TJ 78646, 26 juin 2026, RG 25/01213

TRIBUNAL
de [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Chambre de proximité

N° RG 25/01213 - N° Portalis DB22-W-B7J-TPI2

JUGEMENT

Du : 26 Juin 2026

Société SEM [Localité 1] HABITAT

C/

[B] [D]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 78646-2026-002876 du 18/03/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1]), [Q] [L]

expédition exécutoire
délivrée le
à Me [Localité 3]

expédition certifiée conforme
délivrée le
à Me DUMANOIR
Mme [L]

Minute : /2026

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 26 Juin 2026 ;

Sous la présidence de Madame Basma EL [C], Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l'audience du 21 Mai 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

SEM [Localité 1] HABITAT
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Maître Edith COGNY, substituée par Maître Elisabeth GOELEN, avocats au barreau de VERSAILLES

ET

DEFENDEURS :

Monsieur [B] [D]
[Adresse 3]
[Localité 4]

représenté par Me Alexandre DUMANOIR, avocat au barreau de VERSAILLES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 78646-2026-002876 du 18/03/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

Madame [Q] [L]
en sa qualité de curatrice de Mr [B] [D]
[Adresse 4]
[Localité 5]

non comparante

A l'audience du 21 Mai 2026, le Tribunal a entendu les parties et mis l'affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 26 Juin 2026 aux heures d'ouverture au public.
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 8 février 2017, avec date de prise à effet le 6 mars 2017, la société [Localité 1] HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [B] [D] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 303,14 euros.

Par actes de commissaire de justice du 11 février 2025 pour M. [B] [D] et du 23 avril 2025 pour Mme [Q] [L] en sa qualité de curatrice, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1585,51 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois et de justifier d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois, en visant une clause résolutoire.

La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation de M. [B] [D] le 7 février 2025.

Par assignations du 27 août 2025 pour M. [B] [D] et du 22 septembre 2025 pour Mme [Q] [L] en sa qualité de curatrice, la société [Localité 1] HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail relatif à l’emplacement de stationnement et, à titre subsidiaire, du bail relatif au logement, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [B] [D] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4348,54 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 septembre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

Appelée une première fois à l'audience du 12 mars 2026, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être retenue à l’audience du 21 mai 2026.

À l'audience du 21 mai 2026, la société [Localité 1] HABITAT, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 20 mai 2026, s'élève désormais à 6517,53 euros. Elle ajoute que le bail portant sur l’emplacement de stationnement a été égaré. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par le défendeur. La société [Localité 1] HABITAT considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par conclusions en défense soutenues oralement à l’audience, M. [B] [D], représenté par son conseil, demande au tribunal de :
Le condamner à payer la somme de 6905 euros à parfaire au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus, avec imputation prioritaire des paiements sur le capitalL’autoriser à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, en 36 mensualités d’un montant minimum de 200 euros, la dernière mensualité soldant la dette,Suspendre, pendant l’exécution des délais, les effets de la clause résolutoire, ainsi que les procédures d’exécution et les majorations d’intérêts ou pénalités prévues en cas de retard,Dire que si les délais sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,A titre subsidiaire, sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, condamner la défenderesse à payer au demandeur la somme de 6905 euros,Lui accorder des délais de paiement sur 24 mois, par mensualités de 300 euros en sus du loyer courant, la dernière mensualité soldant la dette,Dire que la décision suspendra les procédures d’exécution et fera obstacle aux majorations d’intérêts ou pénalités pendant la durée des délais,En tout état de cause, débouter le demandeur de sa demande de suppression ou réduction du délai légal pour quitter les lieux,Dire que les frais de commandement de payer et d’assignation ne seront pas ajoutés à la dette locative et resteront compris dans les dépens.
M. [B] [D], reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 200 euros, en plus du loyer courant. Il expose verser une pension alimentaire pour ses 8 enfants et percevoir le RSA dans l’attente de la mise en place de ses droits à la retraite. Il déclare rencontrer des difficultés avec sa curatrice.

Mme [Q] [L] n’a pas comparu, ni personne pour la représenter.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [B] [D] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail s’agissant du bail d’habitation

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société [Localité 1] HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d'allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 11 février 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1585,51 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 avril 2025.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail relatif à l’emplacement de stationnement

Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, s’agissant de l’emplacement de stationnement, il ressort du décompte produit que le locataire a failli à plusieurs reprises à son obligation de payer le loyer de sorte que ces éléments constituent un manquement grave du locataire à ses obligations justifiant le prononcé de la résiliation judiciaire du bail concerné.

En conséquence, les conditions d'une résiliation judiciaire du bail sont réunies et prendront effet à compter du présent jugement.

L’expulsion des lieux de M. [B] [D] sera ordonnée, en conséquence, mais suspendue pendant le cours des délais octroyés.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société [Localité 1] HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 20 mai 2026, M. [B] [D] lui devait la somme de 6517,53 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [B] [D] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [B] [D] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

4. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation des baux, une indemnité d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 12 avril 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société [Localité 1] HABITAT ou à son mandataire.

5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [B] [D], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de la mise en place d'un plan d'apurement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,