TJ 44109, 25 juin 2026, RG 25/04283

Minute n° 26/

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 25 Juin 2026

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DEMANDEUR :

Monsieur [A] [W] [O]
[Adresse 1]
[Localité 1]

Madame [J] [L] [P] épouse [O]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentés par Me Emmanuel RUBI, avocat au barreau de NANTES
D'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [R]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 1]

assisté de Me Christophe DOUCET, avocat au barreau de NANTES
D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Charlotte LEFRANC
GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 12 Mars 2026
date des débats : 09 Avril 2026
délibéré au : 25 Juin 2026 par mise à disposition au greffe

RG N° N° RG 25/04283 - N° Portalis DBYS-W-B7J-OHRZ

COPIES AUX PARTIES LE : 25 Juin 2026
CE + CCC aux avocats + CCC préfecture
Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé prenant effet le 25 janvier 2025, Monsieur [A] [O] et Madame [J] [P] épouse [O] (ci-après « les époux [O] ») ont donné à bail à Monsieur [H] [R] un logement situé [Adresse 2].

Le 2 août 2025, Madame [J] [P] épouse [O] déposait plainte à l’encontre de Monsieur [H] [R] pour propos injurieux.

Le 5 septembre 2025, les époux [O] ont fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 2 072 euros, au titre des loyers et charges échus et impayés arrêtés à l’échéance de septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice du 12 novembre 2025, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 14 novembre 2025, les époux [O] ont fait assigner Monsieur [H] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes, aux fins de :
Constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 25 janvier 2025 entre les époux [O] et Monsieur [H] [R], avec effet au 5 novembre 2025, soit deux mois après la délivrance du commandement de payer visant l’article intitulé « clause résolutoire » et délivré le 5 septembre 2025 ;Les autoriser à procéder à l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef, dont il devra répondre, du bien sis [Adresse 2], [Localité 1] leur appartenant sous astreinte de 50 euros par jours de retard, outre le paiement d’une indemnité forfaitaire de jour de retard, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;Condamner le locataire à leur verser :La somme de 4 194 euros sauf à parfaire au jour de la décision à intervenir, à titre de provision sur les loyers impayés jusqu’au 5 novembre 2025, sauf à parfaire du montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [H] [R] à compter du 5 novembre 2025 jusqu’au jour de son départ effectif et définitif des lieux ;La somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Monsieur [H] [R] aux entiers dépens, frais et émoluments de la présente instance, comprenant les frais de commandement de payer.
A l’issue d’un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 9 avril 2026, lors de laquelle les époux [O], représentés par leur conseil, ont réitéré les termes de leur acte introductif d’instance et se sont opposés aux délais proposés par le locataire.

[H] [R], comparant assisté de son conseil, sollicite des délais de paiement.

Par ailleurs, par conclusions versées au dossier, il demande au juge des contentieux de la protection de :
Dire et juger mal fondées les demandes des époux [O] tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et, en conséquence, la résiliation de plein droit du bail d’habitation conclu le 25 janvier 2025 ;Dire et juger que les difficultés de paiement de Monsieur [R] trouvent leur origine dans la perte de son emploi intervenue le 14 février 2025, et qu'il justifie désormais d'une promesse d'embauche en contrat à durée indéterminée au sein de la SARL LA POISSONNERIE DU PORT, à compter du 14 mars 2026 ;Fixer la dette locative de Monsieur [R] au seul montant effectivement justifié par les pièces produites sous déduction de toutes sommes déjà versées, sans faire droit aux demandes excessives des bailleurs ;Accorder à Monsieur [R] des délais de paiement sur le fondement des articles 24 de la loi du juillet 1989 et 1343-5 du Code civil, pour une durée de 36 mois afin de s'acquitter de la somme due au titre de la dette locative et de l’indemnité d'occupation, suivant un échéancier de 100 € par mois, le solde le 36eme mois en sus du paiement du loyer ou de l'indemnité d'occupation courants ;Dire que tant que Monsieur [R] respectera scrupuleusement l'échéancier fixé, il ne pourra être procédé à son expulsion, la clause résolutoire étant réputée suspendue dans ses effets pendant la durée des délais ;Dire qu'en cas de défaut de paiement de deux échéances consécutives, les délais seront de plein droit révoqués, la totalité du solde deviendra immédiatement exigible et les bailleurs pourront reprendre la procédure d'expulsion ;À titre subsidiaire, en cas d'ordonnance d'expulsion, accorder à Monsieur [R] un délai pour quitter les lieux de 12 mois en application des articles L 412-3 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, eu égard à sa situation personnelle et professionnelle et à la promesse d'embauche produite ;En tout état de cause, limiter la condamnation de Monsieur [R] au titre de la dette locative au montant effectivement justifié par les bailleurs, sous déduction des sommes qui auraient déjà été versées, et fixer l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 1 050 €, correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation ;Débouter les époux [O] de toutes autres demandes ;Dire qu'il sera fait masse des dépens, ceux-ci étant laissés pour tout ou partie à la charge bailleurs, ou compensés entre les parties.
Le diagnostic social et financier transmis par les services sociaux a été porté à la connaissance du bailleur, lequel indique que le locataire ne s’est pas présenté aux rendez-vous proposés.

