TJ 91228, 18 juin 2026, RG 25/01177

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY
Pôle de proximité
[Adresse 1]
[Localité 1]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 25/01177 - N° Portalis DB3Q-W-B7J-REOB

JUGEMENT

DU : 18 Juin 2026

M. [Y] [A]

C/

Mme [Q] [W] [D]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 18 Juin 2026.

DEMANDEURS:

Monsieur [Y] [A]
[Adresse 2]
[Localité 2]
comparant en personne assisté de Me Emmanuel LEBLANC, avocat au barreau d’ESSONNE

DEFENDEURS:

Madame [Q] [W] [D]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Maître Philippe MIALET de la SELAS MIALET-AMEZIANE SELAS, avocats au barreau d’ESSONNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge
Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 16 avril 2026

JUGEMENT :

Contradictoire et en dernier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :
À :Me LEBLANC + Me [Localité 4]

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 21 janvier 2022, Monsieur [Y] [A], a donné en location à Madame [Q] [D] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel révisable de 834 euros outre provisions sur charges de 30 euros.

Madame [Q] [D] a quitté les lieux le 30 juin 2023.

Monsieur [Y] [A] a adressé à Madame [Q] [D] une première régularisation de charges d’un montant de 1388 euros pour la période du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022.

Madame [Q] [D] ayant contesté ce montant, la commission départementale de conciliation de l’Essonne a été saisie. Suivant procès -verbal en date du 8 février 2024, la commission de conciliation a acté l’acceptation par Madame [Q] [D] de régler la somme de 1388 euros par versement mensuels de 115 euros.

Madame [Q] [D] a procédé à plusieurs versements pour un total de 1380 euros.

Monsieur [Y] [A] a procédé à une nouvelle régularisation de charges en janvier 2025 pour un montant de 1575.55 euros pour la période du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, outre la somme de 81 euros au titre de la Taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Madame [Q] [D] a contesté ce montant et a saisi le conciliateur de justice de [V] le 13 mars 2025 qui a dressé un procès-verbal de non conciliation le 4 avril 2025.

Par requête reçue le 10 avril 2025, Madame [Q] [D] a saisi le juge de contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de [V] aux fins de contestation des régularisations de charges et remboursement de la somme de 1380 euros.
Par jugement du 10 juillet 2025, le Juge du contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de [V] s’est déclaré incompétent au profit du Juge du contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’EVRY- COURCOURONNES qui a réceptionné le dossier le 09 septembre 2025.

Par requête reçue le 16 juillet 2025, Monsieur [Y] [A] a saisi le juge du contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’EVRY COURCOURONNES aux fins aux fin d’obtenir la condamnation de Madame [Q] [D] à lui payer la somme de 1745 euros au titre des régularisation de charges outre 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Monsieur [Y] [A] et Madame [Q] [D] ont été convoqués par le greffe par lettre recommandée avec accusé réception à l’audience du 18 novembre 2025 à laquelle les parties ont comparu représentées par leur conseil.
Après plusieurs renvois pour mise en état des parties, l’affaire a été plaidée à l’audience du 16 avril 2026.

A l’audience, Monsieur [Y] [A] demande de :
Débouter Madame [Q] [D] de l’ensemble de ses demandes,
Condamner Madame [Q] [D] à payer les sommes suivantes :
1664.55 euros au titre des régularisations de charges et TEOM avec intérêts au taux légal,
500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des honoraires engagés pour la procédure devant le Tribunal de [V]
2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, sur le fondement de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et des dispositions du contrat de bail, il fait valoir que les charges étaient payables par provisions avec régularisation annuelle et qu’il est bien fondé à solliciter la régularisation des charges et taxe d’enlèvement des ordures ménagères sur la période du bail. Il ajoute que Madame [Q] [D] a reconnu être redevable de ces sommes lors de la conciliation du 8 février 2024.
Il expose que Madame [Q] [D] était informée des régularisations de charges dès la signature du bail, qu’elle a accepté la première régularisation et sait que son action est vaine, ce qui justifie la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Madame [Q] [D] demande au Tribunal de :
Débouter Monsieur [Y] [A] de l’ensemble de ses demandes,
Dire que les régularisations de charges sont irrégulières faute de respect des article 23 et 25-10 de la loi du 6 juillet 1989,
Annuler la créance du 1700 euros
Dire que l’accord de conciliation du 8 février 2024 est dépourvu d’effet faute de consentement éclairé,
Dire que sur cette somme, les intérêts se capitaliseront par année entière,
Condamner Monsieur [Y] [A] à verser la somme de 500 euros de dommages et intérêts,
Juger qu’en application des dispositions de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, les éventuels frais d’exécution de la décision à intervenir resteront à la charge de Monsieur [A],
Condamner Monsieur [Y] [A] à payer la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, Madame [Q] [D] fait valoir que le bailleur ne s’est jamais expliqué sur l’écart important entre les provisions appelées et le montant des charges réelles. Elle soutient que le bailleur n’a pas respecté les dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dès lors qu’aucun justificatif n’a été produit lors de la signature du bail, ni lors de la première régularisation et que les pièces produites en cours de procédure sont insuffisantes, tant pour les charges que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
Elle ajoute que la sous-évaluation des provisions est de la seule responsabilité du bailleur, ce qui rend les régularisation inopposables.
Elle rappelle que si elle a accepté la conciliation du 8 février 2024, elle n’avait pas connaissance de l’ensemble des données du litige, elle a subi une forme de pression et estime que son consentement a été vicié, de tel sorte que l’accord doit être annulé. Elle ajoute que les règlement qu’elle a effectués ne constituent pas une reconnaissance de la dette.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal/le juge des contentieux de la protection se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Par application des dispositions de l’article 367 du code de procédure civile, il convient de prononcer la jonction entre les deux instances actuellement pendantes enrôlées sous le numéro RG 25-01177 et numéro RG 25-01408 sous le numéro de RG unique numéro RG 25-01177 et ce dans l’intérêt d’une bonne justice impliquant qu’elles soient instruites et jugées ensemble.

Sur la demande au titre des régularisations de charges

Il résulte de l’article 23 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle, étant rappelé que les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret au Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Le bailleur procède au compte de régularisation de charges en ajustant les sommes versées par le preneur à titre de provisions par rapport à celles réellement dues, à charge pour lui de produire un décompte de charges selon leur nature, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires, et le cas échéant, et, à compter de l’envoi du décompte, de tenir les pièces justificatives (factures, contrats, …) à la disposition du locataire pendant six mois.
Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire sera effectué par douzième s’il en fait la demande.
L’obligation de régularisation annuelle des charges n’est assortie d’aucune sanction et le bailleur peut en justifier à tout moment, y compris devant le juge mais l’action en paiement de charge du bailleur est soumise au délai de prescription de trois ans prévu à l’article 7-1 de la loi de 1989.
Le principe posé par l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 est donc que les charges sont exigibles sur justification par le bailleur.
L’article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

En l’espèce, le contrat de bail prévoit un loyer d’un montant initial de 834 euros et une provision sur charges générales de 30 euros, le bail précisant expressément qu’il s’agit de provisions sur charge avec régularisation annuelle.
Il est constant que Monsieur [Y] [A] en qualité de bailleur a adressé à Madame [Q] [D] deux régularisations de charges postérieurement à son départ des lieux soit une régularisation de 1388 euros pour la période de janvier 2022 au 30 septembre 2022 qui a fait l’objet d’un procès-verbal de conciliation devant la commission départementale de conciliation de l’Essonne le 08 février 2024, et en janvier 2025 une régularisation de 1575.55 euros pour la période du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 outre la somme de 81 euros au titre de la Taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

S’agissant de la régularisation de de 1388 euros pour la période de janvier 2022 ( début du bail ) au 30 septembre 2022
Madame [Q] [D] a contesté cette régularisation. Cependant à la suite de la saisine de la commission départementale de conciliation de l’Essonne en matière de baux, un constat d’accord signé des parties et des membres de la commission a été rédigé le 8 février 2024 au terme duquel Madame [Q] [D] accepte de régler la somme de 1388 par versement de 115 euros à compter du mois de février 2014. Il est établi que Madame [Q] [D] a réglé la somme de 1380 euros en application de cet accord.

