TJ 44109, 25 juin 2026, RG 25/04276

Minute n° 2026 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 25 Juin 2026

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DEMANDERESSE :

S.A. VILOGIA
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES
D'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [M] [Z]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]

comparant en personne D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Charlotte LEFRANC
GREFFIERE : Nathalie DEPIERROIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 09 avril 2026
date des débats : 09 avril 2026
délibéré au : 25 juin 2026

RG N° N° RG 25/04276 - N° Portalis DBYS-W-B7J-OHRI

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART
CCC à Monsieur [R] [M] [Z] + préfecture
Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 24 juillet 2024 à effet au 2 septembre 2020, la société anonyme VILOGIA (ci-après la S.A. VILOGIA) a donné à bail à Monsieur [R] [M] [Z] un logement de type 3 lui appartenant sis, [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 340,38€, outre une provision mensuelle pour charges de 103,68€. 

Par acte de commissaire de justice du 5 août 2025, la S.A. VILOGIA a fait commandement à Monsieur [R] [M] [Z] d’avoir à justifier d’une assurance et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2 194,22€ arrêté au 1er août 2025, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. 

Par acte de commissaire de justice en date du 8 décembre 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, la S.A. VILOGIA a fait assigner Monsieur [R] [M] [Z] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de : 
Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise ;Constater que la location qui a été consentie à Monsieur [R] [M] [Z] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;A défaut prononcer la résiliation du contrat de bail consenti à Monsieur [R] [M] [Z] au regard des dispositions des articles 1728, 1217 et 1229 du code civil et 7a de la loi du 6 juillet 1989 ;Ordonner que Monsieur [R] [M] [Z], ainsi que tout occupant de son chef, seront expulsés dans les délais de la loi et ce avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;Condamner Monsieur [R] [M] [Z] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation à la somme en principal de 3 669,78€ avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers, de la présente assignation ou de la décision rendue, étant précisé que le demandeur se réserve le droit d'actualiser sa créance le jour de l'audience ;Fixer et condamner Monsieur [R] [M] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers, soit la somme de 532,37€ augmentée des charges locatives en cours régularisables, et jusqu'à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’État ;Condamner Monsieur [R] [M] [Z] au paiement d’une somme de 800€ au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de la présente assignation et de la notification à la préfecture.Le diagnostic social et financier établi par l’Espace départemental des solidarités a été porté à la connaissance du bailleur.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 9 avril 2026. À ladite audience, la S.A. VILOGIA se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 4 953,54€ au titre des loyers et charges échus au 27 mars 2026, échéance de mars non incluse. Elle déclare que le locataire a effectué un versement de 1 000€ le 20 mars 2026.
Régulièrement assigné à étude, Monsieur [R] [M] [Z] a comparu. Il indique percevoir entre 1 300€ et 1 600€ par mois. Il précise qu’une demande d’APL est en cours. Il sollicite des délais de paiement et propose de verser 130€ par mois en sus du loyer courant et des charges, ce à quoi la société bailleresse n’est pas favorable. Par ailleurs, il fournit un justificatif d’assurance à jour, accepté par la société bailleresse.
Les deux parties étant présentes à l’audience, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2026, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes. 

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action
Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de [Localité 3]-Atlantique le 9 décembre 2025, soit dans le délai de six semaines au moins avant l’audience du 9 avril 2026.
En outre, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, la S.A. VILOGIA justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 7 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail.
Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable. 
Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire
Conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et en vertu du commandement de payer qui est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail en date du 24 juillet 2024 à effet au 2 septembre 2020 étaient réunies à la date du 5 octobre 2025.

Dès lors, Monsieur [R] [M] [Z], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.
Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
En outre, il sera condamné, à payer à la S.A. VILOGIA une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer, augmenté des charges, soit la somme mensuelle de 536,82€ avec indexation, et ce à compter du 1er mars 2026 et jusqu’à libération effective des lieux.

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
En l’espèce, la créance principale de la S.A. VILOGIA est justifiée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail du 24 juillet 2024 à effet au 2 septembre 2020.
Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 4 953,54€ au 27 mars 2026, échéance de mars 2026 non incluse. Il convient de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit la somme de 335,31€.
En conséquence, Monsieur [R] [M] [Z] sera condamné à payer à la S.A.VILOGIA la somme de 4 618,23€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 27 mars 2026, échéance du mois de mars 2026 non incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement
En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
A l’audience, Monsieur [R] [M] [Z] sollicite des délais de paiement et propose de verser 130€ par mois en sus du loyer courant et des charges. Le locataire justifie avoir effectué un versement de 1 000€ le 20 mars 2026.
Dès lors, le locataire a repris le paiement intégral des loyers.

Il ressort du diagnostic social et financier que Monsieur [R] [M] [Z] a 6 enfants à charge. Il a effectué une demande d’allocations logement qui est en cours de traitement auprès de la caisse d’allocations familiales. Il indique vouloir rechercher un second emploi afin d’augmenter ses ressources et ainsi solder sa dette locative.
Au regard de ces éléments, dès lors que le locataire a repris le paiement intégral des loyers et qu’il dispose de moyens devant lui permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement en sus de son loyer courant, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif, tout en précisant qu’à défaut d’un règlement, la totalité de la créance sera immédiatement exigible.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
Il convient par ailleurs de rappeler que si Monsieur [R] [M] [Z] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’il règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. Il pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion. Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et il sera redevable d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges. La S.A. VILOGIA pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.
Cette indemnité d'occupation sera due par le locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.
Sur les mesures accessoires
Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [R] [M] [Z], qui succombe, sera condamné, aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
Par ailleurs, Monsieur [R] [M] [Z] sera condamné, à verser à la S.A. VILOGIA la somme de 200€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 24 juillet 2024 à effet au 2 septembre 2020 entre la S.A. VILOGIA et Monsieur [R] [M] [Z], concernant le logement de type 2 sis, [Adresse 4] ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 5 octobre 2025 ;