TJ 78646, 26 juin 2026, RG 25/00903

TRIBUNAL
de [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Chambre de proximité

N° RG 25/00903 - N° Portalis DB22-W-B7J-TITP

JUGEMENT

Du : 26 Juin 2026

1001 VIES HABITAT

C/

[H] [S], [R] [K] [E]

expédition exécutoire
délivrée le
à Me HALIMI

expédition certifiée conforme
délivrée le
à Me PAUL
Me HASER

Minute : /2026

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 26 Juin 2026 ;

Sous la présidence de Madame Basma EL MAHJOUB, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l'audience du 21 Mai 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

1001 VIES HABITAT
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, substituée par Me Kenza HAMDACHE, avocat au barreau de PARIS,

ET

DEFENDEURS :

Monsieur [H] [S]
[Adresse 3]
[Localité 4]

représenté par Me Olivier PAUL, substitué par Me Paul VAN DE VONDEL, avocats au barreau de PARIS

Monsieur [R] [K] [E]
[Adresse 3]
[Localité 4]

comparant assisté de Me Louise HASER, substituée par Me Sébastien DUMAS, avocats au barreau de VERSAILLES

A l'audience du 21 Mai 2026, le Tribunal a entendu les parties et mis l'affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 26 Juin 2026 aux heures d'ouverture au public.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2013, la société LE LOGEMENT FRANCILIEN, aux droits de laquelle vient la SA [Adresse 4] a donné à bail à Monsieur [H] [S] un appartement situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 207,27 euros et 105,88 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 juillet 2025 pour Monsieur [R] [K] [E] et du 22 juillet 2025 pour Monsieur [H] [S], la SA D’HLM 1001 VIES HABITAT a fait assigner Monsieur [H] [S] et Monsieur [R] [K] [E] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] aux fins de :
prononcer la résiliation judiciaire du bail liant la requérante d’une part à Monsieur [H] [S] d’autre part, et ce pour manquement graves de ce dernier à ses obligations de locataire en titre puisque ayant quitté les lieux considérés contractuellement et légalement avec la requérante, comme sa résidence principale, constater que Monsieur [R] [K] [E] occupe sans droit ni titre le logement sis [Adresse 5], dont seul Monsieur [H] [S] est locataire en titre, ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [S] ainsi que celle de toutes personnes dans les lieux de son chef, et notamment Monsieur [R] [K] [E], du logement sis [Adresse 5], dont seul Monsieur [H] [S] est locataire en titre, dire qu’à défaut pour Monsieur [H] [S] d’avoir libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de toutes personnes dans les lieux de son chef, et notamment Monsieur [R] [K] [E], avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dans le délai de deux mois après le commandement de quitter les lieux, dire que le sort des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécutions, condamner Monsieur [H] [S] à verser une somme de 1249,39 euros à 1001 VIES HABITAT, au titre des loyers et charges dus selon décompte arrêté au 9 juillet 2025, terme du mois de juin 2025 inclus, fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due à une somme égale au montant du loyer majoré des charges et condamner in solidum Monsieur [H] [S] et Monsieur [R] [K] [E] à payer celle-ci à 1001 VIES HABITAT, à compter du mois de juillet 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, condamner in solidum Monsieur [H] [S] et Monsieur [R] [K] [E] à payer à la requérante la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir, condamner in solidum Monsieur [H] [S] et Monsieur [R] [K] [E] aux entiers dépens de la présente procédure.
A l’audience du 21 mai 2026, la SA D’HLM 1001 VIES HABITAT, représentée, actualise sa créance à la somme de 4466,38 euros, loyer du mois d’avril 2026 inclus. Elle indique que le locataire en titre n’occupe plus les lieux. S’agissant de Monsieur [R] [K] [E], elle mentionne qu’il a fait changer la serrure du logement et que ce dernier serait atteint du syndrome de Diogène. Elle précise qu’aucun loyer n’a été réglé depuis le mois de mars 2025.

Monsieur [H] [S], représenté, se réfère à ses conclusions et sollicite du juge de :
donner acte à Monsieur [H] [S] de ce qu’il ne s’oppose pas à la résiliation du bail qu’il a lui-même sollicitée le 20 février 2025, donner acte à Monsieur [H] [S] de ce qu’il s’en rapporte à justice, s’agissant de la date effective de la résiliation judiciaire du bail le liant à la société 1001 VIES HABITAT que le tribunal prononcera, et qu’il a lui-même sollicité le 20 février 2025, prononcer l’expulsion de Monsieur [R] [K] [E] du logement litigieux, ainsi que tous occupants de son chef, dire que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions légales applicables, octroyer à Monsieur [H] [S] un échelonnement de la dette locative sur une durée de 12 mois s’il venait à être condamné en ce sens, débouter 1001 VIES HABITAT du surplus de ses demandes dirigées contre Monsieur [H] [S], dire que l’indemnité d’occupation postérieure à la résiliation ne pourra être qu’à la seule charge de Monsieur [R] [K] [E], condamner Monsieur [R] [K] [E] à garantir à Monsieur [H] [S] contre toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre au titre de l’exécution et de la résiliation du bail, condamner Monsieur [R] [K] [E] seul à payer la somme de 2000 euros au profit de la société 1001 VIES HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamner Monsieur [R] [K] [E] seul aux entiers dépens, à titre reconventionnelle, condamner Monsieur [R] [K] [E] à verser à Monsieur [H] [S] les sommes suivantes à titre de dommages-intérêts : 2000 euros en réparation du préjudice moral, le montant de l’éventuelle dette locative de Monsieur [H] [S] s’il venait à être condamné en ce sens au titre du préjudice économique, 1000 euros en réparation du préjudice matériel, condamner Monsieur [R] [K] [E] à verser à Monsieur [H] [S] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, il indique pour l’essentiel que Monsieur [R] [K] [E] était sans domicile fixe lorsqu’il lui a proposé le logement. Il précise qu’il n’occupe plus les lieux depuis le 21 janvier 2025.

Monsieur [R] [K] [E], représenté, indique quant à lui qu’il verse depuis août 2020 un loyer à Monsieur [H] [S] pour occuper le logement. Il affirme avoir contacté 1001 VIES HABITAT pour reprendre le logement et aurait changé la serrure pour être en sécurité. Il conteste l’existence des préjudices susmentionnés et demande sa mise hors de cause.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de mise hors de cause de Monsieur [R] [K] [E]

La société 1001 VIES HABITAT sollicite la condamnation de Monsieur [R] [K] [E] compte tenu de son occupation non contestée des lieux. Dès lors qu’elle dispose d’un intérêt à agir à son encontre, la demande de mise hors de cause sollicitée par le défendeur sera rejetée.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail et de l’expulsion

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.
Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En application de l’article 8 de la loi 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur.

Il résulte de l’article D353-37 du code de la construction et de l’habitation que les logements conventionnés sont loués nus à des personnes physiques, à titre de résidence principale, et occupés au moins huit mois par an. Ils ne peuvent faire l’objet de sous-location sauf au profit de personnes ayant passé avec le locataire un contrat conforme à l’article L433-1 du code de l’action sociale et des familles et doivent répondre aux conditions d’occupation suffisante telles que définies par l’article L621-2.

En l’espèce, le titre XIII des conditions générales de location indique formellement à l’alinéa 2 que « la sous-location totale est interdite ». En outre, il est précisé aux alinéas 3 et 4 que « la sous-location partielle est prohibée sauf si elle s’exerce au bénéfice de personnes de moins de 30 ans dans la limite d’une durée d’un an, de plus de 60 ans ou au bénéfice d’adulte handicapé (…) » et que « pour exercer cette sous-location partielle qui n’ouvre au profit du bénéficiaire aucun droit de maintien dans les lieux, le preneur informera par courrier recommandé avec AR le bailleur de son intention de sous-louer en joignant l’état civil de chaque sous-locataire ainsi que les justificatifs attestant de la qualité à bénéficier de cette sous-location ».

Il ressort des débats et des pièces produites que Monsieur [H] [S] a sous-loué son logement à Monsieur [R] [K] [E].

Le 20 février 2025, Monsieur [H] [S] adresse un courriel à la SA [Adresse 4] les informant avoir proposé son logement à Monsieur [R] [K] [E], puis de découvrir que celui-ci l’a « squatté », changé les serrures et « rempli tout le logement avec des objets encombrants ».

Monsieur [H] [S] soutient qu’il aurait « temporairement hébergé une connaissance », situation rendue possible en raison de ses déplacements fréquents à l’étranger. Or, il ressort des échanges écrits que Monsieur [H] [S] a sous-loué le logement à Monsieur [R] [K] [E] depuis au moins le mois de novembre 2021, soit quatre ans avant la présente procédure, pour un montant compris entre 310 et 360 euros par mois, qui auraient été réglé en espèces.

Le 7 juillet 2025, au terme d’un procès-verbal de constat, le Commissaire de justice instrumentaire a rencontré au [Adresse 6] Monsieur [R] [K] [E], qui a reconnu être occupant sans droit ni titre. Il fait état d’un logement très encombré, d’où il ressort une odeur nauséabonde et évocateur d’un syndrome de Diogène.

Dans ces conditions, Monsieur [H] [S] a sous-loué son logement à Monsieur [R] [K] [E], sans informer préalablement le bailleur et en violation des stipulations contractuelles précitées. Il convient de considérer que les manquements relevés, constituant en une sous-location des lieux non autorisée, constituent un manquement d’une gravité suffisante permettant de justifier la résiliation judiciaire.
En conséquence, la résiliation judiciaire du bail portant sur le logement situé [Adresse 6] aux torts exclusifs de Monsieur [H] [S] est prononcée à compter de la date de l’assignation, soit le 22 juillet 2025.

Il convient également d’ordonner son expulsion des lieux loués et de tous occupants de son chef, notamment de Monsieur [R] [K] [E], occupant sans droit ni titre,, avec le concours de la force publique.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er juillet 2013 et du décompte de la créance actualisé au 11 mai 2026 que la SA D’HLM 1001 VIES HABITAT rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 139,28 euros imputée pour des frais d’huissiers.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [H] [S] à payer à la SA [Adresse 4] la somme de 4327,10 euros, au titre des sommes dues au 11 mai 2026 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié à compter de l’assignation soit le 22 juillet 2025, Monsieur [H] [S] est occupant sans droit ni titre à compter de cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter du 22 juillet 2025, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner in solidum Monsieur [H] [S] et Monsieur [R] [K] [E] à son paiement à compter du 22 juillet 2025 jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur les demandes reconventionnelles

Sur les demandes de Monsieur [H] [S]

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, le locataire sollicite un échéancier sur 12 mois pour solder sa dette sans toutefois justifier de ses ressources. Aucun effort particulier de paiement n’a été réalisé avant l’audience permettant d’établir sa bonne foi et sa capacité à s’acquitter de sa dette dans les délais légaux. Bien au contraire, la SA D’HLM 1001 VIES HABITAT a indiqué n’avoir perçu aucun loyer depuis le mois de mars 2025.

Il en résulte que la demande de délais de paiement doit être rejetée.

Sur le préjudice moral 

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Le préjudice moral est un dommage immatériel subi par une personne, pouvant affecter son honneur, sa réputation, sa vie privée ou ses sentiments. Il correspond aux souffrances psychologiques et/ou troubles émotionnels engendrés par un acte dommageable.

En l’espèce, Monsieur [H] [S] sollicite reconventionnellement la somme de 2000 euros au titre du préjudice moral.

Toutefois, Monsieur [H] [S] ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un tel préjudice.
La demande sera en conséquence rejetée.

Sur le préjudice matériel et économique 

Le préjudice matériel correspond à une atteinte aux droits pécuniaires ou au patrimoine d’une personne.

En l’espèce, Monsieur [H] [S] sollicite la condamnation de Monsieur [R] [K] [E] au paiement de la somme de 2000 euros au titre du préjudice matériel, en arguant du fait que de « nombreuses affaires personnelles lui appartenant serait toujours dans le logement litigieux sans qu’il ait pu les récupérer, en raison du comportement agressif et du refus persistant de Monsieur [R] [K] [E] » et que « il pourrait également subir un préjudice économique direct dès lors que la société 1001 VIES HABITAT sollicite aujourd’hui sa condamnation au paiement de plusieurs mois de loyers qui ne correspondent pas à une occupation effective du logement de sa part ».

Toutefois, Monsieur [H] [S] ne démontre pas qu’il y aurait, de manière certaine, des affaires lui appartenant au sein du logement.

S’agissant du préjudice économique, il doit être rappelé que Monsieur [H] [S] a introduit dans le logement de son, propre chef, Monsieur [R] [K] [E], en vertu d’une sous-location irrégulière. Dès lors, il n’incombe pas à Monsieur [R] [K] [E] de réparer des fautes pour lesquelles Monsieur [H] [S] est pleinement responsable.
C’est donc à raison qu’il doit endosser, seul, le montant de la dette locative.

La demande sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires 

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [H] [S] et Monsieur [R] [K] [E] aux dépens de l'instance.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [H] [S] et Monsieur [R] [K] [E] à payer à la SA [Adresse 4] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,