TJ 74281, 23 juin 2026, RG 23/00487

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 23 JUIN 2026

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 23/00487 - N° Portalis DB2S-W-B7H-EW7A
AFFAIRE : [N] [W] / [C] [Q] épouse [J] [V], S.A.R.L. ALICE LOCATION GESTION IMMOBILIERE,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection
Madame Halima BOUKROUMA, Greffier

DEBATS : en audience publique du 25 Mars 2025

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Halima BOUKROUMA, Greffier

DEMANDEUR

Monsieur [N] [W] né le 14 Mai 1948 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Jean-marie LAMOTTE de la SELARL LAMOTTE & AVOCATS, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS,

DEFENDEURS

Madame [C] [Q] épouse [J] [V] née le 26 Janvier 1965 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Colomban CAROULLE de la SELARL RIMONDI ALONSO HUISSOUD CAROULLE PIETTRE, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS,

S.A.R.L. ALICE LOCATION GESTION IMMOBILIERE, mandataire en exercice de Madame [C] [Q] épouse [J] [V], dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Colomban CAROULLE de la SELARL RIMONDI ALONSO HUISSOUD CAROULLE PIETTRE, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS,

Société GALIAN ASSURANCES, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Maître Colomban CAROULLE de la SELARL RIMONDI ALONSO HUISSOUD CAROULLE PIETTRE, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS,

Expédition(s) délivrée(s) le
à

Exécutoire(s) délivré(s) le
à

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [C] [Q] épouse [J] [V] a donné à bail, le 15 décembre 2008, à Monsieur [N] [W] un appartement situé [Adresse 5] à [Localité 2], moyennant le versement d'un loyer mensuel révisable d'un montant initial de 1 500 euros, outre une provision sur charges d'un montant initial de 200 euros par mois.

À compter du 1er juillet 2021, Madame [C] [J] [V] a confié à la société à responsabilité limitée ALICE LOCATION GESTION IMMOBILIERE (la société ALICE LOCATION) la gestion de la location de l'appartement.

Le 19 décembre 2022, Madame [C] [J] [V] a fait délivrer à Monsieur [N] [W] un commandement de payer la somme principale de 3 937,39 euros, en visant la clause résolutoire.

Monsieur [N] [W] a informé la bailleresse de désordres affectant le bon fonctionnement des appareils de chauffage et de l’ascenseur ainsi que la fermeture des portes fenêtre, des ouvrants de toiture et des volets électriques et a fait constater l’état des lieux, le 23 janvier 2023, par un Commissaire de Justice.

Par exploits délivrés les 14 et 17 février 2023, Monsieur [N] [W] a assigné la société ALICE LOCATION et Madame [C] [J] [V] devant le Juge des contentieux de la protection du de [Localité 2] demandant, sur le fondement des articles 1219 et 1220 du code civil, la suspension du règlement du loyer et des charges jusqu’à ce qu’il soit remédié aux désordres qu’il constatait dans l’appartement ainsi que la condamnation de la bailleresse à établir, sous astreinte, les quittances de loyer et des décomptes annuels de charges locatives provisionnées, sa condamnation au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 mars 2023, lors de laquelle les parties, représentées par leur Conseil, ont comparu, et a fait l’objet de plusieurs renvois pour leur permettre d’échanger leurs écritures.

Lors de l’audience du 3 octobre 2023, la société anonyme GALIAN ASSURANCES est intervenue volontairement déclarant être subrogée dans les droits de bailleresse.

Les parties ont informé le Juge, lors de l’audience du 17 septembre 2024, tenter de parvenir à un accord. L’affaire a été à nouveau renvoyée à trois reprises.

Lors de la dernière audience de renvoi, le 25 mars 2025, les parties ont déposé leur dossier de plaidoiries auxquelles elles se sont référées.

Selon ses conclusions, Monsieur [N] [W] demande au Juge :
- au visa des articles 118 et 122 du code de procédure civile, de déclarer irrecevable en son action pour défaut d'intérêt à agir la société ALICE LOCATION ;
- de dire et juger sans effet le commandement de payer visant la clause résolutoire du 19 décembre 2022 ;
- au visa de l’article 648 du code de procédure civile, de prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 19 décembre 2022 pour vice de forme ;
- subsidiairement, au visa des articles 1219 et 1220 du code civil, de l’autoriser à suspendre le règlement de ses loyers et charges jusqu'à l'intervention pour remèdes efficaces et complets de Madame [C] [J] [V] ;
- à titre encore plus subsidiaire, de voir prononcer une mise sous séquestre desdits loyers et charges sur le compte CARPA de l’Ordre des Avocats au Barreau de THONON-LES-BAINS, jusqu'à ce qu'il soit remédié aux désordres constatés ;

- au visa de l’article 145 du code de procédure civile,
- d’ordonner avant dire droit une expertise judiciaire,
de nommer, pour y procéder, tel expert qu’il appartiendra, avec pour mission les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier,de s'être fait remettre tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission, et avoir entendu les parties, ainsi que tout sachant, de :- se rendre sur place, visiter les lieux loués en présence des parties où celles-ci et leurs conseils dument convoqués,
- examiner l'ensemble des désordres invoqués par Monsieur [N] [W], tels que décrits dans le procès-verbal de constat de la SELARL JURIS OFFICE Huissier de Justice, du 23 janvier 2023,
- décrire lesdits désordres et en rechercher les causes,
- décrire les travaux de reprise et procéder à leur chiffrage,
- fournir tous éléments techniques et de fait, de nature à déterminer les responsabilités encourues et évaluer les préjudices subis,
- fournir toutes les indications concernant la durée prévisible des réfections, ainsi que sur les préjudices accessoires qu'elles pourraient entrainer, telle que privation de jouissance,
- fixer le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert,
- de condamner Madame [C] [J] [V] :
- à la production des quittances de loyers sous telle astreinte qu’il appartiendra de fixer dans tel délai du jugement à intervenir en application de la loi du 06 janvier 2019,
- à la production des décomptes annuels de charges locatives provisionnées mensuellement, avec détail de la répartition imputée à Monsieur [N] [W] et ce, sous telle astreinte également qu'il appartiendra au Tribunal de fixer dans les mêmes conditions ;
Dans tous les cas :
- de débouter la société anonyme GALIAN ASSURANCES de sa demande de condamnation dirigée à l'encontre de Monsieur [N] [W], à défaut de production de la quittance subrogative correspondante et du détail de la somme de 3 539 euros réclamée ;
- débouter Madame [C] [J] [V] de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 4 982,30 euros, dont on ne sait pas à quoi elle correspond dans le détail et qui apparait tardivement à l'extrait de compte du 04 septembre 2023 ;
- de condamner Madame [C] [J] [V] au paiement d'une somme de
5 000,00 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice de jouissance subi ;
- de la condamner encore au paiement d'une indemnité de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, qui comprendra le coût du procès-verbal de constat d'Huissiers de la SELARL JURIS OFFICE, du 23 janvier 2023.

Monsieur [N] [W] considère que Madame [C] [J] [V] et la société anonyme GALIAN ASSURANCES ont perdu leur qualité à agir durant l’instance faisant valoir que la subrogation n’est pas justifiée, ni non plus la répartition, entre la bailleresse et l’assurance, des sommes réclamées qui ne sont plus celles demandées dans le commandement de payer.

En outre, Monsieur [N] [W] relève que l’assignation 17 février 2023 a été délivrée à Madame [C] [J] [V] après transformation de l’acte en procès-verbal de recherches infructueuses, qualifiant l’adresse de la bailleresse de «problématique ». Dès lors, la nullité du commandement de payer du 19 décembre 2022 devra être prononcée en raison de l’irrégularité de forme affectant le commandement. Si la présente décision lui était favorable, il ne pourrait, en effet, valablement l’exécuter à l’encontre de Madame [C] [J] [V].

Monsieur [N] [W] soutient ensuite que le commandement de payer du 19 décembre 2022 est privé d’effet puisque la somme réclamée de 3 937,39 euros, qui doit tout d’abord être ramenée à 2 249, 90 euros, après déduction du loyer de décembre 2022, ne correspond qu’aux seules charges locatives qu’il a cessées de régler à compter d’avril 2022 se prévalant de l’exception d’inexécution puisque Madame [C] [J] [V] s’est révélé défaillante pour remédier aux désordres affectant les lieux loués qui l’empêchent d’en jouir.

Monsieur [N] [W] déplore, enfin, tant la réalité des interventions de Madame [C] [J] [V] pour traiter les désordres, relevant que ce n’est qu’après la délivrance de l’assignation que la société ALICE LOCATION, qui en était pourtant informée, a cherché à les résoudre, que l’inefficacité des interventions effectuées sur le chauffage, les volets ou l’ascenseur. Compte tenu de son désaccord avec la bailleresse sur les désordres, il demande la tenue d’une expertise soulignant qu’elle n’aurait rien à craindre de ses conclusions alors même qu’elle s’y oppose.

Par ailleurs, Monsieur [N] [W] maintient sa demande de délivrance des quittances et des décomptes annuels de charges locatives estimant que les parties défenderesses n’ont produit durant la procédure que quelques pièces justificatives incompréhensibles.

Madame [C] [J] [V], la société ALICE LOCATION et la société anonyme GALIAN ASSURANCES, intervenante volontaire, ont déposé leurs conclusions n°3, prises au visa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Elles demandent au Juge :
- de débouter Monsieur [N] [W] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
Reconventionnellement,
- de constater que la résiliation du bail est acquise depuis le 20 février 2023 par le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat, ou à défaut, de prononcer la résolution judiciaire du contrat de bail ;
- de dire et juger que Monsieur [N] [W] occupe les lieux sans droit ni titre ;
- d’ordonner en conséquence l'expulsion de Monsieur [N] [W], corps et biens, et celles de toutes personnes introduites de son chef dans le logement, avec le concours de la force publique si besoin est, et deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux ;
- de condamner Monsieur [N] [W] à payer à la société anonyme GALIAN ASSURANCES la somme de 3 500,39 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges impayés ;
- de condamner Monsieur [N] [W] à payer à Madame [C] [J] [V] la somme de 6 411,64 euros ;
- de condamner Monsieur [N] [W] à payer à Madame [C] [J] [V] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce à compter du 6 janvier 2024 jusqu'au jour de la libération effective des lieux, ladite indemnité subissant les mêmes variations que le loyer contractuel ;
- de condamner Monsieur [N] [W] à payer à Madame [C] [J] [V] et à la société ALICE LOCATION la somme de 1 500 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- de condamner Monsieur [N] [W] aux entiers frais et dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de la signification des conclusions.

Madame [C] [J] [V] oppose à Monsieur [N] [W] que le commandement de payer qui lui a été délivré le 19 novembre 2022 était régulier. Elle fait valoir que la société ALICE LOCATION n’est pas dépourvue d’intérêt à agir alors qu’elle intervient dans le cadre d’un mandat de gérance conclu le 16 juillet 2021 et qu’elle a, en outre, aussi été assignée devant le Juge des contentieux de la protection. Madame [C] [J] [V] considère également qu’elle a conservé son droit à agir qui s’apprécie à la date d’introduction de l’action en justice, quand bien même la société anonyme GALIAN ASSURANCES est intervenue dans le cadre de la procédure. Par ailleurs, l’erreur d’adresse de la bailleresse figurant sur le commandement de payer, alléguée par Monsieur [N] [W], ne constitue pas un motif de nullité de l’acte recevable puisqu’elle aurait dû être soulevée in limine litis et que le locataire ne justifie d’aucun grief consécutif à cette erreur. Enfin, le montant réclamé dans le commandement de payer prend en compte les règlements effectués jusqu’au 5 décembre 2022. Madame [C] [J] [V] relève que Monsieur [N] [W] a reconnu avoir cessé de payer les provisions sur charges en raison des désordres dont le logement serait affecté et que cette allégation, même si elle était établie, ne peut priver d’effet un commandement de payer. Elle souligne aussi que le locataire ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution de travaux de réparation par le bailleur pour ne pas payer le prix du bail alors même qu’il ne s’était jamais trouvé dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués.

