TJ 67437, 23 juin 2026, RG 25/00166

COUR D'APPEL DE COLMAR

JUGE DES CONTENTIEUX
DE LA PROTECTION DU
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
DE [Localité 2]

[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 3]

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N° RG 25/00166 - N° Portalis DB2D-W-B7J-CSS6

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Minute N° 26/00225

JUGEMENT
DU 23 Juin 2026

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PARTIE DEMANDERESSE :

M. [V] [D]
né le 11 Février 1943 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Sébastien FINCK, avocat au barreau de SAVERNE

PARTIE DÉFENDERESSE :

M. [M] [S], demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Grégoire FAURE, avocat au barreau de STRASBOURG

DÉBATS :

A l'audience publique du 19 Mai 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Anne MOUSTY, Président
Myriam WIRTZ, Greffier

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe,
Rendu par décision Contradictoire, en premier ressort,
Signé par Anne MOUSTY, Juge et Myriam WIRTZ, Greffier.

Nature de l'affaire : Baux d'habitation - Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire

exécutoire au demandeur - défendeur

copie au demandeur - défendeur

le

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat à effet au 1er août 2000, M. [V] [D] a donné à bail d'habitation à M. [M] [S] une maison sise [Adresse 5] à [Localité 5].

M. [M] [S] a quitté le logement en juillet 2024. Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement via un commissaire de justice le 24 juillet 2024.

Se plaignant de dégradations locatives et d'impayés, par assignation délivrée le 25 juin 2025, M. [V] [D] a attrait M. [M] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Molsheim aux fins de :
- condamner M. [M] [S] à lui payer la somme de 8 219,14 euros au titre de réparations locatives et de l'arriéré locatif, déduction faite du dépôt de garantie, avec intérêt aux taux légal à compter du 30 décembre 2024 ;
- condamner M. [M] [S] à payer à M. [V] [D] la somme de 1 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner M. [M] [S] aux dépens ;
- ordonner l'exécution provisoire de la décision.

Par conclusions déposées 17 mars 2026, M. [V] [D] a maintenu ses demandes et a demandé le rejet des demandes de M. [M] [S].

Au soutien de ses demandes, M. [V] [D] avance que le locataire a commis de nombreuses dégradations locatives pour lesquelles des travaux de réparation sont nécessaires et dont le coût doit être mis à sa charge. Il considère que la neutralisation et le déplacement de la cuve à fioul doivent être mis à la charge de son ancien locataire. Il dénonce en outre des impayés locatifs.
Par conclusions déposées le 27 avril 2026, M. [M] [S] a demandé de :
- débouter M. [V] [D] de ses demandes ;
- condamner M. [M] [S] à verser à M. [V] [D] la somme de 53,35 euros par mois à compter du 1er septembre 2024 jusqu'à restitution du solde dû au titre du dépôt de garantie ;
- condamner M. [V] [D] à lui restituer la somme de 572,52 euros ;
- condamner M. [V] [D] à payer à M. [M] [S] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner M. [V] [D] aux dépens.

A l'appui de ses demandes, M. [M] [S] argue avoir quitté les lieux le 1er juillet 2024 après la délivrance d'un congé régulier. Il indique que le logement a été reloué dès le 4 juillet 2024, de sorte qu'il s'oppose au paiement d'un loyer correspondant aux mois de préavis. Il considère que la réalisation par le bailleur de travaux emporte renonciation au bénéfice du préavis par le bailleur. Il fait état de l'installation par ses soins d'une cuve à fioul dans le logement, qui a été déplacée mais qui ne correspond pas à une dégradation locative. Il conteste les dégradations locatives reprochées et se prévaut d'une usure normale des lieux compte tenu de la durée de la location. Il conteste le montant du préjudice invoqué qu'il souhaite subsidiairement voir minoré. Il fait état de la non restitution non justifiée du dépôt de garantie par son bailleur.

A l'audience du 19 mai 2026, M. [V] [D] s'est référé aux termes de son assignation et de ses conclusions du 11 mars 2026.

M. [M] [S] s'est référé aux termes de ses conclusions du 22 avril 2026.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2026.

SUR LES MOTIFS

I. Sur les demandes en paiement au titre de l'obligation d'entretien

- Sur le remplacement de la cuve de fioul par M. [M] [S] et le déplacement de la nouvelle cuve

En application des dispositions de l'article 6c) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
Parallèlement, en application des dispositions de l'article 7d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l'espèce, il est constant que M. [M] [S] a coupé les tuyaux de la citerne à mazout installée dans la maison lors de son entrée dans les lieux et a installé personnellement une autre cuve à fioul. S'il n'est pas justifié d'un accord préalable du bailleur pour ce changement de cuve, ces travaux ne peuvent toutefois pas être qualifiés de dégradations locatives mais consistent en la prise en charge par le locataire de travaux incombant en principe au bailleur.

En effet, il est rappelé qu'en application de son obligation d'entretien du bien loué, le bailleur est tenu d'entretenir les éléments d'équipement nécessaires à l'usage normal de l'immeuble et de s'assurer de leur bon fonctionnement. C'est le cas des réparations concernant les appareils de chauffage.
Si M. [V] [D] justifie que la chaudière à fioul avait fait l'objet d'un entretien en avril 2000 avant l'entrée dans les lieux de M. [M] [S], il ne justifie pas des démarches entreprises pour s'assurer du bon fonctionnement de chaudière tout au long de l'exécution du contrat de bail d'habitation pendant près de 24 ans.
Si une neutralisation de la cuve actuelle est nécessaire, de tels travaux ne relèvent pas de l'entretien courant et des menues réparations incombant au locataire telles que définies par le décret du 26 août 1987.
En conséquence, aucune somme ne peut être réclamée à M. [M] [S] à ce titre.

De même, il n'appartient pas à M. [M] [S], locataire, de supporter des éventuels frais de déplacement de la citerne à fioul, ces travaux ne relevant pas de l'entretien courant et des menues réparations incombant au locataire.
En outre, cette demande ne porte pas sur une dégradation locative.
Aussi, M. [V] [D] sera débouté de ses demandes en paiement relatives à la neutralisation et au déplacement de la cuve à fioul.

***

En revanche, il résulte de l'état des lieux de sortie du 24 juillet 2024 que les espaces verts n'étaient pas correctement entretenus lors du départ des lieux par M. [M] [S], alors que leur entretien relève d'une obligation locative.

De même, M. [M] [S] ne justifie pas du ramonage réalisé au sein du bien loué ni de l'entretien courant de la chaudière, alors qu'il s'agit d'obligations locatives.
Ces défauts d'entretien constituent une faute du locataire appelant indemnisation.

En conséquence, M. [M] [S] sera condamné à indemniser M. [V] [D], à hauteur des frais engagés par le bailleur, soit les sommes de 34 euros pour le ramonage, de 205,15 euros pour l'entretien de la chaudière et de 200 euros pour les espaces verts.

II. Sur les demandes en paiement au titre de réparations locatives

L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation aux parties d’établir un état des lieux d’entrée lors de l’entrée du locataire dans l’appartement, ainsi qu’un état des lieux de sortie à l’occasion de la fin du bail afin de pouvoir comparer l’état dans lequel se trouvait l’appartement avant l’entrée dans les lieux par le locataire avec son état après l’occupation de ce dernier et de pouvoir imputer le cas échéant les dégradations commises dans les lieux pendant la durée de la location.

Par ailleurs, en vertu de l’article 1730 du Code civil, s’il a été fait un état de lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. 
L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle également en son c) qu’il appartient au preneur de répondre des dégradations et pertes qui surviennent durant le bail à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et en son d) qu’il lui appartient également d’assurer l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat. 

Il convient de souligner que si le preneur est tenu des dégradations survenues pendant la location, cette obligation ne s’étend pas à la remise à neuf d’un appartement atteint par la vétusté, l’usure normale des locaux loués devant rester à la charge du bailleur et que l'indemnisation du bailleur n'est pas subordonnée à la preuve de l'exécution des travaux dont il est demandé réparation. 

En l'espèce, il est constant que M. [M] [S] est demeuré dans la maison louée pendant près de 24 ans.
Un état succinct des lieux d'entrée a été établi contradictoirement le 31 août 2000, sur lequel il est fait état de portes en réparation dans les différentes pièces de la maison ainsi que d'un thermostat cassé dans la salle du bain. Le thermostat est absent dans le couloir de l'escalier. Il n'est pas précisé l'état des murs, sols et équipements, seule la mention « RAS » est indiquée pour les chambres, séjour et cuisine.

Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement via un commissaire de justice le 24 juillet 2024 qui détaille un ensemble de dégradations.

Compte tenu du manque de détail visé dans l'état des lieux d'entrée et de la durée d'exécution du contrat de bail d'habitation, il ne peut être déduit de la comparaison de l'état des lieux d'entrée et de l'état des lieux de sortie, les dégradations imputables à un mauvais usage ou à défaut d'entretien de M. [M] [S] pendant l'exécution du contrat de bail d'habitation.

En parallèle, il est rappelé qu'en application de son obligation d'entretien, le bailleur est tenu d'engager les travaux nécessaires pour protéger l'immeuble contre la vétusté.

Compte tenu de la durée d'occupation du bien loué par M. [M] [S], à savoir près de 24 ans, il est considéré que les travaux nécessaires de réfection et de rénovation des sols, murs, plafonds, balcon, escalier et d'équipements standards sont inhérents à l'usure et la vétustée des lieux et doivent être supportés à ce titre par le bailleur.

En conséquence, aucune somme ne peut être mise à la charge de M. [M] [S] au titre de ces travaux de remise en état. M. [V] [D] sera débouté de sa demande en paiement formée à ce titre.

III. Sur la demande en paiement d'arriérés locatifs

Conformément aux dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Conformément aux dispositions de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et celui qui s'en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'instance.
En l'espèce, si des devis ont été établis courant du mois de juillet 2024 par M. [V] [D] en vue de la réalisation de travaux de réfection et de rénovation au sein du logement, il résulte des factures produites que ces travaux ont été réalisés ultérieurement à l'état des lieux de sortie du 24 juillet 2024.
Si un contrat de bail d'habitation a été conclu le 4 juillet 2024 avec une nouvelle locataire, ledit contrat prévoit une prise d'effet au 1er août 2024, de sorte que M. [M] [S] n'a pas été privé de la jouissance du bien dès début juillet 2024.

En outre, il ressort de l'état des lieux de sortie du 24 juillet 2024 que M. [M] [S] était détenteur de clés du logement jusqu'à cette date.

En conséquence, il sera retenu que M. [M] [S] est redevable de loyers jusqu'à l'établissement de l'état des lieux de sortie du 24 juillet 2024 et la remise des clés le jour même.

M. [M] [S] sera condamné à payer à M. [V] [D], à titre d'arriéré locatif, la somme de 431,09 euros au titre du loyer impayé dû jusqu'au 24 juillet 2024.

M. [V] [D] sera débouté du surplus de sa demande au titre de l'arriéré locatif.

IV. Sur la demande de restitution partielle du dépôt de garantie

Selon l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

En application de ces dispositions, le bailleur est autorisé à retenir sur le dépôt de garantie les sommes dont le paiement constitue des obligations locatives du locataire sortant, si ladite dette locative est dûment justifiée.

En l'espèce, compte tenu des sommes auxquelles M. [M] [S] a été condamné par le présent jugement, M. [V] [D] n'est pas tenu de lui restituer le dépôt de garantie versé lors de l'entrée dans les lieux.
La compensation de la somme correspondante sera ordonnée, afin de venir en déduction des sommes dues par le locataire. M. [M] [S] sera débouté de sa demande de restitution de dépôt de garantie.

IV. Sur les mesures de fin de jugement

M. [M] [S] succombant à titre principal, sera condamné aux entiers dépens.

M. [M] [S] sera également condamné à supporter la moité des frais de constat d'huissier attaché à l'établissement de l'état des lieux de sortie du 24 juillet 2024 d'un montant total de 504,66 euros selon facture du 11 septembre 2024 produite par M. [V] [D] en pièce n° 17, soit la somme de 252,33 euros.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge de ses propres frais irrépétibles. 

L'exécution provisoire de la présente décision sera rappelée.

PAR CES MOTIFS,