TJ 06088, 25 juin 2026, RG 25/00040

COUR D’APPEL D’ [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT : ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE-ALPES-COTE-D’AZUR / [F]

N° RG 25/00040 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QU4V

N° 26/00030

Du 25 Juin 2026

JUGEMENT

Délivrance le 25.06.2026

Grosse et expédition à
l’AARPI [M] CHARBONNEL

Me Benjamin COHEN

Expéditions à
+ aux DOMAINES

+ 2 dossiers

rendu par mise à disposition au Greffe le 25 Juin 2026 après prorogation du délibéré

PAR

PRÉSIDENT :
Franck BECU, Juge au TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE désigné en qualité de Juge titulaire de la JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION POUR CAUSE D’UTILITÉ PUBLIQUE du département des ALPES MARITIMES par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la COUR D’APPEL D’AIX-en-PROVENCE, qui a délibéré

GREFFIER :
Emma BALDUCCI

ENTRE

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE-ALPES-COTE-D’AZUR, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

ET

Madame [S] [F]
née le 07 Août 1990 à [Localité 2] (HAUTS-DE-SEINE), demeurant [Adresse 2]
parcelle cadastrée section LA n°[Cadastre 1] Lot n° 47

représentée par Me Benjamin COHEN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EN PRESENCE DE :
Madame [A] [I]
COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
Direction Départementale de Finances publiques des Alpes Maritimes
Pôle d’évaluation domaniale
[Adresse 3]
[Localité 3]

FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES

Par arrêté daté du 24 janvier 2023, le préfet des Alpes-Maritimes a notamment :
- déclaré d’utilité publique au bénéfice de L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE-ALPES-COTE D’AZUR, ci-après l’EPF PACA, le projet d’aménagement de l’[Adresse 4] et de réalisation d’un programme d’habitat mixte [Adresse 5], [Adresse 6] et [Adresse 7] ;
- autorisé l’EPF PACA à acquérir, soit à l’amiable, soit par voie d’expropriation, dans un délai de cinq ans, à compter de la publication de l’arrêté, la parcelle nécessaire à la réalisation du projet.

Par ordonnance du 20 octobre 2023, le juge de l’expropriation des Alpes-Maritimes du tribunal judiciaire de NICE a déclaré expropriée la parcelle sis [Adresse 5] à Nice cadastrée section LA n° [Cadastre 1] lot n°47 appartenant à Madame [S] [F].

Par mémoire reçu au greffe le 1er juillet 2025, l'EPF PACA a saisi le juge de l’expropriation aux fins de fixation de l’indemnité d’expropriation à revenir à Madame [S] [F] consécutivement à l’expropriation de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 4] édifié sur la parcelle cadastrée section LA n°[Cadastre 1], correspondant au lot n°47.

Par ordonnance du 5 août 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux au 12 décembre 2025 et l’audience de plaidoiries au 22 janvier 2026.

Lors du transport sur les lieux le 12 décembre 2025, le conseil de l'EPF PACA, Maître [M], Madame [J] [F], son conseil, Maître Cohen, ainsi que la commissaire du gouvernement étaient présents.

Il a été notamment été constaté que l’appartement est en excellent état.

Dans son dernier mémoire visé à l’audience du 26 mars 2026, l'EPF PACA demande au juge de l’expropriation de :
- fixer l’indemnité d’expropriation à revenir à Madame [S] [F] à la somme de 76 834 Euros soit :
. 68 940 Euros au titre de l’indemnité principale;
. 7940 Euros au titre de l’indemnité de remploi.
- Rejeter les prétentions de Madame [J] [F];
- Laisser les dépens à la charge de L’EPF PACA.

Au soutien de ses prétentions, l’EPF PACA soutient que la date de référence est le 06 octobre 2022.
L’EPF affirme que Madame [F] n’a versé aucune référence de cession recevable et récente.
Il indique que la position du commissaire du gouvernement s’agissant du prix au m² du studio (4900/m²), objet de la présente évaluation, ne peut être suivie au vu d l’état de l’immeuble situé [Adresse 5] et de l’environnement immédiat défavorable qu’il accuse.
L’EPF PACA, qui préconise la méthode par comparaison, indique que les termes de comparaison n°1, 2, 3, 5 retenus par le commissaire du gouvernement ne sont pas comparables au vu de leur superficie différente.
S’agissant du terme 4 ([Adresse 8]) considéré comme comparable au vu de sa superficie, il soutient que la consistance de cet immeuble est nettement supérieure à celle du bien à évaluer.

