TJ 78646, 26 juin 2026, RG 25/01445

TRIBUNAL
de VERSAILLES
[Adresse 1]
[Localité 1]

Chambre de proximité

N° RG 25/01445 - N° Portalis DB22-W-B7J-TUMT

JUGEMENT

Du : 26 Juin 2026

[B] [A] veuve [P], [Z] [P], [O] [P]

C/

[V] [I], [G] [F]

expédition exécutoire
délivrée le
à Me SEMEVIER

expédition certifiée conforme
délivrée le
à Me AMIEL

Minute : /2026

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 26 Juin 2026 ;

Sous la présidence de Madame Basma EL MAHJOUB, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l'audience du 21 Mai 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEURS :

Madame [B] [A] veuve [P]
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Me Laurence SEMEVIER, substituée par Me Oriane COHEN, avocats au barreau de PARIS

Monsieur [Z] [P]
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par Me Laurence SEMEVIER, substituée par Me Oriane COHEN, avocats au barreau de PARIS

Monsieur [O] [P]
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Me Laurence SEMEVIER, substituée par Me Oriane COHEN, avocats au barreau de PARIS

ET

DEFENDEURS :

Monsieur [V] [I]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Me Pierre AMIEL, avocat au barreau de PARIS

Madame [G] [F]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Me Pierre AMIEL, avocat au barreau de PARIS

A l'audience du 21 Mai 2026, le Tribunal a entendu les parties et mis l'affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 26 Juin 2026 aux heures d'ouverture au public.
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 5 mai 1995, à effet au 10 mai 1995, Monsieur [M] [P], aux droits desquels viennent Madame [B] [A] veuve [P], Monsieur [Z] [P] et Monsieur [O] [P], a donné à bail à Monsieur [V] [I] et Madame [G] [F] un appartement à usage d'habitation, ainsi qu’une cave, situé au [Adresse 2] à [Localité 2].

Par acte de commissaire de justice en date du 31 octobre 2024, Madame [B] [A] veuve [P], Monsieur [Z] [P] et Monsieur [O] [P] ont fait délivrer à Monsieur [V] [I] et Madame [G] [F] un congé pour vente.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 juin 2025, Madame [B] [A] veuve [P], Monsieur [Z] [P] et Monsieur [O] [P] ont fait citer Monsieur [V] [I] et Madame [G] [F] par-devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
valider le congé délivré en date du 31 octobre 2024, pour le terme du bail ;ordonner l'expulsion des lieux loués, sis au 2eme étage droite Bâtiment Rue de l'immeuble du [Adresse 2], de Monsieur [V] [I] et Madame [G] [F], ainsi que celle de tout occupant de leur chef, avec au besoin l'assistance d'un serrurier et de la force publique ;ordonner le transport des meubles et objets mobiliers garnissant les locaux, en tout lieu, ou en tel garde meuble qu'il plaira au bailleur de désigner aux frais, risques et périls de la partie expulséecondamner solidairement Monsieur [V] [I] et Madame [G] [F], au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au dernier loyer contractuel majoré de 20% charges en sus à compter du 9 mai 2025, et ce jusqu'à parfaite libération des lieux.condamner solidairement Monsieur [V] [I] et Madame [G] [F] aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement de la somme de 3.500 € HT au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement en date du 21 novembre 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ordonné le renvoi de l’affaire, au profit du juge des contentieux de la protection de Versailles en application des dispositions de l’article 47 du code de procédure civile et réservé les dépens.

L’affaire a été retenue à l’audience du 21 mai 2026.

Madame [B] [A] veuve [P], Monsieur [Z] [P] et Monsieur [O] [P], comparaissent, représentés par leur conseil, se réfèrent aux termes de leurs conclusions soutenues oralement, lesquelles reprennent les termes de l’acte introductif d’instance, outre une demande additionnelle de condamnation solidaire des défendeurs au paiement d’une somme de 12.000 euros au titre de la réparation de leur préjudice subi, outre une somme de 4500 € HT au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [V] [I] et Madame [G] [F], comparaissent, représentés par leur conseil et se réfèrent aux termes de leurs conclusions soutenues oralement. Ils sollicitent de :
juger irrecevables et en tout état de cause mal fondés les consorts [P] en l'ensemble de leurs demandes et les en débouter.juger nul et de nul effet le congé pour vente délivré à Monsieur [I] et à Madame[F].
constater dans ces conditions que le bail les liant aux consorts [P], demandeurs, a été reconduit pour une durée de trois années à compter du 10 mai 2025.
condamner solidairement Madame [B], Monsieur [Z] et Monsieur [O] [P] à verser à Monsieur [V] [I] et à Madame [G] [F] la somme de 10.000,00 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, outre celle de 3.500,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et les dépens.
Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande de mise hors de cause de Madame [G] [F]

En l’espèce, la mise hors de cause de Madame [G] [F] est sollicitée compte tenu de son départ des lieux depuis de nombreuses années. Or, il n’est pas démontré que Madame [G] [F], titulaire du contrat de bail, a effectivement délivré congé et quitté les lieux de sorte que les consorts [P] dispose d’une qualité à agir à son encontre.

La demande de mise hors de cause sera rejetée.

Sur la demande de validation et de nullité du congé

En application de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

En outre, et selon l'article 15-II de la même loi, lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. Le congé pour vente doit être notifié au locataire six mois avant l'échéance du bail.

Il est constant que le caractère frauduleux du congé ne se présume pas et qu'elle doit être établi par celui qui l'invoque et qu’il appartient au preneur qui conteste la réalité du motif du congé de rapporter la preuve de l'absence d'intention de vendre du bailleur. 

Il a ainsi été admis que dès que le locataire ne manifeste pas son intention d'acquérir, mais, au contraire, prétend se maintenir dans les lieux, le bailleur a des motifs légitimes de ne pas faire diligence pour rechercher un acquéreur avant l'aboutissement de la procédure d'expulsion, sans que cette attitude réaliste démontre de sa part aucune fraude ni une quelconque absence de volonté de vendre.

En l'espèce, Madame [B] [A] veuve [P], Monsieur [Z] [P] et Monsieur [O] [P] sollicitent la validation du congé pour vente délivré le 31 octobre 2024 avec prise d’effet au 9 mai 2025. Ils indiquent que les défendeurs ne se sont pas régulièrement déclarés acquéreurs du bien loué dans les délais impartis, de sorte qu’ils sont devenus occupants sans droit ni titre à la date de prise d’effet du congé. En réponse aux moyens adverses, ils affirment qu’ils attendaient légitimement que l’appartement soit libéré pour commencer à le faire visiter et que la visite d’un bien occupé impliquerait de le vendre à un prix inférieur à celui du marché. S’agissant de la situation des deux autres appartements dont ils sont propriétaires dans le même immeuble, ils indiquent qu’un des deux appartements a été vendu le 20 octobre 2025, précisant en outre que le mandat de vente n’avait été conclu qu’après le départ des anciens locataires. S’agissant du second appartement, ils précisent que ce sont les locataires qui ont donné congé de l’appartement, et que le défendeur ne rapporte pas la preuve d’une intention d’achat de l’appartement par ces derniers contrairement à ce qui est affirmé. Ils expliquent que c’est dans ce contexte que l’appartement a été proposé de nouveau à la location après réalisation de travaux.

En défense, Monsieur [V] [I] et Madame [G] [F] estiment que le congé doit être déclaré nul compte tenu d’un défaut d’intention réelle des demandeurs de vente de l’appartement mis en location. Ils affirment notamment que depuis la date de signification du congé, aucune démarche n’a été entreprise pour tenter de procéder à la vente de l’appartement, et qu’aucun diagnostic n’a été effectué, qu’aucune visite n’a été effectuée dans l’appartement, et qu’aucune annonce ou mise en vente n’a été publiée. Ils considèrent ainsi que les consorts [P] n’ont entrepris aucune démarche sérieuse pour procéder à la vente de l’appartement.

Ils indiquent également que les consorts [P] sont propriétaires de plusieurs appartements dans le même immeuble, et qu’un autre locataire, qui s’est vu délivrer un congé par vente, a quitté les lieux, et que l’appartement une fois libéré a été reproposé à la location, pour un montant de loyer supérieur à la suite de travaux de rénovation. Ils considèrent que cet appartement comportant des caractéristiques similaires à celui loué, pouvait être vendu. Ils expliquent qu’un autre locataire du même immeuble a dû quitter les lieux à la suite de la délivrance d’un congé pour vente par les demandeurs, sans qu’aucune vente de l’appartement ne soit initié tel qu’il ressort d’un certificat du service de la publicité foncière, et que cet appartement aurait été reloué depuis.

En outre, ils considèrent que les consorts [P] ne produisent aucun élément permettant de démontrer que le prix proposé correspond au marché immobilier ou à la valeur vénale objective de l’appartement.

En l’espèce, il ressort de ce qui précède et des pièces versées aux débats que Monsieur [V] [I] et Madame [G] [F] ne rapportent pas suffisamment la preuve du caractère frauduleux du congé et du défaut d’intention réelle et sérieuse de mise en vente de l’appartement. En effet, les consorts [P] produisent aux débats la preuve de la vente effective de l’appartement pour lequel un congé pour vente avait été délivré, de sorte que le moyen soulevé de ce chef par les défendeurs ne saurait prospérer. En outre s’agissant de la vente du second appartement, il est également démontré que celui-ci n’a pas fait l’objet d’un congé pour vente, et il était loisible aux consorts [P] de vouloir remettre à la location ce bien, sans devoir en justifier parallèlement par rapport au congé pour vente délivré à Monsieur [V] [I], s’agissant de deux biens différents, et sans qu’il ne soit en tout état de cause rapporté la preuve par les défendeurs des caractéristiques communes du bien dont il argue.

Enfin, l’absence de visites ou d’établissement des diagnostics nécessaires à la vente ne sauraient à eux seuls établir la preuve de l’absence d’intention de vendre, ces démarches étant possibles après le départ du locataire.

Dans ces conditions, à défaut de rapporter suffisamment la preuve du caractère frauduleux du congé et du défaut d’intention réelle et sérieuse de vente de l’appartement, la demande de nullité du congé délivré sera rejetée et il conviendra dès lors de constater que le congé délivré par les consorts [P] suivant acte de commissaire de justice en date du 31 octobre 2024 est régulier et que Monsieur [V] [I] et Madame [G] [F] sont déchus, depuis le 9 mai 2025, de tout droit d’occupation sur l’appartement situé [Adresse 2] à [Localité 2].

Sur l'expulsion

Monsieur [V] [I] et Madame [G] [F] se trouvant occupants sans droit ni titre depuis le 9 mai 2025 il y a lieu de dire que leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, pourra en conséquence être poursuivie, si besoin avec le concours de la force publique et avec l'assistance d'un serrurier, passé un délai de deux mois après qu'un commandement d'avoir à libérer les lieux lui ait été signifié.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

Sur l'indemnité d'occupation

Le contrat de bail étant résilié à compter du 9 mai 2025, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter de cette date et jusqu'à la libération définitive des lieux à un montant égal à celui du loyer révisable majoré des charges calculées tels que si le bail s'était poursuivi, et de condamner in solidum Monsieur [V] [I] et Madame [G] [F] à son paiement.

Sur la demande en dommages et intérêts formulée par les consorts [P]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

En l'espèce, les consorts [P] ne rapportent pas la preuve de leur préjudice ou de l’éventuelle mauvaise foi des défendeurs, lesquels ont pu s’interroger sur les circonstances de délivrance du congé pour vente, son seul maintien dans les lieux ne saurait justifier une mauvaise foi dès lors que Monsieur [V] [I] rapporte la preuve de démarches qu'il a effectuées en vue de son relogement. Leur demande en dommages et intérêts pour résistance abusive sera donc rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formulée par Monsieur [V] [I] et Madame [G] [F]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

En l'espèce, Monsieur [V] [I] et Madame [G] [F] sollicitent des dommages et intérêts compte tenu d’une procédure estimée abusive. Or, compte tenu de la validation du congé pour vente, leur demande de dommages et intérêts de ce chef ne saurait aboutir.

En conséquence, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts formulée par Monsieur [V] [I] et Madame [G] [F] à titre reconventionnel.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [V] [I] et Madame [G] [F] qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du congé pour vendre qui leur a été signifié.

Il n’apparait pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles exposés par elles. En conséquences, les demandes formulées en application des dispositions de l’article 700 par l’ensemble des parties seront rejetées.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort,

REJETTE la demande de mise hors de cause formulée par Madame [G] [F] ;

VALIDE le congé pour vendre délivré le 31 octobre 2024 à effet au 9 mai 2025 à minuit par Madame [B] [A] veuve [P], Monsieur [Z] [P] et Monsieur [O] [P] à Monsieur [V] [I] et Madame [G] [F] ;

CONSTATE que Monsieur [V] [I] et Madame [G] [F] sont, depuis le 9 mai 2025, déchus de plein droit de tout titre d’occupation dans l’appartement à usage d'habitation, ainsi qu’une cave, situé au [Adresse 2] à [Localité 2] dont Madame [B] [A] veuve [P], Monsieur [Z] [P] et Monsieur [O] [P], venant aux droits de Monsieur [M] [P], sont propriétaires ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [V] [I] et Madame [G] [F] de quitter les lieux et de restituer les clés, au plus tard deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux délivré conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [V] [I] et Madame [G] [F] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ces délais, Madame [B] [A] veuve [P], Monsieur [Z] [P] et Monsieur [O] [P] pourront faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et s. du code des procédures civiles d'exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [I] et Madame [G] [F] à payer à Madame [B] [A] veuve [P], Monsieur [Z] [P] et Monsieur [O] [P] une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer révisable majoré des charges calculées tels que si le bail s'était poursuivi, due à compter du 9 mai 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux ;

REJETTE la demande en dommages et intérêts formulée par Monsieur [V] [I] et Madame [G] [F] ;

REJETTE la demande en dommages et intérêts formulée par Madame [B] [A] veuve [P], Monsieur [Z] [P] et Monsieur [O] [P] ;

REJETTE la demande de condamnation formulée par Monsieur [V] [I] et Madame [G] [F] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de condamnation formulée par Madame [B] [A] veuve [P], Monsieur [Z] [P] et Monsieur [O] [P] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum M Monsieur [V] [I] et Madame [G] [F] aux dépens, lesquels comprendront les frais du congé pour vendre qui leur a été signifié ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

La Greffière, La Présidente,