TJ 75056, 25 juin 2026, RG 20/13182

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :
à Me BERREBI

Copie certifiée conforme délivrée le :
à Me AUDINEAU

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8ème chambre
3ème section

N° RG 20/13182
N° Portalis 352J-W-B7E-CTPFY

N° MINUTE :

Assignation du :
18 décembre 2020

JUGEMENT
rendu le 25 juin 2026
DEMANDERESSE

S.C.I. RIWAK
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Gérald BERREBI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0289

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la S.A.S. ORFILA DE GESTION IMMOBILIERE (SOGI)
[Adresse 3]
[Localité 3]

représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0502

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe
Madame Océane CHEUNG, juge
Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Justine EDIN, greffière

Décision du 25 juin 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 20/13182 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTPFY

DEBATS

A l’audience du 9 avril 2026 présidée par Madame Marie-Charlotte DREUX, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 25 juin 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Riwak est propriétaire des lots 264 à 344 (places de parking) au sein de l'immeuble sis [Adresse 4] à Paris 20ème, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Lors de l'assemblée générale du 15 octobre 2020 ont été adoptées la résolution n°1.4 portant sur l'élection du secrétaire, ainsi que les résolutions n°2 à n°21 relatives à des travaux de rénovation énergétique.

C'est dans ces conditions que par exploit d'huissier du 18 décembre 2020, la SCI Riwak a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à Paris 20ème devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins d'annulation des résolutions n°1.4 à n°21 de l'assemblée générale du 15 octobre 2020. L'instance a été enrôlée sous le RG n° 20/13182.

Lors de l'assemblée générale du 19 décembre 2023 ont été adoptées les résolutions n°3 (désignation du second scrutateur) et n°4 (désignation du secrétaire de séance), ainsi que les résolutions n°9 à n°14 relatives à la réévaluation du budget de différents postes de travaux.

Par exploit du 26 février 2024, la SCI Riwak a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à Paris 20ème, à titre principal aux fins d'annulation des résolutions n°3 et 4 de l'assemblée générale du 19 décembre 2023, et subsidiairement d'annulation des résolutions n°3, 4, 6 à 14. L'affaire a été enregistrée sous le RG n°24/02959.

Le 19 juin 2024, le juge de la mise en état a ordonné la jonction entre les instances n°20/13182 et n°24/02959.

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 mai 2025, la SCI Riwak demande au tribunal, au visa des articles 10, 11, 22, 42 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, de :

" Sur les résolutions adoptées lors de l'assemblée générale du 15 octobre 2020

Constater le défaut de participation de certains copropriétaires aux résolutions 1.4 à 21 de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] du 15 octobre 2020 ;

En conséquence,
Prononcer la nullité des résolutions 1.4 à 21 de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] du 15 octobre 2020, ainsi que celle de l'assemblée générale tout entière, la résolution 1-4 désignant le secrétaire de séance étant nulle, faute de participation de tous les copropriétaires à son élection ;

Prononcer en tout état de cause la nullité des résolutions 2 à 21 de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] du 15 octobre 2020 ;

Déclarer non conformes au règlement de copropriété, et en tous cas aux dispositions impératives de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les bases de répartition de charges retenues lors de l'assemblée générale du 15 octobre 2020 ;

Déclarer non écrites car contraires aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les stipulations du règlement de copropriété suivantes :
- Stipulation, si elle existe, imposant une contribution des copropriétaires des lots à usage de garage non chauffé une contribution aux travaux de rénovation énergétique ;
- Stipulation exonérant les lots 456 et 457 des charges de ravalement des façades ;

Constater le non-respect des dispositions de l'article 10, dernier alinéa, de la loi du 10 juillet 1965 ;

Constater que les règles de mise en concurrence, et notamment les dispositions de l'article 19 du décret du 17 mars 1967 n'ont pas été respectées ;

En conséquence,
Prononcer la nullité de la résolution 2 comprenant les résolutions 2.1, 2.2, 2.3, 2.4, 2.5, et 2.6 de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] du 15 octobre 2020 ;

Prononcer la nullité de la résolution 3 comprenant les résolutions 3.1, 3.2, 3.3, et 3.4 de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] du 15 octobre 2020;

Prononcer la nullité de la résolution 4 comprenant les résolutions 4.1, 4.2, 4.3 et 4.4 de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] du 15 octobre 2020;

Prononcer la nullité de la résolution 5 comprenant les résolutions 5.1, 5.2, 5.3, 5.4 de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] du 15 octobre 2020 ;

Prononcer la nullité de la résolution 6, comprenant les résolutions 6.1, 6.2, 6.3, 6.4 de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] du 15 octobre 2020 ;

Prononcer la nullité de la résolution 7 comprenant les résolutions 7.1, 7.2, 7.3, 7.4 de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] du 15 octobre 2020 ;

Prononcer la nullité de la résolution 8 de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] du 15 octobre 2020 ;

Prononcer la nullité de la résolution 9 de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] du 15 octobre 2020 ;

Prononcer la nullité de la résolution 10 de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] du 15 octobre 2020 ;

Prononcer la nullité de la résolution 11 de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] du 15 octobre 2020 ;

Prononcer la nullité de la résolution 12 de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] du 15 octobre 2020 ;

Prononcer la nullité de la résolution 13 de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] du 15 octobre 2020 ;

Prononcer la nullité de la résolution 14 de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] du 15 octobre 2020 ;

Prononcer la nullité de la résolution 15 de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] du 15 octobre 2020 ;

Prononcer la nullité des résolutions 16 et 16.1 de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] du 15 octobre 2020,

Prononcer la nullité de la résolution 17 de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] du 15 octobre 2020 ;

Prononcer la nullité de la résolution 18 de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] du 15 octobre 2020 ;

Prononcer la nullité de la résolution 19 de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] du 15 octobre 2020 ;

Prononcer la nullité de la résolution 20 de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] du 15 octobre 2020 ;

Prononcer la nullité de la résolution 21 de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] du 15 octobre 2020 ;

Sur les résolutions adoptées lors de l'assemblée générale du 19 décembre 2023,
Prononcer la nullité des résolutions 3 et 4 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] du 19 décembre 2023, ainsi que celle de l'assemblée générale toute entière, les résolutions 3 et 4 désignant respectivement le second scrutateur et le secrétaire de séance étant nulles, faute de participation de tous les copropriétaires à leur vote ;

Subsidiairement,
Prononcer la nullité des résolutions 3 et 4 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] du 19 décembre 2023 ;

Prononcer la nullité de la résolution 6 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] du 19 décembre 2023 ;

Prononcer la nullité de la résolution 7 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] du 19 décembre 2023 ;

Prononcer la nullité de la résolution 8 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] du 19 décembre 2023 ;

Prononcer la nullité de la résolution 9 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] du 19 décembre 2023 ;

Prononcer la nullité de la résolution 10 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] du 19 décembre 2023 ;

Prononcer la nullité de la résolution 11 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] du 19 décembre 2023 ;

Prononcer la nullité de la résolution 12 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] du 19 décembre 2023 ;

Prononcer la nullité de la résolution 13 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] du 19 décembre 2023 ;

Prononcer la nullité de la résolution 14 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] du 19 décembre 2023 ;

En tout état de cause,
Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à payer à la SCI Riwak la somme de 109 955,26 euros au titre de l'appel de fonds indus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification des conclusions notifiées le 18 novembre 2024 ;

Débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] de toutes ses demandes ;

Dispenser la société Riwak de toute participation aux charges communes générées par les frais et honoraires de la procédure et par toutes les condamnations prononcées, la charge en étant exclusivement répartie entre les autres copropriétaires ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à payer à la société Riwak la somme de 35 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] aux dépens ".

*

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 16 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à Paris 20ème demande au tribunal, au visa de l'article 6.2, 10, 22, 24 et 42 alinéa 2, 43 de la loi du 10 juillet 1965, de l'article 11 du décret du 17 mars 1965, et de l'article 1241 du code civil, de :

" Déclarer recevable et bien-fondé le syndicat des copropriétaires l'immeuble [Adresse 5] à [Localité 4] en toutes ses dispositions ;

Déclarer la SCI Riwak irrecevable à agir et en tout état de cause, la déclarer mal-fondée en annulation de l'assemblée générale du 15 octobre 2020 dans son intégralité, et à titre subsidiaire en annulation des résolutions 1.1 à 1.4. en l'absence de qualité d'opposante au vote de ces résolutions ;

Déclarer la SCI Riwak irrecevable à agir et en tout état de cause, la déclarer mal-fondée en annulation de l'assemblée générale du 19 décembre 2023 dans son intégralité, et à titre subsidiaire, de sa demande d'annulation de la résolution 11 de l'assemblée générale du 19 décembre 2023 ;

Débouter la SCI Riwak de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner la SCI Riwak à régler au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] à Paris 20ème la somme de 405 000 euros au titre de dommages-intérêts, à parfaire ;

Condamner la SCI Riwak à régler au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] à Paris 20ème la somme de 7 000 euros au titre de l'article 700 du CPC ;

Décision du 25 juin 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 20/13182 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTPFY

Condamner la SCI Riwak au paiement des entiers dépens. ".

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 mai 2023 puis réouverte par ordonnance du 3 mai 2024, et clôturée le 22 octobre 2025. L'affaire a été fixée pour plaidoiries à l'audience du 9 avril 2026, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 25 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1 - Sur la recevabilité des demandes

L'article 122 du code de procédure civile dispose que : " Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. "

Conformément à l'article 789 du code de procédure civile, " le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :
6° Statuer sur les fins de non-recevoir. "

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires soutient que la SCI Riwak serait irrecevable en ses demandes d'annulation des assemblées générales du 15 octobre 2020 et du 19 décembre 2023 au motif qu'elle n'a pas la qualité d'opposante pour toutes les résolutions.

Le tribunal relève que cette fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir n'a pas été soulevée par le syndicat des copropriétaires devant le juge de la mise en état qui a la compétence exclusive pour l'examiner. Il y a donc lieu de la déclarer irrecevable.

Toutefois, aux termes de l'article 125 du code de procédure civile, " le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée. "

Selon l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, " les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale ".

Il est de jurisprudence constante qu'un copropriétaire ne peut demander l'annulation d'une assemblée générale en son entier dès lors qu'il a voté en faveur de certaines des décisions prises au cours de cette assemblée, à défaut d'avoir la qualité de copropriétaire opposant requise par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 pour exercer son recours, même en cas d'inobservation de formalités substantielles concernant notamment la tenue de l'assemblée générale.
Décision du 25 juin 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 20/13182 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTPFY

La qualité d'opposant ne doit pas être appréciée de façon restrictive ou simplement comme le copropriétaire qui a voté contre une résolution. Le copropriétaire opposant est celui qui a voté en faveur d'une résolution refusée ou, inversement, contre une résolution adoptée par l'assemblée générale. Ainsi, ne possède pas la qualité d'opposant le copropriétaire ayant voté contre une décision rejetée.

En l'espèce, il ressort tout d'abord de l'examen du procès-verbal de l'assemblée générale du 15 octobre 2020 que la SCI Riwak a voté pour les résolutions n°1.1, 1.2, 1.4, 4.1, 4.2, 4.3, 4.4, et 12, lesquelles ont été adoptées. Dès lors, elle ne saurait être considérée comme opposante au sens de l'article 42 précité pour demander l'annulation de ladite assemblée générale, pour défaut de qualité à agir. En outre, la résolution n°2.5, laquelle n'a donné lieu à aucun vote, ne constitue pas une décision susceptible de faire l'objet d'un recours en annulation.

La SCI Riwak est, en conséquence, irrecevable en ses demandes tendant à l'annulation de l'assemblée générale du 15 octobre 2020 et des résolutions n°1.4, 2.5, 4.1, 4.2, 4.3, 4,4, et 12.

S'agissant de l'assemblée générale du 19 décembre 2023, il ressort de l'examen du procès-verbal de cette assemblée que la SCI Riwak a voté en faveur des résolutions n°11, 12 et 14, lesquelles ont été adoptées. Elle a également voté contre les résolutions n°17.1 et 17.2, lesquelles ont été rejetées. Dans ces conditions, elle ne dispose pas de la qualité d'opposante pour demander l'annulation de cette assemblée générale. Par conséquent, la SCI Riwak est irrecevable en ses demandes d'annulation de l'assemblée générale du 19 décembre 2023 et des résolutions n°11, 12, et 14.

En revanche, elle demeure recevable à invoquer l'inobservation des formalités de la tenue de l'assemblée générale pour demander l'annulation des seules décisions adoptées auxquelles elle s'est opposée.

2 - Sur la demande d'annulation des résolutions n°2.1 à 2.4, 2.6 à 3.4, 5.1 à 11, et 13 à 21 de l'assemblée générale du 15 octobre 2020

A l'appui de sa demande, la SCI Riwak soutient notamment que le formulaire de vote par correspondance joint à la convocation ne permettait pas aux copropriétaires d'exprimer un vote distinct dans l'hypothèse d'un second scrutin organisé en application de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, et que leur second vote a été considéré comme identique au premier, sans avoir la possibilité de modifier leur intention de vote.

En défense, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la violation des droits des copropriétaires invoquée n'est que théorique car selon lui, ces derniers n'ont aucun motif à voter dans un autre sens que le premier vote lors du second scrutin. Il ajoute qu'il s'agit d'une irrégularité purement formelle qui ne saurait entraîner l'annulation de l'assemblée générale mais celle des seules résolutions adoptées à la majorité de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur ce,

L'article 24, I, de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : " Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi ".

L'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que : " Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l'article 25 ou d'une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.

Lorsque le projet de résolution a pour objet la réalisation de travaux prévus au f de l'article 25 et qu'il n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans un délai de trois mois sur un projet identique, peut statuer à la majorité prévue à l'article 24. "

L'article 17-1 A alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 permet aux copropriétaires de voter par correspondance avant la tenue de l'assemblée générale, au moyen d'un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d'assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution.

En l'espèce, il ressort de l'examen des pièces versées au dossier que toutes ces résolutions n'ont pu être adoptées au cours du premier vote à la majorité des copropriétaires prévue à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, et qu'elles ont été immédiatement soumises à un second vote dans le cadre de la passerelle prévue à l'article 25-1 susvisé, octroyant ainsi la possibilité pour ces résolutions d'être adoptées à la majorité simple prévue à l'article 24 de la même loi.

Toutefois, le formulaire de vote par correspondance joint à la convocation ne comportait aucune rubrique permettant aux copropriétaires d'exprimer un vote spécifique dans l'hypothèse du second scrutin prévu par ce texte. Le syndicat des copropriétaires a simplement reporté pour le second vote les mêmes intentions exprimées par les copropriétaires ayant voté par correspondance lors du premier scrutin.

Or, l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 impose expressément la tenue d'un " second vote ", c'est-à-dire d'une seconde expression du suffrage des copropriétaires à propos de la résolution ayant recueilli au moins un tiers des voix. Le syndicat des copropriétaires ne saurait donc utilement prétendre que les copropriétaires ayant voté par correspondance auraient nécessairement maintenu le même choix lors du second scrutin. En reprenant les mêmes votes exprimés lors du premier vote, le syndicat des copropriétaires a en réalité pris en compte pour le second scrutin des suffrages qui n'avaient pas été exprimés à cette fin, et a ainsi organisé un seul et unique scrutin.

Il importe peu que la SCI Riwak n'ait pas elle-même voté par correspondance, puisque cette irrégularité affecte les modalités de recueil et de prise en compte des suffrages lors du second scrutin, ainsi que l'adoption des résolutions litigieuses.

Par conséquent, sans qu'il ne soit besoin d'examiner les autres moyens, il y a lieu d'annuler les résolutions n°2.1 à 2.4, 2.6 à 3.4, 5.1 à 11, et 13 à 21 de l'assemblée générale du 15 octobre 2020.

3 - Sur la demande d'annulation des résolutions n°3, 4, 6, 7, 8, 9, 10 et 13 de l'assemblée générale du 19 décembre 2023

La SCI Riwak soutient tout d'abord que la résolution n°3 portant sur l'élection du second scrutateur serait irrégulière en ce que le vote de l'indivision [A], figurant parmi les copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance, n'aurait pas été pris en compte, et que cette irrégularité affecterait la constitution du bureau, de sorte que l'ensemble des résolutions doit être annulé.

En réplique, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la non-prise en compte du vote de l'indivision [A] constitue une irrégularité formelle au sens de l'article 17-1 du décret du 17 mars 1967, laquelle n'affecte pas la validité de la résolution.

Sur ce,

En vertu de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, " chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes ".

Il est de jurisprudence constante que toute atteinte au droit fondamental d'un copropriétaire de participer ou de se faire représenter à l'assemblée générale entraîne la nullité des décisions prises sans qu'il y ait à rechercher si le vote de ce copropriétaire aurait eu une incidence sur la majorité requise.

L'article 17 du décret du 17 mars 1967 dispose que le procès-verbal d'assemblée générale " comporte, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965. (…) La feuille de présence est annexée au procès-verbal. "

L'article 17-1 du décret du 17 mars 1967 précise que " l'irrégularité formelle affectant le procès-verbal d'assemblée générale ou la feuille de présence, lorsqu'elle est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix, n'entraine pas nécessairement la nullité de l'assemblée générale dès lors qu'il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n'en est pas affecté. "

En l'espèce, il ressort de l'examen du procès-verbal de l'assemblée générale du 19 décembre 2023 qu'il est mentionné que l'indivision [A] " ne prend pas part au vote " de la résolution n°3 relative à la désignation du second scrutateur, alors qu'elle a voté en faveur de cette résolution selon le formulaire de vote par correspondance produit aux débats, ce qui n'est pas contesté par les parties.

Le syndicat des copropriétaires ne saurait utilement soutenir qu'il ne s'agit que d'une irrégularité formelle du procès-verbal. Il convient de rappeler à cet égard que l'application de l'article 17-1 du décret du 17 mars 1967 suppose que deux conditions cumulatives soient réunies : d'une part, l'absence d'incidence sur le résultat du vote, et d'autre part, la comparaison possible des mentions figurant sur le procès-verbal d'assemblée générale et la feuille de présence permettant de dégager le sens du vote.

Or, aucune feuille de présence n'a été versée aux débats, et aucun élément n'est apporté par le syndicat des copropriétaires permettant d'expliquer le motif pour lequel seul ce suffrage n'a pas été pris en compte, alors que tous les votes opposants et abstentionnistes sont mentionnés sur le procès-verbal et que les autres suffrages favorables ont été comptabilisés.

Dans ces conditions, contrairement à ce qu'affirme le syndicat des copropriétaires, rien ne permet de reconstituer le sens de ce vote. Ainsi, en privant cette copropriétaire de son droit fondamental de participer à l'assemblée générale, cette irrégularité entraîne la nullité de la résolution n°3, sans qu'il y ait à rechercher si ce vote aurait eu une incidence sur la majorité requise.

L'article 15 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 prévoit qu'au début de chaque réunion, l'assemblée générale désigne son président et, " s'il y a lieu ", un ou plusieurs scrutateurs, de sorte que la désignation d'un scrutateur n'est que facultative, sauf stipulation du règlement de copropriété imposant un nombre déterminé de scrutateurs.

Le règlement de copropriété peut ainsi comporter des dispositions particulières concernant la désignation de scrutateurs en en fixant par exemple le nombre. Si tel est le cas, les dispositions du règlement de copropriété doivent être respectées et la nullité de l'assemblée peut être prononcée sans que le demandeur ait à justifier de l'existence d'un grief.

En l'espèce, il est exact que le règlement de copropriété stipule en page 65 qu'au début de chaque réunion, l'assemblée désigne " son président et deux scrutateurs qui constituent le bureau ". Dès lors, la nullité de la résolution n°3 relative à la désignation du second scrutateur affecte la constitution du bureau, et partant, la tenue de l'assemblée générale. Elle entache par voie de conséquence la validité des autres délibérations.

Par conséquent, sans qu'il ne soit besoin d'examiner les autres moyens, il y a lieu d'annuler les résolutions n°3, 4, 6, 7, 8, 9, 10 et 13 de l'assemblée générale du 19 décembre 2023.

4 - Sur les demandes de voir réputées non écrites les clauses du règlement de copropriété

Sur la stipulation non identifiée

La SCI Riwak sollicite que soit déclarée non écrite la " stipulation, si elle existe, imposant une contribution des copropriétaires des lots à usage de garage non chauffé aux travaux de rénovation énergétique ".

En l'espèce, la SCI Riwak ne vise dans ses écritures aucune stipulation déterminée du règlement de copropriété, en indiquant seulement dans son dispositif une stipulation " si elle existe ".

Or, il n'appartient pas au tribunal de réputer non écrite une stipulation hypothétique sans aucune autre précision, aucun élément n'ayant été apporté par la SCI Riwak permettant d'identifier la clause du règlement de copropriété dont elle sollicite l'anéantissement. Il s'agit donc d'une prétention indéterminée, que le tribunal ne peut que rejeter.

Sur la clause d'exclusion des charges de ravalement

La SCI Riwak soutient que cette stipulation, en excluant les lots n°456 et 457 des charges de ravalement, instaure une inégalité de traitement entre les copropriétaires, et que cette spécialisation des charges est contraire aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires réplique que tant qu'elle n'a pas été réputée non écrite, cette clause prévue par le règlement de copropriété doit recevoir application.

Sur ce,

L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que " les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. "

Aux termes de l'article 5 de la même loi, " Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes, tant générales que spéciales, afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation. "

L'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que " toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive. "

En l'espèce, il ressort du règlement de copropriété à la page 62 qu'est stipulée la clause suivante :

" Les propriétaires des lots 456 et 457 auront la charge de l'entretien et du ravalement des façades de ces lots sur la [Adresse 6] et la [Adresse 7], y compris les bandeaux supérieurs. En contrepartie, ils ne participeront pas à ces charges pour les autres façades de l'immeuble. Des accords analogues pourront être conclus par le syndic avec les propriétaires des autres lots à usage
commercial. "

Or, les murs, y compris les ornements extérieurs des façades de chaque bâtiment, sont qualifiés par le règlement de " parties communes à tous les copropriétaires ". Les frais de ravalement constituent ainsi des charges communes générales puisqu'ils sont relatifs à la conservation à l'entretien de l'immeuble, conformément à l'article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965. Il s'ensuit que tous les lots doivent y participer en proportion de leurs tantièmes de copropriété, y compris les locaux commerciaux, même s'ils ont déjà à leur charge l'entretien de leurs devantures.

En effet, l'article 10 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de l'ordonnance du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis, prévoit désormais seulement l'exonération des copropriétaires des charges liées aux dépenses d'entretien ou de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipement. Les frais de ravalement sont donc dus en tout état de cause et doivent être répartis au prorata de leur quote-part des parties communes. L'article 10 de ladite loi étant d'ordre public, dès lors, cette répartition des charges liées au ravalement, contraire aux règles posées par ce texte, est illicite et doit être réputée non écrite.

Par conséquent, il y a lieu de réputer non écrite la clause exonérant les lots n°456 et 457 des charges de ravalement stipulée à la page 62 du règlement, et de procéder à leur nouvelle répartition qui s'effectuera en fonction des quotes-parts de charges communes générales afférentes à chaque lot.

Il sera rappelé que cette nouvelle répartition prendra effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive et que la décision de réputer non écrite cette clause ne vaut que pour l'avenir.

5 - Sur la demande de remboursement des charges

La SCI Riwak soutient que le syndic a émis à son encontre un appel de fonds d'un montant de 109 955,26 euros, en exécution des résolutions litigieuses, qu'elle a réglé en plusieurs fois, de sorte que cette somme doit lui être remboursée du fait de l'annulation de ces résolutions et qu'elle n'a pas à participer aux frais de rénovation énergétique de l'immeuble.

En l'espèce, il ressort de l'examen des pièces versées aux débats que la SCI Riwak a en effet réglé la somme de 109 955,26 euros, qui se décompose comme suit :
- la somme de 87 249,98 euros correspondant aux travaux de ravalement des façades ;
- la somme de 12 374,01 euros concernant les travaux de ventilation mécanique basse pression ;
- et la somme de 10 331,27 euros correspondant à une avance de trésorerie permanente.

Toutefois, il sera rappelé que l'annulation d'une assemblée générale de copropriétaires est sans influence sur l'obligation du copropriétaire de régler les charges de copropriété, qui résulte du règlement de copropriété. Le paiement des sommes dues par un copropriétaire au titre des charges courantes conserve une cause réelle et ne peut donner lieu à restitution ou à indemnisation.

De surcroît, l'avance de trésorerie permanente ne constitue aucunement une charge définitive de travaux, mais une provision destinée à assurer la trésorerie de la copropriété. Enfin, rien ne justifie que la SCI Riwak soit exonérée de toute participation aux charges afférentes à ces travaux.

Par conséquent, la SCI Riwak ne démontrant pas que la somme de
109 955,26 euros correspond à des charges indûment versées, il y a lieu de rejeter cette demande.

6 - Sur la demande indemnitaire reconventionnelle

Le syndicat des copropriétaires recherche la responsabilité de la SCI Riwak sur le fondement de l'article 1241 du code civil, en faisant valoir que les travaux de ravalement et de rénovation énergétique se sont trouvés bloqués pendant plusieurs années en raison de la présente procédure initiée par la SCI Riwak ; qu'en effet, les travaux ont débuté avec trois ans de retard, et que le préjudice correspond au surcoût des travaux résultant de l'inflation.

En défense, la SCI Riwak soutient qu'elle n'a commis aucune faute, et que le syndicat des copropriétaires n'établit ni le préjudice allégué, ni le lien de causalité entre celui-ci et l'action qu'elle a engagée.

Sur ce,

L'article 1241 du code civil dispose que " chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. "

L'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit, et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol. La légèreté blâmable ou la faute non grossière peuvent également être sanctionnées.

En l'espèce, au regard de ce qui précède, les demandes d'annulation des résolutions litigieuses formées par la SCI Riwak sont fondées, de sorte que l'action qu'elle a engagée dans l'exercice de ses droits ne saurait être considérée comme fautive.

Par conséquent, il y a lieu de rejeter cette demande.

7 - Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l'instance.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à la SCI Riwak la somme de 4 500 euros au titre des frais irrépétibles. Il sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre.

- Sur les frais communs de procédure

L'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que " le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige ".

Au regard de l'issue du litige, la SCI Riwak sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

- Sur l'exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,