La décision a été mise en délibéré au 25 juin 2026.

Par une note en délibéré en date du 20 avril 2026, les époux [O], ont transmis, par l’intermédiaire de leur conseil, un décompte actualisé.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de la demande :
Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de [Localité 2] le 14 novembre 2025, soit dans le délai de six semaines au moins avant la première audience du 9 avril 2026.

En outre, les époux [O] justifient de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 8 septembre 2025, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :
Conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, et en vertu du commandement de payer du 5 septembre 2025 qui est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail ayant pris effet le 25 janvier 2025 étaient réunies à la date du 5 novembre 2025.

Dès lors, Monsieur [H] [R], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [H] [R] sera par ailleurs condamné à payer aux époux [O] une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer, augmenté des charges, soit la somme mensuelle de 1061 euros, et ce à compter de l’échéance de mai 2026 jusqu’à la libération effective des lieux.

Dès lors que l'expulsion peut être obtenue au besoin en sollicitant le concours de la force publique et que les bailleurs obtiennent une indemnité d'occupation, il n'y a pas lieu à assortir l'obligation de libérer les lieux d'une astreinte.

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation :
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale des époux [O] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail ayant pris effet le 25 janvier 2025.

Monsieur [H] [R] n’a pas contesté le montant sollicité ou fait état de versements qui n’auraient pas été pris en considération.

En cours de délibéré, le époux [O] ont produit un décompte laissant apparaitre un solde débiteur de 9 499 euros et prenant en compte, dans cet ordre, les échéances suivantes : août 2025, septembre 2025, octobre 2025, novembre 2025, décembre 2025, janvier 2025, février 2025, mars 2025 et avril 2025.

En dépit de l’incohérence affectant la chronologie des échéances, laquelle résulte manifestement d’une erreur matérielle, il y a lieu de considérer que ce décompte est actualisé au mois d’avril 2026 et non d’avril 2025.

En conséquence, Monsieur [H] [R] sera condamné à payer aux époux [O] la somme de 9 499 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 1er avril 2026, échéance du mois d’avril 2026 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire
En vertu de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Dans les mêmes conditions, lorsqu’il est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

En l’espèce, le décompte versé aux débats laisse apparaître que le dernier versement effectué par Monsieur [H] [R] date d’août 2025 et s’élève à la somme de 50 euros.

Monsieur [H] [R] propose de verser la somme de 100 euros en sus de loyer courant et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire, ce à quoi le bailleur s’oppose.

Bien que le locataire justifie de l’amélioration de sa situation professionnelle par la présentation d’une promesse d’embauche pour un emploi en CDI avec une prise de fonction fixée au 14 mars 2026, en l'absence de reprise du paiement intégral des loyers et compte tenu du refus du bailleur, la demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire de Monsieur [H] [R] sera rejetée, l’ensemble des conditions posées par l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 n’étant pas rempli.

Par ailleurs, en application de l'alinéa 1er de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des écritures de Monsieur [H] [R] que sa situation professionnelle s’est dégradée en février 2025, soit un mois après l’entrée dans les lieux, son contrat de travail ayant pris fin, ce qui explique le défaut de paiement des loyers. Depuis lors, le locataire justifie d’une promesse d’embauche en contrat à durée indéterminée en qualité de responsable avec une prise de fonction fixée au 14 mars 2026.

Dès lors, compte tenu de la situation financière du locataire qui démontre une perspective concrète de redressement de sa situation économique, il convient d’accorder à Monsieur [H] [R] des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil d’un montant supérieur à la somme proposée, celle-ci étant insuffisante à solder la dette dans un délai de 24 mois.

Sur la demande subsidiaire de délais pour quitter les lieux
Aux termes des dispositions des articles L. 412-3 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l'espèce, le locataire fait valoir qu’après avoir connu une période sans revenu régulier du fait de la perte de son emploi, il justifie d’une promesse d’embauche en CDI à compter du 14 mars 2026 nécessitant une stabilisation de sa situation et soulève les difficultés prévisibles à se reloger dans un marché locatif tendu avec des incidents de paiement récents.

Néanmoins, la promesse d’embauche produite par le locataire concerne un emploi de responsable au sein de la SARL LA POISSONNERIE DU PORT située à [Localité 3], soit à 225 km du logement sis [Adresse 2].

Dès lors, Monsieur [H] [R] ne rapporte pas la preuve de la nécessité d’obtenir un délai pour quitter les lieux. Sa demande de délais sera dès lors rejetée.

Sur les mesures accessoires :
Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [H] [R] sera condamné aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer mais pas les frais postérieurs à la présente décision.

Il sera également condamné à verser aux époux [O] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :