TJ 44184, 25 juin 2026, RG 24/00153

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT NAZAIRE

JUGEMENT DU 25 Juin 2026

DU 25 Juin 2026

N° RG 24/00153 - N° Portalis DBYT-W-B7I-FHTR

JUGEMENT n°

AFFAIRE :

S.A.S. QUATUOR TRANSACTIONS

C/

[T] [H], [A] [H]

1ère Section

Copie exécutoire + expédition délivrées

le :

à

Me Cédric BEUTIER (NANTES)
Me Olivier BICHON (NANTES)

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DEMANDERESSE :

S.A.S. QUATUOR TRANSACTIONS
dont le siège social est [Adresse 1] inscrite au RCS de Rennes sous le numéro 477.733.000 prise en la personne de son représentant légal domicilé es-qualité audit siège

Rep/assistant : Me Cédric BEUTIER, avocat au barreau de NANTES

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DEFENDEURS :

Monsieur [T] [H]
né le 13 Février 1962 à [Localité 1]
de nationalité Française,

Madame [A] [H]
née le 23 Mai 1964 à [Localité 2]
de nationalité Française,

Tous deux demeurant [Adresse 2]

Tous deux Rep/assistant : Maître Olivier BICHON de la SELARL SELARL ANTELIA CONSEILS, avocats au barreau de NANTES

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

PRÉSIDENT : Claire PIAN, magistrat du siège délégué par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal de céans siégeant en qualité de juge unique conformément aux articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

CADRE GREFFIER : Christel KAN

DEBATS : A l’audience publique du 26 Mars 2026

JUGEMENT : Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Juin 2026, date indiquée à l’issue des débats.

* * *

* EXPOSÉ DU LITIGE

La société SAS QUATUOR TRANSACTIONS exerce l’activité d’agence immobilière.
Monsieur [T] [H] exerçait la profession d’agriculteur en qualité d’associé exploitant avec ses deux frères, Messieurs [Z] [H] et [K] [H], au sein du GAEC DE [Adresse 3] situé [Adresse 4] à [Localité 3].
Le 24 septembre 2018, Messieurs [T] [H], [Z] [H] et [K] [H] ont conclu avec la société QUATUOR TRANSACTIONS un mandat exclusif de vente n°18177 de l’exploitation familiale moyennant le prix de 1.764.000 euros HT.
Concomitamment, par mandat exclusif de vente n°18209 en date du 18 octobre 2018, Monsieur [T] [H] et son épouse, Madame [A] [H], ont confié à la société QUATUOR TRANSACTIONS la vente de leur bien immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 3], constitué d’une maison d’habitation sur un terrain de 2.472 m² et d’une parcelle de 0,41 hectares. Ce mandat a fait l’objet d’un avenant portant le prix de vente à 218.000 euros, honoraires d’agence inclus, et d’autres avenants de prorogation ont été signés les 6 septembre 2019, 21 septembre 2020 et 23 septembre 2021.
Monsieur et Madame [X] [W], qui cherchaient à acquérir une exploitation agricole, se sont rapprochés de la société QUATUOR TRANSACTIONS, laquelle leur a présenté l’exploitation des frères [H].
Monsieur et Madame [W] ont acquis l’exploitation agricole le 30 novembre 2022, à la suite de l’intervention de la société QUATUOR TRANSACTIONS.
Par acte authentique en date du 15 mars 2023, Monsieur et Madame [W] ont également acquis la maison d’habitation de Monsieur et Madame [H], en traitant directement avec ces derniers.
Par courriers des 13 mars 2023 et 29 juin 2023, la société QUATUOR TRANSACTIONS a mis en demeure Monsieur et Madame [H] de lui verser la somme de 14.424 euros à titre d’indemnité forfaitaire due au titre de la clause pénale prévue au mandat de vente.
Monsieur et Madame [H] n’ont pas donné suite à cette mise en demeure.
Suivant acte du 12 janvier 2024, la société QUATUOR TRANSACTION a fait délivrer à Monsieur et Madame [H] une assignation devant ce tribunal aux fins de condamnation à lui verser la somme de 14.464 euros à titre d’indemnité forfaitaire.

Dans ses dernières conclusions signifiées par le RPVA le 30 avril 2025, la société QUATUOR TRANSACTIONS demande au Tribunal, au visa des articles 1103 et suivants du code civil, de :
• Dire et Juger la Société QUATUOR TRANSACTIONS bien fondée en ses demandes et l’y recevoir,
• Condamner Monsieur [T] [H] et Madame [A] [H] à verser à la Société QUATUOR TRANSACTIONS la somme de 14.464 euros à titre d’indemnité forfaitaire convenue,
• Condamner Monsieur [T] [H] et Madame [A] [H] à verser à la Société QUATUOR TRANSACTIONS la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens.
A l’appui de ses prétentions, la société QUATUOR TRANSACTIONS soutient que le dossier de présentation de l’exploitation agricole remis aux époux [W] présentait également la maison des époux [H], argument de vente non négligeable puisque la vente de la maison d’habitation à proximité immédiate de l’exploitation faisait partie intégrante du projet d’achat présenté aux potentiels acquéreurs, que Madame [U] [N], négociatrice pour la société QUATUOR TRANSACTIONS, a fort logiquement fait visiter la maison de Monsieur et Madame [H] à Monsieur et Madame [W] dans le cadre de la visite de l’exploitation les 24 février 2020 et 5 juin 2020, que le mandat de vente du 18 octobre 2018 mentionnait de manière très claire l’interdiction pour les époux [H] de traiter directement la vente de leur bien avec des acquéreurs qui leur auraient été présentés par la société QUATUOR TRANSACTIONS, et ce dans les douze mois suivant l’expiration ou la résiliation du mandat, qu’au titre de leurs obligations contractuelles, les époux [H] avaient donc l’interdiction de traiter avec un acheteur présenté par la société QUATUOR TRANSACTIONS jusqu’au 23 septembre 2023, en sorte que Monsieur et Madame [H] ont violé leurs obligations contractuelles en évinçant la société QUATUOR TRANSACTIONS lors de la vente intervenue le 15 mars 2023.
Concernant le délai écoulé entre les visites effectuées aux mois de février et juin 2020 et la vente litigieuse intervenue le 15 mars 2023, la société demanderesse ne l’estime pas déraisonnable dans la mesure où l’achat de la maison d’habitation jouxtant les terres agricoles était intimement lié à l’achat des parts de la société exploitant les terres agricoles et qu’il convenait donc que les époux [W] acquièrent d’abord l’exploitation agricole avant d’acheter la maison. Elle ajoute que le prix auquel la maison a été vendue aux époux [W] correspond exactement au prix de vente présenté par la société QUATUOR TRANSACTIONS conformément à l’avenant au mandat conclu le 28 janvier 2019, le bien ayant été présenté au prix de 218.000 euros, honoraires à la charge du vendeur inclus. Ainsi, en vendant directement leur bien au prix présenté par l’agence immobilière mais en l’évinçant, la société QUATUOR TRANSACTIONS considère que les époux [H] ont finalement empoché le montant de ses honoraires.
Sur la validité de la clause pénale litigieuse, la société QUATUOR TRANSACTIONS souligne que le caractère « très apparent » de la clause est laissé à l’appréciation des juges du fond, que la jurisprudence n’impose pas nécessairement la présence cumulative d’un encadré, d’un espace la mettant en valeur, de caractères gras et d’un titre comme le laissent entendre Monsieur et Madame [H] dans leurs conclusions ; qu’en l’espèce la clause pénale prévue au mandat de vente du 18 octobre 2018 est écrite dans des caractères d’une taille supérieure au reste du texte, dans des caractères gras, et qu’elle est séparée du reste du texte par des espaces en sorte qu’elle remplit les critères de validité de la loi HOGUET.
La société QUATUOR TRANSACTIONS s’oppose à la réduction du montant de l’indemnité forfaitaire prévue contractuellement en expliquant que la vente de l’exploitation agricole, ayant fait l’objet de pourparlers, n’a pu être finalisée que le 30 novembre 2022, que la vente de la maison est dès lors intervenue dans un délai tout à fait raisonnable après l’acquisition de l’exploitation agricole, et que Monsieur et Madame [H] ont vendu leur bien au prix de 218.000 euros correspondant exactement au prix présenté par la société QUATUOR TRANSACTIONS, honoraires d’agence inclus.

Par conclusions récapitulatives n°2 notifiées par le RPVA le 7 juillet 2025, les époux [H] sollicitent du tribunal, au visa des articles 1315, 1363, 1381 et 1231-5 du Code civil, de l’article 9 du Code de procédure civile, de l’article 7 de la loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970 et de l’article 78 du décret du 20 juillet 1972, de :
- JUGER que les demandes, fins et conclusions de la société QUATUOR TRANSACTIONS sont mal fondées ;
En conséquence,
- PRONONCER la nullité de la clause pénale du mandat de vente n°18209 signé entre Monsieur et Madame [H] et la société QUATUOR TRANSACTIONS le 18 octobre 2018 ;
- DÉBOUTER la Société QUATUOR TRANSACTIONS de toutes ses demandes fins et conclusions ;
A titre subsidiaire,
- RÉDUIRE la clause pénale insérée au mandat de vente n°18209 signé entre Monsieur et Madame [H] et la société QUATUOR TRANSACTIONS le 18 octobre 2018 à de plus justes proportions compte tenu de son caractère excessif ;
En tout état de cause,
- CONDAMNER la société QUATUOR TRANSACTIONS à verser à Monsieur et Madame [H] [T] et [A], la somme de 3.000 euros au titre l’article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER la société QUATUOR TRANSACTIONS aux entiers dépens de l’instance.
A l’appui de leurs prétentions, les défendeurs soutiennent n’avoir commis aucun manquement à leurs obligations contractuelles puisque la société QUATUOR TRANSACTIONS a seulement fait visiter aux époux [W] l’exploitation agricole appartenant aux frères [H], et non leur maison d’habitation. Ils ajoutent qu’il parait inconcevable que les époux [W] aient accepté d’acheter la maison trois ans après l’avoir visitée et à un prix 37.200 euros plus cher.
Monsieur et Madame [H] concluent à titre principal à la nullité de la clause pénale alléguée par la demanderesse au motif que cette clause ne serait pas formulée en caractères « très apparents » dans le mandat de vente, conformément au formalisme exigé par la loi HOGUET du 2 janvier 1970.
A titre subsidiaire, les époux [H] sollicitent que le montant de la clause soit réduit à de plus justes proportions au regard du délai de vente qui, selon eux, démontre que la société QUATUOR TRANSACTIONS s’est montrée négligente pour procéder à la vente de leur bien.

Le juge de la mise en état a rendu son ordonnance de clôture le 12 janvier 2026 et l’audience de plaidoirie a été fixée le 26 mars 2026.
Le jugement a été mis en délibéré au 25 juin 2026.

MOTIFS

I - Sur la demande indemnitaire au titre de la violation de l’exclusivité du mandat de vente

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits  ».
L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

La SAS QUATUOR TRANSACTIONS, qui soutient que les défendeurs ont manqué à leurs obligations contractuelles en l’évinçant de la vente intervenue le 15 mars 2023 directement avec Monsieur Madame [W], produit à l’appui de sa demande :
- le mandat exclusif de vente n°18209 signé avec les époux [H] le 18 octobre 2018, et les avenants de prorogation des 6 septembre 2019, 21 septembre 2020 et 23 septembre 2021 ;
- l’avenant du 10 janvier 2019, mandat accepté le 28 janvier 2019, fixant le prix de vente de la maison d’habitation à la somme de 218.000 euros et le montant de la rémunération du mandataire, QUATUOR TRANSACTIONS, à la somme de 14.533,30 euros HT, soit 17.440 euros TTC ;
- le dossier de présentation de vente de l’exploitation agricole, sous forme sociétaire du GAEC DE [Adresse 3], comportant en page 13 une description et des photographies de la maison d’habitation présentée comme située « à plus de 100 mètres des bâtiments d’exploitation et sans voisin à proximité », pour un prix de vente total de 1.982.000 euros, dont 218.000 euros s’agissant du prix de vente de la maison ;
- l’attestation de Madame [U] [N], négociatrice pour QUATUOR TRANSACTIONS, datée du 4 octobre 2024, selon laquelle elle a « personnellement accompagné Monsieur [W] le 24/02/2020 pour une visite de la maison d’habitation pour la première fois » ; « lors de la deuxième visite le 5 juin 2020, Monsieur [W] était accompagné de son épouse ainsi que de son père, (…) nous avons de nouveau effectué une visite de la maison d’habitation », ainsi qu’une photographie que Madame [N] atteste avoir faite dans la cuisine de la maison des époux [H] lors de cette visite du 5 juin 2020.

Le mandat exclusif de vente n°18209 signé le 18 octobre 2018 par Monsieur [T] [H] et Madame [A] [H], en qualité de « mandant » et la SAS QUATUOR TRANSACTIONS, mandataire, comporte en page 3 - paraphée par les parties - une clause stipulant expressément, en caractères gras :
« Pendant toute la durée du présent mandat, le mandant s’interdit de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire la vente des biens ci-dessus désignés. Il s’engage à diriger vers le mandataire toutes les demandes qui lui seraient adressées personnellement. A défaut de respecter cette clause, le mandataire aura droit à une indemnité forfaitaire, à titre de clause pénale, à la charge du mandant, d’un montant égal à celui de la rémunération toutes taxes comprises du mandataire prévue au présent mandat. En outre, dans les 12 mois suivant l’expiration ou la résiliation du présent mandat, le mandant s’interdit de traiter directement ou indirectement avec un acheteur présenté à lui par le mandataire ou un mandataire substitué. Cette interdiction vise tant la personne de l’acheteur que son conjoint, concubin ou partenaire de Pacs avec lequel il se porterait acquéreur, ou encore toute société dans laquelle ledit acheteur aurait une participation. À défaut de respecter cette clause, le mandataire aura droit à une indemnité forfaitaire, à titre de clause pénale, à la charge du mandant d’un montant égal à celui de la rémunération toutes taxes comprise du mandataire prévue au présent mandat ».

1 - Sur la validité de la clause pénale

Il découle du formalisme exigé par la loi HOGUET que la clause pénale contractuelle ne peut être appliquée par les agences immobilières que si elle est expressément stipulée dans le mandat et rédigée en caractères « très apparents ». Monsieur et Madame [H] soulèvent en l’espèce la nullité de la clause pénale aux motifs qu’aucun encadré ne vient la souligner, qu’aucun espace ne la met en valeur, qu’elle n’est pas la seule clause du contrat en caractères gras et qu’aucun titre ne l’annonce.

S’il apparaît effectivement que la clause litigieuse n’est pas rédigée en caractères d’une taille supérieure à celle des autres stipulations ni en lettres capitales et qu’aucun titre ne l’annonce, le tribunal constate cependant, d’une part, qu’elle est rédigée en caractères gras et, d’autre part, qu’elle se distingue bien du reste texte, étant insérée dans une partie des conditions générales du mandat intitulée « CONDITIONS CONCERNANT LE MANDANT », laquelle se distingue bien de la partie suivante relative à la protection des données personnelles du mandant, avec un espace suffisant à la mettre en valeur.

La clause pénale, qui remplit ainsi l’exigence d’apparence imposée par la loi HOGUET aux professionnels de l’immobilier, est parfaitement valable.

2 - Sur la violation par les époux [H] de la clause d’exclusivité

Il ressort des pièces du dossier, notamment du « dossier de présentation » à la vente de l’exploitation laitière avec une maison d’habitation proche et de l’attestation de Madame [N] du 4 octobre 2024 que la maison d’habitation acquise par les époux [W] en mars 2023 leur a incontestablement été présentée par l’intermédiaire de l’agence immobilière QUATUOR TRANSACTIONS dans le cadre d’un mandat exclusif de vente, peu important à cet égard que la vente soit intervenue trois ans après la première visite du bien et au prix de 218.000 euros, supérieur au prix net vendeur qui était fixé à 180.800 euros dans les mandats de vente de la société QUATUOR TRANSACTIONS. La temporalité et les modalités de la vente intervenue entre les époux [H] et les époux [W] résultent en effet de pourparlers contractuels entre eux, lesquels échappent à l’appréciation du tribunal et ne sauraient suffire à contester que la maison d’habitation a bien été présentée aux époux [W] par la société QUATUOR TRANSACTIONS, concomitamment à l’exploitation.

Or le dernier avenant de prorogation daté du 23 septembre 2021 mentionne sans ambiguïté que « Le mandat, dont le terme initial était fixé au 23 09 2021, est prorogé jusqu’au 23 09 2022, date à laquelle il prendra automatiquement fin ».
Ainsi, par application de la clause d’exclusivité susvisée prévoyant que « dans les 12 mois suivant l’expiration du mandat, le mandant s’interdit de traiter directement ou indirectement avec un acheteur présenté à lui par le mandataire ou un mandataire substitué », les époux [H] avaient l’interdiction de traiter directement avec un acheteur présenté par la société QUATUOR TRANSACTION, et ce jusqu’au 23 septembre 2023.

Il est dès lors établi que Monsieur et Madame [H] ont violé leur obligation contractuelle en évinçant la société QUATUOR TRANSACTIONS lors de la vente consentie le 15 mars 2023 aux époux [W], acquéreurs qui leur avaient été présentés par le mandataire dans le cadre d’un mandat exclusif de vente.

3 - Sur le montant de l’indemnité due par les époux [H]

Le mandat de vente signé entre les parties le 18 octobre 2018 stipule qu’en cas de manquement à la clause d’exclusivité, « le mandataire aura droit à une indemnité forfaitaire, à titre de clause pénale, à la charge du mandant, d’un montant égal à celui de la rémunération toutes taxes comprises du mandataire prévue au présent mandat ». 
Il n’est pas contesté par les défendeurs que le montant des honoraires de la société QUATUOR TRANSACTIONS était fixé conventionnellement, à compter du 23 septembre 2019, à la somme de 14.464 euros TTC.

Toutefois, les époux [H] sollicitent à titre subsidiaire que le montant de la clause pénale soit réduit à de plus justes proportions au regard du délai de vente qui démontrerait, selon eux, que la société QUATUOR TRANSACTIONS s’est montrée négligente pour procéder à la vente de leur maison. Ils ne rapportent toutefois pas la preuve qui leur incombe d’une quelconque négligence du mandataire, étant observé que la vente de l’exploitation agricole n’ayant pu être finalisée que le 30 novembre 2022, il n’est pas surprenant que la maison d’habitation n’ait pas fait l’objet d’un acte définitif plus tôt.

Faute pour les époux [H] de démontrer que leur mandataire n’a pas tout mis en œuvre ou a été négligente pour procéder à la vente de leur bien immobilier, et par application de la clause pénale insérée au mandat, Monsieur et Madame [H] seront condamnés à verser à la société QUATUOR TRANSACTIONS la somme de 14.464 euros à titre d’indemnité forfaitaire.

II - Sur les dépens et les frais irrépétibles

Monsieur et Madame [H], succombant à l’instance, seront condamnés aux dépens.
La Société QUATUOR TRANSACTIONS a été contrainte d’engager des frais pour faire valoir ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. Monsieur et Madame [H] seront donc condamnés à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure.
 
PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition le 25 juin 2026,
CONDAMNE Monsieur [T] [H] et Madame [A] [H] à verser à la SAS QUATUOR TRANSACTIONS la somme de 14.464 euros ;
DÉBOUTE Monsieur [T] [H] et Madame [A] [H] de l’ensemble de leurs demandes ;
CONDAMNE Monsieur [T] [H] et Madame [A] [H] aux dépens ;
CONDAMNE Monsieur [T] [H] et Madame [A] [H] à verser à la SAS QUATUOR TRANSACTIONS la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente et le greffier qui a assisté au prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
Christel KAN Claire PIAN