TJ 91228, 26 juin 2026, RG 21/05665

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’[Localité 1]

1ère Chambre A

MINUTE N° :

DU : 26 Juin 2026

AFFAIRE N° RG 21/05665 - N° Portalis DB3Q-W-B7F-OETZ

NAC : 50F

FE-CCC délivrées le :________
à :
Me Olivier BOUGASSAS
Me Lidia MORELLI

Jugement Rendu le 26 Juin 2026

ENTRE :

Madame [O] [J], née le 17 Juin 1942 à , demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Olivier BOUGASSAS, avocat au barreau de PARIS plaidant

Monsieur [S] [J], né le 26 Septembre 1941 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Olivier BOUGASSAS, avocat au barreau de PARIS plaidant

DEMANDEURS

ET :

Société SCCV [K] [E] RCS de [Localité 3] n° 820 726 040, dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentée par Maître Lidia MORELLI de la SELARL MORELLI, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant

S.A.R.L. [R] [F] [L] PRISE EN LA PERSONNE DE SON REPRESENTANT LEGAL EN EXERCICE DOMICILIE EN CETTE QUALITE AUDIT SIEGE, dont le siège social est situé [Adresse 3]

défaillante

DEFENDERESSES COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Gaël BLANC, Première Vice-Présidente, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Anne-Gaël BLANC, Première Vice-Présidente,
Assesseur : Anna PASCOAL, Vice-présidente,
Assesseur : Lucile GERNOT, Juge,

Assistées de Genoveva BOGHIU, Greffière lors des débats à l’audience du 13 Février 2026 et lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 13 novembre 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 13 Février 2026 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 26 Juin 2026.

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 25 janvier 2018, M. [S] [J] et Mme [O] [J] ont réservé les lots 26 et 35 d’un ensemble immobilier situé à [Localité 4] correspondant à un appartement et un emplacement de stationnement.

Le délai de livraison des biens était alors fixé à la fin du quatrième trimestre 2019.

Selon acte authentique du 3 décembre 2018, la vente en l’état futur d’achèvement desdits biens a été régularisée entre la société civile de construction immobilière [K] [C] [P] (la SCCV) et M. et Mme [J].

Aux termes de cet acte, le vendeur s’est engagé à livrer les biens au cours du premier trimestre 2020, soit avant le 31 mars 2020, et ce sous réserve de la survenance des causes légitimes de report de livraison qui y étaient énumérées.

La livraison des lots est finalement intervenue le 30 septembre 2021 soit 18 mois plus tard.

Se plaignant d’un dol et, subsidiairement, d’un retard de livraison non justifié, par actes des 29 septembre et 6 octobre 2021, M. et Mme [J] ont assigné la SCCV et la société [R] [F] [L] devant le tribunal judiciaire d’Evry.

Par conclusions remises et notifiées par la voie électronique le 8 octobre 2025, ils demandent au tribunal de :

« - SE DECLARER compétent pour statuer sur le présent litige ;

- JUGER que la SCCV [K] [E] et la société [R] se sont rendues coupables d’une réticence dolosive en dissimulant sciemment à Monsieur et Madame [J] l’arrêt du chantier en cours et les retards subséquents sur les délais au moment de la conclusion du contrat et tout au long de son exécution ;

- JUGER que la SCCV [K] [E] et la société [R] engagent leur responsabilité pour manquement à leurs obligations de délivrance dans les délais fixés aux stipulations contractuelles, sans justifier d’aucune cause légitime;

En conséquence :

- CONDAMNER solidairement ou à tout le moins in solidum la SCCV [K] [E] et la société [R] à payer à Monsieur et Madame [J] la somme de 15 000 € au titre du préjudice du fait du dol et du silence dolosif,

- CONDAMNER solidairement ou à tout le moins in solidum la SCCV [K] [E] et la société [R] à payer à Monsieur et Madame [J] la somme de 5.927,94 € au titre des intérêts intercalaires payés entre le 31 mars 2020 et le 30 septembre 2021, sauf à parfaire ;

- CONDAMNER solidairement ou à tout le moins in solidum la SCCV [K] [E] et la société [R] à payer à Monsieur et Madame [J] la somme de 17.582 € au titre de l’indemnisation de leur préjudice de jouissance locative ;

- CONDAMNER solidairement ou à tout le moins in solidum la SCCV [K] [E] et la société [R] à payer à Monsieur et Madame [J] la somme de 4 200 € pour appel abusif et frauduleux de fonds ;

- CONDAMNER solidairement ou à tout le moins in solidum la SCCV [K] [E] et la société [R] à payer à Monsieur et Madame [J] la somme de 4000 € au titre du préjudice moral,

- CONDAMNER solidairement ou à tout le moins in solidum la SCCV [K] [E] et la société [R] à payer à Monsieur et Madame [J] la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- MAINTENIR l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir. »

Par conclusions remises et notifiées par la voie électronique le 8 avril 2025, la SCCV et la société [R] [F] [L] demandent au tribunal de :

« RECEVOIR la SCCV [K] [E] en ses écritures et l’y déclarer bien fondée

A TITRE PRINCIPAL,

PRONONCER Ia mise hors de cause de la Société [R] [F] [L],

DEBOUTER les époux [J] de toutes demandes, fins et conclusions présentée à l’encontre de la SCCV [K] [E], et de la Société [R] [F] [L],

A TITRE SUBSIDIAIRE,

FIXER a de plus justes proportions l’indemnisation du préjudice tire du retard de livraison, soit à un maximum de 8.826,63 €.
ECARTER l’exécution provisoire,

CONDAMNER Monsieur et Madame [J] au paiement a SCCV [K] [E] de la somme de 5.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER Monsieur et Madame [J] aux entiers dépens, dont distraction au profit de profit de Maitre MORELLI, qui pourra en entreprendre le recouvrement conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. »

Pour l’exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions susmentionnées en application de l’article 455 du code de procédure civile.
La clôture a été prononcée le 13 novembre 2025.

A l’audience du 13 février 2026, à laquelle l’affaire a été appelée, la décision a été mise en délibéré par sa mise à disposition au greffe au 22 mai 2026, délibéré prorogé au 26 juin suivant.

En cours de délibéré, une note a été demandée sur le préjudice de perte de chance invoqué et notamment la nature de l’avantage escompté et l’évaluation quantitative de la perte. Aucune note a été transmise avant la date de mise à disposition.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes dirigées contre la société [R] [F] [L]

La vente litigieuse a été conclue entre les époux [J] et la SCCV, peu important que le nom de la société [R] [F] [L], personne morale distincte, figure sur différents documents ou que la société assurant la gérance de la SCCV en soit une filiale, ces circonstances ne lui conférant pas la qualité de partie au contrat.

Dès lors, alors que les demandeurs se prévalent d’un dol ou, subsidiairement d’un manquement contractuel, sans invoquer d’autres moyens au soutien de leurs demandes de condamnation formée contre la société [R] [F] [L], les demandes contre cette dernière ne pourront prospérer et celle-ci sera mise hors de cause.

Sur l’existence d’un dol

En vertu de l'article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

Ainsi pour caractériser un dol, il faut et il suffit que la victime établisse, d’une part, l’existence de manœuvres, d’un mensonge ou d’un silence délibéré de son cocontractant, et, d’autre part, que sans ceux-ci, elle n'aurait pas vendu ou pas acheté le bien objet du contrat, ou du moins n'aurait pas conclu la vente aux conditions où elle a eu lieu.

Par ailleurs, l’article 1112-1 du code civil dispose que :

« [Localité 5] des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. » 

Au cas présent, les demandeurs se prévalent d’une réticence dolosive de la venderesse qui leur aurait dissimulé la nature spécifique du sol sur lequel le bien était édifié et le retard dans la livraison qu’elle ne pouvait manquer d’entraîner.

En réponse, la défenderesse soutient que ses cocontractants ne démontrent pas de manœuvres dolosives. Elle souligne qu’elle a informé les acquéreurs avant la vente du report de livraison au premier trimestre 2020 et qu’elle n’avait évidemment pas connaissance à ce stade des difficultés qui obéreraient par la suite le bon déroulement du chantier. Elle souligne à cet égard que, en tant que maître d’ouvrage, réputé non sachant, la seule connaissance du rapport du géotechnicien du 26 juillet 2016 n’était pas de nature à lui permettre d’anticiper le report de livraison au-delà de la date convenue.

Cependant, il est acquis aux débats que, le 11 juillet 2018, le maitre d’œuvre d’exécution a prononcé l’arrêt des travaux compte tenu de la nature du terrain, et a demandé des études complémentaires par un autre bureau de géotechnique afin de déterminer un mode constructif avant de les reprendre.

Il apparaît en outre que, le 28 novembre 2018, soit seulement cinq jours avant la vente, la SCCV sollicitait par courrier le titulaire du lot gros œuvre afin que soient chiffrés et détaillés les travaux qu’il entendait mener au regard de la nouvelle méthodologie de réalisation des ouvrages résultant des problèmes de sol susmentionnés.

Or, le jour de la vente, le 3 décembre 2018, date à laquelle le chantier n’avait toujours pas repris, si le délai de livraison du bien a été reporté d’un trimestre par rapport à ce qui était annoncé au stade de la réservation des lots, cette information sur l’arrêt du chantier n’a pas été donnée aux acquéreurs.

Bien au contraire, l’acte de vente mentionne à la rubrique « Etat d’avancement des travaux » que le chantier en est au stade « commencement des travaux » et ce, sans faire aucunement état de l’arrêt de plus de trois mois d’ores et déjà effectif et dont le terme n’était aucunement prévisible à cette date et qui, de fait, interviendra plus de quatre mois plus tard.

Ce n’est finalement que le 31 janvier 2019, postérieurement à l’expiration du délai de rétractation des acquéreurs, que cette information leur a été donnée alors que d’autres propriétaires avaient reçu un courrier d’information dès les 17 septembre et 23 novembre 2018.

Il s’ensuit que la société défenderesse a intentionnellement retenu une information qu’elle connaissait et qu’elle n’a pourtant pas portée à la connaissance des acquéreurs.

Le caractère déterminant de cette information est contesté en défense.

Cependant, si, comme le souligne la défenderesse, la date de livraison est nécessairement aléatoire et a pu dépendre d’autres facteurs que la seule situation du sol et l’arrêt de chantier qu’elle a induit, il n’en demeure pas moins que cette information objective était de manière évidente de nature à décaler la date d’achèvement des travaux et par suite de livraison du bien.

Or, la date de livraison du bien est un élément central du contrat de vente en l’état futur d’achèvement et, en l’espèce, cette date présentait un caractère déterminant même s’il s’agissait d’un investissement locatif dans la mesure où elle était essentielle pour assurer le plan de financement des acquéreurs qui souhaitaient disposer d’un complément de revenus alors qu’ils sont retraités, rembourser leur emprunt au plus vite et bénéficier des avantages du dispositif dit loi Pinel ce que cette date conditionnait, peu important à cet égard qu’ils y aient été in fine malgré tout éligibles, cette circonstance étant sans effet sur l’appréciation du caractère déterminant de l’information au stade de la vente elle-même.

Enfin, le fait que le retard de livraison soit sanctionné par des dommages et intérêts est indifférent quant à la détermination du le caractère déterminant ou non de l’information sur la date de livraison au stade de la vente.

Il s’ensuit que la venderesse ayant intentionnellement retenu une information déterminante du consentement des acquéreurs, le dol est caractérisé.

Sur les conséquences du dol

Aux termes de l’article 1178 du code civil, « Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d'un commun accord. Le contrat annulé est censé n'avoir jamais existé. Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9. Indépendamment de l'annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle ».

Ainsi, contrairement à ce qui est affirmé en défense, la victime du dol peut agir, non seulement en nullité de la convention, mais également en réparation du préjudice subi.

Au cas présent, les demandeurs sollicitent tout à la fois, d’une part, l’indemnisation d’un préjudice de perte de chance de ne pas contracter avec la SCCV et, d’autre part, celle de la perte de valeur locative et le remboursement des intérêts intercalaires, qui représentent en réalité l’avantage escompté dont elle soutient avoir été privée du fait du dol.

Cependant ces deux préjudices se confondent partiellement puisque, leur préjudice s’analyse en perte de chance, s’ils avaient disposé de l’information dissimulée de ne pas contracter avec la SCCV mais avec un tiers, de ne pas subir le même retard et de ne pas perdre le bénéfice des loyers et de ne pas avoir à régler les intérêts intercalaires.

Alors que les acquéreurs avaient un projet ferme d’acquisition en vue d’un investissement locatif et que des biens similaires étaient proposés sur le marché par des tiers, la perte de chance de ne pas contracter avec la défenderesse mais avec un tiers est caractérisée et doit être indemnisée.

Au regard de l’aléa intrinsèque à toute livraison dans le cadre d’une acquisition en VEFA, de la durée totale de 18 mois du retard et de la part imputable aux problèmes de sol dissimulés aux acquéreurs, que la société venderesse évalue elle-même à 15 mois, cette perte s’apprécie à hauteur de 70% de l’avantage escompté qui consistait en la perception de loyers et au non-paiement des intérêts intercalaires.

Or, alors que la valeur locative mensuelle estimée par rapport au plafond de la loi Pinel à un montant de 976, 80 euros n’est pas contestée, la perte de loyers sur 18 mois est de 17 582, 40 euros.

En outre, au regard des tableaux d’amortissement produits, le montant des intérêts intercalaires entre le 1er avril 2020 et le 31 septembre 2021 est de
5 927,94 euros.

Le préjudice de perte de chance de ne pas contracter avec la SCCV mais avec un tiers sera donc compensé par l’octroi d’une somme de 16 457, 238 euros [70% x (17 582, 40 + 5927, 94)].

Par ailleurs, les demandeurs, nés le 17 juin 1942 et le 26 septembre 1941, ont subi d’importantes tracasseries et incertitudes du fait du retard et justifient dès lors de l’existence d’un préjudice moral qui sera compensé par l’octroi d’une somme de 4 000 euros.

Enfin, s’il est avéré qu’un appel de fonds de 97 500 euros qui n’était exigible qu’au stade « hors d’eau et hors d’air » a été appelé de manière anticipée alors que tel n’était pas le cas, les époux [J], qui soutiennent avoir été contraints d’avancer des fonds sans invoquer davantage d’éléments, ne démontrent pas de préjudice en résultant.

Le surplus des demandes indemnitaires sera dès lors rejeté.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

La venderesse sera condamnée aux dépens.

Elle sera également condamnée à payer à M. et Mme [J] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le surplus des demandes à ce titre sera rejeté.

En l’absence de motif justifiant de l’écarter et au regard de l’ancienneté du litige, l’exécution provisoire de plein droit de la présence décision sera rappelée.

PAR CES MOTIFS :