TJ 75056, 26 juin 2026, RG 25/10189

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
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Copie exécutoire délivrée
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Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé

N° RG 25/10189 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBIJF

N° MINUTE : 7/2026

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 26 juin 2026

DEMANDERESSE
Madame [Y] [H], demeurant [Adresse 1] - BEYROUTH - LIBAN - représentée par le cabinet de Me Pascal MURZEAU, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], vestiaire : #C0793

DÉFENDEUR
Monsieur [M] [L], demeurant [Adresse 3], représenté par le cabinet de Me Nathalie ATLAN, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 4], vestiaire : #B0682

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eric TRICOU, Juge des contentieux de la protection, assisté de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 09 avril 2026

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée le 26 juin 2026 par Eric TRICOU, Juge, assisté de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 26 juin 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 25/10189 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBIJF

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 23 juillet 2024, Mme [Y] [H] a consenti un bail d'habitation à M. [M] [L] sur des locaux situés au [Adresse 3] - à [Localité 1] avec cave, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1.860 euros et d'une provision pour charges de 240 euros.

Un avenant stipulant une remise de loyer pour la période du 23 juillet au 31 août 2024 en contrepartie de rénovation à la charge du locataire a été signé le 1er septembre 2024.

Des loyers sont restés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 21 juillet 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 9.900 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [M] [L] le 23 juillet 2025.

Par assignation du 9 octobre 2025, Mme [Y] [H] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder, sans délai, à l'expulsion de M. [M] [L] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
-Une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 2.119,35 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
-14.138,70 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 22 septembre 2025, échéance de Septembre 2025incluse,
-2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 10 octobre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

L'affaire a été appelée une première fois à l'audience du 27 janvier 2026 et un renvoi contradictoire a été ordonné afin de mettre le dossier en état.
À l'audience du 9 avril 2026, Mme [Y] [H] représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 7 avril 2026, s'élève désormais à 29.053,78 euros et relève que la dette est à la hausse et qu'il n'y a eu aucune reprise du paiement des loyers avant l'audience ni aucun règlement depuis le mois de mai 2025.

Sur la demande de nullité du commandement de payer, elle soutient qu'aucune confusion ne peut être relevée entre le délai de paiement immédiat, dès lors que la nature même d'une dette est d'être réglée immédiatement et en totalité, de façon non fractionnée, et le délai de deux mois laissé au locataire avant que le bailleur puisse se prévaloir de l'acquisition de la clause résolutoire.
Elle conclut en conséquence au débouté de la demande formée par M. [L] à ce titre.

Mme [H] souligne par ailleurs que M. [L] est directeur commercial et dispose des connaissances suffisantes pour apprécier la portée et la valeur d'un document qui lui est soumis.

S'agissant de la régularisation des charges, elle soutient qu'il convient de se reporter à la pièce n°7, laquelle fait apparaître que la régularisation des charges au titre de l'année 2024 a donné lieu à un versement au bénéfice du locataire d'un montant de 1 269,68 euros, cette régularisation lui étant ainsi favorable.
Pour l'année 2025, elle précise être dans l'attente de la tenue de l'assemblée générale des copropriétaires qui permettra de liquider définitivement la régularisation des charges afférente à cette année.
Elle conclut en conséquence au débouté de la demande formée par M. [L].

Sur la demande de délais, après avoir rappelé qu'elle s'oppose à tout délai de paiement, et plus généralement à l'octroi de tout délai, elle indique s'en rapporter sur la demande de délai pour quitter les lieux.

S'agissant de l'état du logement et des travaux réalisés, Mme [Y] [H] rappelle qu'un avenant a été signé avec son locataire prévoyant une franchise de loyer d'un mois en contrepartie de travaux que M. [L] souhaitait réaliser lors de son entrée dans les lieux.
Elle soutient que cet avenant ne prévoit nullement que le coût de ces travaux devrait être remboursé au locataire à son départ des lieux.
Elle conclut en conséquence au rejet de la demande formée par M. [M] [L] tendant à obtenir la prise en charge par la bailleresse du coût des travaux au-delà du mois de franchise accordé.

M. [M] [L], représenté par son conseil, dans ses dernières conclusions en réponse, visées à l'audience et soutenues oralement demande au juge des contentieux de la protection :

à titre principal,
de voir juger nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire, en ce qu'il mentionne une confusion des délais, ainsi que tous les actes de procédure subséquents;

Et à titre subsidiaire:
* Voir ordonner la compensation entre la dette locative et le coût des tra-vaux qu'il a entrepris ;
* Voir juger que la dette locative ne saurait être supérieure à la somme de 16.953,78 euros, compte tenu de la compensation opérée entre l'arriéré locatif et le coût des travaux entrepris ;
* Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire et accorder à M. [L] des délais de paiement d'une durée de trois ans, sur le fon-dement de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;
À titre plus subsidiaire :
* Voir ordonner des délais de grâce pour libérer les lieux d'une durée de six mois, sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil ;
En tout état de cause :
* Voir écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir et condam-ner la demanderesse à lui verser la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [Y] [H] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Sur la régularité du commandement de payer :

Aux termes de l'article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'est pas expressément prévue par la loi, à moins qu'il ne soit justifié d'un grief causé par l'irrégularité invoquée.

En l'espèce, le défendeur soutient que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 21 juillet 2025 est irrégulier en raison d'une confusion résultant de la mention de deux modalités de paiement de la dette locative.

Toutefois, le commandement litigieux indique, en caractères gras et en majuscules : " Je vous fais commandement de payer dans le délai de deux mois à compter de la date portée en tête des présentes, la somme dont le détail suit ".

Il précise également qu'à défaut pour le locataire de satisfaire au commandement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, celui-ci s'expose à une procédure judiciaire en résiliation du bail et en expulsion.

Par ailleurs, s'agissant de la créance réclamée, l'acte mentionne que les sommes, qui correspondent aux loyers, charges et coût du présent acte sont dues pour un paiement immédiat et non fractionné.

Ces deux mentions, relatives d'une part à l'exigibilité immédiate de la dette locative et d'autre part au délai légal de deux mois laissé au locataire pour régulariser sa situation avant que le bailleur puisse se prévaloir de l'acquisition de la clause résolutoire, ne sont pas incompatibles et ne sont pas de nature à créer une confusion sur les obligations du débiteur.

En effet, la nature même d'une dette est d'être réglée immédiatement et en totalité, tandis que, dans le cadre particulier de la mise en œuvre d'une clause résolutoire, un délai de deux mois est accordé au locataire pour procéder au paiement ou solliciter des délais judiciaires.

La rédaction de l'acte apparaît ainsi claire et dépourvue d'ambiguïté, de sorte qu'elle était à la portée de compréhension du destinataire.

En tout état de cause, le défendeur ne rapporte pas la preuve de l'existence d'un grief que lui aurait causé la mention de ces deux modalités de paiement.

Il convient dès lors de déclarer le commandement de payer du 21 juillet 2025 régulier et de dire qu'il a produit tous ses effets.

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d'acquisition de la clause résolutoire et d'apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l'inverse, lorsque le délai d'acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d'appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d'intérêt général interdisant aux parties d'y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 21 juillet 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 9.900 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 22 septembre 2025.

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier qu'aucun diagnostic social et financier exploitable n'est produit aux débats. En effet, celui-ci n'a pas pu être réalisé dans les conditions prévues par l'article 24-3 de la loi du 6 juillet 1989, dès lors que M. [L] n'a pas déféré aux convocations des services sociaux.
Le rapport établi à cette occasion mentionne que " l'assigné ne s'est pas présenté aux rendez-vous fixés ".

Par ailleurs, M. [L] ne verse aux débats aucune pièce permettant d'apprécier sa situation financière, notamment sa situation professionnelle, ses ressources ou tout autre élément relatif à ses revenus.

Le juge ne dispose ainsi d'aucun élément objectif d'appréciation, à l'exception des seules déclarations du défendeur indiquant qu'il bénéficie d'une promesse d'embauche à compter du mois de mai 2026.

En l'absence de justificatif permettant de confirmer cette perspective d'emploi et d'évaluer les ressources susceptibles d'en découler, le juge n'est pas en mesure de déterminer si le défendeur dispose d'une capacité réelle à reprendre le paiement des loyers courants et à apurer progressivement la dette locative.

Il convient également de relever que M. [L] n'a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience, ce qui ne permet pas de caractériser une reprise effective des paiements.

Dans ces conditions, en l'absence d'éléments suffisants sur la situation financière du défendeur et sur ses capacités contributives, les conditions permettant l'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire ne sont pas réunies.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de délais de paiement ainsi que la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser Mme [Y] [H] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, il n'est pas contesté qu'une expulsion entraîne nécessairement des conséquences graves au sens de l'article L. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution, compte tenu de la demande formulée par M. [B], il convient de porter à cinq mois le délai prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur le quantum de la dette.

En l'espèce, Mme [Y] [H] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 7 avril 2026, M. [M] [L] lui devait la somme de 29.053,78 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [M] [L] n'apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et échoue à démontrer en quoi le quantum de la dette serait de 16.953,78 euros, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Sur les charges locatives.

Le défendeur soutient qu'il ne saurait être redevable des charges locatives qui n'ont jamais été justifiées et régularisés depuis l'origine du bail en juillet 2024.
Cependant, il ressort des éléments du dossier que les charges, pour l'année, ont bien été régularisées et ont fait l'objet d'une restitution d'un trop perçu au locataire de 1.269,68 euros en date du 20 janvier 2026.
Pour l'année 2025, Mme [H] déclare être dans l'attente du procès -verbal de l'assemblée générale de copropriété pour arrêter les comptes.
M. [L] sera débouté de ses demandes au titre des charges locatives.

Sur la demande reconventionnelle de M. [L] au titre de la compensation.

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, il ressort des pièces produites aux débats qu'un état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement entre les parties le 23 juillet 2024 lors de la conclusion du bail, et signé par celles-ci. Le locataire a ainsi pris les lieux dans l'état dans lequel ils se trouvaient au moment de son entrée dans les lieux.

Il ressort également des éléments versés aux débats que M. [L] a souhaité entreprendre des travaux dans le logement, lesquels ont été autorisés par Mme [H]. Un avenant au contrat de bail du 23 juillet 2024 a été régularisé entre les parties afin de prévoir les conditions de réalisation de ces travaux.

Cet avenant stipule qu'en contrepartie de la réalisation par le locataire de travaux de rénovations dans le logement, les loyers seraient gelés pendant une période déterminée, soit jusqu'au 1er septembre 2024.

Il n'est pas contesté que la remise du loyer a été appliquée.

Toutefois, cet avenant ne prévoit aucunement le remboursement par la bailleresse des sommes engagées par le locataire au titre des travaux réalisés, ni aucune compensation financière supplémentaire lors de la restitution du logement.

Dès lors, le locataire ne peut solliciter, au titre de ces travaux, la compensation entre le coût allégué des rénovations, chiffré à la somme de 5.200 euros TTC, et les sommes restant dues au titre des loyers.

En conséquence, la demande reconventionnelle formée par le locataire sera rejetée et il sera dit n'y avoir lieu à compensation.

3. Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due.
Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.
En l'espèce, le préjudice n'étant pas supérieur à la perte du montant du loyer, il n'y a pas lieu de majorer le montant de cette indemnité d'occupation.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 22 septembre 2025, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [Y] [H] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [M] [L], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1.000 euros à la demande de Mme [Y] [H] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,