ainsi que précédemment établi, la clause pénale a été modérée et l'indemnité d'occupation fixée conformément au montant du loyer contractuel. Mme [E] [H] ne pouvait donc conserver que la somme de 40,28 euros due au titre de l'indemnité d'occupation pour le mois de décembre 2025.

Mme [E] [H] est donc redevable envers Mme [S] [O] de la somme de 2080-40,28 euros, soit la somme de 2039,72 euros.

Par ailleurs, elle ne justifie pas du fait que la non restitution du dépôt de garantie résulte de l'absence de transmission par la locataire de l'adresse de son nouveau domicile. En effet, il résulte de ses propres déclarations et du décompte fourni que celui-ci résulte de sa décision de le conserver en vue de garantir le paiement des indemnités d'occupation majorées.

En conséquence, l'état des lieux de sortie étant conforme à l'état des lieux d'entrée, Mme [E] [H] sera condamnée à verser à Mme [S] [O] une pénalité de 10% par mois de loyer de retard à compter du 1er janvier 2026 jusqu'à la date du présent jugement.

Mme [E] [H] est ainsi tenue au paiement à Mme [S] [O] de la somme de 2039,72 euros + 1248,90 x 10% x 5,8 mois, soit 2764 euros.

Sur la demande de dommages-intérêts

L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, Mme [E] [H] sollicite des dommages-intérêts aux motifs que le maintien dans les lieux de Mme [S] [O] lui aurait causé un préjudice moral lié à la déconvenue de ne pas pouvoir organiser la vente de son bien comme elle l'entendait, ainsi que du stress découlant du fait de ne pas savoir ce qu'il adviendrait de ce logement dans les trois prochaines années, la mise en œuvre de l'expulsion de Mme [O] pouvant prendre plusieurs années.

Mme [E] [H] ne développe pas davantage ni n'étaye la réalité de son préjudice, la vente ayant d'ailleurs été conclue dès le 24 mars 2026.

Elle sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

La bailleresse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la défenderesse les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,