Madame [C] [J] [V] fait également valoir que si Monsieur [N] [W] fait état de plusieurs désordres dont serait affecté l’appartement, les mandataires successifs qu’elle a missionnés ont tout mis en œuvre pour remédier aux désordres se heurtant, à chaque fois, à l’inertie du locataire. Elle en conclut au débouté des demandes de Monsieur [N] [W] de suspension ou de mise sous séquestre des loyers et des charges, de dommages-intérêts et d’expertise judiciaire, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, dès lors qu’une instance est désormais engagée et qu’une telle mesure apparaît inutile par l’attitude du locataire.

Madame [C] [J] [V] estime que la demande de Monsieur [N] [W] d’obtenir les quittances et décomptes annuels des charges locatives est devenu sans objet au regard des pièces qu’elle verse aux débats.

Elle sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ainsi que le règlement de la dette locative et d’une indemnité mensuelle d’occupation du 6 janvier 2024 jusqu’à libération des lieux.

Au cours du délibéré, Monsieur [N] [W] a adressé un courrier, reçu par le greffe le 14 mai 2025, par lequel il indique être en désaccord avec le décompte actualisé des loyers produit par Madame [C] [J] [V] soutenant que la dette locative s’élèverait à la somme de 12 000 euros correspondant aux seules charges laissées impayées.

Par un courrier reçu le 22 mai 2025, Madame [C] [J] [V] a présenté un nouveau décompte, faisant état de l’ensemble des versements de Monsieur [N] [W], arrêté au 30 avril 2025 à la somme de 13 656, 03 euros.

La décision a été rendue le 23 juin 2026, après prorogations.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur les moyens d’irrecevabilité soulevés par Monsieur [N] [W]
Selon l'article 112 du code de procédure civile, la nullité des actes de procédure peut être invoquée au fur et à mesure de leur accomplissement mais elle est couverte si celui qui l'invoque a, postérieurement à l'acte critiqué, fait valoir des défenses au fond ou opposé une fin de non-recevoir sans soulever la nullité.

Monsieur [N] [W] relève que le mandat de représentation de la société ALICE LOCATION lui a été remis. Dès lors, il n’y a pas lieu de statuer sur le moyen d’irrecevabilité fondé sur l’absence de justification du mandat que lui a confié Madame [C] [J] [V].

Le demandeur prétend également que son mandataire aurait perdu tout droit à agir durant l’instance puisque la société anonyme GALIAN ASSURANCES est intervenue volontairement dans le cadre de la procédure.

Cependant, Monsieur [N] [W] a lui-même dirigé son action contre Madame [C] [J] [V] et la société ALICE LOCATION. Or, il est de jurisprudence constante que l'existence du droit d'agir en justice s'apprécie à la date de la demande introductive d'instance sans qu'elle puisse être ensuite remise en cause par l'effet de circonstances postérieures privant le demandeur de son droit d'agir en justice.

Ce moyen d’irrecevabilité sera donc également rejeté.

2. Sur la régularité du commandement de payer du 19 décembre 2022
Il résulte de l'article 114 du code de procédure civile que la nullité d'un acte de procédure pour vice de forme est prononcée dès lors que celui qui l'invoque prouve le grief que lui cause cette irrégularité.

Le commandement de payer a été délivré à la demande de Madame [C] [J] [V] résidant à l’adresse du [Adresse 6] à [Localité 3]. Or, l’assignation n’a pu être remise à cette adresse le 17 février 2023 et un procès-verbal de recherches infructueuses a donc été dressé par le Commissaire de Justice, celui-ci ayant au préalable contacté la société ALICE LOCATION laquelle lui a indiqué ne pas disposer d’autre adresse de la bailleresse.

Au soutien de sa demande de nullité du commandement de payer, Monsieur [N] [W] fait valoir que l’adresse du commandement de payer n’est pas celle de la bailleresse, ce qui constitue une nullité de forme puisqu’elle empêcherait l’exécution de la décision.

Cependant, l’inexactitude de l’adresse pourrait constituer une cause de nullité de forme de nature à faire grief s'il était justifié qu'elle a nui à l'exécution du jugement à intervenir. Or, Madame [C] [J] [V] a fourni, durant l’instance, sa nouvelle adresse à [Localité 4], de sorte qu’aucun grief ne peut être constaté.

Le commandement de payer doit donc être considéré comme étant régulier.

3. Sur les désordres affectant les lieux loués
Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose jugée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Selon l’article 6 c) de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

Il ressort des articles 1219 et 1220 du code civil, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux partes ne satisfera point à son engagement.

Enfin, le preneur est tenu, en vertu de l’article 1728 dudit code, de payer le prix du bail aux termes convenus.

S’appuyant sur le procès-verbal de constat du 23 janvier 2023, Monsieur [N] [W] rapporte que les lieux loués sont affectés des désordres suivants :
« - dysfonctionnements du chauffage (température 16 degré),
- défaut de fonctionnement des baies vitrées de la pièce à vivre, (impossibilité d’ouvrir et de fermer les menuiseries du fait de leur poids et de la non-adaptation du mécanisme rétractable permettant leur fermeture),
- ascenseur donnant directement accès à l’appartement à nouveau hors service le 19 janvier 2023, l'ayant déjà été pendant 3 semaines durant l'été 2022,
- volets-roulants de deux fenêtres de toit (2 sur 3) à l'est ne fonctionnant pas,
- volet-roulant fenêtre de toit de la salle de douche ne fonctionnant pas non plus,
- débit d'eau insuffisant des vaques de la salle de douche,
- infiltrations d'eau sous la fenêtre simple battant de la chambre sud-ouest,
- dégradation suite à dégât des eaux du châssis de la fenêtre de la pièce débarras,
- télécommande du volet roulant de la chambre principale ne fonctionnant pas, idem pour la chambre d’amis, idem pour la buanderie et pour l'entrée,
- défauts de niveau des placards de la chambre principale rendant impossible leur fermeture complète,
- présence d'infiltrations d'eau au niveau du point lumineux de la buanderie et volet roulant électrique dysfonctionnant, 
- mauvais écoulement des eaux usées de l’évier entrainant une détérioration de la planche en bois derrière l’évier au niveau de la crédence,
- faible débit d'eau au niveau du lave-mains situé dans les WC,
- sèche-serviettes dans la salle de bains de fonctionnant pas. »

Il résulte des dispositions légales précitées qu’à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils sont destinés, le preneur peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable.

En l’espèce, Monsieur [N] [W], qui n’a pas mis en demeure Madame [C] [J] [V] de procéder aux travaux nécessaires pour remédier aux désordres constatés dans les lieux loués, ne démontre pas non plus avoir l’alertée sur la détérioration de ses conditions d’occupation, par des « relances en nombre et des mise en demeure à répétition » ainsi qu’il l’indique dans ses écritures.

Il sera relevé, en revanche, que les messages remis par Madame [C] [J] [V] révèlent que la bailleresse et son mandataire ont, à de nombreuses reprises, missionné des intervenants pour se rendre dans les lieux loués. Ces demandes ont été vaines en raison de l’absence du locataire, l’accès aux lieux loués ayant ainsi été impossible en mars 2015, avril 2017, octobre 2019 et février 2023.

La bailleresse fournit, par ailleurs, des courriels du gestionnaire indiquant que les problèmes ont été résolus en décembre 2021 pour l’ascenseur, février 2022 pour le chauffage et en avril 2022 et février 2023 pour l’ascenseur, les volets roulants et la robinetterie.

De plus et surtout, Monsieur [N] [W] ne rapporte pas que les désordres allégués auraient rendu l’appartement impropre à sa destination d’habitation justifiant qu’il s’exonère de son obligation de remboursement. Le seul état qui en est dressé est celui fourni avec le procès-verbal du 23 janvier 2023, établi moins d’un mois avant l’ouverture de la présente instance.

Dès lors, Monsieur [N] [W] ne démontre pas s’être retrouvé dans l’impossibilité d’occuper les lieux loués avant cette date et le procès-verbal ne permet pas, non plus, de constater qu’il n’aurait pu l’occuper ensuite. Monsieur [N] [W] ne peut donc valablement se prévaloir d’une exception d’inexécution antérieurement au 23 janvier 2023, ni postérieurement à l’établissement du procès-verbal.

Monsieur [N] [W] sera donc débouté de sa demande d’être autorisé à suspendre le règlement de ses loyers et de ses charges ou de déposer les sommes correspondantes sous séquestre.

Monsieur [N] [W] sollicite également une expertise sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile. Cependant, ces dispositions permettent à un demandeur de solliciter une expertise préventive, avant tout procès pour conserver ou établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige. Or, Monsieur [N] [W] a introduit une instance au fond pour contester la demande de paiement de Madame [C] [J] [V]. La demande d’expertise est donc mal fondée. Monsieur [N] [W] en sera aussi débouté.

Il résulte des développements qui précédent que la preuve d’un préjudice de jouissance n’est pas rapportée. Monsieur [N] [W] sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

4. Sur la demande d’expulsion
Selon l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d'effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.

Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Bien que, depuis le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de ladite loi, le bail ait été tacitement reconduit, ce délai de six semaines ne s'applique pas puisqu’un bail reconduit de façon tacite ne peut être considéré comme étant un nouveau contrat et continue d’être régi par la loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai de deux mois mentionné dans la clause résolutoire du contrat de bail demeure donc effectif.

En l'espèce, le contrat de bail portant sur le logement a été conclu le 20 juin 2018. La clause résolutoire du contrat (Section « FIN DU CONTRAT », II.) prévoit qu'à défaut de paiement intégral à son échéance d'un seul terme de loyer et charges, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Il est justifié de la délivrance, le 19 décembre 2022, d'un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme de 3 937, 39 euros visant la clause résolutoire du contrat de bail et comportant l'ensemble des éléments d'information prévu par l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que de la dénonciation de l'assignation au représentant de l'Etat dans le département six semaines au moins avant l'audience.

Il ressort du décompte du 30 avril 2025 que le 15 février 2023, la cause du commandement de payer n’avait pas été intégralement réglée puisque Monsieur [N] [W] restait à devoir la somme de 2 750 euros à la date du 15 février 2023, cette somme s’élevant à 4 437, 39 euros le 1er mars 2023. Contrairement à ce que soutient le locataire, cette défaillance était déjà survenue, Monsieur [N] [W] n’ayant pas seulement été en défaut de paiement des provisions pour charges mais aussi de ses loyers dont le règlement s’avère irrégulier. Monsieur [N] [W] n’a ainsi acquitté aucun loyer en novembre 2022 puis a régularisé deux loyers au cours du mois de janvier 2023.

Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation du contrat est acquise de plein droit au 20 février 20235, soit deux mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles.

Dès lors, il y a lieu d’ordonner à Monsieur [N] [W] de libérer les lieux, à défaut d’exécution volontaire, d’autoriser son expulsion et de le condamner au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale aux loyers de l’appartement, le cas échéant indexés et aux charges qui auraient dû être payés si le contrat était resté en vigueur.

5. Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

5.1. Sur la demande de paiement de la société GALIAN ASSURANCES
Aux termes de l'article L.121-12 du code des assurances, l'assureur ayant payé l'indemnité d'assurance est subrogé, jusqu'à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l'assuré contre le responsable.

La subrogation légale intervient au profit de l'assureur lorsque l'indemnité a été versée en application des garanties souscrites, sans distinguer si cet assureur a payé l'indemnité de sa propre initiative ou en vertu d'une transaction, ou en exécution d'une décision de justice.

Il est constant que l’assureur peut agir en son nom propre contre le débiteur dès lors qu’il apporte la preuve du paiement des loyers.

En l’espèce, la société GALIAN ASSURANCES ne remet que deux courriers adressés à la société ALICE LOCATION l’informant, le 27 avril 2023, d’un virement bancaire de 3 250,39 euros et, le 23 mai 2023, d’un virement de 250 euros, portant la seule mention, dans leur objet, du nom du locataire. En l’absence de quittance subrogative régularisée par la bailleresse, ces deux courriers sont insuffisants pour démontrer que la société GALIAN ASSURANCES aurait indemnisé Madame [C] [J] [V] au titre des loyers impayés et qu’elle serait donc subrogée dans ses droits contre le locataire défaillant.

La société GALIAN ASSURANCES sera donc déboutée de sa demande de paiement.

5.2. Sur la demande de paiement de Madame [C] [J] [V]
Il ressort du décompte actualisé à la date du 30 avril 2025 que la dette de loyers, charges échus et laissés impayés, échéance du mois d’avril 2025 comprise, s’élève à la somme de 13 656,03 euros. Contrairement à ce que soutient le locataire, les deux règlements de 1 687, 39 euros, effectués par chèque, ont bien été pris en compte le 23 mars 2025 (chèque n° 9761961) et 7 avril 2025(chèque n° 9761962).

La justification d’un paiement libératoire de Monsieur [N] [W] n’étant pas rapportée, il y a lieu de le condamner à payer cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision et jusqu'à parfait paiement.

6. Sur la demande de délivrance des quittances et des décomptes annuels de charges locatives
Selon l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Par ailleurs, en vertu de son article 21, le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. […]. Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.

En l’espèce, en réponse à la demande du locataire d’obtenir le décompte annuel des charges locatives, Madame [C] [J] [V] et la société ALICE LOCATION ont remis :
- le décompte de régularisation de charges locatives dues pour la période du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021 auquel est joint le décompte des charges de copropriété de 3 254, 51 euros, un solde de 151,51 euros demeurant dû par le locataire, après déduction des provisions versées (pièce n°20) ;
- le décompte de régularisation de charges locatives dues pour la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 auquel est joint le décompte des charges de copropriété de 6 541,18 euros, un solde de 3 541,18 euros demeurant dû par le locataire, après déduction des provisions versées (pièce n°21) ;
- le décompte de régularisation de charges locatives dues pour la période du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 auquel est joint le décompte des charges de copropriété de 1 553, 34 euros, un solde de 446,66 euros étant dû au locataire après déduction des provisions versées (pièce n°25).

Les parties défenderesses déclarent que les décomptes annuels de charges locatives n’ont pu ensuite être remis puisque le syndic de l’immeuble n’avait pas procédé à la régularisation des charges de copropriété. Or, le bailleur dispose de trois ans au plus pour réaliser la régularisation des charges locatives, le délai de prescription de droit commun de trois ans, ressortant de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, courant à compter de la transmission du compte annuel définitif par le syndic de la copropriété.

Monsieur [N] [W] considère également que les décomptes remis sont incompréhensibles. Il fait ainsi état de la mention, au 1er septembre 2023, d’une provision sur charges de 540 euros et de deux régularisations des charges pour l’exercice 2020/2021 de 151,51 euros et pour l’exercice 2021/2022 de 3 541, 18 euros. Or, ces deux dernières sommes ressortent des décomptes fournis en pièces n°20 et 21. Par ailleurs, la provision de 540 euros correspond au montant réajusté des charges dont le locataire a été informé dans ce second décompte (pièce n°21).

Monsieur [N] [W] estime aussi que les pièces justificatives produites et la répartition de la quote-part locative ne sont pas claires. Pourtant, la quote-part correspondant à la base de répartition est mentionnée sur chacun des décompte produit par le syndic de la copropriété et varie selon la nature des charges. Par ailleurs, les charges, reprises par nature, sont détaillées permettant d’en connaître le contenu.

Monsieur [N] [W] soutient, en outre, que les provisions mentionnées sur les avis d’échéance seraient fausses affirmant que leur montant aurait été payé. Il ne produit pourtant que les copies des chèques émis sans justifier de leur encaissement.

Au regard des arguments développés, Monsieur [N] [W] ne démontre donc ni l’inexactitude des décomptes de charges, ni leur règlement.

Monsieur [N] [W] affirme également que les quittances de loyer ne lui sont pas remises par la bailleresse.

Cependant, l’article 21 précité ne précise pas la forme que doit revêtir la quittance de loyers de sorte que la remise du décompte locatif permet de justifier des sommes réclamées et des versements effectués.

Monsieur [N] [W] sera donc débouté de ses demandes portant sur la remise des décomptes de charges locatives et des quittances de loyer.

7. Sur les mesures accessoires
7.1. Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [N] [W], succombant à l’instance pour l’essentiel de ses demandes, il sera condamné aux dépens.

7.2 Sur les demandes au titre des frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [N] [W], condamné aux dépens, devra verser à Madame [C] [S] et à la société ALICE LOCATION une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros, chacune, en application de ces dispositions.

PAR CES MOTIFS