Madame [Q] [D] soutient que son consentement a été vicié au motif qu’il a lui été indiqué que toute contestation devant un tribunal serait voué à l’échec, qu’un huissier s’est présenté au domicile de ses parents ce qui a généré une situation anxiogène pour elle.

Aux termes de l’article 1541 du code procédure civile, l'accord destiné à la résolution amiable du différend est négocié et conclu conformément au droit commun des contrats.
L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Selon les dispositions de l’article 1130 du code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.
En l’espèce, Madame [Q] [D] conteste désormais l’accord signé le 08 février 2024 qu’elle a exécuté dans sa presque totalité. Elle ne démontre toutefois pas que son accord a alors été vicié dans le cadre de la conciliation qui s’est tenue devant la commission département de conciliation de l’Essonne en matière de baux et ne produit aucun élément à l’appui du contexte pressant qu’elle décrit.
En conséquence, cet accord trouve à s’appliquer pleinement et la demande d’annulation de l’accord de conciliation et de remboursement de la somme de 1380 euros sera rejetée.
Il sera observé que sur la somme de 1388 euros à devoir par Madame [Q] [D], celle-ci a réglé la somme de 1380 euros. Monsieur [Y] [A] sollicite le paiement du solde restant dû de 8 euros.
Au terme de l’accord du 8 février 2024, Monsieur [Y] [A] justifie du montant de la somme réclamée. En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [Q] [D] à lui payer la somme de 8 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

S’agissant de la régularisation de 1575.55 euros pour la période du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, outre la somme de 81 euros au titre de la Taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

En l’espèce, pour justifier la régularisation de charges opérées, Monsieur [Y] [A] verse aux débats le procès-verbal d’assemblée générale du 08 février 2021 et du 1er septembre 2023, un décompte de charges émanant du syndic en date du 30 décembre 2024 portant sur la période du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 outre un décompte individuel de charges concernant le logement loué. Ces décomptes font apparaître le détail des sommes facturées par nature de charges, et la quote-part imputée à Madame [Q] [D].
Il ressort des échanges intervenus entre Madame [Q] [D] et Monsieur [Y] [A] entre le 15 et le 23 septembre 2023 que Madame [Q] [D] a sollicité vainement de pouvoir consulter les pièces justificatives afférentes à la demande de régularisation.

Or, force est de constater que dans le cadre de la présente instance, les documents fournis par le bailleur permettent certes d’établir la répartition des charges mais ne sont accompagnés d'aucune pièce justificative.
En conséquence, les charges n'ayant pas été justifiées selon les exigences prescrites à l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, Monsieur [Y] [A] sera débouté de sa demande en paiement au titre des régularisations de charges contestées.

S’agissant de la demande au titre de la seule taxe d’enlèvement des ordures ménagères, Monsieur [Y] [A] produit l’avis d’impôt établi en 2024 au titre des taxes 2023 avec désignation du bien objet de l’imposition. Monsieur [Y] [A], au terme de cet avis d’imposition, justifie ce que la taxe s’est élevée à 162 euros pour l’année 2023, ce qui après calcul au prorata temporis de l’occupation du bien par Madame [Q] [D] jusqu’au mois de juin 2023 porte la somme due à 81 euros.

La créance est ainsi établie tant en son principe qu’en son montant et il convient en conséquence de condamner Madame [Q] [D] à payer la somme de 81 euros au titre de la régularisation portant sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2023.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la sous-évaluation des provisions pour charges et résistance abusive

L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que " les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel ".

Si la régularisation annuelle des charges laisse apparaître un écart important entre le montant provisionné et le montant réel des charges dues, le locataire peut engager la responsabilité du propriétaire bailleur afin d'obtenir des dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de la sous-évaluation de la provision. En effet, la sous-estimation de la provision pour charges par le bailleur peut conduire le locataire à mésestimer le montant des charges qu'il allait devoir acquitter pendant le bail, lui causant ainsi un préjudice.

En l'espèce, Madame [Q] [D] sollicite la condamnation de Monsieur [Y] [A] au paiement de la somme de 500 euros en réparation du préjudice subi du fait de la sous -estimation du montant de la provision mensuelle pour charges par le bailleur lors de la conclusion du bail et pour résistance abusive.

Il résulte des pièces versées aux débats que le bail conclu entre les parties en janvier 2022 fixe la provision pour charges à 30 euros mensuels, consommation d’eau et de chauffage incluses.
La première régularisation de charges a été opérée pour un montant des charges récupérables retenu de 1911.22 euros pour la période du 1er février 2022 au 30 septembre 2022, les provisions versées étant de 240 euros, soit un écart de 1671.22 euros.
La seconde régularisation a été opérée pour un montant de charges récupérables retenus de 1845.55 euros, les provisions pour charges étant de 270 euros, soit un écart de 1575.55 euros.

Ces chiffres révèlent un écart important entre les provisions de charges et le montant réel des charges locatives.

Le défendeur soutient qu'une telle sous-estimation a relève d’une négligence du bailleur, et que le locataire n’a pu être en mesure d’anticiper les charges du logement.
Monsieur [Y] [A] conteste cette demande, estimant qu’elle n’est pas justifiée, faisant valoir que le logement donné à bail était neuf et qu’il n’avait donc pas été en mesure d’anticiper le montant des charges.

Il ressort des pièces versées au débat que si le bailleur pouvait difficilement prévoir le montant réel des charges, il pouvait en revanche mieux adapter le montant de la provision sur charges rapporté à un logement d’une surface de 59.3 m2, sachant que les charges comprennent les consommations d’eau et de chauffage.

Il en résulte que la provision de charges, fixée initialement à 30 euros, était manifestement sous-évaluée dès lors qu'il apparaît, en faisant une moyenne sur le total des sommes réclamées au titre de la régularisation de charges que c'est un supplément de l'ordre de 197 euros qui devait être rajouté chaque mois au titre de la provision de charges, soit six fois plus que le montant initialement prévu.

En sous évaluant de façon conséquente la provision de charges, et en contraignant de ce fait la locataire à devoir régler des sommes disproportionnées au regard du montant de la provision que la locataire devait régler chaque mois, Monsieur [Y] [A] a fait preuve d'une négligence, constitutive d'une faute justifiant l'octroi de dommages et intérêts.

Madame [Q] [D] fonde également sa demande de dommage et intérêts sur la résistance abusive de Monsieur [Y] [A]. Elle ne démontre toutefois ni la résistance abusive ni la mauvaise foi du bailleur.

Il sera en conséquence retenu qu’une somme de 250 euros constitue une juste indemnisation du préjudice subi par la locataire au titre de la sous-estimation des charges.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, compte tenu de l’issue du litige, Monsieur [Y] [A] succombe en ses principales demandes. Il convient de le condamner au paiement des entiers dépens de l’instance.

Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

En l'espèce, compte tenu de la solution donnée au litige, il y a lieu de condamner Monsieur [Y] [A] à la somme de 300 euros et non compris dans les dépens.

Enfin, il y a lieu d'indiquer que la charge des frais d' exécution forcée est régie par les dispositions d'ordre public de l'article L 111-8 du code des procédures civiles d' exécution et qu'il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais"

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS