TJ 78646, 25 juin 2026, RG 25/01169

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 25 JUIN 2026

N° RG 25/01169 - N° Portalis DB22-W-B7J-TIQI
Code NAC : 50F

DEMANDERESSE

EXTRALOGIS, société par actions simplifiée, inscrite au R.C.S de [Localité 1] sous le n° 882 870 108, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

Représentée par Maître Nathalie JOURDE-LAROZE, avocat postulant au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 82, Maître Emilie RONCHARD, avocat plaidant au barreau de LYON, vestiaire : 1739

DEFENDERESSE

SCI DEPIERRE [A], société civile immobilière, inscrite au R.C.S de VERSAILLES sous le n° 832 197 008, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

Représentée par Maître Hector LAJOUANIE, avocat postulant au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 405, Maître Fabien ROZAY, avocat plaidant au barreau de PARIS, vestiaire : E0850

***

Débats tenus à l'audience du 26 mars 2026

Nous,Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Elodie NINEL, Greffière placée,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 26 mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 4 juin 2026, prorogé au 25 juin 2026, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 5 juin 2023, la société Extralogis a acquis auprès de la société SCI Depierre [A] un appartement situé au sein d'un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis, sis [Adresse 3], à Marseille (Bouches-du-Rhône).

La société Extralogis a reçu un appel de provisions en date du 2 avril 2024 faisant apparaître un solde débiteur au 2 avril 2024 de 8 353,31 €, dont un montant de 6 034,45 € au titre d'un solde de charges courantes au titre des quatre années comptables précédentes et un montant de 1 870,98 € ou titre d'un solde travaux débiteur.

Par un courrier du 18 juillet 2024, la société Union d'experts plateau technique, mandatée par l'assureur de protection juridique de la société Extralogis, a mis en demeure la société SCI Depierre [A] de s'acquitter de la somme de 7 905,43 € au bénéfice de la société Extralogis.

Par actes de commissaire de justice en date du 5 août 2025, la société Extralogis ont fait assigner la société SCI Depierre [A] en référé devant le président du tribunal judiciaire de Versailles.

Après deux renvois successifs, la cause a été entendue à l’audience du 26 mars 2026.

Par des conclusions soutenues oralement à l'audience, la société Extralogis demande au président du tribunal judiciaire statuant en référé de :
dire que la société SCI Depierre [A] est tenue de rembourser à la société Extralogis les sommes appelées par le syndic de copropriété à la société Extralogis lors de la reddition des comptes, en complément des provisions versées par la société SCI Depierre [A] ; condamner la société SCI Depierre [A] à lui payer à titre provisionnel la somme de 7 905,43 € au titre du solde charges courantes et du solde travaux imputés à la société Extralogis ;débouter la société SCI Depierre [A] de l’intégralité de ses demandes ;condamner la société SCI Depierre [A] à lui payer la somme de 2 500,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.
Elle indique oralement renoncer à sa demande subsidiaire de renvoi au fond figurant dans ses conclusions.

Elle soutient en substance, au visa de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, des articles 1103, 1104 et 1217 du code civil et des articles 6-2 et 6-3 du décret du 17 mars 1967, qu'alors que en vertu de l'acte de vente, la société SCI Depierre [A] est tenue de lui rembourser les sommes qui seraient dues au titre de la régularisation des provisions sur charges et des provisions travaux, celle-ci ne s'est jamais exécutée, malgré la réunion des conditions prévues par le contrat et les courriers et mises en demeure qui lui ont été adressées.

Elle ajoute que sa qualité de copropriétaire est contestée de mauvaise foi par son adversaire et que les charges de 2019 à 2023 ont été régulièrement approuvées lors d'une assemblée générale en date du 4 juillet 2024, qu'elle ne justifie d'aucun motif pour contester l'appel de fond et que la mise en oeuvre de la clause litigieuse, équilibrée et conforme à la loi, ne suppose aucune interprétation.

Par des conclusions soutenues oralement à l'audience, la société SCI Depierre [A] demande au président du tribunal judiciaire statuant en référé de débouter la société Extralogis de sa demande de provision et de a condamner à supporter les dépens et à lui payer la somme de 4 500,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle estime en substance que la demande de provision se heurte à des contestations sérieuses, dès lors que :
la société Extralogis ne démontre pas l’existence même de l’obligation payer faute d’apporter la preuve du règlement de l’appel de charges de 7 905,43 € au syndic ;la société Extralogis ne démontre pas non plus de manière certaine sa qualité de créancier, puisqu’elle ne démontre pas être toujours propriétaire du lot concerné par l’appel de charge au moment de cet appel ;la société Extralogis ne démontre pas la légalité de l’appel de charges sur lequel elle se fonde pour soutenir qu’elle serait créancière ;la société Extralogis ne démontre pas l’existence d’une chaine complète d’obligation et conditions juridiques remplies pour permettre la formation d’une dette contractuelle de laquelle elle serait créancière ;la société Extralogis méconnait le caractère inopposable des décisions de copropriétés votées après la vente en application de la loi du 10 juillet 1965, alors que la société SCI Depierre [A] n’était plus copropriétaire lors de l’assemblée générale de 2024, à laquelle elle n’a donc pas été convoquée, ni même mise en mesure de connaître les motifs des régularisations et travaux prétendument approuvés à cette occasion ;la société Extralogis crée une confusion entre dette de copropriété et dette contractuelle alors que la nature même de l’obligation est incertaine ;
plusieurs sommes versées antérieurement par la société SCI Depierre [A] ne semblent pas avoir été prises en compte dans le calcul du reliquat appelé par la société Extralogis ;la société Extralogis méconnait l’existence de multiples ruptures comptables rendant nécessaire une expertise judiciaire ;la société Extralogis ne communique pas de justificatif des décisions de travaux et de la réalisation des travaux ;la société Extralogis méconnait l’absence de ventilation temporelle des sommes sollicitées ;les sommes invoquées par la société la société Extralogis reposent sur des mécanismes de régularisation, de reprises comptables, de décisions collectives successives, et de corrections a posteriori, qui révèlent une absence de stabilisation du fait générateur, de sorte qu'elles ne peuvent être regardées comme définitivement nées ;la société Extralogis ne verse pas l’élément central rendant la créance exigible, à savoir le procès-verbal d’approbation des comptes antérieur à l’appel de charge d’avril 2024 ;la société Extralogis confond appel de charge et exigibilité ;la société Extralogis a commis une faute qui lui est propre pour prétendu paiement sans vérification préalable de la légalité de l’appel de charges ;la société Extralogis ne démontre pas avoir tenté un recours amiable ou une sollicitation du syndic pour éviter de régler la somme ou contester la somme sollicitée ;la société Extralogis détourne la procédure de référé aux fins de voir trancher des questions de fonds, le juge des référés n’ayant pas compétence pour interpréter un acte notarié ni la nature des clauses qu’il contient.

MOTIFS

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

Sur la demande de provision :

Aux termes de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, l'acte de vente litigieux conclu entre les parties comporte la clause suivante :

« - Convention des parties sur la répartition des charges, travaux et fonds de réserve
A - Charges courantes : il est convenu entre les parties que le VENDEUR supportera les charges jusqu'à l'entrée en jouissance de l'ACQUEREUR.

B - Travaux :
Le VENDEUR supportera le coût des travaux de copropriété décidés au plus tard jusqu'à ce jour et non a compter de l'avant-contrat intervenu entre les parties, que ces travaux soient exécutés ou non ou en cours d'exécution.

L'ACQUEREUR supportera seul les travaux qui viendraient à être votés à compter de cette date.

En effet une assemblée générale des copropriétaires a eu lieu le 19 janvier 2023 sans pour autant que le VENDEUR n'en informe l'ACQUEREUR dans les formes prévues aux termes dudit avant-contrat.
Par conséquent, les travaux votés lors de ladite assemblée générale demeureront à la charge exclusive du VENDEUR qui s'y oblige.

Une copie du procès-verbal de ladite assemblée générale est demeurée ci-annexée. Annexe n°37

L'ACQUEREUR dûment informé par le Notaire soussigné de l'inopposabilité auprès du syndic des conventions des présentes dispensent néanmoins expressément le Notaire soussigné de séquestrer une partie du prix eu égard à ladite assemblée générale.

- Caractère non définitif entre les parties des versements effectués en application de ce qui précède - Convention des parties lors de la clôture de l'exercice comptable :

Lors de la clôture de l'exercice comptable, la convocation à l'assemblée générale et les comptes seront envoyés à celui qui sera effectivement copropriétaire à cette date et qui trouvera sur son compte non seulement toutes les charges de l'année mais également les provisions versées par son VENDEUR et éventuellement par lui-même.

Concernant un éventuel trop perçu sur provisions lors de l'approbation des comptes, l'ACQUEREUR s'engage à en opérer le remboursement directement auprès du VENDEUR.

Par ailleurs, et dans l’hypothèse où des sommes seraient appelées par le syndic à l'ACQUEREUR lors de la reddition des comptes, en complément desdites provisions, le VENDEUR s'engage à en opérer le remboursement directement auprès de l'ACQUEREUR .

Il appartiendra donc aux parties d'effectuer directement entre elles les comptes et remboursements nécessaires, ce qu'elles s'engagent à effectuer à première demande de l'une ou l'autre, sans l’intervention du notaire soussigné.

Ladite convention s'appliquant également pour les éventuels exercices antérieurs non approuvés. »

La société Extralogis verse aux débats un appel de charges en date du 2 avril 2024 que lui a adressé le syndic de l'immeuble portant notamment sur des sommes dues au titre des charges courantes de quatre années comptables et d'un solde de travaux, ainsi que le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 4 juillet 2024, au cours de laquelle les comptes des exercices 2019 à 2023 ont été approuvés et mentionnant que la société Extralogis a été représentée à ladite assemblée.

Toutefois, la demande de provision formée par la société Extralogis apparaît sérieusement contestable dès lors que l'appel de charges litigieux porte sur des sommes – charges au titre des quatre années antérieures et solde de travaux - qui n'étaient pas exigibles au jour de son émission puisqu'il est antérieur à l'assemblée générale au cours de laquelle les comptes des exercices concernés ont été approuvés.

Sans nécessité d'examiner les autres moyens soulevés en défense, la demande de provision doit ainsi être rejetée.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

L’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La société Extralogis, partie perdante, est condamnée aux dépens de l’instance.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies et en l’absence de production d’une facture acquittée, il convient de condamner la société Extralogis à payer à la société SCI Depierre [A] la somme de 1 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS