TJ 91228, 18 juin 2026, RG 25/02104

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY
Pôle de proximité
[Adresse 1]
[Localité 1]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 25/02104 - N° Portalis DB3Q-W-B7J-RKGX

JUGEMENT

DU : 18 Juin 2026

S.C.I. [D]

C/

Mme [P] [N], [L] [E]

M. [Z] [G]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 18 Juin 2026.

DEMANDERESSE:

S.C.I. [D]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Laurent GABET, avocat au barreau d’ESSONNE

DEFENDEURS:

Madame [P] [N], [L] [E]
[Adresse 3]
[Localité 3]
non comparante, ni représentée

Monsieur [Z] [G]
[Adresse 4]
[Localité 3]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 16 Avril 2026

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :
À :Me GABET

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI [D] est propriétaire d’un appartement situé [Adresse 5] – à RIS ORANGIS (91 130).

Par acte de commissaire de justice du 12 juillet 2022 signifié à étude, la bailleresse a fait délivrer à M. [Z] [G] et Mme [P] [E] un commandement de payer la somme principale de 26 000 euros au titre de l'arriéré locatif de visant les loyers impayés de juillet 2020 à juillet 2022.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été saisie le 12 juillet 2022.

Par assignations du 23 octobre 2025 signifiées à étude, la SCI [D] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Évry-Courcouronnes pour –
- faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire voire prononcer la résiliation judiciaire du bail,
- autoriser la bailleresse à reprendre possession des lieux,
- obtenir leur condamnation solidaire de M. [Z] [G] et Mme [P] [E] à payer la somme de 61 064.50 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 03 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 16 avril 2026, la SCI [D] maintient l'intégralité de ses demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La SCI [D] a indiqué ne pas être informée d’une telle procédure.

M. [Z] [G] et Mme [P] [E] cités à étude n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 18 juin 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

En cours de délibéré, la bailleresse a été invitée à produire la notification de l’assignation au représentant dans le département.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi.

L’article 24 IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que le paragraphe III précité est applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur.

La SCI [D] formule une demande de constat d’acquisitions de la clause résolutoire incluse au bail et subsidiairement de voir prononcer judiciairement la résiliation du bail. Or elle ne justifie pas avoir notifié l’assignation au représentant de l’Etat dans le département dans le délais de 6 semaines avant l’audience conformément à l’article 24 III précité, étant précisé la saisine du Préfet est fondé par la demande de résiliation du bail pour impayés et non la demande d’explusion.

En conséquence, ses demandes aux fins de constat de la résiliation et de prononcé de la résiliation judiciaire, et les demande de reprise des lieux est irrecevable.

1.2. Sur le paiement des loyers

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bail d'habitation est établi par écrit.

Cependant, en cas de bail verbal, il se déduit de l'article 1715 du code civil que pour prouver son existence, il faut notamment que le bail ait reçu un commencement d'exécution pour qu'il puisse être prouvé par tous moyens.

En l'espèce, la SCI [D] produit à l’appui de ses demandes, un contrat de bail et un décompte de l’arriéré locatif, outre le commandement de payer du 12 juillet 2022 et une mise en demeure de justifier de l’occupation des lieux le 19 mars 2025.

La SCI [D] verse au débat une copie du contrat de bail comportant uniquement deux pages. Ce bail n’est signé ni par M. [Z] [G] ni par Mme [P] [E], et n’y figure que la signature du bailleur ainsi que le paraphe de ce dernier en première page.

Cet écrit non signé ni paraphé des locataires ne permet pas d'établir à lui seul la conclusion du contrat de bail par M. [Z] [G] ni par Mme [P] [E] constituant ainsi un simple commencement de preuve par écrit.

Dans ces conditions, le seul moyen de prouver l'existence d'un bail verbal est de prouver que ce contrat non écrit a reçu exécution, notamment par le paiement des loyers par le preneur ou la prise de possession des lieux.

Or, force est de constater, que la SCI [D] ne justifie pas qu'elle a perçu des loyers de la part de M. [Z] [G] ni par Mme [P] [E] les seuls documents produits étant un décompte de loyers impayés qu'elle a établi elle-même, sans autres éléments, ainsi que le commandement de payer du 12 juillet 2022 pour un montant de 26 000 euros.

Il ressort en outre de ces documents qu’aucun loyer n’aurait été payé depuis juillet 2020 soit depuis l’origine du bail allégué.

Il sera observé que le commandement de payer du 12 juillet 2022 pour une dette conséquente a été délivré à étude, et que la seule vérification opérée par le commissaire de justice instrumentaire pour caractériser la certitude du domicile est la « confirmation du voisinage » sans autre précision, ce qui apparait insuffisant.

Malgré l’importance de la dette, le bailleur ne justifie d’aucune démarche aux fins d’obtenir le paiement des loyers, produisant uniquement une mise en demeure de justifier de l’occupation des lieux le 19 mars 2025 soit plus de 2 ans et demi après la délivrance du commandement de payer alors qu’aucun paiement ne serait intervenu. L’assignation délivrée le 28 novembre 2025 à étude l’a été à une autre adresse que celle du bien appartenant à la SCI [D].

La SCI [D] ne verse aucun autre élément permettant d'établir l'existence d'un bail effectivement conclu entre elle et M. [Z] [G] ni par Mme [P] [E]. Aucun versement de loyer pouvant constituer un commencement d'exécution n'est démontré ni même aucun élément permettant d'établir la prise de possession des lieux.

Dès lors, en l'absence de la preuve de l'existence d'un bail, l'ensemble des demandes formulées par la SCI [D], en résiliation, en expulsion et en paiement des loyers et charges seront rejetées.'

2. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La SCI [D] qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En qualité de partie perdante, la SCI [D] n'est pas fondée à solliciter une quelconque condamnation de M. [Z] [G] ni par Mme [P] [E] à lui payer une indemnité au titre des frais irrépétibles. Elle sera donc déboutée de sa demande"

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu de l’issue du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,