Dans son mémoire de saisine, elle a proposé 7 termes de comparaison, lesquels concernent des biens situés exclusivement [Adresse 9].

TC
Date de cession
Surface utile en m²
Prix au m² en Euros
Observations
1
01/03/2022
15,10
1821 (lot 30)
2 845 (lot 37)
Deux lots dont une chambre mansardée vétuste au 5ème étage (lot 37)
2
04/11/2020
80, 41
2 927
Deux lots, deux logements au deuxième étage
3
14/10/2020

32,69

3 671
Au 3ème étage
4
28/02/2020
52,45
2860
Au 3ème étage - bon état
5
02/12/2019

30,15

3449
Appt mansardé au 5ème étage - bon état
6
29/10/2019
65,05
3078
Logement en 4ème en très bon état
7
16/09/2019
76, 49
2955
Logement en 4ème étage en bon état

Compte tenu de la petite taille de ce logement, l’EPF PACA fixe le prix au m² à hauteur de 3600 Euros soit une indemnité principalede 68.940 Euros (3600 X 19,15).

Dans ses dernières conclusions visées à l’audience du 26 mars 2026, Madame [S] [F] demande au Juge de l’expropriation de :
- fixer le montant de l’indemnité d’expropriation à la somme de 135 200 Euros;
- condamner l’EPF PACA à la somme de 1800 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions, elle soutient avoir acquis le bien pour un prix de 71 000 Euros en 2014 et avoir réalisé des travaux de rénovation pour une somme de 13 779, 70 euros. Elle fait valoir que le bien est en excellent état, très lumineux et utilisé pour une mise à disposition pour la famille et des locations de longue durée.
Elle se base sur le site Le Figaro pour indiquer que le bien est valoriser à 7.550 Euros/m² et soutient que le bien a été expertisé par l’agence Riviera Estates à 122 000 Euros.
En réponse à l’évaluation du commissaire du gouvernement, elle fait valoir qu’il n’y a plus de squatteurs ou de “dealers” dans la copropriété (par rapport à la visite des lieux du 13 juin 2025), que l’appartement est en parfait état et qu’il bénéficie de deux fenêtres et d’une grand hauteur sous plafond.

La commissaire du gouvernement, dans ses conclusions visées le 05 décembre 2025, conclut à ce qu’il plaise au Juge de l’expropriation de fixer l’indemnité totale à 104 290 Euros soit:
- une indemnité principale de 93.900 Euros;
- une indemnité de remploi de 10.390 Euros.

La commissaire du gouvernement précise que la date de référence est le 11 décembre 2023, le PLU ayant été modifié pour la dernière fois le 30 novembre 2023 (modification simplifiée n°2); elle indique que le bien est situé à cette date en zone UBb1 et retient comme surface celle indiquée dans le titre de propriété soit 19,15 m².
Pour évaluer le bien, la commissaire du gouvernement utilise la méthode par comparaison; dans ce cadre, elle propose 5 termes de comparaison pour des studios (entre 13 et 26 m2) situés dans les 300 mètres du [Adresse 5] et cédés entre 2023 et 2025.

TC
Adresse à [Localité 5]
Date de cession
SU
Surface carrez
Prix au m² (loi carrez) en Euros

Observations
[Adresse 10]
[Adresse 11]
05/12/23
[Adresse 12]
[Adresse 13]
[Localité 6]
[Adresse 14]
[Adresse 15]
[Adresse 11]
11/06/24
22
23,11
5149

3
[Adresse 16]
13/05/25
[Adresse 17]
12,8
[Localité 7]

[Adresse 18]
[Adresse 8]
21/11/24
[Adresse 19]
17,04
[Adresse 20]
[Adresse 14]
[Adresse 21]
[Adresse 22]
11/04/25
25
25,65
4834

La commissaire de gouvernement souligne que cette étude de marché révèle une moyenne de 5070 par m².
Elle rappelle que lors d’un précédent transport (13 juin 2025) il avait été constaté que l’immeuble, qui est en mauvais état tant dans les parties communes que dans son aspect extérieur, était squatté.
Elle indique retenir, compte tenu des spécifités du bien objet de la présente évaluation, le terme n°5 et arrondir le prix au m² à 4900 Euros soit une indemnité de 93.900 Euros à titre principal.

A l’audience du 26 mars 2026, la décision a été mise en délibéré pour être rendue le 28 mai 2026. Ce délibéré a été prorogé au 25 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la date de référence

L’article L. 322-2 du code de l’expropriation dispose que « les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L. 121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 8] [Localité 9], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L. 311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique ».

Aux termes des dispositions de l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme, la date de référence de l’article L322-2 du code de l’expropriation est « la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ».

En l’espèce, si la commissaire du gouvernement fait valoir que la date de référence à retenir est le 11 décembre 2023, la dernière modification du PLU ne concerne pas le [Adresse 5].

Il conviendra dès lors de fixer la date de référence au 6 octobre 2022

Sur la fixation de l’indemnité d’expropriation

Il ressort de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique (CECUP) que les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.

Aux termes de l’article R. 311-22 du même code, le juge statue dans la limite des conclusions des parties, telles qu'elles résultent de leurs mémoires et de celles du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l'expropriant.

Si le défendeur n'a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l'article R 311-11, il est réputé s'en tenir à ses offres, s'il s'agit de l'expropriant, et à sa réponse aux offres, s'il s'agit de l'exproprié.

Si l'exproprié s'est abstenu de répondre aux offres de l'administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l'indemnité d'après les éléments dont il dispose.

Il est constant que le juge de l’expropriation choisit souverainement la méthode d’évaluation du prix du bien exproprié qui lui apparaît la plus appropriée au regard de sa situation et de sa nature, sous réserve qu’elle présente un degré de fiabilité suffisant pour que le prix déterminé corresponde à sa valeur vénale.

En l’espèce, la parcelle concernée se trouve dans une zone classée en zone Ubb1 dans le PLU.

Il convient d’appliquer la méthode dite par comparaison, laquelle est préconisée par L’EPF PACA et par la commissaire du gouvernement. Cette méthode est adaptée à la fixation de l’indemnité pour ce type de bien.

Sur la superficie du bien retenu :

La commissaire du gouvernement puis l’autorité expropriante dans ses dernières écritures retiennent une superficie de 19,15 m².
Madame [S] [F] n’en fournit aucune de manière claire.

En l’espèce, il convient de retenir une superficie de 19,15 m² soit la superficie figurant sur le titre de propriété.

Sur la fixation de l’indemnité principale :

L’article L 322-2 du CECUP dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

En l’espèce, l’exproprié ne produit aucun terme de comparaison mais uniquement une évaluation faite sur le site du Figaro ainsi q’une expertise par une agence immobilière. Il ne s’agit pas d’éléments probants, au vu de la jurisprudence applicable en matière d’expropriation, pour évaluer le prix du bien objet de la présente procédure.

L’autorité expropriante n’a transmis que des termes relatifs au [Adresse 5]. Cependant, il ne s’agit que de termes anciens (1er mars 2022 pour le plus récent soit plus de 4 ans) qui ne sont pas significatifs, et ce, au vu notamment de la valorisation du quartier avec le développement du centre Iconic notamment.

Les valeurs soumises par la Commissaire du gouvernement sont davantage pertinentes dans la mesure où elles concernent des transactions récentes réalisés à proximité de l’appartement évalué et pour des surfaces comparables.

Si l’immeuble, qui n’était plus squatté au jour du transport, est effectivement en mauvais état (aspect extérieur et parties communes), le studio visité est en excellent état. Comparativement aux autres logements visités dans le même immeuble, il s’agit de l’appartement le mieux rénové.
Il est, par ailleurs, très lumineux.

Compte tenu de l’état de l’appartement et de l’évolution du quartier ces dernières années, il convient d’évaluer ce bien à 5200 Euros par m² soit 99 580 Euros au titre de l’indemnité principale au vu de sa superficie (5200 X 19,15).

Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l'indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l'acquisition de biens de remplacement.

Il est constant que l’indemnité de remploi est calculée sur la base des taux suivants appliqués au montant de l’indemnité principale, à savoir :
- 20 % sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 0 et 5.000 euros ;
- 15 % sur le fraction de l’indemnité principale comprise entre 5.001 et 15.000 euros ;
- 10 % au-delà.

Dès lors, l’indemnité de remploi s’élève en l’espèce à la somme de 10 958 euros.

Sur les autres mesures

Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

Il convient, par ailleurs, de condamner l’EPF PACA à verser la somme de 1.000 Euros à Madame [S] [F] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS