TJ 87085, 10 juin 2026, RG 25/00733

N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00733 - N° Portalis DB3K-W-B7J-GPEQ

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion
0A Sans procédure particulière

Affaire :

[V] [P]
[N] [X]

C/

[J] [T]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé
du 10 Juin 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 06 Mai 2026, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON
GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 10 Juin 2026 :

Entre :

Monsieur [V] [P]
né le 03 Mars 1952 à [Localité 1] (87)
demeurant [Adresse 1]

Madame [N] [X]
née le 08 Octobre 1953 à [Localité 2] (50)
demeurant [Adresse 1]

assistés par Maître Bruno GREZE, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEURS

Et :

Madame [J] [T]
demeurant [Adresse 2]

COMPARANTE en personne ;

DÉFENDEUR

A l'appel de la cause à l'audience du 04 Février 2026, l’affaire a été renvoyée au 06 Mai 2026, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et la défenderesse en ses observations.

Puis le juge a mis l'affaire en délibéré à l'audience du 10 Juin 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 9 février 2008, Mme [U] [C] a donné à bail d'habitation à M.[E] [T] et Mme [Z] [Q] épouse [T] un logement situé [Adresse 3] moyennant un loyer révisable de 560 €, outre une provision sur charge de 70 €.

Mme [A] [X] épouse [P] et M.[V] [P] ont acquis la propriété dudit logement suivant acte reçu le 5 janvier 2011 en l’étude de Me [I], notaire à [Localité 3].

Mme [Z] [Q] épouse [T] et M.[E] [T] sont respectivement décédés le 16 août 2024 et le 17 novembre 2024 à [Localité 4].

Par courrier recommandé du 26 avril 2025, les propriétaires ont mis en demeure la fille des locataires décédés, Mme [J] [T], d’avoir à restituer les clés et débarrasser les meubles.

Suivant courrier recommandé du 11 août 2025, les demandeurs ont réitéré cette mise en demeure par l’intermédiaire de leur conseil.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 septembre 2025, Mme [A] [X] épouse [P] et M.[V] [P] ont fait assigner Mme [J] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LIMOGES, statuant en référé, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, aux fins de :

- Constater la résiliation du bail du 9 février 2008 à la suite du décès des locataires à la date du 17 novembre 2024 ;
- Ordonner l'expulsion de Mme [J] [T] et de tout occupant de son chef de l’appartement situé dans la résidence « [Adresse 4] » [Adresse 5] à [Localité 5] [Adresse 6] ;
- Supprimer la période de sursis à l’expulsion prévue par l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;
- Condamner Mme [J] [T] à verser à Monsieur et Madame [P] une provision de 1 488,96 € à titre d’indemnité d’occupation pour les mois d’août et septembre 2025 ;
- Condamner Mme [J] [T] à verser à Monsieur et Madame [P] une provision de 744,78 € par mois à compter du mois d’octobre 2025 et jusqu’à libération des lieux ;
- Dire que le dépôt de garantie sera restitué après l’état des lieux de sortie au notaire en charge de la succession des locataires ;
- Condamner Mme [J] [T] aux entiers dépens ;
- Condamner Mme [J] [T] à verser à Monsieur et Madame [P] une somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire, appelée à l’audience du 4 février 2026, a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 6 mai 2026.

Lors de l’audience susdite, Mme [A] [X] épouse [P] et M.[V] [P], assistés de leur conseil ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d'instance. Au soutien de leurs prétentions, ils exposent que le bail est résilié depuis le décès de M.[E] [T] le 17 novembre 2024. Ils font valoir que Mme [J] [T] est occupante sans droit ni titre depuis cette date puisqu’elle n’a pas restitué les clés et qu’elle ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 relatives au transfert de bail dès lors qu’elle ne vivait pas avec ses parents dans ce logement depuis plus d’un an au jour du décès.

Mme [J] [T], comparante en personne, ne conteste pas ne pas avoir restitué les clés. Elle expose qu’elle a commencé à débarrasser les nombreux meubles et effets personnels de ses parents. Elle précise avoir été malade suite à leur décès. Elle ajoute avoir réglé les mensualités de décembre 2024 à juillet 2025.

A l'issue des débats, les parties ont été avisées de la mise en délibéré au 10 juin 2026, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation de bail :

En application de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

Par ailleurs, en application de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, en cas de décès du locataire portant sur un local d'habitation, son descendant bénéficie d'un droit au transfert du bail s'il vivait dans le local depuis plus d'un an à la date du décès.

En l’espèce, il n’est pas établi ni d’ailleurs opposé par la défenderesse que celle-ci vivait depuis plus d’un an avec ses parents dans le logement dont ils étaient locataires. Elle n’a d’ailleurs pas sollicité le transfert du bail.
En conséquence, il convient de constater que le bail portant sur le logement s'est trouvé résilié à la date du décès de M.[E] [T] soit le 17 novembre 2024, en application de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 précité et Mme [J] [T] se trouve donc occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Sur la demande d'expulsion et les demandes subséquentes :

Sur la demande d'expulsion :

Mme [J] [T] étant sans droit ni titre depuis le 17 novembre 2024, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente ordonnance.

Sur la demande au titre de la trêve hivernale :

Selon l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille.

Ce texte prévoit que ce sursis ne s'applique pas lorsque la mesure d'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile au deuxième alinéa.

En outre, le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l'aide des mêmes procédés.

En l’espèce, il n'est pas démontré l'existence de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Il convient de rejeter la demande de suppression du délai de trêve hivernale.

Sur l'indemnité d'occupation :

L'indemnité d'occupation, en cas d'occupation sans droit ni titre, est destinée non seulement à compenser les pertes de loyer subies par le bailleur, mais également à l'indemniser du préjudice qu'il subit du fait de l'occupation qui rend indisponible, le logement anciennement loué. Il en résulte qu'elle peut être supérieure au loyer et qu'elle tient compte des circonstances particulières de chaque cas.

En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l'indemnité d'occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail.

Dès lors, cette indemnité qui s'apprécie en fonction du coût de l'occupation, doit nécessairement comprendre, dès lors qu'il n'est pas démontré que la valeur locative est inférieure au montant du loyer, et afin de réparer intégralement le préjudice résultant pour le bailleur du maintien dans les lieux de l'occupant sans droit ni titre, outre le paiement des charges, celui des révisions éventuelles du loyer et ne saurait, de ce fait, être inférieure à la somme qui aurait été payée en cas de poursuite du bail.

En conséquence, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer indexé, augmenté des charges qui aurait été dû, si le bail s'était poursuivi.

En l'espèce, il ressort des explications du bailleur et de la mise en demeure ayant été adressée à la locataire, que le montant des indemnités d'occupation impayées s'élève à la somme de 1 488,96 €, correspondant aux mois d’août et septembre 2025. Mme [J] [T] ne conteste pas cette somme puisqu’elle déclare avoir réglé jusqu’en juillet 2025 inclus.

Mme [J] [T] sera donc condamnée à payer à Mme [A] [X] épouse [P] et M.[V] [P] ensemble la somme provisionnelle de 1 488,96 € au titre des indemnité d'occupation dues.

Les demandeurs sollicitent également la condamnation de la défenderesse au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, jusqu'à complète reprise des lieux par la remise des clés.

En conséquence, il y a lieu de fixer, le montant de l'indemnité d'occupation, à compter du 1er octobre 2025, au montant du dernier loyer révisé soit la somme de 744,78 €, non contestée par la défenderesse, et ce jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, volontaire ou en suite de l'expulsion.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire :

Mme [J] [T], qui succombe, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité et la situation économique des parties commandent par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 € à la demande de Mme [A] [X] épouse [P] et M.[V] [P] concernant les frais non compris dans les dépens, en application de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 dernier alinéa du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS