TJ 44109, 25 juin 2026, RG 25/04104

Minute n° 26/

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 25 Juin 2026

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DEMANDEUR :

Société D’HLM [I]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

représentée par Me Christophe DOUCET, avocat au barreau de NANTES
D'une part,

DÉFENDEUR :

Madame [Z] [D]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 2]

Non comparante D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Charlotte LEFRANC
GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 09 Avril 2026
date des débats : 09 Avril 2026
délibéré au : 25 Juin 2026 par mise à disposition au greffe

RG N° N° RG 25/04104 - N° Portalis DBYS-W-B7J-OGV3

COPIES AUX PARTIES LE : 25 JUIN 2026
CE + CCC à Me DOUCET
CCC à Mme [D] + préfecture + Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 19 décembre 2011, la société anonyme d’HLM [I] a donné à bail à Madame [Z] [D] un logement numéro 235 situé au troisième étage, [Adresse 5], et ses accessoires.

Le 7 mars 2025, la société anonyme d’HLM [I] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 2 325,90 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 24 février 2025.

Par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2025, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 28 novembre 2025, la société la société anonyme d’HLM [I] a fait assigner Madame [Z] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes, aux fins de :
Déclarer la demande recevable et bien fondée ;Constater ou prononcer la résiliation du contrat de bail intervenue le 7 mai 2025 du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail pour défaut de paiement régulier des loyers et charges depuis le mois de décembre 2023 ;Ordonner la libération des lieux par Madame [Z] [D] ainsi que tout occupant introduit de son chef, ainsi que la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie ;Ordonner l’expulsion de la locataire et de tout occupant introduit de son chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi, jusqu’à libération complète des lieux y compris des meubles meublants ;Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles garnissant les lieux loués aux frais, risques et périls des défendeurs ;Condamner Madame [Z] [D] au paiement de la somme de 5 247,56 €, au titre des loyers, charges, indemnité d’occupation échus et impayés, frais de contentieux impayés arrêtés au 31 octobre 2025 outre les intérêts de retard au taux légal à compter du 7 mars 2025, date du commandement de payer ;Condamner Madame [Z] [D] à lui payer la somme de 141,51 € au titre du commandement de payer du 25 août 2025 ;Condamner Madame [Z] [D] à lui payer à compter du 7 mai 2025 une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, depuis la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux et subsidiairement fixer ladite indemnité ;Condamner la locataire au paiement d’une somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 9 avril 2026, lors de laquelle la société anonyme d’HLM [I], valablement représentée par ministère d’avocat, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 7 236 euros arrêté au 2 avril 2026. Elle a expliqué que la locataire a repris le paiement de son loyer depuis janvier 2026 et qu’elle ajoute une somme supplémentaire de 90 euros. Enfin, elle a accepté l’octroi de délais de paiement à hauteur de 90 euros mois.

Madame [Z] [D], comparante, a indiqué qu’après avoir été sans emploi pendant un temps, elle perçoit désormais en moyenne 1270 euros par mois au titre de son nouvel emploi. Elle a déclaré avoir déposé une demande de logement de logement social afin d’obtenir un logement plus petit et ne pas être en mesure de proposer des délais de paiement supérieurs à 90 euros par mois, précisant que les allocations logement sont suspendues.

Le diagnostic social et financier transmis par les services sociaux a été porté à la connaissance du bailleur.

La décision a été mise en délibéré au 25 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de la demande :
Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de [Localité 3]-Atlantique le 28 novembre 2025, soit dans le délai de six semaines au moins avant l’audience.

En outre, la société la société anonyme d’HLM [I] justifie avoir signalé la situation d’impayés de loyers à la Caisse d’Allocations Familiales le 10 septembre 2024, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. La situation d’impayés de loyers ayant persisté depuis cette date, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :
Conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, et en vertu du commandement de payer qui est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail en date du 19 décembre 2011 étaient réunies à la date du 7 mai 2025.

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation :
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale de la société anonyme d’HLM [I] est justifiée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail du 19 décembre 2011.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 7 236,16 euros au 2 avril 2026, échéance de mars 2026 incluse, somme à laquelle il convient de déduire les frais de procédure d’un montant de 269,90 euros (128,39 euros + 141,51 euros), qui seront compris, le cas échéant, dans les dépens.

Il convient également de déduire de ce montant la somme de 106,68 euros correspondant à l'ensemble des pénalités pour non réponse à l’enquête sur l’occupation du parc social d’un montant de 7,62 euros chacune par mois appliquées à la locataire sur la période allant de février 2024 à mars 2025 (7,62 x 14), dès lors que la société bailleresse ne rapporte pas la preuve d’avoir procédé à l'enquête prévue par l’article L 442-5 du code de la construction et de l’habitation. Elle ne produit en effet aucun courrier recommandé avec accusé de réception qu’elle aurait envoyé à la locataire pour lui demander de justifier, dans le respect des dispositions combinées des articles L. 442-5 et L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, de son avis d’imposition ou de non-imposition dans le délai d’un mois à compter de la réception du courrier.

En conséquence, Madame [Z] [D] sera condamnée à payer à la société anonyme d’HLM [I] la somme de 6 859,58 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 2 avril 2026, échéance du mois de mars 2026 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :
En vertu de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Dans les mêmes conditions, lorsqu’il est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

En l’espèce, le décompte versé aux débats laisse apparaître que Madame [Z] [D] effectue des versements réguliers depuis le mois de janvier 2026. En effet, elle verse depuis cette date la somme de 650 euros, laquelle correspond au loyer résiduel augmenté d’une somme supplémentaire, mais ne couvrant pas l’intégralité du loyer mensuel, les allocations ayant été suspendues.

Il ressort du diagnostic social et financier établi par l’Espace départemental des solidarités que les difficultés financières de Madame [Z] [D] sont nées lorsqu’elle a rencontré des difficultés de santé l’ayant conduite à cesser son activité d’assistante maternelle à domicile. Toutefois, depuis juin 2025, la locataire est auxiliaire de vie et perçoit à ce titre un salaire mensuel moyen de 1 270 euros et a pu reprendre le paiement de son loyer résiduel, augmenté de la somme de 90 euros.

Lors de l’audience, les parties confirment ces éléments et Madame [Z] [D] offre de verser la somme mensuelle de 90 euros en sus de loyer courant, ce à quoi le bailler donne son accord.

Dans ces conditions, bien que la locataire n’ait repris que partiellement le paiement de son loyer mais compte tenu de l’accord de la bailleresse et dès lors que Madame [Z] [D] dispose de revenu devant lui permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement de sa dette en sus du loyer courant, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si Madame [Z] [D] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et elle sera redevable d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, soit la somme de 778,45 euros, à compter de l’échéance d’avril 2026 jusqu’à son départ effectif des lieux, avec indexation selon les termes du contrat.

Il convient enfin de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les mesures accessoires :
Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [Z] [D] sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Par ailleurs, elle sera également condamnée à verser à la société anonyme d’HLM [I], qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

PAR CES MOTIFS :